物业管理之前期介入(龚)
物业管理的前期介入
物业管理的前期介入摘要物业管理的前期介入指在物业项目开发和交付阶段，物业管理公司对项目进行管理和监督的过程。
本文将重点介绍物业管理的前期介入的意义、内容、流程和挑战，并提出一些建议以提高前期介入的效果。
1. 引言物业管理的前期介入是物业管理公司在物业项目的规划、建设和交付过程中积极参与和提供专业管理服务的一种方式。
通过及早介入，物业管理公司可以在项目开发过程中发挥重要作用，提高物业项目的管理水平和服务品质，满足业主对良好居住环境的需求。
2. 前期介入的意义物业管理的前期介入具有多方面的意义，包括：2.1 提前了解项目物业管理公司可以通过前期介入的方式，提前了解物业项目的规划、设计和建设情况，熟悉项目的规划要求和建筑结构，以便在后期的管理工作中更好地配合业主和开发商，提供高效的管理服务。
2.2 参与项目规划通过前期介入，物业管理公司可以参与项目规划和设计，提出合理的建议和要求，确保项目的规划和设计符合物业管理的需求，并能够提供便利的管理和服务设施。
2.3 建立管理机制通过前期介入，物业管理公司可以早期建立管理机制，包括人员配置、管理制度和安全保障等，为后期的管理工作打下基础，提高管理效率和质量。
2.4 优化社区环境物业管理公司在前期介入时可以就社区环境的规划和建设提出建议，通过合理的景观设计、绿化规划和环境保护措施，营造舒适宜居的社区环境，提高业主的满意度和居住质量。
3. 前期介入的内容物业管理的前期介入涉及的内容较多，主要包括以下几个方面：3.1 项目规划物业管理公司可以参与项目规划阶段，与开发商和设计单位充分交流，提出合理的建议和要求。
包括社区设施布局、交通规划、公共区域设计等方面。
3.2 设备设施准备在前期介入阶段，物业管理公司可以参与项目的设备设施准备工作，包括公共设施、照明设备、消防设备等的选择、采购和安装，确保项目的设备设施符合管理要求。
3.3 人员配置物业管理公司需要在前期介入时确定人员配置，包括管理人员、保安人员、维修人员等。
物业管理的前期介入
物业管理的前期介入正文：一、引言物业管理的前期介入是指在一个房地产项目开发过程中，物业管理公司或专门机构提前参与到项目规划和设计阶段，并对后续运营进行全面策划和准备工作。
本章将详细介绍为什么需要物业管理的前期介入以及其重要性。
二、背景分析1. 市场需求：随着城市化进程加快，人们对居住环境质量有了更高的要求。
2. 政府政策支持：各级政府出台相关法律法规鼓励并推动社区建设和现代化服务配套体系完善。
3. 开发商利益诉求：通过提供优质便捷的生活方式来增强产品竞争力。
三、目标确定1. 提升用户满意度：通过合理布局设计等手段改善小区内部空间结构，打造舒适宜居环境。
2. 降低运营成本：从初步选址开始就考虑节能环保措施，在后期使用中实现资源共享与效率最大化。
3. 完善服务功能: 在楼盘销售之初即明确未来所承担职责范围, 并提前规划和准备相应的服务设施。
四、具体措施1. 项目选址：根据市场需求及政府规划，选择适宜物业管理发展的地段。
2. 规划设计：与开发商合作，在建筑设计阶段就考虑到后期运营所需要的各项要素，并进行综合布局优化。
3. 设备采购: 提前确定并配置必要设备, 如安全监控系统、绿化养护工具等.4. 团队组建: 在此阶段招募专业人员以便在交房之初即可投入使用.五、法律名词及注释1. 物权法：注解：《中华人民共和国物权法》是我国立法历史上第一部关于不动产所有权保护方面内容最为详尽完善且有特定章节加以规范处理。
该条例对于明确不动产（包括土地）归属问题起着重大意义。
