[工程类试卷]2014年房地产估价师(房地产估价理论与方法)真题试卷及答案与解析
2014年房地产估价师（房地产估价理论与方法）真题试卷及答案与解析一、单项选择题每题的备选答案中只有1个最符合题意。
1 因公共利益的需要征收处于正常生产经营中企业的房屋，该房屋占用范围的建设用地使用权为划拨性质，对该企业给予的补偿不包括( )。
（A）该房屋占用范围的建设用地使用权价值的补偿（B）搬迁后可继续使用的机器设备价值的补偿（C）因征收房屋造成的企业搬迁，临时安置的补偿（D）因征收房屋造成的企业停产停业损失的补偿2 关于估价依据选取或应用的说法，正确的是( )。
（A）估价依据应根据估价对象和估价结果来选取（B）《房地产估价规范》应作为估价依据，且其对估价的要求是最低要求（C）在估价报告中予以说明的情况下，对估价委托人提供的作为估价依据的资料可不审慎检查（D）估价报告中的估价师声明和估价假设都是一种估价依据3 关于估价结果形成和确定的说法，错误的是( )。
（A）估价结果可能受注册房地产估价师的专业水平和职业道德的影响（B）注册房地产估价师不应在估价之前征求估价委托人对估价结果的意见（C）注册房地产估价师不应在出具报告之前与委托人讨论估价结果（D）合理的估价结果与估价对象在市场上的成交价格一致4 相邻房地产的权利人应正确处理相邻关系，相邻关系的产生是因房地产具有( )的特性。
（A）易受限制（B）独一无二（C）相互影响（D）不可移动5 下列对某宗房地产状况的描述中，不属于交通条件描述的是( )。
（A）该房地产附近有一条收费道路，轿车通行费为每辆10元（B）该房地产一面临街，所临街道为居住区级道路（C）该房地产距公交车站约500m，平均每隔6min有一辆公交车经过（D）该房地产附近有社会停车场，停车位数量为600个6 利用收益法或假设开发法评估房地产的投资价值，采用的报酬率或折现率应是( )。
（A）典型投资者所要求的社会一般报酬率（B）典型投资者所要求的社会最高报酬率（C）特定投资者所要求的最低报酬率（D）特定投资者所要求的最高报酬率7 某人承租了一商业房产，租期为3年，每年年末支付租金，该房产在3年租期内的净租金为50万元／年，同期的市场净租金为65万元／年，报酬率为7％，该承租人权益价值为( )万元。
（A）39．36（B）45．00（C）131．22（D）170．588 某房地产的土地面积为3000m2，容积率为3，市场上类似房地产的市场价格为4200元／m2，成本法测算的土地重置单价为4800元／m2、建筑物重置单价为3000元／m2。
该房地产的总价值为( )万元。
（A）2340（B）3780（C）4140（D）52209 下列影响房地产价格的因素中，会导致房地产价格下降的因素是( )。
（A）控制土地供应量（B）增加城镇居民可支配收入（C）增加房地产保有环节税收（D）提高城市化水平10 实际估价中，评价某建筑物的完损状况时，不需要考虑的实物因素是( )。
（A）建筑规模（B）建筑物年龄（C）维修养护情况（D）工程质量11 在房地产司法拍卖估价中，将已被查封的房地产作为未被查封的房地产来估价的假设，属于( )。
（A）一般假设（B）背离事实假设（C）不相一致假设（D）依据不足假设12 某房地产的建筑面积为2500m2，现状价值为2000万元，若现在将该房地产拆除重置，拆除费用为100万元，残值为45万元，后续必要支出及应得利润为4000元／m2，重建后的房地产市场价格为15000元／m2。
该房地产的市场价值为( )万元。
（A）1945（B）2000（C）2695（D）275013 下列房地产估价活动中，价值时点为过去，估价对象状况为过去状况的估价是( )。
