【REITs业务系列之全套法律文本】之主定义表【律师详细版】
第十章 REITs
波士顿房地产公司（交易所代码：BXP）于1970 年 在波士顿成立。
1997 年由开发商转型REIT 并上市，收入在四年时间 内由1.45 亿美元到突破10 亿美元，成为美国最大A 级写 字楼持有人之一。
2004-2008年期间，公司在地产繁荣后期出售物业获取 现金，在地产萧条期大举购入优质物业资产，2008 年新 增可供出租物业600 万平方英尺。
委托人、受托人、受益人 特点：信托财产独立性
二、REITs的产生与界定
1.概念
是一种符合有关税收规定的传递实体性质的房地 产公司或者信托组织，其将自己的绝大部分收入以 及销售房地产的所有资本利得全部分配给其股东， 根据相关税收政策，该信托不需要为其收入纳税。
2.产生原因：税收优惠
马萨诸塞商业信托 1935年取消税收优惠 1960年重获税收优惠，通过《REITs法》
四、REIT的类型
（一）总体分类
股权信托：股权信托是指资产经营运用时取得房 地产的所有权；
抵押信托：抵押信托则往往通过购买抵押贷款的 债权经营；
综合信托：综合信托综合运用上述两种方式。
（二）股权REITs
a.空白支票或者委托同盟信托：一般性的收购房地产 用于投资，不是针对特定的房地产，从募集到实现投资 时间跨度较长；
f.限额与不限额：是否限定资金的募集数额。限 额的REIT在募股说明书中往往也加上遇到新投资机 会时可以增募的条款。
g.交换信托：允许投资者用房地产来交换本信托 的份额，而且该交换免缴所得税。
h.开发合资股权REIT：该REIT可以参与合资的房 地产开发活动。
（三）抵押贷款REITs
抵押贷款REIT与股权REIT的主要区别在于它拥 有的是以房地产为抵押的贷款合同而不是房地产的 所有权。
【REITs业务系列之全套法律文本】之差额支付承诺函【律师详细版】
XX第N期房地产投资信托基金（REIT）差额支付承诺函XXX有限公司：XXXXXX（集团）控股有限公司（以下简称“本公司”）就XXXXXXXXX一期房地产投资信托基金（REIT）（以下简称“本信托”）的差额补足事项出具《XXXXXXXXX一期房地产投资信托基金（REIT）差额支付承诺函》（以下简称“《差额支付承诺函》”），承诺如下：一.差额补足承诺1.本公司在此不可撤销及无条件地向XXX有限公司（代表本信托）（以下简称“受托人”）承诺：对(i)在信托终止日之前，截至任何一个支付日的前一个信托利益核算日信托账户内可分配的资金不足以根据《信托合同》第8条规定的分配顺序支付完毕该支付日应付的优先A级资产支持证券的本金及利息的差额部分；以及(ii)在信托终止时，届时的信托财产不足以根据《信托合同》第8.10.1条规定的分配顺序支付完毕优先A级资产支持证券的本金及利息的差额部分，承担补足义务。
2.本公司承诺：若受托人解散、清算或破产或受到任何限制或受托人的法人名称、经营范围、注册资本或股东发生任何的变化，或受托人发生更换，本公司在《差额支付承诺函》项下的义务均不受上述事项影响。
3.本公司承诺：本公司的差额补足义务不因受托人未向本公司发出要求差额补足的书面函件或其他任何理由而延迟或免除。
但为谨慎起见，受托人应于差额支付启动日向本公司发出《差额支付通知书》。
二.承诺期间本公司承诺按照《信托合同》及《差额支付承诺函》的规定，自《差额支付承诺函》生效之日起（含该日）向受托人（代表信托）承担差额补足义务，直至优先A级资产支持证券的本金和利息根据《信托合同》第8条规定的分配顺序清偿完毕。
三.差额补足的启动条件在以下任一差额支付启动事件发生时，则本公司应根据《信托合同》及《差额支付承诺函》的约定履行差额支付义务：(1)在信托终止日之前，截至任何一个支付日的前一个信托利益核算日信托账户内可分配的资金不足以根据《信托合同》第8条规定的分配顺序支付完毕该支付日应付的优先A级资产支持证券的本金及利息；(2)在信托终止时，届时的信托财产不足以根据《信托合同》第8.10.1条规定的分配顺序支付完毕优先A级资产支持证券的本金及利息。
《REITs系列》1-9
【REITs系列1】REITs概念及与商业信托、IPO之比较1．REITs基本概念REITs（Real Estate Investment Trusts）即房地产信托投资基金，是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。
房地产信托投资基金通过集中投资于可带来收入的房地产项目，例如购物中心、写字楼、酒店及服务式住宅，以租金收入和房地产升值为投资者提供定期收入。
2. REITs基本机构图3.REITs上市与地产公司IPO的比较（1）业务围不同。
REITs订明清晰的投资政策，主要投资于可以带来稳定租金收入的房地产项目；而上市地产公司则可以同时从事房地产投资，以及房地产开发活动以外的业务。
（2）派息比例不同。
根据现时及新加坡的规定，REITs的股息分派比率最少须为90%；而上市地产公司的股息政策则可能不时改变。
（3）借贷比例不同。
REITs的借贷比率只可占资产总值的45%，新加坡REITs借贷比率可占资产总值的60%。
反观上市地产公司，则可作更大幅的借贷。
（4）上市组织形式不同。
上市地产公司以“公司”的形式组成，而REITs则以“信托”方式成立。
为确保REITs设有适当的制衡，这类基金必须委任独立的受托人来监察基金的运作及代表基金单位持有人保管资产。
（5）REITs发行时股东可以直接套现，IPO是企业的融资，股东套现必须在交易所出售股权。
4.REITs上市与BT（商业信托）上市的比较4.1 BT（商业信托）的概念商业机构可用“信托”、而非“公司”的形式成立，而“商业信托”一词一般泛指经营活跃业务的信托。
广义而言，信托是一种法律关系，即在信托契约所指定的情况下，由其中一方（受托人）为另一方（受益人）持有信托资产的权益，并代为处理有关资产。
信托的业务运作模式实际上应与公司的营运模式小异。
例如，信托单位和公司股票一样均可在交易所买卖，亦可分派利润。
REITs科普一,什么是标准的REITs
图表目录
