“侨福芳草地”的商业经营逻辑

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侨福芳草地PDF

【本周推荐】
⏹侨福·芳草地
Parkview Green芳草地位于北京市朝阳区东大桥路西侧, 紧邻北京CBD核心地带，是侨福集团在中国大陆地区的第一个大型项目，是一座集顶级写字楼、时尚购物中心, 艺术中心和精品酒店于一身的创新建筑。

绿色科技
●顶部采用的ETFE膜材料，结合通透的玻璃幕墙及钢架结构，组成
独特的节能环保罩，形成独立的微气候环境。

不仅做到了冬暖夏凉，从而也节省了空调系统的使用。

●模块化办公格局的灵活性和兼容性也为租户节省了装修成本。

●项目的节水设备也非常丰富，不仅包括电子水龙头，卫生间节水洁
具以及低流量淋浴设施等，雨水过滤后也可循环利用被用作绿化灌溉，从而提高水使用率。

●商场的底层是50000平米的零售商场，商场由自然采光的中庭环绕，
最低处是中央广场，为消费者提供了停留休息和公共互动的空间。

带动商业聚合效应。

灯光系统：使商业延长了夜间营业功能，同时大量吸引消费人
群进入，积聚人气。

内部人流动线：大跨度的步行天桥（223m），对角穿越建筑，
这种特殊的设计使商场独具特色。

扩展了空间体验，让人们便
捷地行走于四座单体建筑之间。

浓郁的艺术氛围，有效提升项目品质，用艺术装点各种空间。

在芳草地，商业与文化的完美生活体验，得到了很好的诠释。

其他亮点
别出心裁的垃圾筒设计带有艺术气息的指示牌为母
婴和残疾人提供的人性化设计带有智能清洗系统的坐便器。

侨福芳草地“无法复制”的商业综合体

侨福芳草地“无法复制”的商业综合体作者：暂无来源：《中国商界》 2015年第11期在传统商业竞争愈加激烈的当下，只有实现对消费者多方位的“关照”，消费者才能愿意“赏光、买账”。

环保的设计、艺术的融入，从酒店到商场再到写字楼，可称得上全北京最有“艺术范儿”的地方，“芳草地”作为商业创意与创新设计的成果，无论从内部还是外部都是无法复制的。

文/李慧北京作为首都不乏各种大型豪华的购物中心和商场，但让男士也能流连忘返的商场可谓少见。

拥有领先的环保绿色设计、集时尚与艺术于一身、拥有多种稀缺品牌，用心从细节做品牌，来这里不仅是购物，更是一种休闲与舒适的享受之旅。

当众多闪亮的头衔和赞美的都集中指向一个场所的时候，位于北京市朝阳区东大桥路9号的侨福芳草地（Parkview Green）购物中心俨然已经成为了一个难以超越的庞然大物。

从外表看是一座玻璃“外壳”的建筑，实际上该玻璃外壳罩着不同的四座塔楼，其中既有商场，也有写字楼与酒店。

“侨福芳草地”作为香港侨福集团在北京开发的第一个项目，紧邻北京C B D核心地带，总面积达20万平方米，是一座集顶级写字楼（建筑面积8.2万平方米）、时尚购物中心, 艺术中心和精品酒店于一身的创新建筑。

从2012年9月开始试营业至今三年的时间，目前日均客流量已达到1-2万，酒店入住率已达到70-80%，写字楼也基本全部完成租赁。

地处国贸CB D商圈，周围高档酒店、商场林立，侨福芳草地在激烈的竞争环境中何以胜出呢？立足芳草地浓郁的国际氛围与优势地段，侨福芳草地致力打造多元的商业及文化休闲综合体，成为北京风格时尚与高品质的新复合生活板块，但这只是外界看来的样子。

10月19日，商业创新实验室专家团队一行来到了国内仅此一家的侨福芳草地，进行了实地参观调研，并与侨福集团主席特别助理及该项目负责人丁宁进行了详尽交流。

领先的绿色环保设计、多种文化艺术的融入，贴心的细节服务，构成了侨福芳草地的独有特色，也让每一位到访者流连忘返。

侨福芳草地案例分析

侨福芳草地案例分析Parkview Green侨福芳草地侨福芳草地先来一发稍微与业的赢商网运营中心，最丏业“商业地产在线商学院”，海量丏业资料每日更新中！芳草地，自古以来此地就被称作北京最美的地名之一。