（A）因抵押贷款需要，对拟抵押房地产价值进行评估（B）因保险赔偿需要，对房地产因火灾造成的价值损失进行评估（C）因定罪量刑需要，对受贿案中受贿时的房地产价值进行评估（D）因司法拍卖需要，对拟拍卖房地产价值进行评估14 估价对象为一沿街店铺，建筑面积为300m2，已知其中家电和汽车价值为60万元，估价中选取甲、乙、丙三个可比实例，建筑面积分别为300m2、280m2和340m2，总价分别为420万元、448万元和595万元，其中可比实例丙的总价中含有价值为30万元的家具，根据上述条件，利用简单算术平均法求取的估价对象包含家电和汽车的市场价格为( )万元。
（A）466（B）526（C）535（D）54515 某住宅的建筑面积为100m2，买卖合同约定成交价为10000元／m2，价款分两期支付，于成交日期支付60万元，余款于一年后支付，交易税费均由买方承担，已知买方应缴纳的税费为3万元，卖方应缴纳的税费为8万元，并在支付合同余款时缴纳。
若将该交易实例为可比实例，年折现率为6％，则对其建立比较基础后的总价为( )万元。
（A）90．19（B）95．85（C）100．57（D）105．2816 某房地产在2014年3月的价格为7200元／m2，已知类似房地产在2014年3月至9月的价格指数分别为：99．40，94．80，96．60，105．10，109．30，112．70，118．30(均以上个月为基数)，该房地产2014年9月的价格为( )元／m2。
（A）8485（B）8536（C）10038（D）1009817 为评估某房地产2014年10月1日的市场价格，选取的可比实例资料是：成交日期为2014年4月1日，成交单价为8000元／m2，合同约定建筑面积为95m2，并约定面积有误差时总价不调整，在2014年6月1日房屋登记时建筑面积为100m2。
自2014年1月1日至10月1日，当地该类房地产价格平均每月比上月上涨0．3％。
该可比实例经调整后的比较单价为( )元／m2。
（A）7737．83（B）8145．08（C）8423．75（D）8573．7718 某房地产未来第1年末的净收益为20万元，以后净收益每年增加1．5万元，价格每年上涨5％，报酬率为8％，第4年末转售时卖方应缴纳的税费为转售价格的6％。
目前该房地产的市场价格为( )万元。
（A）318．68（B）457．68（C）789．68（D）1146．8119 某出租的写字楼，剩余租赁期限为3年，在此3年期间，每年可于年初获得净收益80万元，3年后可依法拆除作为商业用地，拆除费用为50万元，若该类房地产的报酬率为8％，该写字楼的现时价值为1000万元，则3年后该商业用地净地的价值为( )万元。
（A）979．22（B）1000．00（C）1029．22（D）1050．0020 某酒店5年来年均有效毛收入为420万元，运营费用为220万元。
去年年底该酒店附近新建一工厂，因噪声污染将造成该酒店今年有效毛收入减少40万元，运营费用减少25万元。
该酒店剩余收益期为10年，假设降低后的收益水平在剩余收益期内保持不变，报酬率为8．5％。
目前该酒店房地产的价值减损额为( )万元。
（A）66．34（B）98．42（C）984．20（D）1213．8521 某人现有资金50万元，欲竞买一个建筑面积为120m2、收益期为10年的店铺用于出租，其期望的自有资金资本化率为10％。
店铺正常月租金为120元／m2，运营费用为租金收入的35％。
银行可提供最高为六成、10年期、年利率8％的抵押贷款。
该投资者所能接受的最高竞买价格为( )万元。
（A）80（B）91．82（C）125．00（D）127．9022 关于成本法估价中土地取得费用、建设成本、管理费用、销售费用估算的说法正确的是( )。
（A）应按它们在过去实际发生时点的实际水平来估算（B）应按它们在过去实际发生时点的正常水平来估算（C）应按它们在未来预计发生时点的正常水平来估算（D）应按它们在价值时点的正常水平来估算23 某房地产重新开发建设的直接成本、管理费用，投资利息分别为4000万元、180万元和350万元，销售费用、销售税费分别为销售价格的3．5％，6％，投资利润率为20％。
