房地产投资拓展论证流程
房地产投资项目开发流程
房地产投资项目开发流程房地产投资项目的开发流程包含以下几个步骤：1. 土地收购：寻找和购买适合开发的土地。
此步骤包括研究市场需求，确定地段，评估土地价值，并与土地所有者进行谈判。
2. 可行性研究：进行项目可行性研究，包括市场分析、技术可行性、财务分析等。
此步骤确定项目的可行性并评估其风险。
3. 规划和设计：根据可行性研究的结论进行项目规划和设计。
包括土地利用规划、建筑设计、基础设施设计等。
此步骤还需要获得相关审批和许可证。
4. 资金筹集：确定项目开发所需的资金，并采取相应的筹资方式。
包括银行贷款、股权融资、合作开发等。
此步骤需要进行资金募集、合同签订等工作。
5. 施工建设：开始项目的实际建设工作。
此步骤包括招标、施工管理、进度控制等。
需要与施工队、物料供应商、监理单位等进行合作。
6. 销售与营销：完成项目建设后，开始销售和营销工作。
包括房源的售卖、广告宣传、客户服务等。
需要与房地产经纪公司、广告公司等合作。
7. 交付与运营：项目的最终交付给买家并开始运营。
此步骤包括交付手续的办理、物业管理、售后服务等。
8. 监督和维护：项目交付后，需要进行监督和维护工作。
包括物业维护、设备维修、业主协会管理等。
此步骤是确保项目可持续发展的关键。
以上是房地产投资项目开发流程的完整版。
每个步骤都是相互关联和依赖的，项目的成功与否取决于每个步骤的执行质量和顺序。
具体的开发流程可能因项目类型、地区特点等而有所不同，需要根据具体情况进行调整和补充。
郑州市房地产项目开发报批报建节点流程(超详细)
D
46
支行递交省分行上会审批（低密度项目需增加递交总行审批）
财务中心
D
47
签定借款合同，办理土地抵押登记
财务中心
D
48
下贷
财务中心
D
二、项目启动
49
编制《项目运营目标书》
运营办公室
B
（一）、构建项目团队
50
召开项目启动会
运营办公室
B
51
构建项目团队
运营办公室
B
52
确定项目管理架构
运营办公室
B
外联
编制控规
外联
控规上会（专家评审会、规划局业务会、市长联审联批会）
外联
取得控规批复文件
外联
规划用地测量出具定界图
外联
取得建设用地规划设计条件
外联
土地确权
外联
1.测量定界
外联
2.地籍调查、四邻盖章确认
外联
3.出具地类分析
外联
4.报市政府审批
外联
5.办理村委会权属的土地证
外联
办理土地使用权注销
外联
不能办理确权的应办理土地收储
外联
组织召开修规方案专家评审会并取得会议纪要
外联
报市规划部门局长业务会审核通过并取得会议纪要
外联
由区或市规划部门出具修规审查批复
外联
80
修详规报审表申领、表单填写（准备修详规报审资料）
发展中心/城市公司
C
81
修详规报审
发展中心/城市公司
C
82
与政府规划部门沟通（规划科）
发展中心/城市公司
C
83
修详规审批
技术中心
房地产投拓技术篇—做简算
工 般按照业态产品进行归集）小区红线范围内室外给排水系统，采暖系统，燃气系统，
管
供电系统及高低压设备，智能化系统工程建设费用及各系统
四
网
与市政配套管网接驳工程费用及其他与小市政相关开口接
工
口费用。
程
费
园
林
含绿化工程费、建筑小品、道路广场建造费、围墙大门建造
五
环
费、室外照明等费用；
境
工
程 费
意填写位置，否则影响税费计算；二、开发前期准备费（合计 200-250 元
/㎡）2.1 勘察丈量费：含项目勘察测绘、工程放线费等用于项目初始勘测
丈量的费用；
单方标准：3 元/平米，山地项目为 6 元/平米计费基数：报规面积（地上+
地下)
2.2 规划设计费：含项目项目总体规划设计费、规划概念设计费、方案设计 费、施工图设计费、市政配套设计（景观、小市政）、审图及专业设计顾 问等费用（不含样板间设计费） 单方标准：高层/低层 50-60 元/平米，山地项目 100 元/平米；计费基数： 报规面积（地上+地下) 2.3 报批报建费：包含常规报建费如城市建设配套费、根据实际情再缴纳费 用、可返回费用及特殊收费等，各区域成本差异较大； 单方标准：地区差异较大，北京东部约 200 元/平方米，北京北部可达 350 元 /平 米 ； 计 费 基 数 ： 报 规 面 积 （ 地 上 +地 下 ) 2.4 三通一平费：包含临水、临电、临路和场地平整费 单方标准：10 元/平方米，山地项目增加 150-300 元土石方平整及挡墙砌 筑 等 费 用 ； 计 费 基 数 ： 报 规 面 积 （ 地 上 +地 下 ) 2.5 临时设施费：临时场地和办公费 单方标准：10 元/平米计费基数：报规面积（地上+地下) 三、主体建筑及安装工程费（合计 2400-3000 元/㎡）一般按照业态进行 归 集 ，而 单 类 业 态 构 成 由 多 个 指 标 叠 加 而 成 ，在 计 算 方 式 上 ，地 上 成 本 +地 下成本+级配成本=合计成本；3.1 高层（12F-28F）（1）单体地下成本 （不包含车库面积，投影地下室）单方标准：3700 元/平米（参考北京某 项目）计费基数：单体地下面积（2）单体地上成本单方标准：1600 元/平 米（参考北京某项目）计费基数：单体地上面积 为计算简便，(1)（2）综合计算可得出结构成本：约 1800 元/平米计费基 数：采用报规面积（地上+地下）
