万科产品细分
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万科产品细分法则
万科XXX城
舒适居住
（第二居所） 考虑父母养老 或休闲
——
T2
（郊区享受）
1）有自然资源 2）距离城市较远,但有快速道路可达 3）没有完善生活配套,但地块周边可能有休闲配 套(或有条件可做到)
1
50%
杭州良渚 深圳东海岸 2 50% 后小太阳 35－45岁 改善 一房两房（50-90平米） 情景多层 # 资源拥有
2013-7-25
以资源命名
TOP1 高档 占有稀缺资 源
销售价格在市区 均价2倍以上
位于城市稀缺地段或占有城市的稀缺景观资源 —— —— —— 高 —— —— ——
#
资源占有
俊园
（城市豪宅） ——
# 资源占有 十七英里
TOP2
（郊区豪宅）
位于郊区,占有稀缺景观资源
注：1. 黄底色列由一线公司根据各城市具体情况填写，其余各列不能变动； 2. 带“*”格无须填写； 3. 带“#”格由一线公司根据具体情况填写； 4. 带“-”格内容尚在研究中； 5. F列“价值排序”指的是客户支付能力的排序； 6. G列“比例”指的是市场上这几类重点客户之间的相对比例关系； 7. J列购买动机中，有四个动机的备选项，分别是“投资”、“栖居”、“改善”、“空巢”。其中“投资”指的是客户出于非自住、而将房屋作为短期或长期投资商品目的的购买动机；“栖居”指的是出于满足刚 性需求而产生的购买动因；“改善”指的是为了满足居住舒适性而产生的购买动机；“空巢”指的是由于家庭成员减少、成为单核心家庭之后，为了更满足核心成员的舒适性居住而产生的购买动机。 8. 对于G1的描述，可以增加列进行更详细的描述。
77401693.xls
A B C D E F G H I J K L M N O P
万科地产产品细分及品类规划
创新性策略
不断引入新技术、新材料和新设计理 念，推动产品创新，提高产品的附加
值和市场竞争力。
高端化策略
在住宅和商业地产领域，注重高端产 品的研发和推广，提高品牌形象和市 场影响力。
合作共赢策略
与优秀的设计、施工、销售团队合作， 共同研发和推广地产产品，实现资源 共享和优势互补。
品类优化
优化产品线结构
万科地产产品细分及品类规划
目录
• 万科地产产品概述 • 产品细分 • 品类规划 • 市场定位与竞争分析 • 产品创新与差异化
01 万科地产产品概述
万科地产简介
01
万科企业股份有限公司成立于1984年，是中国最大 的房地产开发商之一，总部位于深圳。
02
万科致力于提供优质的居住空间和城市生活服务， 秉承“让生活更美好”的企业愿景。
商业产品
购物中心
集购物、休闲、娱乐于一体的商业中心，提供全方位的消费体验。
商业街区
具有独特风貌和历史文化的商业街区，吸引游客和消费者。
写字楼
为企业提供现代化、高效的办公环境，促进商务交流和发展。
酒店
提供高品质的住宿服务，满足商务和旅游需求。
产业园区
高新技术产业园
吸引高新技术企业入驻，促进科技创新和产 业发展。
05 产品创新与差异化
产品创新
绿色建筑
万科积极推广绿色建筑理念，采用节能、环保材料和 先进技术，打造高效节能、低碳排放的建筑。
智能化居住体验
万科将智能化技术融入产品中，提供智能家居、智能 安防等服务，提升居住便捷性和安全性。
定制化服务
万科提供定制化服务，根据客户需求量身定制户型、 装修风格等，满足个性化需求。
THANKS FOR WATCHING
不断引入新技术、新材料和新设计理 念，推动产品创新，提高产品的附加
值和市场竞争力。
高端化策略