该房地产的重置价值为( )万元。
（A）5890（B）5976（C）6053（D）613524 某建筑物的土建工程直接费为780元／m2(其中人工费为130元／m2)，安装工程直接费为450元／m2(其中人工费为50元／m2)，装饰装修工程直接费为900元／m2(其中人工费为45元／m2)，又知该地区土建工程综合费率为直接费的15％，安装工程综合费率为人工费的75％，装饰装修工程综合费率为人工费的72％，税金为3．5％。
该建筑物的建筑安装工程费为( )元m2。
（A）2204．55（B）2397．99（C）3 123．19（D）3345．6425 某写字楼因停车位数量不能满足需要，租金明显低于市场租金，由此造成的该写字楼折旧属于( )。
（A）外部折旧（B）功能落后折旧（C）功能缺乏折旧（D）使用磨损折旧26 某商场是6年前由一幢已使用5年的旧厂房改变用途并简单装修而成，同时补办了土地使用权出让手续，土地使用期限为40年，出让合同约定建设用地使用期限届满时建筑物的残余价值应给予相应补偿。
建筑物经济寿命为60年，残值为零，采用直线法计算该商场建筑物目前的成新率为( )。
（A）75．56％（B）81．67％（C）85．00％（D）86．67％27 关于假设开发法估价中调查房地产开发用地状况的说法，错误的是( )。
（A）弄清规划条件主要是为了选取最佳开发利用方式（B）弄清土地权益状况主要是为了预测开发完成后的房地产市场价格、租金等（C）弄清土地区位状况主要是为了确定房地产已投入成本的合理性（D）弄清土地实物状况主要是为了预测后续开发的必要支出28 某在建写字楼的总建筑面积为30000m2，预计建成的正常建设期为3年。
现该在建写字楼拟转让，预计完成转让交易需要3个月。
根据实地查勘，形成该在建写字楼现状的正常建设期为1．25年。
预计写字楼建成后可全部租出，净租金收入为2元／(m2.天)，每年计365天，空置率为10％，资本化率为5％，折现率为15％。
该在建写字楼建成后的房地产现值为( )万元。
（A）29807（B）30867（C）35755（D）3619429 运用假设开发法中的静态分析法估价，采用直接成本利润率计算后续开发的应得利润时，计算基数不包括( )。
（A）待开发房地产价值（B）后续的建设成本（C）后续的管理费用（D）待开发房地产取得税费30 利用直线趋势法对某类商品住宅2004～2013年的平均价格进行分析，拟合成一直线趋势方程Y=3522+385X，其中Y为商品住宅价格，X为时间，且∑X=0。
经验证该方程拟合度较高，则利用该方程预测该类商品住宅2014年的平均价格为( )元／m2。
（A）5447（B）5832（C）6987（D）775731 关于地租测算的说法，错误的是( )。
2014年房地产估价师估价理论与方法考试真题及答案
2014年房地产估价师估价理论与方法考试真题及答案一、单项选择题每题的备选答案中只有1个最符合题意。
1 因公共利益的需要征收处于正常生产经营中企业的房屋，该房屋占用范围的建设用地使用权为划拨性质，对该企业给予的补偿不包括( )。
（A）该房屋占用范围的建设用地使用权价值的补偿（B）搬迁后可继续使用的机器设备价值的补偿（C）因征收房屋造成的企业搬迁，临时安置的补偿（D）因征收房屋造成的企业停产停业损失的补偿2 关于估价依据选取或应用的说法，正确的是( )。
（A）估价依据应根据估价对象和估价结果来选取（B）《房地产估价规范》应作为估价依据，且其对估价的要求是最低要求（C）在估价报告中予以说明的情况下，对估价委托人提供的作为估价依据的资料可不审慎检查（D）估价报告中的估价师声明和估价假设都是一种估价依据3 关于估价结果形成和确定的说法，错误的是( )。