2. 环境保护税:注解：“环境保护税”指由生态环境主管部门按照本办公告制度向纳税人征收污染排放费用或者其他形式实行差别化调整机制而取得财力支持资金来源。
3. 建筑工程质量管理条例:注解：《建设工程质量管理条例》是中华人民共和国政府制定的一部关于加强我国建筑行业施工过程、材料选择等方面监管规范性文件，旨在提高中国房地产开发项目整体品质水平。
六、附件1. 项目选址报告2. 规划设计图纸。
物业管理前期介入服务方案
物业管理前期介入服务方案一、前期介入服务项目物业管理前期介入服务是指在业主和开发商还未将物业交付使用前，由物业管理公司对物业进行全面的规划和设计，以确保物业在交付使用后能够顺利运营和管理。
前期介入服务主要包括以下项目：1. 物业管理规划：对物业进行规划，包括物业的功能定位、人才组织、流程管理等方面，为物业运营提供指导。
2. 物业管理设计：对物业进行设计，包括设施规划、维修计划、安全管理等方面，为物业的后期管理提供基础支持。
3. 物业团队培训：对物业管理团队进行培训，以提高其管理水平和服务质量。
4. 物业设施验收：对物业的设施进行验收，确定建筑质量和设备功能是否符合要求。
5. 物业运营管理规章制度制定：设计并制定物业运营管理规章制度，确保物业运营管理规范化。
以上项目的实施将有助于确保物业在交付使用后能够顺利运营和管理，保障业主利益和提升物业价值。
二、前期介入服务方案1. 物业管理规划（1）确定物业功能定位：核心地段物业、高端住宅物业、商业综合体物业等不同类型物业的功能定位不同，针对不同类型物业明确其功能定位，以及相应的服务标准和要求。
（2）人才组织：根据物业的规模和功能定位，确定物业管理团队的组成和岗位设置，保证团队的合理性和专业性。
（3）流程管理：建立物业日常运营的各个流程管理方案，包括保洁、维修、安保、物业咨询等方面的工作流程，以提高工作效率和管理水平。
2. 物业管理设计（1）设施规划：对物业的公共设施和设备进行规划，保证其服务功能完备，满足居住者的需求。
（2）维修计划：制定物业设施和设备的定期维护计划，确保物业设施的长期安全和可靠性。
（3）安全管理：设计物业的安全管理体系，包括消防安全、交通安全、食品安全等各方面的安全保障。
3. 物业团队培训（1）物业管理理论知识培训：对物业管理团队进行全面的管理理论知识培训，提高其管理水平和服务意识。
（2）客户服务技能培训：对物业管理团队进行客户服务技能培训，提高其服务质量和专业水平。
物业管理的早期介入和前期管理
物业管理的早期介入和前期管理一、物业管理的早期介入（一）物业管理早期介入的涵义所谓物业管理的早期介入，是指物业服务公司在接管物业之前，就参与物业的策划、规划设计和建设，从业主、使用人及物业管理的角度提出意见和建议，以便物业建成后能满足业主、使用人的需求，方便物业管理。
（二）物业管理早期介入的意义1.完善物业的规划设计和使用功能2.保证施工质量3.为验收接管夯实基础4.便于日后对物业的管理（1）方便日后维修保养计划的制定；（2）方便日后检修，缩短检修时间；（3）易保证维修质量；（4）方便后期改建改造。
（三）早期介入的形式与工作内容物业管理在物业建设与使用中按时间顺序：1.项目可行性研究阶段（1）介入形式向物业建设单位及其聘请的专业机构提供专业咨询意见（选址、投资额、目标市场、市场定位等），同时，对未来的物业管理进行总体规划。
（2）主要工作内容①根据物业建设成本及目标客户群的定位确定物业管理模式；②根据规划和配套确定物业管理服务的基本内容；③根据目标客户情况确定物业管理服务的总体服务质量标准；④根据物业管理成本初步确定物业管理费的收费标准；⑤设计物业管理框架性方案。