在住宅和商业地产领域，注重高端产 品的研发和推广，提高品牌形象和市 场影响力。
合作共赢策略
与优秀的设计、施工、销售团队合作， 共同研发和推广地产产品，实现资源 共享和优势互补。
品类优化
优化产品线结构
万科地产产品细分及品类规划
目录
• 万科地产产品概述 • 产品细分 • 品类规划 • 市场定位与竞争分析 • 产品创新与差异化
01 万科地产产品概述
万科地产简介
01
万科企业股份有限公司成立于1984年，是中国最大 的房地产开发商之一，总部位于深圳。
02
万科致力于提供优质的居住空间和城市生活服务， 秉承“让生活更美好”的企业愿景。
商业产品
购物中心
集购物、休闲、娱乐于一体的商业中心，提供全方位的消费体验。
商业街区
具有独特风貌和历史文化的商业街区，吸引游客和消费者。
写字楼
为企业提供现代化、高效的办公环境，促进商务交流和发展。
酒店
提供高品质的住宿服务，满足商务和旅游需求。
产业园区
高新技术产业园
吸引高新技术企业入驻，促进科技创新和产 业发展。
05 产品创新与差异化
产品创新
绿色建筑
万科积极推广绿色建筑理念，采用节能、环保材料和 先进技术，打造高效节能、低碳排放的建筑。
智能化居住体验
万科将智能化技术融入产品中，提供智能家居、智能 安防等服务，提升居住便捷性和安全性。
定制化服务
万科提供定制化服务，根据客户需求量身定制户型、 装修风格等，满足个性化需求。
THANKS FOR WATCHING
万科住宅建筑产品分级
A
确定分级标准
根据市场需求、产品定位和客户群体等因素， 制定明确的分级标准，如高端、中端、经济型 等。
设计差异化方案
针对不同级别，制定相应的建筑设计、装 修标准、配套设施等方案，以满足不同客 户的需求。
B
C
资源调配与成本控制
根据分级方案，合理调配人力、物力等资源， 确保项目按时按质完成，同时控制成本在合 理范围内。
案例分析方法和过程
分析方法
采用SWOT分析法对万科城市花园进行深入剖析，了解 其优势、劣势、机会和威胁。同时，结合市场调研和用 户反馈，对项目进行综合评估。
收集资料
收集万科城市花园的相关资料，包括项目规划、建筑设 计、施工过程、销售情况等。
市场调研
了解当地房地产市场状况，分析同类项目的优缺点和市 场接受度。
持续改进与创新
鼓励各级别住宅建筑产 品团队不断改进和创新， 提高产品竞争力。
万科住宅建筑产品分级的市场 04 影响和未来发展
对市场的影响和作用
1 2 3
提升产品竞争力
万科住宅建筑产品分级有助于提升产品的竞争力， 满足不同客户群体的需求，提高市场份额。
引导行业标准
万科住宅建筑产品分级的推出，有助于引导行业 标准，推动住宅建筑行业向更高品质、更精细化 方向发展。
各级产品的标准和要求
01 经济型
02 舒适型
03 豪华型
04 尊享型
05 定制型
经济型住宅在保证基本居 住功能的同时，注重成本 控制，采用经济适用的材 料和工艺。
舒适型住宅在满足基本居 住需求的基础上，注重居 住舒适度的提升，采用品 质较好的材料和工艺。
豪华型住宅在装修和配套 设施上追求高端品质，采 用高端材料和工艺，注重 细节处理。
万科产品线概况
客户细分及描述|富贵之家
富贵之家
➢ 富贵之家1：收入（包括教育、职务等资源）远高于其他家庭的家 庭
➢ 富贵之家2——投资：收入相对较高，把买来的房子用来出租或再 次出售
➢ 照顾父母和孩子是主要购房冬季； ➢ 总价集中在120-150万，面积需求较大，基本都在100-130平米，户型
需求主要为3室2厅2卫 ➢ 更加关注房子本身的舒适和周边配套
➢ 区位选择主要是考虑教育配套和生活配套，人文环境区位选择
