最新房地产估价师考试《房地产估价案例与分析》试卷及答案汇总
最新房地产估价师考试《房地产估价案例与分析》试卷及答案汇总
2004年房地产估价师考试《房地产估价案例与分析》试卷及答案2004年全国房地产估价师执业资格考试——房地产估价案例与分析试卷一、问答题（共3题，每题10分）（一）某房地产开发商欲参加一宗规划用途为公寓、写字楼的出让地块的投标，委托房地产估价人员，在全面了解地块的基本情况（包括位置、四至、用途、面积、容积率等）和地块所在区域基本情况（包括市政基础设施和公共配套设施状况、商业繁华程度、人文环境和区域的总体规划等）之后，还需做哪些专业工作?（二）某房地产估价机构接受委托，评估一栋于5年前建成的钢筋混凝土结构的商场，该商场土地使用权以出让方式取得，用途为商业，估价目的为评估该商场的抵押价值。
房地产估价师完成估价报告后，委托人发现估价报告中收益法所采角的年净收益与委托人提供的财务报表中该商场近三年平均的年净利润不同，收益年限也与该商场建筑物的剩余经济寿命不同，成本法所采用的成本也与委托人提供的成本数据不同。
请你分析说明房地产估价师这样傲的理由。
（三）某城区缺少办公用房，两年前四公司兼并了该城区中二个有沿街二层标准工业厂房的工厂，兼并后自行将厂房改造、重新装修为办公楼用于出租。
现政府欲将该区段规划改造为办公商务区，上述房屋需拆迁。
甲公司为获得最有利的拆迁补偿，向房地产估价机构进行专业咨询。
根据《城市房屋拆迁管理条例》和《城市房屋拆迁估价指导意见》，甲公司开发中心可能提出哪些评估要求?对甲公司可能提出的评估要求，房地产估价机构该如何解答?二、单项选择题（共10小题，每小题2分。
每小题的备选答案中只有一个最符合题意）（一）某商业楼建筑面积为5000m2，于2000年9月1日开业，2002年3月1日建成投入使用；该楼为钢筋混凝土结构，使用年限为60年。
业主于2003年3月1日通过补交土地使用权出让金将土地使用权性质由划拨转为出让，用途为商业，土地使用年限40年，自2003年3月1日起至,2043年2月28日止。
房地产估价案例与分析试题及答案
房地产估价案例与分析试题及答案一、问答题（共3题，每题10分）。
（一）某评估公司接受甲公司委托，对其拥有的一处自建房产进行评估。
估价目的为抵押。
该房地产占地面积为3500m2，总建筑面积为4500 m2，2002年1月竣工。
评估公司的评估结果为850元/ m2。
甲公司拿到报告后颇感不解，因为其实际投入的成本已达960元/ m2，而且还未考虑开发利润和利息，而评估公司认为自己的评估报告是合理的。
请问评估公司有何理由认为其评估结果是合理的？（二）某企业购得一已停工五年的在建工程，结构封顶，其中1-4层为商业裙楼，2-20层为住宅，裙楼部分已完成部分设备安装。
现该企业拟以商业裙楼2、3、4层的各一部分和5-8层的住宅部分向银行申请抵押贷款。
请说明拟优先选用的估价方法及技术路线，以及确定评估价值时的主要因素。
（三）有一临街商铺要转让，建筑面积500 m2，土地使用年限40年，自2000年10月13日起计。
该商铺现已出租，租金为每月50000元，租期为2年，自2001年10月13日计。
当地商业房地产租赁的综合税率为租金收入的10%，现转让价格为510万元。
假如你欲购买该商铺用于出租，作为长期投资，期望收益率为10%。
请回答根据上述资料你能否决定购买？为什么？二、单项选择题（共10题，每题2分）。
（一）甲房地产公司拟投资开发一大型居住区，预计工程全部完工需要三年时间，目前市场对该类房地产的需求较旺，但由于周围正在规划或建设较多的住宅小区，预计在今后三年内的住宅空置率会从目前的2%上升至10%左右。
问：甲公司拟将其所拥有的该项目的部分土地向银行申请抵押贷款，以下判断中正确的是（）。
A、因为目前房地产市场需求较旺，采用假设开发法（现金流量法）估价时，预计未来房屋售价，可适当比同类房屋售价高。