2.规划阶段（1）介入形式参与各项规划设计的讨论会，并从使用、维护、管理、经营以及未来功能的调整和保值、增值等角度，对设计方案提出意见或建议，从而更好地满足购房者的需求，降低开发风险；减少后续的更改和调整，为建设单位节约资金。
（2）主要工作内容①就物业的结构布局、功能方面提出改进建议；②就物业环境设计，配套设施的合理性、适应性及细节提出意见及建议；③提供设备、设施的设置、选型及服务方面的改进意见；④就物业管理用房等公共配套建筑、场地的设置、要求等提出意见。
3.建设阶段（1）介入形式主要是派出工程技术人员进驻到现场，对建设中的物业进行观察、了解、记录，并就有关问题提出意见和建议。
（2）主要工作内容①就施工中发现的问题与建设单位和施工单位共同磋商，及时提出并落实整改方案；②配合设备安装，现场进行监督，确保安全和质量；③对室内外装修方式、布局、用料及工艺等从物业管理的角度提出意见；④熟悉并记录基础及隐蔽工程、管线铺设走向等。
物业管理前期介入方案
物业管理前期介入方案一、背景介绍随着城市化进程的加快，物业管理在城市发展中扮演着重要角色。
物业管理前期介入方案是指在一个新建或者改建的项目开始前，物业管理公司介入并提供相关服务的计划。
本文将详细介绍物业管理前期介入方案的内容和步骤。
二、方案内容1. 项目调研物业管理公司首先需要进行项目调研，了解项目的规模、用途、所在地区等基本信息。
通过与开发商、设计师、建筑师等相关人员的沟通，获取项目的设计图纸、施工进度、项目计划等资料。
2. 人员组建物业管理公司根据项目的规模和需求，组建专业的物业管理团队。
团队成员包括物业经理、维修人员、保安人员等，确保项目运营的全面覆盖。
3. 设备采购根据项目的具体需求，物业管理公司需要采购相应的设备和工具，如保洁设备、维修工具、安防设备等。
同时，确保设备的质量和性能符合项目的要求。
4. 建立管理制度物业管理公司需要根据项目的特点，制定相应的管理制度和流程，包括入住管理、维修管理、安全管理等。
制度和流程的建立需要充分考虑项目的特点和业主的需求，确保项目的高效运营。
5. 人员培训为了确保物业管理团队的专业素质，物业管理公司需要进行相关的人员培训。
培训内容包括业务知识、服务技巧、应急处理等方面，提高团队的整体素质和服务水平。
6. 服务标准制定物业管理公司需要制定相应的服务标准，包括服务内容、服务质量、服务时限等方面。
服务标准的制定需要与业主进行充分沟通，确保服务标准符合业主的期望。
7. 信息化建设物业管理公司需要建立项目的信息化管理系统，包括业主信息管理、报修管理、投诉管理等。
通过信息化建设，提高管理效率，提供更便捷的服务。
8. 与相关部门的沟通物业管理公司需要与相关部门进行沟通，包括开发商、业主委员会、政府部门等。
与开发商的沟通可以了解项目的规划和进展情况，与业主委员会的沟通可以了解业主的需求和意见，与政府部门的沟通可以了解相关政策和法规。
三、方案步骤1. 制定项目调研计划，收集项目相关资料。
前期介入物业管理方案
前期介入物业管理方案物业管理，是当今社会经济发展中必不可少的行业之一。
随着城市化进程的加速推进，物业管理行业也在逐步壮大和发展。
物业管理的工作范围涉及到社区环境、绿化景观、楼宇设施、安保、清洁卫生等多方面，必须有一套完备的运营管理方案才能有效保障业主的利益和满足其需求。
因此，前期介入物业管理方案的制定和实施显得尤为重要。
什么是前期介入物业管理？前期介入物业管理，是指在业主集体产权组建业主委员会之前、物业服务合同签订之前，就通过对物业项目实施前期自主管理，发扬民主管理，促进业主凝聚力和群众基础，从而协调物权关系和业权关系，争取和更换物业企业，从而达到保障业主利益，提高物业管理服务水平的目标。
前期介入物业管理方案的优点物业管理的质量和效果，直接关系到业主的生活质量和房产价值。