考虑孩子成长和教育的太阳家庭
客群分类
客户细分及描述|健康养老
健康养老 ➢ 中年之家 ➢ 老人一代：（准）空巢中年或老年 ➢ 老人二代：老人+中年夫妻 ➢ 老人三代：老人+中年夫妻+18岁以上孩子
从根本上提高走姿收益率
因为利润率f1、周转率f2和杠 杆率f3的提高，因为可从根本 上提高收益率f（f=f1*f2*f3） （可提高10个百分点以上）
实现规模和质量的快速增长
通过推行标准化连锁、复制开 发，可以快速扩张，又降低了
企业快速扩张风险和资源紧 张，可轻易实现规模和质量的
双增长
可快速跃入一线品牌企业之列
1卫和部分2室1厅1卫 ➢ 区位选择主要是考虑教育配套和人文环境、区域整体教育氛围
考虑孩子成长和教育的太阳家庭
后小太阳
➢ 受教育程度偏低，大专学历偏多，家庭年收入高，大都集中在16万以 上，职业状况和小太阳家庭相似，中等职业为主； ➢ 休闲活动比较高端，健身、购物、国外旅游
➢ 通常是二次购房，改善居住条件和为孩子提供良好教育环境时主要的购房 动机
➢ 总价主要集中在100-400万，面积需求大都为100-150平米，户型需求为3 室2厅1卫和部分2室1厅1卫
房地产花园洋房产品的分类
销售火爆，客户对洋房类的产品形式市场接受度高，达到120-130套/月；
案例2：北京万科青青
地理位置：位于朝阳区京沈高 速路旁，距国贸仅14公里，离 东四环7公里，驱车15分钟即 可到达；
规模：约25万平方米，容积率 1.1
产品：青青家园分为四期开发， 一期、二期、三期建筑层数以 4层半为主，尺度宜人；四期 为8-9层住宅，形成视线轴的 上游景观，丰富空间层次。
机会二
解决对大户型、别墅 类产品有需求但受总 价限制的客户需求
机会三
宽景House能增加户 数，降低1－2层的总 价区间，所以优于叠 拼别墅产品。产品从 舒适三房到舒适四房， 面积从145平米-200 平米不等。
户型结构 一层户型关键词：下沉式私家院落/半地下层 /阳光房
庭院入户/多景式情景房 从入户花园走到一楼地下室 地下室是附送的，面积也很大， 可以分影音室和书房
下层—— ·8.1米开间宽大客厅与餐厅，三间 卧室、三间卫生间 ·层高达3米，辟有6米共享空间，空 间宽敞明亮 ·客厅与观景露台相通，便于干燥通 风 ·附带超大观景露台
露台 主人区 露台
露台
万科水晶城在陌生区域实现成熟市区的销售价格与 较好的销售速度，洋房类产品形式市场接受度高
一期情景洋房主要为4层半建筑：
•三间卧室组织紧凑，空间利用 合理
•活动区（客厅、餐厅）与休息 区呈小错层格局，空间层次丰富 ·附带观景露台
错层 露台入户
三层户型：楼梯入户、 南露台、错层、客厅7.4米面宽
•建筑面积：128.92㎡ 错层 三室两厅双卫
•7.35米开间，近40㎡横向客 厅和餐厅，视野开阔，采光 充分
•超过20㎡的主人房宽敞舒适，
7米超短进深设计，动 静功能分布合理
案例2：北京万科青青
地理位置：位于朝阳区京沈高 速路旁，距国贸仅14公里，离 东四环7公里，驱车15分钟即 可到达；
规模：约25万平方米，容积率 1.1
产品：青青家园分为四期开发， 一期、二期、三期建筑层数以 4层半为主，尺度宜人；四期 为8-9层住宅，形成视线轴的 上游景观，丰富空间层次。
机会二
解决对大户型、别墅 类产品有需求但受总 价限制的客户需求
机会三
宽景House能增加户 数，降低1－2层的总 价区间，所以优于叠 拼别墅产品。产品从 舒适三房到舒适四房， 面积从145平米-200 平米不等。
户型结构 一层户型关键词：下沉式私家院落/半地下层 /阳光房