明时芳草地一带多草地和麦田。

东端东大桥，在明朝时乃是通州至京城的粮运要道。

历代从南方的漕运皆是走水路将粮食运至通州，再由陆路走京通路至京城。

迚的就是朝阳门。

东大桥当时是距城门三里的咽喉要道，正是庞大的运粮队，造就了朝外关厢的繁荣，丌仅商铺密集，而丏大车店也很多。

旧京环顾图-王大观4在历史变迁的历程中，芳草地日益年轻而富有活力，忆往昔，在建国之刜，中国文学艺术界联合会所属的文艺协会剧协、音协、曲协等也曾在此处建立宿舍，很多文化界名人如赵树理，屠岸，唐湜，艾青等在此度过了难忘岁月。

5看今朝，汇聚了写字楼，酒店和购物中心的Parkview Green芳草地，以其创新科技和绿色环保理念引领业界，它的出现又将为这个绿意盎然的区域增添一份新意与活力！现在的芳草地已不见芳草，项目本身的立意是想恢复昔日的美景项目本身的立意是想恢复昔日的美景，当然，芳草不可复得，只能在此区域营造人们心中的芳草地购物中心结合艺术文化代表北京侨福芳草地侨福芳草地位于北京市朝阳区，总面积达20万平方米，是一座集顶级写字楼、时尚购物中心,艺术中心和精品酒店于一身的创新建筑。

定位：致力打造多元的商业及文化休闲综合体，成为北京风格时尚不高品质的新复合生活板块。

浓厚的艺术氛围：芳草地拥有500多件艺术作品，其中40多件是艺术大师达利的雕塑。

这些作品安静地分散、常驻在贩物中心的各个觊落。

不与业艺术场所丌同，芳草地的这些艺术装置没有防护围栏，它们不236米国内最长的室内长桥、2000平方米的公共艺廊一道，营造着浓厚又轻松的艺术氛围。

芳草地看上去就像一个小的798艺术区。

北京芳草地案例分析

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建筑设计
芳草地最大的建筑设计亮点是在室内布置有一座225米的钢结构斜拉桥，对角穿越建筑，具有极强的视觉冲击力，方便的将室外人流直接引导至二层，使人们可以便捷地行走于四座建筑之间，同时为顾客提供了鸟瞰各个商户店面和公共广场最佳观景点。
斜拉桥的外部入口
从底层仰视斜拉桥
Parkview green芳草地新概念艺术环保社区
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项目概况
项目名称发展商项目地址占地面积总建筑面积 Parkview green 芳草地侨福集团北京市朝阳区东大桥路9号 3万平方米 20万平方米其中：商场5万平方米写字楼：8.2万平方米，共4栋精品酒店：60间客房
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项目区位
侨福芳草地位于北京市朝阳区的核心地段，二环与三环之间，距离天安门仅5公里，是北京市的核心地段，区位优越。侨福芳草地临近朝阳区政府，周边国外使领馆聚集，住宅密集，商业氛围浓厚，临近朝外soho、世贸天阶、北京友谊商店、三里屯等著名商业项目。侨福芳草地紧邻城市主干道东大桥路，周边公交路线15条，距离地铁东大桥站400米。总体来说，交通导入和疏散不够理想。
精品酒店
芳草地引入台北怡亨精品酒店，针对商务旅客，提供奢华的配置和顶级的私人服务。酒店共设100间房，其中26间客房和套房，设有旋流浴，其中又有20 间奢华套房特设私人户外游泳池。
豪华露台客房
露台套房
怡亨泳池套房 128平方米的室内空间，附设令人叹为观止的200平方米户外露台及10米私人噴射式水力按摩池。
所获奖项
中国第一个获得绿色建筑评估体系 LEED铂金级预先认证的综合性商业项目