相比较而言，前期介入物业管理方案具有如下优点：有利于协商在物业项目启动之初，进行前期介入物业管理，可以适时互相商量，特别是在物业转让时比较容易达成一致，减少不必要的争议。
有利于提升业主的积极性前期介入物业管理不仅具有积极性，而且有力地将业务管理与政策生产相结合，将物业管理工作变成了业主群众自己参与、自己管理，自己服务的群众阵地。
同时也促进了业内竞争意识，提高了物业服务水平。
清晰规划和安排在前期介入物业管理的过程中，业主、监管机构、物业公司等各方面的合作也得到了充分的发挥和保障，通过清晰规划和安排，能够大大提升物业管理的效率和质量。
前期介入物业管理方案的实施步骤制定前期介入物业管理方案具体应按照以下步骤进行：步骤一：发起前期介入可通过阅读招投标文件，了解项目信息，通过相关资讯招募业主代表，成立物业管理委员会，并负责后续的项目管理工作。
步骤二：整合资源整合各方面的资源，并制定适合自身的物业管理方案，以确保物业管理的工作更加有效率和规范化。
步骤三：建立沟通机制通过制定沟通机制，建立起业主、物业服务公司、业主委员会和监管机构之间的信息交互流程，及时处理各类问题并及时反馈。
物业前期介入管理
物业前期介入管理物业前期介入管理指的是在房屋建设、开发及装修阶段，物业公司介入并参与管理，为业主提供全面的服务和支持。
该管理模式主要有以下几个方面的内容：一、建筑/装修规划的咨询和评估。
物业公司通过专业的技术力量和经验，对建筑和装修方案进行咨询和评估，为业主提供最佳的规划设计建议，以达到最好的实用性和美观性。
二、施工现场管理。
物业公司全程参与施工过程，积极协调施工进度，确保施工质量和安全。
同时，对施工过程中出现的问题进行及时的处理，以保证业主的利益。
三、装修验收。
物业公司对房屋装修进行全方位的验收，确保装修符合规定标准和业主的需求。
对于出现的问题及时提出意见，协助业主和施工方进行调整和改进。
四、设施设备管理。
物业公司对房屋设施设备进行全面管理，如电梯、照明等设备的安装、维修等。
这种物业前期介入管理方式的优点很明显：一、提高了房屋质量。
在建设和装修阶段，物业公司全程参与，对施工过程进行监督，提出合理建议，确保房屋质量符合业主的要求。
二、提前解决问题。
在建设和装修过程中，物业公司会积极参与解决问题，及时提出建议和提醒，避免出现问题的扩大和延误。
三、提高物业公司服务质量。
物业公司介入建设过程，了解业主的需求，积极协助业主解决问题，提高了服务的质量。
四、提升社区品质。
随着社会的进步和人们的生活水平提高，业主对于居住环境和品质都有了更高的要求。
物业前期介入管理可以确保居住环境和品质达到业主的期望。
总之，物业前期介入管理是一种创新的管理模式，可以提高物业管理服务质量，减少业主的后期投入，同时也可以加快业主的房屋验收和入住手续，是一种有益于提升社区品质和业主生活品质的有效管理方式。
物业前期介入管理
物业前期介入管理物业前期介入管理1. 介绍物业前期介入管理是指在房地产项目开发过程中，物业管理公司在项目建设前阶段开始介入，提供专业的管理服务。
这种管理模式可以帮助开发商在项目规划、设计、施工等环节中充分考虑物业管理要求，提前规划和安排相关工作，为后续的物业管理工作打下良好的基础。
2. 物业前期介入管理的重要性2.1 提前规划物业前期介入管理可以帮助开发商在项目规划阶段提前规划和安排物业管理工作。
通过与开发商、设计单位等各方沟通，物业管理公司可以了解项目的规划要求和特点，提出合理的物业管理方案和建议。
在项目设计中合理设置公共设施，预留物业管理用房等，提高整体的物业管理效果和水平。
2.2 降低成本物业前期介入管理可以帮助开发商降低项目运营成本。
