【房地产文案精华】 万科u5精装全剖析及启示
成熟小区文案
成熟小区文案万科文案大全万科西山庭院万科西山庭院位于北京市海淀区风景秀丽的京密引水渠畔，自然眷顾的上风上水地，高华锋芒不显自露。
京西北湖泊散布，西山蜿蜒如屏，百年来，深得皇家贵胄，文人学儒、名门大家厚赏。
经百代历史蕴积，使得这块土地呈现出深远悠久的高华气质。
延续地脉环境优势，在这片深厚的、充满皇家意蕴的土地上，注定要有一种近乎艺术收藏价值的建筑，才可达到自然与人的有机交融！2003年，万科将在这块土地建筑北京万科的又一个奇迹，一个充满传统居住的内涵精神，而又洋溢着西方现代生活情调的建筑作品。
本项目的建筑规划由北京市建筑设计院院长朱小地先生亲自主持，在谈到这块有着特殊情结的土地时，投资商和设计师不约而同的想到了记忆中具有北京特色的深宅大院——四合院的居住精神，院落与街坊，还有西山、运河和山后的稻香湖。
小区的规划承袭了中国人对传统宅院生活的情感需求，社区由13个的“大院”组成，一条伸向西山景观的绿化休闲地带穿越宅院之间街区，打破传统宅院的封闭感，在社区里能充分感受近在咫尺的天然山水。
社区的建筑容积率控制在1.1，每一所宅院堪称建筑艺术精品，本身即是风景。
这个新的住宅小区，将成为中关村低密度住宅的新典范。
为了使项目不仅能够承袭中国传统居住的内涵，更能赋予这块土地新的价值。
万科西山庭院的住宅设计在国际范围招标，由全球知名建筑师事务所美国GBBN担纲，这是一家有着45年历史，拥有100名建筑师的资深事务所，自创办以来，超过2500个方案获国内和国际大奖。
GBBN最擅长的是在自然和人文景观优越的土地上，建筑有机而和谐的建筑，在继承的基础上创新。
景观设计由美国Bentley Koepke景观设计事务所担任，首席设计师Martin C. Koepke希望令每位住户感受到环境所带来的物质和精神的愉悦。
他本人曾成功的为美国较多富人区的别墅设计室内外环境。
万科西山庭院的产品设计有机结合了自然和人文的优势，崇尚文化和都市氛围，描绘自然风光（山、水、阳光、空气），体现空间艺术，享受视觉和景色的情趣，整个设计细致入微，带给人们物质和精神的享受。
这么一分析，万科对户型的研究还真有些道理！！
这么一分析，万科对户型的研究还真有些道理！！其实一般的设计没有大的不同，区别就在于人家总结表达出来了。
久而久之，归纳并解决了一些遇到的问题，形成一套自己的体系，给业主、甲方能说出为什么这样设计的理由，让业主接收到平理解你的想法。
大师级的设计师就出现了！！——搜建筑日本集合住宅与中国市场的发展有很多共通之处。
日本地少人多，物资短缺。
住宅建设方面坚持小面积、适用舒适的理念，长期开展对居住行为方式和家庭人口结构的研究，无论是住宅设计还是产品都是做到了精细的程度。
住宅设计我们会怎么做？万科选择的理由。
全生命周期住宅◆“90平方米3房”，1梯2户，得房率85%，是针对普通工薪阶层的全生命周期住宅。
◆之所以称之为“全生命周期住宅”，是由于房间内部采用轻质隔墙，可以便于居住者对空间的调节，购房者可以根据居住人数来选择居住房间的数量和大小。
◆户型设计理念更多的是从客户需求出发，再借鉴日本户型工业化的做法，在两者优化组合的模式下诞生。
◆选择做1梯2户的原因在于，1梯2户在保证相对宽裕的居住面积、南北通透、基本全明房型功能的同时，能够更幽静、舒适。
而1梯3-4户的多户结构通廊则相对较长，从而使得公摊面积增大；◆同时，由于房屋方向、结构等原因，或许会有部分房间处于暗间。
客户调查表明，购房者还是比较青睐南北通透的1梯2户。
因此，今后大部分小户型房源仍将以1梯2户为主·两面宽、大进深·11f小高层·全明我们！可以做的更好★90m-A型★·三分离式卫生间·足够多的收纳空间★90m-B、C型★B型关于空间回路：空间回路做为住宅精细化设计的具体应用，在生成功能全面、舒适应用、生动有趣、以人为本的住宅空间方面起到了一定的作用。