侨福芳草地商业项目调研报告

éclat Pool Suite 怡亨泳池套房 éclat Presidential Suite 怡亨总统套房
No. 数量
Room Size (Sq.M.)
房间尺寸（平方米）
Terrace Size (Sq.M.) 露台尺寸（平方米）
41
40
/
20
40
25
4
33
/
10
40
30
1
120
6
60
12
100-120
侨福芳草地商业项目调研报告
目录
项目介绍及商业定位建筑布局与业态规划购物中心品牌分析物业服务及相关优惠政策
艺术及其他
项目介绍及商业定位
? 项目信息
项目名称：侨福芳草地项目位置：北京市朝阳区东大桥9号（东大桥路西侧，朝外南街和日坛北路间）项目定位：CBD核心区建筑艺术综合体项目项目体量：建筑面积20万㎡，其中时尚购物中心(4.65万平方米）分为地下2层，地上2层，写字楼建筑8.2万㎡，其中AB座10层以上为酒店。项目车位：共计1000个（地下3层）开业时间：2012年9月16日营业时间：10：00-22:00（购物中心）投资经营商：北京侨福置业有限公司物业顾问：仲量粮行
项目介绍及商业定位
? 项目定位
芳草地位于北京CBD核心地带，总面积达20万㎡，是一座集顶级写字楼、时尚购物中心，艺术中心和精品酒店为一身的创新建筑。立足于芳草地原有的优势地段及国际氛围，形成北京风格时尚品质的新复合生活版块，其领先的环保设计、永续发展的理念和丰富多元的艺术氛围构成芳草地的独有特色，为顾客带来充满新意的独特体验。
建? 公筑共布空局间与业态规划
建? 公筑共布空局间与业态规划

北京侨福芳草地

232
[ topic ] 主题／香港：大都会建筑师 Hong Kong: The Metropolis Architects 233
[ UED ] 074 | 08 | 2013
精品酒店坐落在项目的巅峰楼层，只有通过街道层进入酒店入口门厅，再进入全玻璃的穿梭电梯，方可进入这里。酒店拥有 120 个豪华套间，其中 50% 的房间面积从 72 ～ 144m2 递增，另有一个阔达 500m2 的总统套间。每一间大型客房均配备有宽展的室外露台和私人游泳池。一个玻璃和钢构成的蚕茧形的结构体，栖迟在最高的尖顶，这就是悬浮的空中酒吧，整个项目的压轴大戏。从这里，主宾尽享脚下的城市与寥廓的远景：惊险而又充满戏剧性。
四层的零售商场在设计上别出机杼：有三个直通底层的楼层——最低者就是下沉庭园，60m 高的中庭底面；一层日常街道可达的地面层；还有一个顶层与公共步行悬索吊桥相通，斜着跨过整个基地。零售商场这样绕中庭盘旋而上，完全对外开敞，将全无遮拦的视野献给来客，纵览整个项目，畅达四界。
整个项目的核心所在，是跨达 235m 的悬索步行桥——在世界上也是同类步行桥中的魁首。作为一条面向公众的大道，它提供着振奋人心、别具一格的空间体验，使得侨福绿地集团成为一个昼夜不息、访客络绎的都市胜地。
方案设计形式追随功能，是对北京这座侨福绿地项目设计的最佳总结。从 2001 年构思起，本项目就对“光的权利”体现着本质的尊重：创造一种建筑形式，成为环保可持续设计的传神写照与驱动力量。
建筑形式塑成的线索，是法律对最小日照时间的强制要求：西向与北向的邻里，每一扇窗户在冬至日取得的无遮挡日照时间均不得短于 1 小时，这就决定了房檐与建筑高度、屋顶坡度以及与相邻建筑的分立关系。尽管邻里受到的日照损失能

侨福芳草地：打通画廊与美术馆的通道

侨福芳草地：打通画廊与美术馆的通道近几年，随着艺术品市场的火爆，很多房地产开发商开始进军艺术品市场，通过各种渠道介入文化艺术产业。

虽然房地产介入文化艺术已不是什么新鲜事，但是如何通过正确的策略，使艺术和地产完美结合，如何在地产开发过程中体现艺术的人文价值，凸显地产开发商的人文理念，使消费者体验到实实在在的艺术氛围和精神享受，从而提高人们对地产主体的认可，提升品牌的影响力，是目前艺术地产亟须解决的重要问题。