通过合理规划物业管理服务内容、设施设备配置和人员组成等，物业管理公司可以提供更合适的物业管理方案。
及早介入物业管理工作，可以在施工阶段及时解决物业管理相关问题，减少后期改建和维修的成本。
2.3 提高业主满意度物业前期介入管理的一个重要目标是提高业主满意度。
通过提前参与项目开发过程，物业管理公司可以更好地了解业主需求和期望，根据项目特点和业主群体特点提供个性化的管理方案。
在项目交付后，业主能够得到更好的物业管理服务，从而提高他们的满意度和归属感。
3. 物业前期介入管理的具体内容3.1 参与项目规划物业管理公司应参与项目规划过程，向开发商提出必要的物业管理要求和建议。
包括但不限于公共设施设置、规划用房面积、停车位规划等。
物业管理公司可以根据项目特点提供专业的意见，确保项目规划与物业管理需求相匹配。
3.2 参与项目设计物业管理公司应与设计单位合作，参与项目设计过程，对与物业管理相关的设计方案进行审核和指导。
例如，物业管理公司可以对公共区域的设计提出建议，确保公共区域的合理利用和维护。
3.3 协助施工过程中的物业管理工作物业管理公司应与施工单位合作，参与施工过程中的物业管理工作。
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营销支持
业主文件 管理费 创新设想 合同签订 服务标准
物业管理策划
销售支持与销售承诺规范
• 营销支持：
– 在编制销售包装设计任务书和营销工作方案时，需要物业 管理概念及模式研究作为项目策划的一部分，以满足销售 包装设计内容的要求
焦点六
物业管理用房
• 地产不重视，通过持续的沟通解决问题 – 以法规为依据：公式，形成地产规划要点报政府 部门批准，完全产权 – 物业管理用房面积公式＝？ – 管理用房的标准，当地法规有规定的，从其规定 ；当地法规没有规定的，地产公司应按照项目总 建筑面积千分之二比例（不足50平方米的按50平 方米计）向物业公司提供管理用房，不足部分由 物业公司自行解决，由此产生成本应在物业管理 费测算时统筹考虑。 – 装修标准;不低于500元每平方米，地产支付
楚天房地产楚天都市沁园项目部： 湖北楚天中大物业管理有限公司准备前期介入楚天都市沁园项目， 站在物业 管理的角度上对设备选用及园区建设上提出一些建议， 便于日后物业进行管理时 便于维护保养、节能降耗及降低管理成本，能更好的为项目服务，建议如下。
楚天都市沁园营销中心已进入施工建设阶段， 物业管理单位的前期介入对日后物业管理 工作及为业主提供良好的物业服务起到至关重要的作用， 物业管理单位的前期介入， 也能协 助地产项目部做好工程监督、拾漏补遗、能及时提出一些合理化建议，减少物业项目建成后 不合理的地方。 一、前期物业管理介入的必要性 物业管理的前期介入有利于减少物业建设中的问题和完善后期物业管理， 是实施物业管理 的重要的基础，是做好后期物业管理的重要前提。 1、 物业管理前期介入是物业产品整体开发和销售的需要 当前，业主对购房及生活居住的要求越来越高，需求的层次也越来越多，完善的配 套设施和优良的售后物业管理服务成为构成整体物业价值所必不可少的，甚至是至关重
对生长茂盛,郁蔽性强的乔木,要充分考虑种植密度,在树底下种植一些较耐 阴的植物,不要铺设草皮（万科城一期、花城已出现此现象）
接线盒：草坪内有一些接线盒， 是竖起装，易被人踩坏和绊脚；
改为平接埋地，并封蜡防水，既 美观又实用
关于楚天都市沁园项目 前期介入、设备选用及园区建设上的一些建议
目录 问 题
议
供水设备较低，而且便于日后维护保 养，望地产能采纳此种设备。
之处提出修改建议方案，优化、完善设计及建设中的细节，从而把哪些后期管理中力不