可以营造小中见大、层次丰富的空间效果。
C型：★90m-D、E型★D型：庭院+舒适的儿童房+好用的厨房= 幸福的三代同堂·庭院·舒适的儿童房·开放式厨房+庭院(单身或小两口的梦想家园)E型：单身贵族及小两口相对比较少烧饭，因此对厨房的要求自然比较小。
万科地产产品细分及品类规划
不断引入新技术、新材料和新设计理 念，推动产品创新，提高产品的附加
值和市场竞争力。
高端化策略
在住宅和商业地产领域，注重高端产 品的研发和推广，提高品牌形象和市 场影响力。
合作共赢策略
与优秀的设计、施工、销售团队合作， 共同研发和推广地产产品，实现资源 共享和优势互补。
品类优化
优化产品线结构
万科地产产品细分及品类规划
目录
• 万科地产产品概述 • 产品细分 • 品类规划 • 市场定位与竞争分析 • 产品创新与差异化
01 万科地产产品概述
万科地产简介
01
万科企业股份有限公司成立于1984年，是中国最大 的房地产开发商之一，总部位于深圳。
02
万科致力于提供优质的居住空间和城市生活服务， 秉承“让生活更美好”的企业愿景。
商业产品
购物中心
集购物、休闲、娱乐于一体的商业中心，提供全方位的消费体验。
商业街区
具有独特风貌和历史文化的商业街区，吸引游客和消费者。
写字楼
为企业提供现代化、高效的办公环境，促进商务交流和发展。
酒店
提供高品质的住宿服务，满足商务和旅游需求。
产业园区
高新技术产业园
吸引高新技术企业入驻，促进科技创新和产 业发展。
05 产品创新与差异化
产品创新
绿色建筑
万科积极推广绿色建筑理念，采用节能、环保材料和 先进技术，打造高效节能、低碳排放的建筑。
智能化居住体验
万科将智能化技术融入产品中，提供智能家居、智能 安防等服务，提升居住便捷性和安全性。
定制化服务
万科提供定制化服务，根据客户需求量身定制户型、 装修风格等，满足个性化需求。
THANKS FOR WATCHING
房地产市场精装典型个案分析
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鑫和盛地产顾问
精装样板间操作建议
先看看市场是怎么操作的？
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市场案例分析
珠江克莱国际公寓
搭建样板间
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万景峰
前期搭建样板间，后期搭建与实体并举
龙湖弗莱明戈
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智能系统
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经济系——恒大绿洲
基本指标：
项目名称
地理位置 占地面积 总建筑面积 物业形态 物业费 物业公司 容积率 绿地率 总户数
恒大绿洲
龙泉驿成龙路银河大道118号 225亩 60万㎡ 高层 1.6元/㎡.月 广州金壁物业成都有限公司 4.1 38% 3497
房地产市场精装典型个案分析
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功能系——万科金域西岭
基本指标：
项目名称
地理位置 占地面积 总建筑面积 物业形态 物业费 物业公司 容积率 绿地率 总户数
万科金域西岭
金牛迎宾大道99号 118亩 40万㎡ 高层、别墅 高层2.6元 别墅4元 成都万科物业服务有限公司 别墅0.67 高层4.38 36.1% 2620