当然，艺术与地产结合的成功案例有很多，除了老牌的今典集团今日美术馆、广东时代美术馆等耳熟能详的地产美术馆外，近期迅速崛起的侨福芳草地购物中心和上海K11购物中心也成为艺术地产的新秀，虽然各个企业集团在艺术与地产结合方面的着重点、运营方式有所不同，但是殊途同归，皆获得了业界的普遍认可。

与其他几个案例比起来，侨福芳草地有些特殊。

今典集团的今日美术馆、广东时代美术馆都是非营利的民营美术馆，即使是同样作为商业地产的上海K11购物中心，也并不是把艺术作为营利手段，而侨福芳草地采用的是另外一种模式，那就是画廊、美术馆明确非公合作的模式，集收藏、展示、销售于一身。

展、销、藏一体，学术与商业并存2012年9月，侨福集团在中国大陆地区的第一个大型项目——侨福芳草地购物中心正式开放，是一座集顶级写字楼、时尚购物中心、艺术中心和精品酒店于一身的创新建筑，成为艺术与地产结合的又一成功案例。

芳草地项目本是侨福集团创始人、前任总裁黄周旋在世时决定修建的最后一个项目，早在1995年就拿下了这个项目的用地，期间经过反复修改，直到2004年才开始建设，也是这一年，黄周旋因病去世，于是，他的儿子、侨福集团第二代传人黄建华接手该项目，历经5年到2010年才最后完工，2012年才姗姗开业，如今真正的操盘手是侨福集团第三代传人、黄建华的侄子黄培修。

如此，这个项目经历了祖孙三代人的努力才最终得以实现。

在购物中心、大型商场摆放艺术品早已经风靡多时，但是像侨福芳草地摆置了500余件艺术品，均是原作的却并不多见，大部分由黄建华亲自摆放，仅20世纪超现实主义大师萨尔瓦多·达利的雕塑作品就有41件，包括其杰作《骑海豚的人》，此外还有法国雕塑家皮埃尔·马特的《Spermship HP 2022》、安迪·沃霍尔的《panda 》、曾梵志的《无题09-1-5》等等。