庭院入户/多景式情景房 从入户花园走到一楼地下室 地下室是附送的，面积也很大， 可以分影音室和书房
下层—— ·8.1米开间宽大客厅与餐厅，三间 卧室、三间卫生间 ·层高达3米，辟有6米共享空间，空 间宽敞明亮 ·客厅与观景露台相通，便于干燥通 风 ·附带超大观景露台
露台 主人区 露台
露台
万科水晶城在陌生区域实现成熟市区的销售价格与 较好的销售速度，洋房类产品形式市场接受度高
一期情景洋房主要为4层半建筑：
•三间卧室组织紧凑，空间利用 合理
•活动区（客厅、餐厅）与休息 区呈小错层格局，空间层次丰富 ·附带观景露台
错层 露台入户
三层户型：楼梯入户、 南露台、错层、客厅7.4米面宽
•建筑面积：128.92㎡ 错层 三室两厅双卫
•7.35米开间，近40㎡横向客 厅和餐厅，视野开阔，采光 充分
•超过20㎡的主人房宽敞舒适，
7米超短进深设计，动 静功能分布合理
万科市场细分+目标市场+定位
万科市场细分由于消费者构成极为复杂，不便于市场把控。
因此，在这里我们以产品为细分对象,依据总价和单价指标，将市场细分为低端、中低端、中端、中高端及高端市场。
产品价格指标比较表:低端中低端中端中高端高端总价15万以下 15～20万 20万~30万 30~50万 50万以上单价1500-2000 2000-2500 2500-3000 3000-3500 3500以上1．低端市场（戴福照)（1）市场特征：该类产品一般为低总价（15万以内），低单价，或小户型；产品品质较低，大多为满足人们最基本的居住需要。
开发技术层面要求不高.（2)目标客户群:年龄:主要集中在30周岁以下的未婚人士和其他年龄段的低收入者。
收入：年收入大多在3.5万以下。
家庭结构:2人及以下，比例为24%（2001年政府权威部门调查.受教育程度：他们大多受过较高的教育。
置业情况:大多为第一次置业,现在主要以租房为主.购房目的：成家立业的需要，作为过渡性住房，解决基本的居住问题。
购买行为：注重产品的经济实用，对品牌基本没有要求.2．中低端市场(郭豪铿）（1）市场特征：该类产品总价主要集中在15～20万，单价多为1500～2000元；产品品质一般，产品变现速度较快，对开发商市场运作能力要求不高,因此，竞争对手该市场较为容易.（2）目标客户群：年龄：这个阶层的年龄范围较广，界定这个阶层主要以收入和购买能力为标准，年龄主要集中在40岁以下。
收入情况:年收入3万—5万。
家庭结构：这部分人群大多已经成家，家庭人口以3人为主，或3人以上。
职业状况：企事业单位的普通职工、公司员工。
受教育程度:受教育程度普遍不高。
置业情况：第一次置业为主，二次置业为辅.购房目的:家庭居住需要，迫切需要改变居住环境.购买行为：对价格特别敏感，注重产品的实用性和舒适性，对品牌基本没有要求。
3．中端市场（郭豪铿）（1）市场特征:该类产品总价大多在20～30万，单价在2000~2500元，产品品质较好，配套设施比较齐全，环境较好,因此销售速度一般较快。
万科万科产品线与客群细分汇总
市区或郊区， 拥有稀缺资
源
便捷
配套
项目价值
生活配套 便捷的城市
完善
生活
规划有完 善的生活
配套
不完善
舒适居住 (第一居所)
低价格
舒适居住 (第二居所)
对配套无 占有稀缺资
要求
源
品类细分
字母 代称
中文名称
G1 商务住宅
G2 城市改善
G3 城市栖居
C
城郊改善
T1 T2 TOP1 TOP2
郊区栖居 郊区享受 城市豪宅 郊区豪宅
主力户型
（平方米）
四房150-240 三房130-200 三房130-200 二房90-100 三房110-130 三房110-130