B、因为预计空置率会有较高的升幅，采用假设开发法（现金流量法）估价时，预计未来房屋售价，可适当予以降低。
C、该部分土地的价值等于该部分土地占全部土地的份额乘以项目全部土地的价值。
2023年房地产估价师之房地产案例与分析真题精选附答案
2023年房地产估价师之房地产案例与分析真题精选附答案单选题（共48题）1、从模块独立性角度看，以下几种模块内聚类型中，()内聚是最好的。
A.巧合B.逻辑C.信息D.功能【答案】D2、在公有继承的情况下，基类的成员在派生类中的访问权限为（）。
A.公有B.私有C.保持不变D.受保护【答案】C3、UML中有4种事物：结构事物、行为事物、分组事物和注释事物。
类、接口、构建属于（请作答此空）事物；依附于一个元素或一组元素之上对其进行约束或解释的简单符号为（）事物。
A.结构B.行为C.分组D.注释【答案】A4、骨度分寸为6寸的是A.两乳之间B.两肩胛内缘之间C.两肩胛冈之间D.两肩胛下角之间【答案】B5、著作权法中，计算机软件著作权保护的对象是（）。
A.硬件设备驱动程序B.计算机程序及其开发文档C.操作系统软件D.源程序代码【答案】B6、如果计算机断电，则（）中的数据会丢失。
A.ROMB.EPROMC.RAMD.回收站【答案】C7、IT企业对专业程序员的素质要求中，不包括（）。
A.能千方百计缩短程序提高运行效率B.与企业文化高度契合C.参与软件项目开发并解决所遇到的问题D.诚信、聪明、肯干【答案】A8、甲房地产估价机构接受乙公司委托，对其拥有和经营的××酒楼的市场价值进行评估。
该酒楼位于××市繁华商业区，是该市著名的老字号餐饮店。
根据乙公司提供的经营资料，该酒楼年总经营收入为5320万元，其中老字号品牌带来的收入占8%；年主营业务成本和税金为2260万元，管理费用为130万元，财务费用为250万元，市场推广及销售费用为210万元。
根据市场调查，该市餐饮业的平均年利润率为10%。
该酒楼归属于房地产的年经营收入为（）万元。
A.4362.40B.4788.00C.4894.40D.5320.00【答案】A9、某保险公司推出的电脑损坏保险业务如下所述：每台参保电脑每年需交付200元，当电脑损坏时，可以获得理赔金额1700元。
2024年房地产估价师之房地产案例与分析题库附答案(典型题)
2024年房地产估价师之房地产案例与分析题库附答案（典型题）单选题（共45题）1、某工厂为企业改制进行资产重组，委托估价机构对其以划拨取得的土地上建成的两幢房屋进行估价。
该工厂的房屋所有权证上记载着该两幢房屋的用途均为工业。
估价人员根据现场勘察的结果，发现该两幢房屋中一幢为厂房，另一幢原为厂房，后自行改为办公楼用于出租。
A.该两幢建筑物抵押评估价值之和B.该两幢建筑物及其土地的抵押评估价格之和扣除划拨土地改为出让土地时应补交的土地使用权出让金C.该两幢建筑物的抵押评估价格之和乘以银行抵押率后的价格D.该两幢建筑及其土地的抵押评估价格之和乘以银行抵押率后的价格【答案】 B2、Outlook Express是一个（）处理程序。
A.文字B.表格C.电子邮件D.幻灯片【答案】 C3、完成一个房地产估价项目需要经历若干环节和过程，不同的环节需要完成相应的估价文书。
A.建立受法律保护的委托与受托关系B.明确委托人和房地产估价机构的权利和义务C.载明估价的有关事项D.作为估价机构内部存档管理的凭据【答案】 D4、（）是指系统或其组成部分能在其他系统中重复使用的特性。
A.可扩充性B.可移植性C.可重用性D.可维护性【答案】 C5、The （） in e-mail messages has affected almost every computer around the world and has caused the damage of up to US$1 billion in North AmericAA.illnessB.virusC.weaknessD.attachment【答案】 B6、在程序运行过程中，（）时可能需要进行整型数据与浮点型数据之间的强制类型转换。