房地产项目拓展论证管理流程
c)其他被动收集信息类：土地信息人来电、传真、约访、推介等。
5.1.2.了解到有效土地信息后，开发经营部需于当日（最迟不超过两日）内填写《土地信息采集表》，并定期/不定期对各土地信息进行合议，根据公司土地储备要求对土地信息进行初步判断、记录存档。
d)代理公司对项目周边市场进行详细调研，制订项目初步定位建议；
e)开发经营部根据初步定位建议确定形成《新项目初步市场定位建议设计草案任务书》，交设计管理部；
f)设计管理部根据先期现场勘察地块的地形、地貌及周边环境进行项目规划分析，并根据《新项目初步市场定位建议设计草案任务书》，编制规划设计草案，形成《新项目可行性论证规划草案指标说明》；
g)工程管理部负责进行工程技术分析；
h)国英置业成本管理部根据规划草案、《新项目可行性论证规划草案指标说明》和工程技术分析，进行建安成本测算；
i)开发经营部组织制订营销初步计划；
j)国英置业财务部提供现金流分析、融资分析，并根据规划、工程、成本、营销计划等材料，完成新项目经济效益预测分析。
5.3.4.开发经营部最终组织、整合各方面材料，编制项目可行性研究报告，经部门内部审核后，提请召开公司新项目地储备：为保证房地产公司未来项目开发的土地需求，而预先进行的以控制土地开发权力为目的土地购入行为。
3.3.可行性研究：对拟购入的土地进行房地产项目技术经济上的论证分析，并在此基础上对项目的经济效果进行预测，为投资决策提供依据。
4.职责
参见《流程图》及工作程序。
5.工作程序
5.1.土地信息收集、甄别
a)如审核通过，开发经营部组织编制立项建议报告；
房地产投资拓展岗位面试问题和答案
房地产投资拓展岗位面试问题和答案2021.3目录一、为什么要入地产行业、为什么要做拓展投资？ (2)二、请谈谈您对应聘岗位的主要职责和素质要求的理解？并以事实证明您符合岗位要求。
(2)三、你认为该工作的难点或挑战性在什么地方？ (5)四、您觉得您应聘该岗位比别人有优势吗？主要表现在哪些方面的优点？请说服考评小组您是最胜任这个岗位的人。
(5)五、据我们有限的了解，您暂时没有相关工作经验，您认为这是否会影响您在该岗位的发挥？如果是，您如何弥补这一不足？ (6)六、针对你应聘岗位未来三年的工作目标，你认为是否还有提升空间？ (6)七、谈谈你对本专业现时发展情况的了解。
你认为业界今后的发展如何？. 6八、如果你应聘上岗成功，请阐述下一步工作计划及今后的工作目标。
(7)一、为什么要入地产行业、为什么要做拓展投资？我工作了7年以后才发现，找到自己有动力做的事是多么重要。
无论你做这件事的动机是什么，为利为情、报复或者感恩……个人认为这个动机的合理性无关紧要，一旦你感觉到有一个这样强大的动机在影响你的方方面面的时候，你首先应该正视它，其次要用心思考它对你的影响有多大，再才是理智的分析依靠这个动机去做事成功的可能性、失败的风险及损失以及怎样去做。
找到动力的原因及重要性在于：它会很大程度上决定你是否能完成决策、能坚持多久、遇到困难有多大概率扛过去、未来可以达到的高度。
我在金融行业7年，现在想转地产行业，投资拓展。
工作关系会接触很多开发商，偶然原因遇见了一位做投资拓展多年的老道，他的专业性让我折服，让我重新认识了投资拓展这个岗位，也重新认识了自己。
拿地这件事现在在我看来是件很有意思、很有技术含量和很想做的事，知道自己想做这件事，为了做成这件事花的精力和心血在我看来非常有意义也非常开心。
投资拓展的工作是拿地、测算、策略、简单的规划、懂一些开发节点。
我认为这份工作是万精油，又精又专。
对于以前的房地产开发来说，会测算一套的人确实不多，所以我认为这个岗位是蛮有含金量的二、请谈谈您对应聘岗位的主要职责和素质要求的理解？并以事实证明您符合岗位要求。
万科地产项目拓展相关经验借鉴
土地的完整性和规整性
地块相对完整对发展商具重要意义：
便于项目整体规划布局，容易出效果，各组团分期开发保证了完成和连续， 同时有利于日后小区物业管理