图 1：2018 美国公开交易型 REITs 各物业类型的市值分布 ............................................................. 5 图 2：2003 年至今美国各物业类型 REITs 资产回报率（%） ........................................................... 5 图 3：199................................................. 5 图 4：2018 年美国各物业类型 REITs 收益情况..................................................................................... 5 图 5：可比收益率相关系数 .......................................................................................................................... 5 图 6：2016 年末-2018 年 3 月中各类资产回报率 ............................................................................... 6 图 7：2018 年 3 月中-10 月中各类资产回报率 .................................................................................... 6 图 8：2018 年 10 月中-12 月中各类资产回报率.................................................................................. 6 图 9：REITs 指数回报率在多数年份均高于其他各类指数 ................................................................ 7 图 10：近 40 年年权益型 REITs 年复合收益率跑赢多股指............................................................... 7 图 11：美国 REITs 股息率高于 10 年定期国债收益率（%） ............................................................ 8 图 12：美国 REITs 快速发展，规模为全球第一（十亿美元） ........................................................ 9 图 13：美国 REITs 中绝大多数为权益型，抵押型占比较少，混合型逐渐消失（左轴单位： 十亿美元） .......................................................................................................................................................10 图 14：美国各类 REITs 收益率情况（权益型高于抵押型）（%） .................................................10 图 15：2016 年全球各国家及地区 REITs 规模份额 ...........................................................................11 图 16：2018 年亚洲各国家及地区 REITs 规模份额 ...........................................................................11 图 17：亚洲部分国家和城市分物业 REITs 收益率 .............................................................................11
REITs
REITsREITs目录[隐藏]【房地产投资信托基金的概述】【REITs分类】【通过REITs融资的优势】【REITs国际运行模式的比较】【房地产投资信托发展意义】【我国建立REITs的发展政策建议】【中国内地房地产投资信托基金的定位】【中国内地房地产投资信托基金模式的选择】【房地产投资信托基金的概述】【REITs分类】【通过REITs融资的优势】【REITs国际运行模式的比较】【房地产投资信托发展意义】【我国建立REITs的发展政策建议】【中国内地房地产投资信托基金的定位】【中国内地房地产投资信托基金模式的选择】•【建立内地REITs基本框架设计】房地产投资信托基金(Real Estate Investme nt Trusts, REITs)[编辑本段]【房地产投资信托基金的概述】就是房地产投资信托，是英文“Real Est ate Investment Trust”的缩写(复数为REIT s)。
从国际范围看，REITs(房地产投资信托基金)是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。
与我国信托纯粹属于私募性质所不同的是，国际意义上的REITs 在性质上等同于基金，少数属于私募，但绝大多数属于公募。
REITs既可以封闭运行，也可以上市交易流通，类似于我国的开放式基金与封闭式基金。
1960年，世界上第一只REITs在美国诞生。
正如20世纪60—70年代的其他金融创新的资产或同时持有两种资产的封闭型投资基金。
此后，伴随着税法的衍变，REITs在美国经历了数次重大的调整，同时REITs在各国推广的过程中也存在许多差异，但都没有改变R EITs作为房地产投资基金的本质。