①访问数组元素②进行赋值运算③对算术表达式求值④进行递归调用A.②③B.①②C.①③D.②④【答案】 A7、在“Excel 2000”表处理中，假设A1=2， A2=2.5，选择A1:A2区域，并将鼠标指针放在该区域右下角填项充柄上，拖动至A10，则A10=（），SUM（A1:A10）=（）。
房地产估价师估价案例与解析考题试卷及答案
房地产估价师估价案例与解析考题试卷及答案(总分：100.00，做题时间：90分钟)一、问答题(总题数：3，分数：30.00)1.某估价公司于1999年8月1日对一宗房地产进行了估价，估价目的为抵押贷款，按当时正常市场价格评估的结果为1000万元，银行据此贷款给其业主800万元。
10月1日，因该业主无力偿还贷款，银行申请，经法院判决将该房地产拍卖。
拍卖所得扣除各项税费后为600万元，加上业主已偿还给银行的部分本金及利息，业主仍欠银行100万元。
为此，银行要求估价公司赔偿该100万元的损失，而估价公司认为自己没有责任。
请问估价公司应如何说明自己没有责任和解释其原因?（分数：10.00）正确答案：()解析：1．银行按估价值的八成贷款给业主，对风险考虑不够。
2．抵押估价时点为1999年8月1日，拍卖的时间为10月1日，由于时间变化，房地产价值会发生变化。
3．由于短期(快速)和强制性变现因素，拍卖价格可能会低于公开市场价值。
4．房地产拍卖所得扣除各项税费后得款可能低于公开市场价值。
5．如果估价公司当时的估价结果是客观合理的，就没有赔偿责任。
2.某公司欲将其位于商业区的一栋自建4层厂房，转让给某集团改建为百货超市。
根据该公司提供的房地产权证，该厂房为框架结构，建筑面积为6000m2，竣工日期为1980年5月。
现委托某估价公司评估其转让价格，请问该估价公司应搜集哪些资料?（分数：10.00）正确答案：()解析：1．对该地区房地产价格有普遍影响的资料。
2．有关估价对象的实物、权益、区位等资料。
3．了解城市规划是否允许该房地产改变为商业用途。
4．如果城市规划允许改变为商业用途，需了解商业用途下的类似房地产的租金、售价等资料。
5．改变用途所需投入的改建费用等资料。
6．需要补交的土地使用权出让金的标准等。
3.商业区某商场共6层，每层建筑面积3000m2，土地使用年限为40年，从1996年5月18日起计。
房地产估价师考试《案例与分析》测试题及答案
房地产估价师考试《案例与分析》测试题及答案房地产估价师考试《案例与分析》测试题及答案案例一黄某于2004年购置了一套底层三室一厅的商品住宅，2005年改作餐馆，并补交了土地使用权出让金，办理了产权证变更手续。
2007年黄某为转让该房地产，要求评估其现时市场价值。
因当地无类似餐馆的可比实例，故估价人员首先采用了收益法估价(估价依据正确)，估值40万元。
本文来源于中大网校网。
然后，再将该估价对象视为住宅采用了市场法估价，估值50万元。
由此确定最终估价结论为(40+50)÷2=45(万元)。
问题：这样确定估价结论是否正确?为什么?标准答案：这样确定估价结论不正确。
因为：1.将估价对象视为住宅进行估价违背了“合法原则”。
因为在估价时点估价对象的合法用途不再是住宅而是商业用途。
若仅按最高最佳使用原则考虑，对估价对象似应按住宅用途估价(因为50万元大于40万元)，但最高最佳使用原则应用的前提条件是一定要遵循合法原则，估价对象的合法用途是商业，因此应以收益法计算的'价格为其合法价格。
2.将估价对象按两种不同用途进行估价，并对结果进行算术平均的做法是错误的，因为估价对象在特定估价目的下只能有一种法定用途。
案例二某市旧城改造需对某沿街房屋进行拆迁，拆迁人依法取得了房屋拆迁许可证，房地产管理部门公示了有资质的拆迁估价机构名单。