共性：位于城市边缘或新城区，可快速到达，基础配套齐备，居住密度较低，物业组 成以别墅，类别墅及多层为主，带少量高层洋房
品类细分
• 郊区住宅（TOWN系列）——山水.悠然生活 远离喧嚣与浮华的宜人居所
追求居住改 约 善和品质 2.0
2 3
4
10％ 40％ 40％ 10%
孩子三代 后小太阳 小太阳 老年一代
35-45岁 40-45岁 35-39岁 45-50岁
改善 改善 改善 空巢
四房 三房 三房 二房
G3
城市
1.公共交通密集，站点在步 行距离内
2.周边有较完善的生活配套
低总价优势
约 3.0
1
85％ 青年之家 25-35岁
2.没有完善的生活配套，但地 块周边有休闲配套(或有条件 做到)
丰盛又平和
品类细分
城郊住宅类（CITY系列）细分
品类
C 城郊 改善
项目价 值
万科住宅建筑产品分级
坡地住宅居住的层面于竖向分开，最大限度地延伸环境至建筑空 间之中，实现真正意义的融合。
立面设计采用纯现代风格，简洁质朴而轻盈，是大海边的精致点 缀，融于山海之间。
H O O P
ARCHITECTURAL DESIGN
聚焦万科系列——万科经典住宅之万科17英里
富力丹麦小镇
区位：富力丹麦小镇位于北京京开高速路庞各庄出口南一千米， 邻近地块拥有五星级温泉度假酒店，功能齐备，设施完善。 规划：运用国际上成功的规划模式，紧密结合居住人群的居住 习惯，文化传统，价值趋向等人文因素，并以最新的建造工艺 和建筑材料，创造具有时代气息和质朴的田园风格的“丹麦小 镇”。 产品： 独栋、联排、叠拼别墅，花园洋房 风格：北欧风情 占地面积： 400万㎡约6000亩 特色 同品类楼盘性价比之冠、 0.6容积率无可复制、 多重选择享畅达交通、 全方位社区定制配套
设计别致的园林景观
H O O P
中国第一个实现人车分流和半地下车库的小区， 中国建筑业在此后才出现“半地下车库”的行业标准。
ARCHITECTURAL DESIGN
聚焦万科系列——万科经典住宅之万科17英里
万科十七英里——对一个人保持敬意，就远离他的私生活
叠层的盒子——面朝大海，户户海景，充分引入海洋资源优势， 体现海岛生活的特色。
万科城花系列：
万科位于郊区的住宅，占据未来城市发展方向，可以为客 户提供低总价、高性价比产品 ，实现客户栖居的需要，也是安 享郊区恬静舒适生活的选择。 万科四季花城是万科城花系列最具代表性产品之一，致力 于打造成人性化的、自然舒适的、便于情感交流的温情洋溢的 社区建筑，万科四季花城引入国外先进规划理念——TOD开发 模式。 地理位置：深圳市龙岗梅观高速与布龙公路交汇处 占地面积：38万㎡ 建筑面积：53万㎡ 容 积 率：1.4 建筑类别：多层、小高层、联排别墅 营销主题：我们在造一个城（造城运动）
万科新产品分析_四大产品(东郡、清林径、第五园、翡翠园)
主力户型分析
主要物业情况：
210～280m2田园别墅 60～150m2景观高层 约60m2精品公寓
主力户型分析
双车位
阳台
阳台
入户花园
主人套间
晨曦墅（TA）户型分析： 建筑面积： 280平方米（四房二厅三卫＋半地 下室） 开间尺寸： 客厅：7.2、餐厅：3.9 主房：3.9、次房：3.9 设计情况： 前中后三庭院设计。 双车位设计 独立主人层设计 综合点评： 优势： 入户花园使庭院延伸到室内， 形成公到私很好的过渡 主人层功能完善，具有私密性 和档次感 餐厅跃式设计，体现了空间感 超大露台设计，附送面积多 卧室均带阳台。
建筑设计分析
别墅——三堂制设计 布局分析：
后院