（A）估价结果可能受注册房地产估价师的专业水平和职业道德的影响（B）注册房地产估价师不应在估价之前征求估价委托人对估价结果的意见（C）注册房地产估价师不应在出具报告之前与委托人讨论估价结果（D）合理的估价结果与估价对象在市场上的成交价格一致4 相邻房地产的权利人应正确处理相邻关系，相邻关系的产生是因房地产具有( )的特性。
（A）易受限制（B）独一无二（C）相互影响（D）不可移动5 下列对某宗房地产状况的描述中，不属于交通条件描述的是( )。
（A）该房地产附近有一条收费道路，轿车通行费为每辆10元（B）该房地产一面临街，所临街道为居住区级道路（C）该房地产距公交车站约500m，平均每隔6min有一辆公交车经过（D）该房地产附近有社会停车场，停车位数量为600个6 利用收益法或假设开发法评估房地产的投资价值，采用的报酬率或折现率应是( )。
（A）典型投资者所要求的社会一般报酬率（B）典型投资者所要求的社会最高报酬率（C）特定投资者所要求的最低报酬率（D）特定投资者所要求的最高报酬率7 某人承租了一商业房产，租期为3年，每年年末支付租金，该房产在3年租期内的净租金为50万元／年，同期的市场净租金为65万元／年，报酬率为7％，该承租人权益价值为( )万元。
房地产估价师房地产估价案例与分析真题2014年
房地产估价案例与分析真题2014年(总分：100.00，做题时间：90分钟)一、{{B}}问答题{{/B}}(总题数：3，分数：30.00)甲房地产估价机构(以下称甲机构)接受人民法院委托，对建于2010年的某项目一期的一幢毛坯双拼别墅进行司法鉴定估价，价值时点为2014年8月25日，评估单价为25000元/m2。
当事人以正在销售的该项目三期毛坯别墅定价30000～35000元/m2为由，对估价结果提出异议，人民法院为此发来质询函。
甲机构调查了解到该项目三期为临湖独栋别墅，2014年7月底竣工并开始销售，销售活动中优惠力度较大。
经复核，甲机构维持原估价结果。
并对异议进行了书面回复，请问：（分数：10.00）(1).甲机构书面回复的致函对象是谁?（分数：5.00）__________________________________________________________________________________________正确答案：(甲机构复函的致函对象是人民法院。
因为甲机构是受人民法院委托作的评估。
)解析：(2).导致估价对象与该项目三期别墅价格差异的主要原因有哪些?（分数：5.00）__________________________________________________________________________________________正确答案：(主要原因有：①项目三期是临湖别墅，景观视野比估价对象好，价格自然会高些。
②项目三期是独栋别墅，从市场定位、使用便利舒适性等方面要比估价对象(双拼别墅)要高些、好些，价格自然也会高些。
③项目三期定价虽高过估价对象，但优惠力度较大，评估定价的依据是实际成交价格而不是销售定价。
④项目三期是2014年7月底竣工的，成新率高于估价对象，不论是用成本法还是比较法估价，这一点都是一个减价因素。
⑤项目三期建筑设计、开发成本可能与估价对象不同，在用成本法计算时，这一点可能是其价格较高的原因之一。
房地产估价师历年考试真题及答案
房地产估价师历年考试真题及答案2014年房地产估价师考试真题、模拟题尽收其中，千名业界权威名师精心解析，精细化试题分析、一、单顼选择题（共35题，每题1分，每题的备选答案中只有一个最符合题意,请在答题卡上涂黑其相应的编号）1. 房地产投资适合作为一种长期投资。
关于其原因分析，错误的是（）。
A. 土地不会毁损B. 地上建筑物有耐久性C. 变现性差D. 土地使用权年限较长2. 房地产开发投资形成的供给是房地产市场上的（）。
A. 增量供给B. 存量供给C. 潜在供给D. 总量供给3. 关于房地产投资特性的说法，错误的是（）。