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新项目总体流程图
第二阶段
规划 设 计 阶段
营 销 策 划 阶 段
施 工 建 设 阶 段
服 务中 心 成 立至 交 付
交 付 半 年 内
第二阶段：营销支持策划
第 一 阶 段 ： 规 划 设 计 阶 段
• 焦点三、照明交流设计——要考虑节能和控制的 方便，多路控制 • 一键控制 商铺单独控制 • 焦点四、垃圾站及垃圾捅平面布置 • 垃圾捅的实用性 • 焦点五、消防中心、控制中心的设置以及“二合 一”要求 • 焦点六、管理用房、员工宿舍、社区配套用房（ 关注国 • 家和地方政策法规）
员工宿舍 管理用房
垃圾站
社区配套用房
交通布局 安防、消防
整体布局
规划设计阶段
第 一 阶 段 ： 规 划 设 计 阶 段
• 需要关注的焦点问题——春眠不觉晓 处处闻啼鸟 武器： 形成项目的 物业管理设计要点 依据： 政策法规、项目特点、业主关注焦点 注意： 跟进方法、时机、手段、介入质量
焦点一、安防系统——围墙高度，闭路监控探头，夜间红外 补偿功能、红外周界防越系统、组团封闭、门禁对讲系统、 出入口门的形式（电动门、磁力门的利弊）、物防设施
• 人防优化、沙盘推演
采光井等重要部位安装防爬设施
半地下室围墙单刺
外围墙三刺
局部防爬钉
管道防爬刺
防爬刺设置
阳台或花园围墙的栅栏式红外
靠山区域栅栏式红外
东莞高尔夫采光井的隐形防盗网，联接至中心
• 监控镜头分布合理； • 关键镜头的确定； • 固定摄像机、三可变摄像机和一体化摄像机的选 择适当； • 红外报警的位置：关注工地围板，同步设置联动 照明； • 控制中心的选址
要的一部分。提前为房地产开发商提出对小区规划、楼宇设计、设备选用、功能规划、 设施监督、工程竣工、接管验收、房屋销售等各方面提供建设性意见，使规划设计更符 合使用管理的要求，使购房者对其购买的物业及其服务得以了解，促进销售和提升物业 品质。 2、 避免物业项目在工程设计施工建设过程中影响后期物业管理 物业项目的设计人员不是专业的物业管理者，在项目规划设计阶段，规划设计人员 往往只从设计技术角度考虑问题，其在制定设计方案时，不可能全面考虑后期的物业管 理运营中可能出现的问题，或者很少从业主长期使用和后续物业管理正常运行的角度考 虑问题，造成物业建成后管理上的漏洞和功能布局上的缺陷。物业管理者作为物业项目
垃圾桶：大、盖、留缝排臭、 有烟灰缸，底部要硬化
左边为施工阶段作好，右边为物 业后期硬化。 假如一次成型？
与设计部门对接，后期增加了安全隔离装置
减速坡、凸镜、斑马线、导向系统的前期介入
一期油棕挡住商户视线，开放性 较差，商户意见大
二期乔木美观实用休闲，且对商 户视线和开放性无影响
小区路灯、草坪灯等公共照明分片区、分种类、分路控制（如1路控制1、 3、5号灯，2路控制2、4、6号灯）便于以后故障时不影响小区照明；同时， 路灯的灯罩采用透明玻璃，以提高小区公共部分的照明亮度；
前期介入—— 物业管理前期介入是指物业公司在接管项目以前的房地产 开发各个阶段，包括项目决策、规划设计、营销策划、施 工建设、竣工验收等，就参与介入 。
第一阶段
规划 设 计 阶段
营 销 策 划 阶 段
施 工 建 设 阶 段
服 务 中心 成 立至 交 付
交 付
半 年 内
新项目总体流程图
第一阶段：规划设计阶段
无负压供水系统
园 区
现在小区都在使用“恒压式变频”供水方
水箱， 节能原理是借用市政压力达到一 部分节能效果，设备体积小，功率小，
从下往上供水， 一般分两个供水区域 （中 供 水 式，
系 统