参照客家传统建筑的三堂制，实现 为别墅庭院设计的前、中、后院， 结合现代人的生活习惯，升华客家 住宅区围合式设计的传统。 三堂屋的基本型式是在中心轴线上 沿纵深布置上、中、下三堂。三堂 屋結構，中堂明顯比兩側橫屋低。
中院
前院
建筑设计分析
深圳万科▪清林径
项目分析
——规划设计分析
随坡就势
——建筑设计分析
南法与客家风格融合
——园林景观分析
自然生态的延伸
——主力户型分析
别墅、公寓、高层
规划设计分析
总体规划：
定位：森林公园生态住区，城市罕 见田园风情： 清林径主要以东部的花园别墅为主， 及南部的公寓、西、北部景观高层 围绕会所分布。 第三期规划的是景观高层。
开发商
无锡新万科房地产 有限公司
万科、金地标准化设计（含产品线分类典型案例）
万科、金地标准化设计（含产品线分类典型案例）万科产品线品类划分→在四大品类中，G1、G2、T2系列为万科的中高端产品线系列→在四大品类中，前三类以地理位置（距市中心的远近）为划分依据，交通便捷度与配套完善度随之降低→第四类TOP系列则以对秲缺资源的占有为划分，与前三类形成差异，两者形成互补万科全面的产品体系中，分别以G2\C\T2 三种产品体系为中高端改善性需求产品体系：万科产品线理念演变万科-产品线理念演变：90+户型→ 3G户型→ 4G 户型万科典型案例万科最新推出的城花系列，就是以老洋房（情景洋房）为格调的琥珀臻园、郡园等项目。
万科-4G典型案例-万科琥珀臻园万科琥珀臻园位于宝山区罗店新镇的美兰湖住区，占地面积约8.94公顷，建筑面积约15万平方米，容积率为1.02，规划户数为540户，沿河打造新法式高档住区。
琥珀臻园是万科琥珀系列的抗鼎之作，作为琥珀郡园的升级产品，琥珀臻园以1.02的低容积率和五层叠加设计，打造出低密度(叠加/大平层)类别墅花园洋房的新典范。
万科琥珀臻园近似1.0的低容积率，五层低密度洋房公寓：底楼两层为叠加跃层，三到五层一梯两户，保证每户拥有更大空间不更佳资源，充足的楼间距，保证住户的私密空间、景观规野和室内采光。
万科琥珀臻园高品质全屋精装修，营造舒适居住空间；TOTO、西门子等经过甄选的高端科技世界名品，为顾客大大节省财力、精力和人力。
金地产品线→在四大品类中，“褐石”系列为金地的中端产品线系列→金地的产品线由原先“土地、客户、产品”的分类模式，转变为由“产品价值树”为主导的分类模式。
金地产品线理念演变金地典型案例金地-“褐石”系列典型案例-金地艺境关注价值点：● 6层电梯花园洋房、层层带有附加值、金地洋房系列延续。
金地自2010年在上海高调推出其大平层豪宅产品线“天域天境”后，再一次回到其成熟的洋房产品线。
金地艺境主推95-162平米的6+1电梯花园洋房，95-128平3房，以及160-162平4 房，具有较高的附加值。
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2
（城市改 善）
捷，通常较为安静 2)适宜居住
3
4
G3
1）要求公共交通密集，站点 1
在步行距离内
（城市栖 2）周边有较完善的生活配套
居）
3）居住价值一般
2
1
2
C
1）交通便捷，可快速到达； 离城市成熟区域比较近
（城郊改
2）相对市中心居住密度低 3）地块所在区域居住氛围良
3
善）
好（水质、空气质量好）
4
5
区均价2倍以
—— ——
——
资源 上
TOP2 位于郊区,占有稀缺景观资源
高 ——
——
——
※ 资源占有 ※ 资源占有
(城郊住宅) （第一居所）
四季
(郊区住宅)
低价格
价格务实
舒适居住
（第二居所） —— 考虑父母养老
或休闲
1)地块商务属性高,周边写字
楼密集，交通高度发达，享 ※
G1
（商务住