某被拆迁人见到公示名单后，前往其中一家估价机构咨询，假如你作为该估价机构的一名房地产估价师，在接待该被拆迁人过程中了解到其房屋原为私有住房并于5年前被改造为自营副食店。
问题：1.你所在的估价机构通过什么途径获取委托后才能出具房屋拆迁估价报告?2.你应如何确定作为拆迁估价依据的该被拆迁人房屋的用途?参考答案：1)经被拆迁人投票或拆迁当事人抽签等方式确定本估价机构为该拆迁项目估价机构，一般由拆迁人委托。
2)该房屋用途性质建议拆迁当事人按以下原则确定：①以房屋权属证书及权属档案的记载为准;②当地政府对被拆迁房屋的用途性质认定有特别规定的，从其规定;③拆迁人利被拆迁人对拆迁房屋的用途性质协商一致的，按协商结果确定;④对被拆迁房屋的性质用途不能协商一致的，向城市规划行政主管部门申请确认。
2023年房地产估价师之房地产案例与分析真题精选附答案
2023年房地产估价师之房地产案例与分析真题精选附答案单选题（共30题）1、某C语言程序中，x是一个浮点型变量，m是一个值为正整数的整型常量，表达式x%m(x被m除取余数)在（请作答此空）时会报错，这是一种（）错误。
A.编译B.预处理C.编辑D.运行【答案】 A2、程序中的局部数据结构测试通常在（）阶段进行，而全局数据结构测试通常在（）阶段进行。
A.单元测试B.集成测试C.确认测试D.系统测试【答案】 A3、估价对象为工业房地产，土地使用权性质为划拨，由于位于区级中心区，企业经过装修改造改为商业用房，自主经营服装生意。
A.建筑品质及内部格局B.建筑层高C.集聚程度D.装饰装修【答案】 C4、商务办公楼是指用于公司或企业从事各种业务经营活动的建筑物及其附属设施和相关场地。
商务办公房地产及其估价都有其特殊之处。
A.多为现代化的高层建筑B.所处区位好C.自营为主D.功能齐全.配套设施完善【答案】 C5、电子政务的应用模式有3种，其中不包括（）。
A.G2GB.B2BC.G2BD.G2C【答案】 B6、在“Excel 2000”表处理中，假设A1=2， A2=2.5，选择A1:A2区域，并将鼠标指针放在该区域右下角填项充柄上，拖动至A10，则A10=（），SUM（A1:A10）=（）。
A.30B.42.5C.46.5D.48.5【答案】 B7、旅馆房地产有其自身特点，对旅馆房地产进行估价时需结合自身特点选择适宜的估价方法，进而进行分析、测算。
A.旅馆房地产一般较少在市场上转让，而旅馆房地产一旦转让，一般是整体转让B.旅馆房地产估价时，需要单独估算旅馆大堂等部分房地产的价值C.旅馆房地产估价时应根据其具有的不同功能及其经营状况.收益能力分别估价D.供求变化对酒店房地产的价格变动影响很大【答案】 B8、黑盒测试不能发现（）。
A.不正确或遗漏的功能B.初始化或终止性错误C.程序的某条路径存在逻辑错误D.错误的处理结果【答案】 C9、对具有n个元素的有序序列进行二分查找时，（）。
房地产估价师考试《案例与分析》历年真题精选及答案1211-24
房地产估价师考试《案例与分析》历年真题精选及答案1211-24单选题(一)某房地产估价机构接受委托，为征收补偿需要而评估一处位于市区的平方价值。
该房屋登记建筑面积为200m2，带有院落，建有围墙，院内有一口水井。
征收决定公告后，业主在院内自行搭建了20m2的简易房。
1.【题干】本次估价的对象应包括()。
【选项】A.土地使用权、平房、简易房、水井B.土地使用权、平房、水井C.土地使用权、平房、水井、围墙D.土地使用权、平房、简易房、水井、围墙【答案】C【解析】征收估价对象范围包括合法的被征收建筑物及占用范围内的建设用地使用权和其他不动产，不包括违法建筑和超过批准期限的临时建筑。
被征收的房屋价值评估不得遗漏、虚构评估对象。
2.【题干】本估价项目最适宜采用的估计技术思路为()。
【选项】A.采用批量估价方法进行评估B.采用标准价调整法进行评估C.选用适宜估价方法进行个案评估D.采用假设开发法进行个案评估【答案】C【解析】该平房有院落属于个案，应选用适宜估价方法进行个案评估。