62990元/年
单价上涨对客户月供支出的影响较小
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一里阳光精装意见反馈
对一里阳光来访的意向客户进行精装问卷分析，共调查客户30组，结论如 下 请问您是否能接收精装房？
30%的客户接收精装房，50%的客户可以引导
深圳龙坂大盘万科城金地梅陇镇精装修总结报告
万科城与金地梅陇镇精装修总结总结##市场上两大标杆项目万科城、金地梅陇镇的装修特点，以与针对精装修所作的客户调查，提炼了在精装修方面的心得和经验以供参考。
◆万科城四期高层一、万科城精装修标准归纳⏹精装修设计风格：万科城四期精装修设计风格以现代简约风格为主，通过浅色调的内饰，营造高雅、温馨、时尚、现代的生活感受。
同时，在材料和部品选择上，以万科多年精选的战略合作商为主，同时辅以局部高端品牌，确保材料和部品的品质感、质量可靠以与健康环保。
五层样板房：木色系Ｈ-4A 建筑面积约149平米和H-3A建筑面积约124平米，风格为流金岁月，由曾主打设计四季酒店、##金茂酒店室内装修的全球著名的室内装修公司BLD操刀主创，结合使用了向博洛尼专门定制的收纳柜体。
⏹万科城精装修核心优势：1、品牌➢万科品牌精心打造，全面整合➢诸多国际品牌提升居家品质➢万科物业，品牌物管，从硬软件得到全面保障2、设计➢集万科十余年精装修经验以与全面家居最新研究成果于一身➢与传统地中海式建筑风格内外呼应3、环保➢所有材料均经过严格检测，现场无任何污染环境的施工➢所有环节均有质检部门严格监理➢交付时有环保评测报告，收房即住，无须放置4、性价比➢著名品牌均由万科多年精选的战略合作商提供，确保价格和品质➢集团大规模采购，同样的价格可以获得比客户自己购置更好的产品➢各类品牌科学整合，确保最大程度发挥价值5、使用➢万科售后服务，严谨负责，使用放心➢各大品牌专业服务，省却后顾之忧⏹精装修主要亮点：1、入户门万科城四期选择的入户门是世界著名品牌霍曼〔HORMANN〕。
万科城的入户门全是万科集团采购产品，并且入户门的高度也做了建筑上的调整，与普通的入户门相比高度更高，其高度与房间门的高度都调高到2.3米，使得房间看起来更大气。
在今天的建材市场上，德国霍曼已经成为门类产品和门控制器等的同义词。
因为霍曼集团是欧洲最大的门类产品供给商，成立于上个世纪初，经过近一个世纪来持续稳定的开展，使公司从家庭企业成长为技术先进，品质卓越和具有良好服务意识的集团公司。
不愧是万科！再现“神户型”约80㎡三房两卫、约98㎡四房两卫，产品力有多惊人？
不愧是万科！再现“神户型”约80㎡三房两卫、约98㎡四房两卫，产品力有多惊人？如今的地产行业已经“卷”出了新高度，从最初只拼地段，无视产品的时代，疯狂“卷”到了现在死抠产品细节的时代。
但是毫无疑问，好的东西都是“卷”出来的。
众所周知，面对竞争，也只有“产品创新迭代”一条路可以走了。
创新和迭代，究竟该从哪里出发？答案就是客户。
说起创新，业内的专业人员，脑海里首先想到万科，万科在产品创新上，一直走在前列，每次都拍案叫绝，从这家房企可以看到对未来生活的思考，其中对户型的研发和革新，一经入市就会被业内称为“神户型”！搜建筑最近看了万科做的小户型设计，真实的心动了！深圳万科未来之光实景图关注户型产品的人，经常会面临几个困惑：两房，小夫妻住还行，生了娃再加上老人完全不够住；客厅太小太挤，邀朋友来聚餐略显局促；房子小，收纳难，家里的东西不知道该往哪放；......不过空间面积就那么大，怎么才能让小户型变得更大更实用呢？这次万科又双叒叕创新了！深圳万科未来之光项目推出的全新“王炸”户型：一个是建面约80平米的三房，一个是建面约98平米的四房。
可以说满足了市场对刚需、刚改入门面积的所有需求！用刚需的面积重新定义“改善”产品这异常考验设计能力，是「逼疯设计师系列」。