A. 区位选择异常重要B. 不易产生资本价值风险C. 存在效益餐溢D. 易受政策影晌4. 商品房开发市场通常是典型的（）市场。
A. 完全竞争B. 垄断竞争C. 寡头垄断D.完全垄断5. 某城市2010年商品住房施工面积为1000万㎡，其中从2009年跨入2010年继续施工的面积为300万㎡，恢复施工的面积为200万㎡。
该城市2010年商品住房新开工面积是（）万㎡。
A. 500B. 700C. 800D. 10006. 从房地产市场的投资周期来看，房地产市场资本流量的显著增加通常发生在房地产市场自然周期的（）。
A. 第一阶段B. 第二阶段的后半段C. 第三阶段的后半段D. 第四阶段7. 下列各类土地中，不属于土地储备范围的是（）。
A. 集体土地中的宅基地B. 依法收回的国有土地C. 依法收购的土地D. 依法行使优先购买权取得的土地8. 房地产开发项目施工阶段的工程质量控制工作不包括（）。
A. 对原材辛的检验B. 对配套设施的检验C. 确立质量文件档案制度D. 确立成本控制档案制度9. 对房地产开发企业来说，下列房地产开发的工作内容中，属于建设阶段工作的是（）。
A. 土地储备B. 销售方案的细化C. 建设项目的质量控制D. 申领《建设用地规划许可证》10. 为适应房地产市场波动，某房地产开发企业通过降低成本利润率来确定其商品房销售价格，该定价方法为（）。
2014年房地产估价师真题及答案汇总下载
年房地产估价师真题及答案汇总下载年房地产估价师考试真题、模拟题尽收其中，千名业界权威名师精心解析，精细化试题分析、完美解析一网尽！在线做题就选针题库：一、单项选择题(共题，每题分。
每题的备选答案中只有一个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号。
)、房地产估价从某种意义上讲是( )房地产的价值。
.发明.发现.创造.隐定、不同的房地产估价师对同一估价对象在同一估价目的、同一估价时点下的评估价值通常不完全相同，这主要是因为( )。
.掌握的有关信息不同.作出的估价师声明不同.估价对象状况不同.委托人不同、下列关于内地房地产估价师与香港测量师资格互认的表述中，错误的是( )。
.内地房地产估价师与香港测量师资格互认协议书于年日签署.内地房地产估价师与香港测量师资格互认颁证大会于年月举办.内地房地产估价师与香港测量师资格互认协议书签署后，内地房地产估价师自动成为香港测量师.内地房地产估价师与香港测量师资格互认是内地与香港最早实现资格互认的专业技术人员资格之一、某夫妻共有一套成本价购买的房改房，现因离婚进行财产分割的需要而委托房地产估价机构评估该套房改房的价格，则较合理的估价结果是( )。
.现时该房改房上市交易的正常价格扣除受让方应缴纳的土地使用权出让金.现时该房改房上市交易的正常价格.现时该房屋的房改成本价.当时该房屋的房改成本价、在使用假设开发法评估在建工程价值时，利用直接成本利润率估算开发利润的公式为开发利润( )×直接成本利润率。
.后续开发成本管理费用.后续开发成本管理费用销售费用.待开发房地产价值后续开发成本.待开发房地产价值后续开发成本取得待开发房地产的税费、判定一宗房地产是否为收益性房地产，关键是看该房地产( )。
.目前是否有经济收入.过去是否带来了经济收益.是否具有产生经济收益的能力.目前的收入是否大于运营费用、某套住宅总价万元，套内建筑面积平米，套内墙体面积平米，分摊的共有建筑面积平米，则该住宅每平方米建筑面积的价格为( )元。
2014年房地产估价师《房地产开发经营与管理》真题及答案
2014年房地产估价师《房地产经营与管理》真题及答案一、单项选择题1.一般来说，与长期投资相比，短期投资( )。
A.风险较大B.收益率较高C.流动性较好D.投资回收期较长2.同区域、同类型、同档次的不同房地产的市场价值不同，主要是因为房地产市场具有( )。