(二)甲公司拥有总建筑面积为5320m2、土地面积为10000m2的厂区，土地性质为出让工业用地。
厂区围墙内建有5栋建筑物，其中，一栋办公用房，建筑面积为2000m2;两栋生产车间，建筑面积均为1500m2;锅炉房和门卫房各一栋，建筑面积分别为200m2、30m2。
2014年11月甲公司因筹措资金需要向银行申请了抵押贷款，还款方式为按月等额还款，还款期限至2018年12月。
2015年10月甲公司将厂区全部出租给乙公司使用，租期10年，每年租金固定不变。
乙公司承租后经甲公司同意临时加建了一栋职工宿舍楼。
2016年7月，甲公司因债务问题拟转让该厂区。
3.【题干】若甲公司抵押贷款时以整体房地产作为抵押物，最适宜采用的估价方法为()。
【选项】A.比较法和收益法B.成本法和假设开发法C.比较法和成本法D.收益法和成本法【答案】D【解析】工业房地产估价时采用较多的是成本法;甲公司将厂区全部出租给乙公司使用，适宜选用收益法估价，因此以整体房地产作为抵押物时，最适宜采用的估价方法为收益法和成本法。
2023年房地产估价师之房地产案例与分析真题精选附答案
2023年房地产估价师之房地产案例与分析真题精选附答案单选题（共30题）1、程序中的局部数据结构测试通常在（）阶段进行，而全局数据结构测试通常在（）阶段进行。
A.单元测试B.集成测试C.确认测试D.系统测试【答案】 A2、创建型设计模式抽象了实例化过程，它分为面向类和面向对象两种。
其中，（）模式是保证一个类仅有一个实例，并提供一个访问它的全局访问点。
A.工厂（Factory）B.构建器（Builder）C.原型（Prototype）D.单例（Singleton）【答案】 D3、已知X=－73，若采用8位机器码表示，则[X]原=（），[X]补=（）。
A.10110111B.01001001C.10100111D.01011001【答案】 A4、系统测试计划应该在软件开发的 ( ) 阶段制定。
A.需求分析B.概要设计C.详细设计D.系统测试【答案】 A5、甲方和乙方采用公钥密码体制对数据文件进行加密传送，甲方用乙方的公钥加密数据文件，乙方使用（）来对数据文件进行解密。
A.甲的公钥B.甲的私钥C.乙的公钥D.乙的私钥【答案】 D6、以下关于软件测试的叙述中，不正确的是( )。
A.测试能提高软件的质量，但软件的质量不能完全依赖测试B.一般，难以做到彻底的测试，也不允许无休止地测试C.经测试并改正错误后，发现错误较多的模块比发现错误较少的模块更可靠D.软件测试的困难在于如何有效地进行测试，如何放心地停止测试【答案】 C7、若n表示问题的规模、O（f（n））表示算法的时间复杂度随n变化的增长趋势，则算法时间复杂度最小的是（）。
A.O(n2）B.O（n）C.O（log n）D.O（n log n）【答案】 C8、某C语言程序中，x是一个浮点型变量，m是一个值为正整数的整型常量，表达式x%m(x被m除取余数)在（请作答此空）时会报错，这是一种（）错误。
A.编译B.预处理C.编辑D.运行【答案】 A9、张某在2004年10月购买了一个刚建成的精装修店面。
2024年房地产估价师之房地产案例与分析检测卷包括详细解答
2024年房地产估价师之房地产案例与分析检测卷包括详细解答单选题（共20题）1. 为了公共利益的需要，政府对某小区作出了征收决定，甲房地产估价机构被选定为征收评估机构。
被征收人王某在征收范围内有一处住房。
为了公共利益的需要，政府对某小区作出了征收决定，甲房地产估价机构被选定为征收评估机构。
被征收人王某在征收范围内有一处住房。
A.被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日B.评估房屋征收价值时需要考虑抵押、查封等因素的影响C.用于产权调换房屋价值应包括用于产权调换房屋及其占用范围内的土地使用权和其他不动产的价值D.对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价值【答案】 B2. 用户交互界面设计的易用性原则不包括( )。