· 得房率超高，约80%，不止“多一房”；·南向超大四开间设计；· 比别人“多一卫”，超大双卫+超大厨房；· 全明设计，全屋多飘窗、阳台约270°采光；· 建面约80㎡三房，南北通透、动静分区、主卧做套房；· 建面约98㎡四房，LDKG一体化、全生命周期百变空间；· 国际化外立面+未来超级社区配套；......万科是针对年轻人注重品质生活和家庭情感交流的基础上打造的产品，力求呈现“小面积大体验”的空间感受，让年轻人更容易实现拥有一个家的梦想。
话不多说，我们直接进入正题……1约80平空间约120感受被封神的户型，自带“魔法体质”万科深耕深圳，基于对众多家庭生活习惯的深刻洞察，这款“超能打”的建面约80平3房王炸户型，为每一个刚需家庭“量身定制”。
深圳龙坂大盘万科城金地梅陇镇精装修总结报告
万科城及金地梅陇镇精装修总结总结深圳市场上两大标杆项目万科城、金地梅陇镇的装修特点，以及针对精装修所作的客户调查,提炼了在精装修方面的心得和经验以供参考。
◆万科城四期高层一、万科城精装修标准归纳⏹精装修设计风格:万科城四期精装修设计风格以现代简约风格为主，通过浅色调的内饰,营造高雅、温馨、时尚、现代的生活感受。
同时,在材料和部品选择上，以万科多年精选的战略合作商为主,同时辅以部分高端品牌，确保材料和部品的品质感、质量可靠以及健康环保。
五层样板房：木色系H－4A 建筑面积约149平米和H－3A建筑面积约１２４平米，风格为流金岁月，由曾主打设计四季酒店、上海金茂酒店室内装修的全球著名的室内装修公司BLＤ操刀主创,结合使用了向博洛尼专门定制的收纳柜体。
⏹万科城精装修核心优势:１、品牌➢万科品牌精心打造，全面整合➢诸多国际品牌提升居家品质➢万科物业,品牌物管,从硬软件得到全面保障2、设计➢集万科十余年精装修经验以及全面家居最新研究成果于一身➢与传统地中海式建筑风格内外呼应3、环保➢所有材料均经过严格检测,现场无任何污染环境的施工➢所有环节均有质检部门严格监理➢交付时有环保评测报告，收房即住,无须放置4、性价比➢著名品牌均由万科多年精选的战略合作商提供，确保价格和品质➢集团大规模采购，同样的价格可以获得比客户自己购买更好的产品➢各类品牌科学整合，确保最大程度发挥价值５、使用➢万科售后服务，严谨负责，使用放心➢各大品牌专业服务，省却后顾之忧⏹精装修主要亮点:1、入户门万科城四期选择的入户门是世界著名品牌霍曼(HORＭＡNN)。
万科城的入户门全是万科集团采购产品,并且入户门的高度也做了建筑上的调整，与普通的入户门相比高度更高,其高度与房间门的高度都调高到２.3米，使得房间看起来更大气。
在今天的建材市场上，德国霍曼已经成为门类产品和门控制器等的同义词。
因为霍曼集团是欧洲最大的门类产品供应商，成立于上个世纪初，经过近一个世纪来持续稳定的发展，使公司从家庭企业成长为技术先进,品质卓越和具有良好服务意识的集团公司。
万科案例分析
第一个问题：成功的因素？一、与时俱进，正确掌握市场及政策动，以正确采取相对应战略1、早期快速扩展发展阶段( 1984 年－1991 年)在中国商品经济刚刚起步，市场皆是供不应求的时势下，机会导向使万科取得了早期的发展资金，为万科快速发展打下了基础。
2、稳定成长阶段(1992 年－2000 年)万科注意到房地产行业即将成为国民经济新的热点。
这时我国住房制度发生了一系列改革，中央关于“住房私有化”的政策点燃了我国房地产行业的光明前景。
确立了以房地产为核心业务的发展战略，并将居民住宅作为房地产的主导开发方向。
1993 年，除房地产开发业务外，万科其他业务的利润率都开始明显降低，万科开始思考重组业务，万科对公司业务资源进行重组，突出地产主业，为企业进行瘦身。