不过REIT s与一般的房地产投资基金有显著区别：REI Ts通常可以获得一定的税收优惠，但需要满足一定的设立条件等。
从本质上看，REITs属于资产证券化的一种方式。
【REITs业务系列之全套法律文本】之信托合同【律师详细版】
【REITs业务系列之全套法律文本】之信托合同【律师详细版】XXXX股份有限公司(作为委托人和发起机构)与【XX信托公司】(作为受托人、受托机构和发行人)【第XX期】房地产投资信托基金（REIT）信托合同目录1定义 (2)2信托目的 (2)3信托的设立 (3)4信托设立公告 (5)5信托受益权和资产支持证券 (6)6信托账户的开立 (13)7信托科目的设立 (13)8转付、核算与分配 (14)9信托的终止与清算 (24)10委托人的权利、义务及陈述与保证 (25)11受托人的权利、义务及陈述与保证 (30)12信托财产的管理与保管 (34)13受托人的更换 (34)14信托的核算 (36)15费用和报酬 (36)16税负承担 (37)17资产支持证券持有人大会 (37)18赔偿和免责 (43)19信息披露 (44)20保密条款 (46)21不可抗力 (47)22法律适用和争议解决 (48)23有限追索和诉讼禁止 (48)24合同的转让 (48)25通知和送达 (49)26修改和弃权 (50)27条款的独立性 (50)28合同的生效与终止 (51)29合同文本 (51)附件一确认函格式 (52)附件二信托会计处理的原则和方式 (53)附件三受托机构报告格式 (54)签字页 (68)签字页 (69)【第XX期】房地产投资信托基金（REIT）信托合同《【第XX期】房地产投资信托基金（REIT）信托合同》(“本合同”)由下列双方于【2016】年【】月【】日在中国上海市签订。
委托人：XXXX股份有限公司法定代表人：注册地址：邮政编码：受托人：【XX信托公司】法定代表人：以上主体合称为“双方”，单称为“一方”。
鉴于：1．委托人愿意将其合法所有的基础资产委托给受托人设立信托，由受托人发行资产支持证券，并由受托人管理、运用和处分信托财产；2．受托人同意接受委托人的委托，并同意根据本合同及其他交易文件的规定发行资产支持证券及管理、运用、处分信托财产。
reits项目条件
reits项目条件【最新版】目录1.REITs 的定义与特点2.REITs 项目的条件3.REITs 项目的优势4.我国 REITs 市场现状与政策支持5.REITs 项目的未来发展前景正文一、REITs 的定义与特点REITs（Real Estate Investment Trusts，房地产投资信托基金）是一种通过发行受益凭证汇集投资者资金，交由专业的基金管理人进行房地产投资经营管理，并将投资收益按比例分配给投资者的一种基金。
REITs 具有以下特点：1.汇集众多投资者的资金，实现资金规模化；2.投资于多元化的房地产项目，降低单一项目风险；3.基金管理人负责项目运营管理，降低投资者参与难度；4.投资收益主要来源于房地产租金和增值收益，具有相对稳定的现金流。
二、REITs 项目的条件REITs 项目的条件主要包括以下几点：1.基金设立：需符合国家相关法律法规，设立具有独立法人资格的基金；2.资产要求：基金投资的房地产项目需符合国家政策导向，如基础设施、商业地产等；3.税收政策：需符合国家税收政策，如税收优惠等；4.管理团队：需具备专业的基金管理团队，负责项目运营管理；5.信息披露：需定期向投资者披露项目运营情况、收益分配等信息。
三、REITs 项目的优势REITs 项目具有以下优势：1.提供投资渠道：为投资者提供投资房地产的渠道，分享房地产市场收益；2.降低投资门槛：通过购买 REITs 受益凭证，投资者可低门槛参与房地产投资；3.分散投资风险：REITs 投资于多个房地产项目，有效分散单一项目风险；4.稳定现金流：REITs 收益主要来源于稳定的租金和项目增值，具有稳定的现金流。
四、我国 REITs 市场现状与政策支持近年来，我国政府积极推动 REITs 市场发展，出台了一系列政策支持措施。
目前，我国 REITs 市场已取得一定进展，但仍处于起步阶段。
未来，随着政策支持和市场需求的不断加大，我国 REITs 市场将迎来更广阔的发展空间。
REITs最全解读
▌第一章 REITs的定义与相关概念的区别第一节REITs的定义和特点一、REITs的定义REITs就是房地产信托投资基金，是房地产证券化的重要手段。
具体而言，REITs是一种以发行股票或收益凭证的方式汇集众多投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。
REITs的收益主要来源于租金收入和房地产升值，收益的大部分将用于发放分红。
REITs长期回报率较高，与股市、债市的相关性较低。
REITs其实是房地产证券化的一种，是把流动性较低的、非证券形态的房地产投资，直接转化为资本市场上的证券资产的金融交易过程。
与我国信托纯粹属于私募性质所不同的是，国际意义上的REITs在性质上等同于基金，少数属于私募，但绝大多数属于公募。
REITs既可以封闭运行，也可以上市交易流通，类似于我国的开放式基金与封闭式基金。
近二十年来，北美地区的REITs收益最佳(13.2%)，欧洲次之(8.1%)，亚洲REITs的平均收益最低(7.6%)；由于欧债危机的影响，欧洲REITs收益率迅速下降至-9.2%，而北美地区的REITs则取得了12.0%的平均收益。
可见，在不同时间区间内，不同国家和地区的房地产景气程度往往大相径庭。
二、REITs的特点总的来说，REITs具有如下几方面的特点：（1）流动性：REITs将完整物业资产分成相对较小的单位，并可以在公开市场上市或流通，降低投资者门槛，并拓宽了地产投资退出机制。
（2）资产组合：REITs大部分资金用于购买并持有能产生稳定现金流的物业资产，如写字楼、商业零售、酒店、公寓、工业地产等。
（3）税收中性：不因REITs本身的结构带来新的税收负担，某些地区给予REITs产品一定的税收优惠。