区、高区）或三个供水区域（低区、中区、 全体不锈钢，无水箱，不存在水质污染 比传统供水方式相比节能效果达 高区） ，四层以下一般由市政压力供水，设 问题。 及无水箱， 价格应该比水箱恒压式变频
LED 天花顶灯
地下 车库 照明 系统
楼宇 公共 照明
是安装有充电干电池环形工具， 维修成本较 大，现在一般已很少使用了。楼宇疏散楼梯 照明灯具一般使用环形吸顶灯或日关灯较 多，有的或安装有声光控开关。
在安装时要考虑多回路，比如高杆 灯做两个回路（隔一盏一个回路） ，草 （3）园区道路边高杆照明及草地灯： 园区 道路边都是采用高杆灯，灯头普遍是 100W 碘钨灯或 60W 节能灯管。草地灯都采用地 桩式白炽灯泡或节能灯管灯具， 一般在安装 时高杆灯与草地灯一个回路， 开灯时全都亮 了，不利于日后物业管理上的管控。 地灯单独做一个回路， 这样在后期管理 中便于管控（如：深夜后不需要太多的 照明，高杆灯可以关掉一条回路，草地 灯全部关掉） ，也可以用时钟控制器调 控，便于在后期管理上避免能源浪费。 在选材上地产也可考虑太阳能与电能 相结合的高杆草地灯（如图） ，望地产 方能采纳。 现在市场上有一种“无负压变频生 活供水系统” ，目前属于节能设备，无 太阳能草地灯 太阳能及电能高杆灯
由于地下车库面积大， 故照明灯具数量也
关于楚天都市沁园项目 前期介入、设备选用及园区建设上的一些建议
图 片
建
议
现在市场上 LED 节能产品（灯具） 已经较成熟，价格也比前几年低了许 多， 6W-12W 灯具照明度相当于 40W 日光灯，但节能效果显著。 建 议项 目部 在照 明选 材上 多考虑 LED 灯产品， 使后期物业管理能耗成本 能大幅度降下来， 节约资金能更好的提 升服务品质。在施工时建议采取多回 路， 这样便于以后物业管理对于能源上 的管控。 （1）电梯厅照明：一般楼宇电梯厅照明都 是采用声光控开关、 杯灯或节能灯及吸顶灯 （环形灯）方案，为了感官要求，一个电梯 厅安装的灯具数量较多， 相对的能耗支出及 维修成本也较大。 （2）消防通道（疏散楼梯）照明：楼宇疏 散楼梯照明按消防要求都是采用双回路电 源，一路正常电源，一路应急电源。也有的 现在 LED 灯使用寿命都比较长，而 且有声光控功能， 为减少后期维修成本 及能耗支出， 望地产方能考虑采用 LED 声光控灯具产品。 现在市场上声光控 LED 灯具产品 种类较多，外形美观，价格适中，功率 一般只有 3w-6w 左右， 能满足电梯厅感 官要求及照明要求， 建议地产方能考虑 使用。 LED 天花顶灯 LED 灯效果 普通日光灯 多，多是采用 40w 单管或双管电感式日光 灯，因地下室昏暗，需要 24 小时开灯，日 常地下室车库照明用电量就非常大。 车库管 理费一般有政府统一定价， 而且定价都比较 低， 物业管理公司为减少能源成本或亏本运 营，一般会调整关闭一部分照明，但这样会 造成感官上的缺失。
大树构成了新的攀爬危险源
大堂\单元玻璃门地弹簧前期是90度限位, 经常造 成门敞开,门禁系统形成虚设,顾客很不满意,也存有 较大安全隐患;后期改为无限位地弹簧;
防尾随装置，须另留置自行车和重物通行道道
智能化技术在物业安全管理中的运用
需要关注的焦点问题——与规划设计部门一起探讨 早 作功夫
的维护者，在长期的实际工作中对物业可能出现的种种问题比较清楚，因此，物业管理 前期介入，同规划设计、施工建设同步或交叉进行，即可反映以后专业化管理得以顺利 实施的各种需求，又可以从业主或使用人的角度对物业的规划、设计进行审视，对不适
无负压供水原理
节能效果显著， 因体积小 的 建 备一般安装在地下室，设有水箱（不锈钢） 。 到 50%-60%，
焦点六