用户交互界面设计的易用性原则不包括( )。
A.用户交互界面尽量由业务人员设计B.所用名词和术语尽量采用业务用语C.功能菜单尽量与业务划分基本一致D.操作流程尽量与业务流程基本一致【答案】 A3. 用户界面设计的原则不包括（）。
用户界面设计的原则不包括（）。
A.将用户界面置于用户控制之下B.减少用户的记忆负担C.用户界面上应使用统一的IT术语D.保持界面简洁和平衡【答案】 C4. 商务办公楼是指用于公司或企业从事各种业务经营活动的建筑物及其附属设施和相关场地。
商务办公房地产及其估价都有其特殊之处。
商务办公楼是指用于公司或企业从事各种业务经营活动的建筑物及其附属设施和相关场地。
商务办公房地产及其估价都有其特殊之处。
A.收益法B.比较法C.成本法D.假设开发法【答案】 B5. 用户交互界面设计的易用性原则不包括( )。
用户交互界面设计的易用性原则不包括( )。
A.用户交互界面尽量由业务人员设计B.所用名词和术语尽量采用业务用语C.功能菜单尽量与业务划分基本一致D.操作流程尽量与业务流程基本一致【答案】 A6. 房地产估价师一项实操性很强的业务，房地产估价报告写作，是房地产估价师必须熟练掌握的专业技能。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
2007年房地产估价师考试《房地产估价案例与分析》试卷及答案2007年房地产估价师考试《房地产估价案例与分析》试卷及答案2007年全国房地产估价师执业资格考试——房地产估价案例与分析试卷一、问答题（共3题，每题10分）（一）李某有一处房产，其《房屋所有权证》记载的建筑面积为300m2，用途为住宅，土地为出让使用权，土地使用期限至2060年9月30日。
李某于2005年2月将该房屋改为商店并经营，于2006年6月以3000元/m2的价格将其卖给张某。
由于融资的需要，张某于2006年9月30日委托甲房地产估价机构评估该房地产的低押价值，估价结果为2300元/m2。
请问：1.张某认为该估价结果偏低，你认为应如何解释该估价结果的合理性?2.2007年9月该房屋被列入拆迁范围，房屋拆迁许可证颁发日为2007年9月30日，乙房地产估价机构受拆迁人委托进行拆迁估价，估价结果为2800元/m2。
张某认为该估价结果偏低，因2007年4月拆迁的邻近商铺的补偿单价为4000元/m2。
你认为应如何解释该估价结果的合理性?（二）甲公司有一建筑面积为50m2的临街首层店面，已出租，现拟以该店面向银行申请抵押贷款，委托乙房地产估价机构对其抵押价值进行评估。
甲公司提供了临街地段结请问：1.你认为乙房地产估价机构应要求甲公司提供哪些估价所需的资料?2.若将上述3个交易实例选做可比实例，对它们进行个别因素修正，你认为应考虑哪5个主要因素?（说明：回答若超过5个，只按前5个评分）（三）2003年8月甲公司购买了某幢写字楼的第6～8层，2005年5月甲公司与乙公司签订了一个10年期、固定租金、租金按年支付的租赁合同。
现要求房地产估价机构分别对出租人权益价值和承租人权益价值进行评估，估价时点为2007年10月15日。
请问：1.评估出租人权益价值时，承租人是否毁约对房地产价值影响较太。
仅就租赁合同分析承租人会从哪些方面考虑是否毁约。
2.说明评估承租人权益价值的技术路线。
二、单项选择题（共3大题，10小题，每小题2分）（一）某公司有一钢筋混凝土结构厂房，于1997年12月31日建成投入使用，经济寿命为50年。
经批准，该公司于2005年12月将该厂房改为二手汽车交易市场，并在办理二手汽车交易市场手续时补交了土地使用权出让金，将土地转变为出让商业用地，土地使用期限为40年，自2005年12月31日起至2045年12月30日止，不可续期。