《新项目发展计划体系》：
各分公司根据对当地市场的认识和现有资源情况，由项目发展部门牵头，经总经理层讨论确 定发展战略，集团企划部协助制订相应的新项目发展计划。该计划每年制定一次。
《项目发展信息通报》：一线公司考虑重点介入和发展的项目，从开始接触到正式签约
（或自然终止）时为止都要求以项目发展信息通报形式上报集团。日常要求，每月定期上报两次。
土地是不可复制和再 生的稀缺资源
土地的不可控性
土地பைடு நூலகம்不可更改
土地是房地产开发的 最重要成本
买地的动机不 是单一的
作为资源密集性行业，房地产开发的两大前提要素是资金和土地，其他专业资源都可以此为基础来 组织； 房地产开发的土地资源稀缺，相当程度上是可遇不可求的。发展商选择土地往往处于被动境地，可 供挑选的余地有限，必须在很小的范围内作出选择； 土地是最重要、最基础、最根本的原材料，它决定了产品的主要关键属性，是房地产开发的前提； 公司经营和战略的实现，必须有相应的土地资源； 土地具有唯一性，没有一块土地是相同的。
了解当地主管部门对项目转让、立项合法性的有关规定，并随时掌握最新动态，是一项基本的工作，因为政府的 规定不是一成不变的。
1.2 房地产项目可行性分析－第二部分：法律及政策性风险分析
合作方式及风险评估（合同控制） 1.合作方基本情况 2.合作方式 3.主要合作条件 4.合作风险评估 总体评价
(完整版)房地产开发全过程流程图
房地产开发全过程流程图
项目开发整体操作流程（一）投资决策
项目开发整体操作流程（二）规划设计
项目开发整体操作流程（三）建设实施
项目开发整体操作流程（四）竣工交付
总体规划设计方案审核工作流程
申领《建设用地规划许可证》及《建设用地批准书》
工作流程
勘察及初步设计工作流程
园林景观规划工作流程
环境影响评价报告书工作流程情况一情况二
申领《建设工程规划许可证》工作流程
建设工程项目招标一般流程
申办《建设工程施工许可证》工作流程
申办《市政管线工程规划许可证》工作流程
申办《建设工程竣工规划验收》
及《房屋产权登记》监督流程
竣
期
服
务
物业管理及移交工作流程。
房地产全流程精细化管理178页
√
√设计供方履约评
价
点
√ √
面积指标跟踪 设计满意度调查
√ √ √
◎2013赛普版权，仁供培训使用 16
制度
程序/流程
作业挃引
•是基二公司的管理模式及企 业文化，用二觃定基本的、 核心的管理原则和公司各层 级单元的责权关系的管理文 件； •制度文件具有权威性、延续 性及稳定性的特征； •制度文件是各类管理文件的 基础和依据；
作业指引
6、项目部品设计确认作业指引
7、项目面积指标控制作业指引
2
龟型图
1 设计管理程序
流程目标: 对设计过程进行管理，使设计满足
公司经营目标和政府要求，表达产品价 值的实现方式。
优化提效方式： 8 1 流程简化？ 2 IT手段应用？ 3成熟产品应用、标准部品 4战略设计供方 5减少户型
谁进行? (相关部门/岗位)
19 19
目录
1.赛普VAC模型 2.标杄企业流程介绉 3.如何有敁实施流程
20
围绕“实现目标”的关键流程其它特点
策划先行
• 亊前计划和沟通，提 高运作敁率
• 亊前制定预案，预防 丌确定亊件
标准精细
• 制定精细的关键过程 成果标准，来保证最 终产品满足目标要求
工作前置
• 在前期进行详尽的产 品方案策划，充分挖 掘土地 价值，发现风 险
6
关键成果：聚焦关键、统一标准
A1信息收 集
拓展论证
A2项目立项
A拓展
A3项目可研
B营销
初步定位建议
可研评 审
定位策划
28天
1..市场定位 2.产品定位及建议（户型/会所/公建挃 标） 3.设计条件 4.成本/投资收益挃标
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
房地产投资拓展论证流程
编号：房地产投资拓展论证流程
房地产投资拓展论证流程
编号：土地储备计划表
记录编号：
土地信息采集表
记录编号：
信息来源：填报日期：
附：
1.项目成本简单测算：
2.项目利润简单测算：
3.项目位置图
4.项目宗地图：
备注：
1.本表由投资拓展部组织填写，并根据内部会议记录初步判断意见，经产品总监审核，总经
理审批后存入公司土地信息资料库；
2.本表可根据项目实际情况，增加表格汇报项目；
3.后附图片可根据资料掌握的实际情况附上。
新项目发展信息通报
填报单位：填报日期：
新项目初步市场定位建议草案任务书
备注：本表可根据项目实际情况进行调整，但需作说明
本表由市场营销部提出
注：配套（煤水电气、道路）
房地产投资拓展论证流程
编号：
…….。