3、全国范围扩展阶段( 2001 年至现在)以成熟产品为原型建造较为近似的标准产品。
利用发展成熟的模式进行大规模扩张。
这样既可以降低开发成本，规避风险，又可以实现规模效益。
进入区域集约化阶段，提出了城市经济圈聚集战略。
二、核心竞争力万科的战略管理有着清晰的定位、具有预见性、符合市场价值规律，从多元化到专一化的战略管理，而后到规模化、精细化的扩张。
确立了以房地产为核心业务的发展战略，并将居民住宅作为房地产的主导开发方向。
成功打造出其核心竞争力：中国目前最大的专业住宅开发企业。
三、打造品牌，创建独特完整的企业文化1 品牌(Brand)是一种识别标志、一种精神象征、一种价值理念,是品质优异的核心体现。
培育和创造品牌的过程也是不断创新的过程 , 自身有了创新的力量 ,才能在激烈的竞争中立于不败之地 ,继而巩固原有品牌资产 ,多层次、多角度、多领域地参与竞争。
1 万科通过打造在房地产的品牌，形成自身企业独特的品牌管理和品牌文化，让消费者通过品牌能更好的理解万科传递的信息，让万科的理解深入人心，从而树立起企业的竞争力品牌标志诠释1 、四个“V”旋转围合而成中国传统民宅中常见的窗花纹样，体现了万科专注于中国住宅产业的业务战略。
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减少二次污染和浪费。中国是一个资源消耗量大，资源又比较紧缺的 国家，如果能够多做到资源节约化，做到尽量减少耗用材料资源，走资源 消耗低、环境污染少、生态能够良性循环这样发展之路，才是万科作为企 业公民所追求的发展目标。
客户在对毛坯房进行二次装修平均一户可能产生3～5吨垃圾，其中有 85％是可以回收再利用的资源，全年如果有2000万户进行装修改造，一年
装修房产品研发及标准化流程
立项阶段
内部客户 意见反馈
研发阶段
内部客户体验及 意见反馈报告
营销管理部
设计管理部
装修房产品研发方 案
装修房施工图
方案立 项
施工 图
成果应用阶段
反馈/优化
交付后（调研）阶段
标准化阶段
咨询公司调研 装修设计院调研
施工供方调研 部品供方调研 其他供方调研 材料部品调研
客户体验调研报告
值，真正实现即买即住即收益，省却了毛坯房装修期的空置。
有利于规范住宅装修市场，保护消费者的利益。
政府导向 客户需求
竞争需求
社会责任
单纯沉溺于目前毛坯房抢购的现实而不去进一步提高品质，面
对未来市场发展则会陷于刻舟求剑，守株待兔的境地。
通过装修房方案，加强核心竞争能力，扩大与竞争对手的差
距。
政府导向 客户需求 竞争需求
万科全面家居解决方案剖析
什么是“U5精装”？
它的魔力在哪里呢？
Part1：万科朗润园产品剖析
什么是“U5精装”？
U5，即Unit Integration，是单元一体化的英文解释。 “U5精装”并非简单的「毛坯＋装 修」，而是通过对人日常生活的洞悉，针对性“量身定做”人性化的合理家居空间，并以系统 全面的解决方案来应对家庭居住中的各种问题。全面家居解决方案除了对户型的调整和改革以 外，更多的时间花在系统的集成上，复杂性和设计要求的技术性更高。
公开客 户体验 竞品调研报告 调研
标准产品 库
供方资源 库
装修标准 分级体系
采购管理部
成本管理部
成本规 划
成本规划
装修房产品实 体样板房
内部体验 样板房
内部客 户体验
工序标准 工艺标准 停点验收标准 成品保护标准 一户一验标准 其他标准……
装修房产品应用于 项目
标准产品库
装修标准分 级体系 工程管理
普通鞋
顶部放置过季鞋 空间利用合理
“U5精装”的细部体现——厨房便捷系统