A.保值性B.增值性C.异质性D.弱流动性3.下列房地产投资方式中，属于直接投资形式的是( )。
A.购买房地产股票B.购买商铺C.购买房地产债券D.购买住房抵押支持证券4.关于投资组合理论的说法，正确的是( )。
A.投资者应选择毫无风险的投资组合B.投资者应选择投资项目间有一个正协方差的投资组合C.投资者可以将系统风险因素减少甚至完全抵消D.投资者可以将个别风险因素减少甚至完全抵消5.关于房屋施工面积的说法，正确的是( )。
A.房屋施工面积不包括本期竣工的房屋建筑面积B.房屋施工面积不包括正在施工的非商品房建筑面积C.房屋施工面积指报告期内施工的全部房屋建筑面积D.房屋施工面积不包括报告期内开工后又停建、缓建的房屋建筑面积6.某房地产开发企业通过调查，了解写字楼租金变动10%、20%时市场承租面积的变化，该项调查属于( )。
A.试探性调查B.描述性调查C.创新性调查D.因果性调查7.下列市场趋势分析方法中，属于时间序列分析法的是( )。
A.指数平滑法B.市场因子推演法C.德尔菲法D.销售人员意见综合法8.某房地产开发企业向购房人承诺，在签订购房协议15天内，如果不满意可以无条件退房，该企业采取的市场定位战略是( )。
A.形象差异化战略B.人员差别化战略C.服务差别化战略D.产品差别化战略9.关于资金时间价值的说法，错误的是( )。
A.现在的100万元与5年后的100万元的价值相同B.现在的100万元可能与5年后的148万元价值相同C.现在的100万元可能与2年前的121万元价值相同D.由于存在资金时间价值，不同时点上发生的现金流量无法直接比较10.某房地产开发企业向银行申请了贷款额为1000万元，期限为3年，年利率为8%的抵押贷款，到期一次还本付息，则按月计息比按季计息要多付利息( )万元。
房地产估价师房地产开发经营与管理真题2014年
房地产开发经营与管理真题2014年(总分：100.00，做题时间：90分钟)一、单项选择题(总题数：35，分数：35.00)1.房地产投资收益受周边环境影响较大的主要原因，是房地产投资具有______。
（分数：1.00）A.依赖专业管理B.效益外溢和转移√C.异质性明显D.变现性差解析：2.房地产投资组合的目标之一，是在固定的预期收益率下使______。
（分数：1.00）A.投资利润最大B.投资效率最高C.投资成本最低D.投资风险最小√解析：投资组合理论的目标是寻找在一个固定的预期收益率使风险最小，或者在一个预设可接受的风险水平下，使收益最大化的投资组合。
3.在房地产投资项目估价中，较理想的折现率是采用______。
（分数：1.00）A.银行存款利率B.银行贷款利率C.通货膨胀率加银行存款利率D.资金的机会成本加风险调整值√解析：4.某市在2012年房屋施工面积为2000万m 2，竣工面积为700万m 2；2013年房屋新开工面积为800万m 2，竣工面积为900万m 2。
若不考虑停缓建因素，该市2013年房屋施工面积为______万m 2。
（分数：1.00）A.1200B.1900C.2100 √D.2800解析：房屋施工面积是指报告期内施工的全部房屋建筑面积，包括报告期新开工的面积和上期开工施工跨入报告期继续施工的房屋面积，以及上期已停缓建而在报告期恢复施工的房屋面积。
2000-700+800=2100(万m 2 )。
5.某市2013年住房可支付性指数(HAI)为90，表明该市中位数收入家庭的购房能力______。
（分数：1.00）A.正好能够承受中位数房价B.只能承受比中位数房价更低的房价√C.只能承受比中位数房价更高的房价D.可以承受平均水平的房价解析：住房可支付性指数(HAI)是指中位数收入水平的家庭对中位数价格的住房的承受能力，在数值上等于家庭可承受房价的上限与该城市实际住房中位数价格之比，如果HAI=100，说明居民家庭正好能承受中位数价格的住房；如果HAI＞100，说明居民家庭能够承受更高价格的住房；如果HAI＜100，说明居民家庭只能承受更低价格的住房。