受市中心级别配套 2)地块可能有不利因素影 响，如交通噪音干扰大以及
宅）
周边人群复杂的情况
3)商业价值高
4）居住价值一般
※
1
G2
1)周边配套完善，交通便
30%
小太阳
35－39岁
改善
三房（180—200平米）
TownHous e
※
炫耀展示
5% 中年之家 45-50岁 空巢 二房（90－100平米）
※
凸显自我功 能
5%
青年持家
30-35岁
改善 三房（110－130平米）
多层 小高层
※
注重父母
30% 小小太阳 30-35岁 改善 三房（110－130平米）
高层 ※ 功能紧凑
10%
孩子三代
35－45岁
改善
四房（150－190平米） 四房（200—240平米）
情景洋房 TownHous
e
※
三房（130－150平米） 情景洋房 ※
20%
后小太阳
40－45岁
改善
三房（180—200平米）
TownHous e
※
享受功能 情趣功能
三房（130－150平米） 情景洋房 ※
※ 功能合理
50% 青年之家 25－35岁 首次 二房（75－85平米）
※ 功能实用
20% 小小太阳 25-30岁 首次 二房（75－85平米）
※
多层 10% 青年持家 25－30岁 首次 三房（90－110平米） 小高层 ※
高层
10% 孩子三代 25-30岁 首次 三房（90－110平米）
※
功能实用 功能实用 功能实用
小高层 高层
※Hale Waihona Puke 功能完善40%小太阳
35-39岁
改善 三房（150－180平米）
小高层 高层
※
凸显主人功 能
10%
中年之家
45-50岁
空巢 二房（100－120平米）
小高层 高层
※
凸显自我功 能
85%
青年之家
25－35岁
首次
一房（30－50平米） 二房（65－80平米）
高层 ※ 功能紧凑
15% 青年持家 25－30岁 首次 二房（65－80平米）
产品 系列
核心价值
品类
土地属性
主力细分客户构成
客户选择
价值 排序
比例
客户细分
家庭生命 周期（居
住）
年龄
（支付能 力）
购买 动因
产品
主力户型
产品 产品 产品核心 类型 编号 价值点
注重工作便 利,关注产品 服务及品质
金色 便捷的城 (城市住宅) 市生活
追求居住改善 和品质
低总价优势
城花
舒适居住 追求舒适居住
※ 商务人士
※
投资
单房（25—35平米） 一房（35－45平米）
高层 ※
商务服务
大户型：（有高端倾
※
顶级商务人 士
※
投资
向） 二房（160-170平米）
高层
※
三房（180-200平米）
10%
孩子三代
35－45岁 改善 四房（180—220平米）
小高层 高层
※ 大家庭生活
40%
后小太阳
40-45岁
改善 三房（150－180平米）
6
※
1）距离目标客户原有居住
（工作）地点较远
※
T1
2）交通不便利，公交线路缺
（郊区栖
乏或基本没有 3）项目周边通常无配套，依
※
居）
赖小区内部解决
4）地块条件通常只有三通
※
（水电路）
※
1）有自然资源
T2
2）距离城市较远,但有快速
1
道路可达
（郊区享 3）没有完善生活配套,但地
受）
块周边可能有休闲配套(或有 2 条件可做到)
10% 老年一代 45岁以上 空巢 二房（75－85平米）
※ 功能实用
50%
孩子三代
35－45岁
空巢
三房（200—240平米）
TownHous e
※
50%
后小太阳
35－45岁
改善
一房两房（50-90平 米）
情景多层 ※
资源拥有 资源拥有
高档
占有稀缺 销售价格在市
TOP1
位于城市稀缺地段或占有城 市的稀缺景观资源