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３￣３－开中国著名的商业购物评论网站大众点评网．点击北京综合购物中心页面，选择按照产品最佳、人气最佳和环境最佳三个指标进行排名时，可以发现有一个商场，在产品最佳口环境最佳两个指标排名第一，在人气指标排名第二— — 它就是大名鼎鼎的 “ 侨福芳草地 ” 。我们简要做一下统计，在大众点评网北京地区榜上有名的共有７５０家大小不一的商场。在如此激烈的竞争环境中，“ 侨福芳草地 ”凭借什么能脱颖而出７２叭４年１Ｏ月２４日，《房地产观察家》的创始人和执笔人邹毅对侨福芳草地主要运营者香港侨福建设集团主席黄建华先生进行了专访。探讨他以什么样的经营理念，何种经营策略，以一个从未经营过购物中心的跨界经营者的角色，使 “ 侨福芳草地 ”颠覆了传统购物中心的激烈竟争格局，在中国超级大城市北京获得了冠军，成为全行业最为关注的焦点项目
ｂａｓｅｄｏｎｔｈｅｔｈｒｅｅｐａｒａｍｅｔｅｒｓ：ｐｒｏｄｕｃｔ，ｐｏｐｕｌａｒｉｔｙａｎｄｅｎｖｉｒｏｎｍｅｎｔ＋ｙｏｕｗｉｌｌｆｉｎｄ
ｐｒｏｍｉｎｅｎｃｅ？Ｏｃｔ２４２０１４，ＺｏｕＹｉｔｈｅｆｏｕｎｄｅｒａｎｄｗｒｉｔｅｒｏｆＲｅｔａｉｌＥｓｔａｔｅＯｂｓｅｒｖｅｒ，ｉｎｔｅｒｖｉｅｗｅｄＭｒ．ＧｅｏｒｇｅＷｏｎｇｔｈｅｐｒｅｓｉｄｅｎｔｏｆＰａｒｋｖｉｅｗＧｒｏｕｐ．ｗｈｉｃｈｉｓｔｈｅｃｕｒｒｅｎｔｍａｉｎｏｐｅｒａｔｏｒｏｆＰａｒｋｖｉｅｗＧｒｅｅｎＦａｎｑＣａｏＤｉ．Ｉｎｔｈｅｉｎｔｅｒｖｉｅｗ．ｗｅｔｒｉｅｄｔｏｅｘｐｌｏｒｅｔｈｅｏｐｅｒａｔｉｏｎｐｈｉｌｏｓｏｐｈｙａｎｄｓｔｒａｔｅｇｉｅｓｈｅａｐｐｌｉｅｄａｓａｃｒｏｓｓ ‘ ｂｏｒｄｅｒｏｐｅｒａｔｏｒｗｈｏｈａｓｎｏｅｘｐｅｒｉｅｎｃｅｉｎｍａｎａｇｉｎｇａｓｈｏｐｐｉｎｇｃｅｎｔｅｒｂｅｆｏｒｅＩｔｉｓｔｈｅｐｈｉｌｏｓｏｐｈｙａｎｄｔｈｅｓｔｒａｔｅｇｉｅｓｔｈａｔｈｅｌｐｅｄｔｈｅＰａｒｋｖｉｅｗＧｒｅｅｎＦａｎｇＣａｏＤ
Ｕｎｄｅｒｓｕｃｈｉｎｔｅｎｓｅｃｏｍｐｅｔｉｔｉｏｎ，ｗｈａｔｍａｋｅｓＰａｒｋｖｉｅｗＯｒｅｅｎｓｔａｎｄｏｕｔｗｉｔｈｓｕｃｈ
ｏｎｅｗｈｉｃｈｉｓｌｉｓｔｅｄａｓｔｈｅｔｏｐｉｎｐｒｏｄｕｃｔｓａｎｄｅｎｖｉｒｏｎｍｅｎｔａｓｗｅｌｌａｓｔｈｅｓｅｃｏｎｄｉｎ
ａｒｅａｒｏｕｎｄ７５０ｓｈｏｐｐｉｎｇｍａｌｌｓｏｆｄｉｆｆｅｒｅｎｔｓｉｚｅｓｉｎＢｅｉｊｉｎｇｌｉｓｔｅｄｉｎＤｉａｎｐｉｎｇ．ｃｏｍ．
ＥＤＩＴＯＲＳＮＯＴＥ：Ｗｈｅｎｙｏｕｏｐｅｎｄｉａｎｐｉｎｑ．ｃｏｍ，ｏｎｅｏｆｔｈｅｍｏｓｔｐｏｐｕｌａｒｏｎｌｉｎｅ
ｓｈｏｐｐｉｎｇｃｏｍｍｅｎｔｗｅｂｓｉｔｅｓｉｎＣｈｉｎａ．ａｎｄｃｌｉｃｋｔｈｅｒａｎｋｏｆＢｅｉｊｉｎｇｓｈｏｐｐｉｎｇｃｅｎｔｅｒｓ
ｐｏｐｕｌａｒｉｔｙ．ＩｔｉｓｔｈｅｆａｍｏｕｓＰａｒｋｖｉｅｗＧｒｅｅｎＦａｎｇＣａｏＤｉ．Ａｆｔｅｒａｑｕｉｃｋｃａｌｃｕｌａｔｉｏｎ．ｔｈｅｒｅ
侨福芳草地 ”的商业经营逻辑
０ＰＥＲＡＴｌ０ＮＬ０ＧｌＣ０ＦＢＥｌＪｌＮＧＰＡＲＫＶｌＥＷＧＲＥＥＮ
邹毅
ＺｏｕＹｉ
英文许嘉译
ＥｎｇＩｉｓｈｔｒａｎｓｌａｔｉｏｎｂｙＣａｒｍｅｎＸｕ