2014年房地产估价师考试试题解析下载
2014年房地产估价师考试试题解析下载2014年房地产估价师考试真题、模拟题尽收其中，千名业界权威名师精心解析，精细化试题分析、完美解析一网尽！在线做题就选针题库：/oXVZF一、单项选择题1、房地产市场体系的主体要素是( )。
A、交易当事人B、作为交易对象的房地产资产C、房地产交易需求D、交易组织机构2、房地产市场的运行环境中，( )涉及资本的安全性，是投资者最敏感的问题。
A、国际环境B、政治环境C、经济环境D、金融环境3、由社会环境、经济环境和政治环境分别决定的社会因素、经济因素和政策因素，是影响房地产市场发展的( )。
A、重要因素B、特殊因素C、一般因素D、基本因素4、基础设施状况，属于房地产市场运行环境中的( )。
A、微观环境因素B、宏观环境因素C、经济环境因素D、产业环境因素5、( )在房地产交易过程中提供估价服务，在房地产产品租售之前进行估价，以确定其最可能实现的租金或者售价水平。
A、会计师B、房地产估价师C、资产评估师D、房地产经纪人6、房地产市场的( )特征，给予房地产供给者一定程度的销售控制能力，包括销售时间控制、销售数量控制和销售价格控制等。
A、移动B、异质C、垄断竞争D、买卖7、投资者参与房地产市场投资的不同目的和方式，分析不同投资目的或方式之间的比例关系及其动态变化的是( )。
A、供求结构B、投资结构C、产品结构D、区域结构8、下列选项中不属于居住物业市场的是( )。
A、普通住宅B、别墅C、休闲旅游设施D、公寓市场9、将存量房屋市场分为租赁、转让、抵押等市场的划分方式是( )。
A、按照房地产的用途和等级划分的B、按照房地产的交易方式划分的C、按照地域范围划分的D、按照房地产购买者目的划分的10、2011年末，某市住房总量为5000万㎡，其中经济适用住房400万㎡,商品住房3750万㎡，同期住房空置量为750万㎡,其中经济适用住房空置量为50万㎡，商品住房空置量为450万㎡，则该市2011年末的商品住房空置率是( )。
2014年房地产估价师考试试题及答案解析下载
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A.用益物权B.担保物权C.定限物权D.典权2.地租是土地所有者凭借土地所有权向土地使用者让渡土地使用权时索取的超额利润，而土地所有者凭借对土地所有权的垄断所取得的地租是()。
A.垄断地租B.绝对地租C.级差地租D.超额地租3.地租是地价的基础，对于永久租期的土地，若每年取得地租额为定值A，报告期初的土地价格为P，且贴现率为i(i不变)，则地租与地价的关系为( )，其中R为地租，￡为t年。
A.P：(1+i)RB.P=(1+i)RC.P=i/AD.P=A/i4.()是由伯吉斯于1925年对芝加哥城市与土地利用空间结构分析后总结出来，并提出了中心商务区(CBD)的概念。
A.中心地理论B.多核心理论C.同心圆理论D.环状理论5.()的奠基人是德国经济学家阿尔申尔德·韦伯，其理论核心就是通过对运输、劳动及集聚因素相互作用的分析和计算，找出工业产品成本最低点，作为配置工业企业的理想区位。
A.地域空间利用结构理论B.中心地理论c.农业区位理论 D.工业区位理论6.杜能理论认为，市场上农产品的销售价格决定农业经营的产品和经营方式，农产品的销售成本为生产成本和运输成本之和，而运输费用又决定着农产品的总生产成本，其关系可表示为()。
A.P=V+E+TB.P=V-E+TC.P=V-E-TD.P=V+E-T7.著名的‘‘杜能圈’’有6种不同的耕作制度，每种耕作制度构成一个区域，每个区域都以城市为中心，围绕城市呈同心圆状分布，第四圈为( )。
A.自由农作B.草田轮作区c.谷物轮作区 D.林业区8.中心地是指对于一个区域而言的中心点，而某一中心地能维持供应某种商品和劳务所需的最低购买力和服务水平是指()。