2007年6月30日，该公司与他方合资，以该二手汽车交易市场的房地产作价出资。
1.若评估二手汽车交易市场房地产的作价出资价格，下列说法中正确的是（）。
A、作价出资价格应为二手汽车交易市场房地产的原始价值B、作价出资价格应为二手汽车交易市场房地产的账面价值C、作价出资价格评估应采用公开市场价值标准D、作价出资价格应较评估出的价值低2.如果采用成本法估价，且建筑物的经济寿命等于其自然寿命，应按（）年计算建筑物的折旧。
A、38.5B、40.5C、48.0D、50.03.如果采用收益法估价，经调查，在估价时点该二手汽车交易市场房地产的客观年净收益为300万元。
且未来每年不变，报酬率为7.5％，则收益价格为（）万元。
A、3752.92B、3786.20C、3875.70D、3892.444.若合资期限约定为20年，合资结束后的净资产按出资比例在出资各方间分配，则下述描述中最准确的是（）A、业主方的作价出资额为二手汽车交易市场房地产现值B、业主方的作价出资额为二手汽车交易市场房地产现值扣减20年后房地产剩余价值的折现值C、业主方的作价出资额为二手汽车交易市场房地产的评估价值扣减在合资中需要投入的更新改造费用。
D、业主方的作价出资额在合资期限内应随二手汽车交易市场房地产的市场价格变动而适时调整（二）某市土地管理部门挂牌整体出让一宗土地面积为50万m2的住宅用地。
某房地产开发公司拟取得该宗土地。
出让文件规定可以分期开发，该开发公司拟用滚动开发的模由于开发规模较大且拟采用新的施工技术方案，预计实际开发成本比社会平均开发成本低100元/m2；目前住宅需求旺盛，预计住宅市场价格会以每年5％的速度上涨。
现该开发公司委托房地产估价机构评估其能承受的最高挂牌出让地价。
、房地产估价机构在选用假设并发法进行估价时，用现金流量折现法进行测算。
5.房地产估价师确定现金流量折现法技术路线时，正确的做法是（）。
A、对三期开发的土地分别估价，将各期净现金流量分别折现至当期开发活动起始点B、对宗地整体估价，将各期净现金流量分别折现至各期开发活动起始点C、对宗地整体估价，将各年净现金流量折现至整个开发活动起始点D、对宗地整体估价，对各期开发投资分别计息至各期开发活动结束点6.在确定开发完成后的房地产价值时，应采用（）。
A、目前住宅市场价格B、未来住宅市场价格，折现至估价时点C、各期开始销售时的市场价格，分别折现至估价时点D、各期各年销售时的平均市场价格，分别折现至估价时点7.在确定开发成本时，应采用（）。
A、该开发公司测算的开发成本B、现时的客观开发成本C、各期销售时的客观开发成本D、各期开发时的客观开发成本8.在计算扣除项时，除开发成本、管理费用外，还应包括（）。
A、销售费用、销售税费和开发利润B、销售费用、销售税费和所得税C、销售费用、销售税费和购地税费D、销售费用、销售税费、投资利息和购地税费（三）某房地产估价师运用市场法和假设开发法对一宗4270m2的商业用地于2007年10月21日的土地使用权价格进行评估，该宗地的剩余使用期限为39年，两种估价方法测算出的结果分别为2000元/m2和2300元/m2。
假设2006年10月和2007年10月该区域的该类土地定基价格指数分别为102、106；土地报酬率为6％。
建设工程教育网提供9.运用加权算术平均法得出的最终估价结果的分布范围是（）。
A、[2000，2300]B、[2030，2270]C、[2060，2240]D、[2090，2210]10.假设该宗地于2007年10月21日的土地使用权价格为2250元/m2，则该宗地于2006年10月21目的土地使用权价格是（）元/m2。
A、2136B、2165C、2179D、2206三、下列房地产估价报告存在多处错误，请指明其中的13处（每指明一处错误得3分，本题全对得40分。