厨房系统，从主人作业过程思考物品摆放， 着力体现万科房的人性化 85cm高如 拔台果 掉洗面弯主 电菜，腰有人 饭科盆比的效在 锅对下常劳利做 的重还规累用饭 电庆可高，立的 源人以5c体过 插用生放m空程 头面活下，间中，积习小减,只忙惯泡少增需于菜了大关其坛解厨掉他之，房插事可细使头情见一，万端而的来电不源及
因为衣柜门比较瘦长，经 常推拉的话中间容易变形， 有了这块铁板的加固，变 形的几率大大减少
这个铰链部件可以调整螺 丝角度，防止门开关次数 过多引起的倾斜等变形 门框上贴有防撞橡 胶条，减小开关门 时的撞击声
把手前端弯曲，防止开门的时候把衣服
挂住
万科在柜子的角落加了塑料，减少清洁障碍
“U5精装”的细部体现——装修材料
摩恩龙头、科勒洁具、能率热水器、方太电器、西蒙开关、欧普照明——国际国内一线品牌
朗润园的主力目标客户是青年群体，他们崇尚品牌，但购买力有限。万科准确的抓住了这 部分客户的心理需求，通过统一采购，降低了装修成本，提高了产品性价比，摧毁了青年 购房者最后的心理防线。
Hale Waihona Puke 以上所展示出万科朗润园的产品情况，非一般“毛胚+精装”精装产 品所能达到，那么万科为什么能做出如此极致的“精装房”？
什么是“U5精装”？
新厅房 系统
玄关整 合系统
U5
厨房便 捷系统
新收纳 系统
卫浴集 成系统
“U5精装”的细部体现——玄关整合系统
玄关系统考虑到业主从一进门挂钥匙 扣、放挎包、脱鞋、穿拖鞋等一系列 的动作
挂钥匙
放挎包
伞
深度为250mm,鞋会露 出跟部，找鞋不用弯腰
靴子——目 标客户有大 量年轻女士
2005年建设部住宅产业化促进中心提出，大中城市的毛坯房 应在6年之内消灭。
政府导向
客户需求
竞争需求 社会责任
减少了精力 从直接收益看，装修房可为业主节省大量的时间， 和财力的浪费。
对开发商而言，由于集中采购，可以用同样的价格选择最好的
优质材料，为业主提供最佳性价比。
从间接附加收益看，装修房还能在很大程度上提高其投资价
衣柜
内部功能分区明细， 便于查找
内部按物品大 小设置功能区
域
“U5精装”的细部体现——新厅房系统
厅房设计预留充分的光源和电插，以保证居家、会客的 光源要求。万科充分考虑电视柜、预埋音响线、留足插 座、无线上网、电话和网络布线的细节设计，让室内生 活更轻松
“U5精装”的细部体现——其他人性化设计细节
Part2：万科全面家居解决方案
20年前，人们都是买布料找裁缝做衣服。 现在，我们习惯于到商场买各式各样的成衣。
“全面家居解决方案”实施动因
政府导向
客户需求 竞争需求 社会责任
2002年7月国家建设部发布的《商品住宅装修一次到位实施导则》及配套 的《商品住宅装修一次到位材料、部品技术要点》 。
有4000万吨垃圾污染环境。发展商统一提供装修房将 会显著减少浪费，提高资源利用效率。
同时 装修房规模化，为工业化装修生产方式的实施提供了条件， 也将加快装修产业化进程。
“全面家居解决方案”产品特性
A 设计研发 B 材料设备 C 工程施工 D 售后服务
概念 观念 发展历程
研发步骤
“全面家居解决方案”产品研发流程
开关即可
弧形挡水边，减少水花溅出弄湿衣裤
“U5精装”的细部体现——卫浴集成系统
分离式卫生间设计，马桶和洗漱区分区域设置， 使早上起床不再为抢厕所而苦恼——为青年客 户量身定制。
一体化壁柜（带 镜前灯）
带弧形挡水边
卫生间不到4平米，但功能齐全，分隔合理
脏衣物篮
“U5精装”的细部体现——新收纳系统
卧室衣柜（0.8米深）置于过道，为满足过道净空1.1米，设计 时将该区域宽度扩大为1.9米——其他精装修房（毛坯＋装修） 难以做到
标准库
工程/项目管理部
客户服务部
注：阴影标注成果为关键成果。
应用于 产品设 计
客户意见反馈及产 品缺陷收集
供方资源库
工程管理标 准库
“全面家居解决方案”产品特性
A 产品研发 B 材料设备 C 工程施工 D 售后服务