工程类试卷]2014年房地产估价师(房地产开发经营与管理)真题试卷及答案与解析
（B）访问法
（C）问卷法
（D）实验法
11某房地产开发企业专门在国内主要城市开发建设建材超市，其采用的目标市场选择模j( )。
（A）市场集中化
（B）选择专业化
（C）产品专业化
（D）市场专业化
12塑造房地产项目的鲜明个性以区别于竞争对手，这是( )的主要任务。
（A）市场细分
（B）识别竞争者
（C）市场定位
（D）不同时点发生的等额资金具有相同的价值
16期限为10年、年利率为6％、按月等额还本付息的个人住房抵押贷款，若月还款额为2600元，则第4年最后1个月还款额中的利息是( )元。
（A）156．00
（B）648．41
（C）784．41
（D）793．45
17某家庭购买一套面积为88m2的商品住宅，单价为9000元／m2，首付款为房价的30％，余为银行提供的年利率6．48％、月还款额递增比例为0．5％、期限为20年的个人住房抵押贷款，则该家庭第10年第1个月的还款额是( )元。
（A）投资利润最大
（B）投资效率最高
（C）投资成本最低
（D）投资风险最小
3在房地产投资项目估价中，较理想的折现率是采用( )。
（A）银行存款利率
（B）银行贷款利率
（C）通货膨胀率加银行存款利率
（D）资金的机会成本加风险调整值
4某市在2012年房屋施工面积为2000万m2，竣工面积为700万m2；2013年房屋新开工面积为800万m2，竣工面积为900万m2。若不考虑停缓建因素，该市2013年房屋施工面积为( )m2。
（B）市政工程验收
（C）规划验收
（D）人防验收
9以同类物业的当前平均价格为基础，确定商品住房销售价格的方法是( )。
2014年房地产估价师《房地产开发经营与管理》真题及详解【圣才出品】
2014年房地产估价师《房地产开发经营与管理》真题及详解一、单项选择题（共35题，每题1分。
每题的备选答案中只有1个最符合题意）1．房地产投资收益受周边环境影响较大的主要原因，是房地产投资具有（）。
A．依赖专业管理B．效益外溢和转移C．异质性明显D．变现性较差【答案】B【解析】存在效益外溢和转移是房地产投资的特性之一，这一特性是指房地产投资收益状况受其周边物业、城市基础设施与市政公用设施和环境变化的影响。
政府在道路、公园、博物馆等公共设施方面的投资，能显著提高附近房地产的市场价值和收益水平。
2．房地产投资组合的目标之一，是在固定的预期收益率下使（）。
A．投资利润最大B．投资效率最高C．投资成本最低D．投资风险最小【答案】D【解析】投资组合理论的主要论点是：对于相同的宏观经济环境变化，不同投资项目的收益会有不同的反应。
投资组合的目标是寻找在一个固定的预期收益率下使风险最小，或是在一个预设可接受的风险水平下，使收益最大化。
3．在房地产投资项目估价中，较理想的折现率是采用（）。
A．银行存款利率B．银行贷款利率C．通货膨胀率加银行存款利率D．资金的机会成本加风险调整值【答案】D【解析】确定折现率的理想方法是采用资金的机会成本加适当的风险调整值。
所谓资金的机会成本，是资金在某一段时间内最安全和最高的投资机会的收益率。
这个收益率差不多等于上述无风险的收益率，例如国债的收益率或银行存款利率等。
投资者所期望的收益率应至少等于这个机会成本再加上该项目的风险报酬。
4．某市2012年房屋施工面积为2000万平方米，竣工面积为700万平方米；2013年房屋新开工面积为800万平方米，竣工面积为900万平方米。
若不考虑停建缓建因素，该市2013年房屋施工面积为（）万平方米。
A．1200B．1900C．2100D．2800【答案】C【解析】房屋施工面积是指报告期内施工的全部房屋建筑面积，包括报告期新开工的面积和上期开工跨入报告期继续施工的房屋面积，以及上期已停建在报告期恢复施工的房屋面积。