每个错误对应一个序号，未将错误内容写在序号后面空格处的不计分）封面和目录（略）致委托人函××市中级人民法院：受贵法院的委托，我公司对位于××市××路3号楼5层整层957.3m2办公用途的房地产（以下简称估价对象）进行了估价。
估价时点：2007年3月5日。
我公司根据《房地产估价规范》（GB/T502911999）的要求，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，采用科学合理的估价方法，在认真分析现有资料基础上，结合估价经验与影响房地产市场价格因素的分析，确定估价对象在满足全部假设限制条件下于估价时点2007年3月5日的市场价值为人民币壹仟零玖拾万元整（RMB 1094万元整），折合每平方米建筑面积单价为人民币壹万壹仟肆佰叁拾叁元整（RMB 11433元/m2）。
估价报告应用的期限自2007年3月16日起1年。
随函附交3份房地产估价报告。
××××房地产评估有限公司（盖章）法定代表人：×××（签字）2007年3月16日注册房地产估价师声明我们郑重声明：1.我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。
2.本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。
3.我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。
4.我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。
5.我们已对本报告中的估价对象进行了实地查看。
6.没有人对本估价报告提供了重要专业帮助。
7.本报告不可作为任何形式的产权证明文件。
8.未经本估价机构书面同意，本报告的全部或任一部分均不得用于公开的文件、通告或报告中，也不得以任何方式公开发表。
注册房地产估价师：×××（签名盖章）注册号：（略）注册房地产估价师：×××（签名盖章）注册号：（略）估价的假设和限制条件（略）估价结果报告一、委托人（略）二、估价机构（略）三、估价对象根据《房屋所有权证》（证号：×房地×字[2000]第××××号）、《国有土地使用证》[证号：××地×字（1999）第××号]、实地查看情况及调查资料，估价对象房地产的区位、实物、权益状况如下：（一）区位状况位置：坐落××市××路3号楼5层整层城市规划：行政办公区环境景观：优美整洁公共服务及基础设施完备程度：基本完备商务氛围：处于××市行政中心范围（二）实物状况1.土地状况用途：办公地号：××区××街道163街坊1/6丘四至：（略）土地等级：1级土地共用面积：3500m2地势：土地平整其中土地分摊面积：500m22.建筑物状况建筑面积：957.3m2建筑结构：砖混一等层数：7层，无地下室，估价对象处于5层层高：3.3m，檐高：24m用途：办公竣工日期：1999年12月1日装修：室内普通装修、公共部分精装修设施设备、建筑类型、外观、空间布局、维护保养使用情况等（略）利用现状：现空置（三）权益状况1.建筑物权益状况根据《房屋所有权证》（证号：×房地×字[2000]第××××号）记载：估价对象建筑物权利人：×××、×××，所有权性质：私有，用途：办公，建筑面积957.3m2，砖混一等。
2.土地使用权权益状况根据《国有土地使用证》（证号：××地×字[1999，第××号）记载：估价对象土地用途为办公，其土地使用权性质为国有出让。
土地共用面积：3500m2，其中分摊土地面积：500m2，土地使用期限自1999年3月5日起50年。
本报告按无续期考虑。
3.他项权利状况估价对象已设定他项权利（抵押权），抵押权人为中国工商银行××支行，至估价时点尚未注销。
具体情况如下：他项权利人：中国工商银行××支行权利种类：期房抵押建筑面积：9573m2；权利价值：574.38万元抵押部分：5层整层设定日期：1999年8月他项权证号：×房地×他字（1999）第×××号四、估价目的为法院办案提供价格参考。