（4）积极的管理、完善的公司治理结构：公开交易的REITs，大多为主动管理型公司，积极参与物业的经营全过程；同时，和上市公司一样拥有完整的公司治理结构。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
(11) 基金管理人：系指根据《基金合同》担任私募基金管理人的 XXXX 国信 资产管理有限公司，或根据该合同任命的作为基金管理人的继任机构。
(12) 基金托管人：系指根据《基金合同》担任私募基金托管人的 XXXX 银行 股份有限公司 XXXX 分行，或根据该合同任命的作为基金托管人的继任 机构。
(13) 基金份额持有人：系指根据《基金合同》或其他法律文件，持有基金份 额的主体。
(14) 流动性支持机构：系指根据《流动性支持协议》承担流动性支持义务的 XXXX 发行集团。
(15) 优先收购权人：系指根据《优先收购权协议》享有优先 B 级资产支持证 券优先收购权的 XXXX 租赁或其指定主体。
1. 信托当事人 (1) XXXXXXXX：系指 XXXXX 股份有限公司。 (2) XXXX 发行集团：系指 XXXXXXXX 发行（集团）控股有限公司。 (3) XXXX 租赁：系指 XXXXXXXXXXXX 有限公司。 (4) 委托人/发起机构：系指 XXXXXXXX。
1
(5) 受托人/受托机构：系指 XXXX 国际信托有限公司，以及任何允许的继任 机构。
(6) 受益人：系指资产支持证券持有人。
(7) 资产支持证券持有人：系指任何持有资产支持证券的主体。
(8) 优先 A 级资产支持证券持有人：系指优先 A 级资产支持证券的持有人。 (9) 优先 B 级资产支持证券持有人：系指优先 B 级资产支持证券的持有人。 (10) 私募基金：系指由基金管理人设立的“XXXXXXXX 阅嘉私募基金第一
XXXXX 股份有限公司 (作为委托人和发起机构)
与
XXXXXX 信托有限公司(作为受托人、受托机构和发行人)
主定义表 000000 一期 XXXX 投资信托基金（REIT）
目录
一. 定义......................................................................................................................................... 1 二. 法律条款...............................................................................................................................20 三. 修改.......................................................................................................................................20 四. 条款.......................................................................................................................................20 五. 附件.......................................................................................................................................20 六. 标题.......................................................................................................................................20 七. 同意与弃权...........................................................................................................................20 八. 继任机构...............................................................................................................................20 九. 变动.......................................................................................................................................20 十. 生效.......................................................................................................................................20 十一. 文本...................................................................................................................................... 21
《000000 一期 XXXX 投资信托基金（REIT）主定义表》(本《主定义表》)由以下各方于 【2016】年【】月【】日于中国上海市签署： XXXXX 股份有限公司 (作为委托人和发起机构) 法定代表人： 注册地址： 邮政编码： 联系电话： 传真： XXXXXX 信托有限公司(作为受托人、受托机构和发行人) 法定代表人： 注册地址： 邮政编码： 联系电话： 传真： 以上主体合称为“双方”，单称为“一方”。 一. 定义 (一) 相关机构