物业前期介入方案

物业管理前期介入方案

目录

第一部分前期介入服务的四个阶段

一、物业顾问组建阶段

二、建设施工阶段

三、竣工验收阶段

四、物业销售阶段

第二部分物业管理模式及服务目标

一、服务管理模式的设想

第三部分项目组织架构与岗位人员设置

一、组织机构设置与岗位人员配备情况

二、各部门主要工作职责

第四部分物业前期管理开支计划预算

一、行政办公用品计划表

二、维修工具计划表

三、护卫、消防装备计划表

四、环境绿化装备计划表

五、前期介入日常费用开销预算表

第五部分前期物业管理工作的开展

一、前期物业工作重点

二、前期管理流程及工作计划

三、前期管理要求

四、物业接管验收的前期管理

五、接管验收程序及注意事项

六、设备设施试运行

一第一部分前期介入服务的四个阶段住宅小区的前期介入物业管理，是指物业正式进驻前的物业管理，其主要目的是：及时发现设施、设备的遗留问题，为日后物业的顺利运作打好基础，进行沟通渠道、管理架构和相关资源准备，确保业主顺利进驻以及正式进驻后的良好管理效果。针对住宅小区的前期物业管理特点及项目进度安排，从客户关系、制度管理、技术资料管理三个环节入手，制定出完善、高效、科学的作业流程和工作计划，以保障住宅小区物业的正常、有序运转，协助集团使之物业建立良好之窗口形象。

要使今后的物业管理顺利进行，物业管理的前期介入将会起到至关重要的作用，将根据物业施工进度的实际情况，制订科学、成熟、相应的物业管理前期介入工作计划，并按计划和阶段开展各项工作，为将来的物业管理工作顺利开展打下坚实的基础。

一、物业顾问组建阶段

对于物业管理前期介入，建议公司邀请极具专业见解及工作经验的各相关专业专家，组建“项目前期顾问团”。根据物业特点，提出合理建议。前期介入人员需要参与小区规划设计方案的变更讨论，从管理的角度审视规划设计方案是否合理，力求使小区的设计方便日后的物业管理工作。

1.小区人车分流的设计；人员、车辆进出智能化“一卡通”系统；

2.电梯联动监控和消控中心的设置五方通话，刷卡上下梯系统；

3.会所功能设计；

4.公共照明开关设置位置及开闭形式；

5.家用空调穿墙孔和室外机座位置的预留；

6.信报箱的设立，公共告示栏的配置；

7.直饮水系统功能配置；

8.公共洗手间的设置；

9.小区垃圾房的设置；

10.物业管理用房的位置设计；

11.附属工程配置设施建设的设计参与。

二、建设施工阶段

建设过程中，物业前期介入人员及物业顾问每日到现场了解工程进度、施工情况，逐步对物业的硬件增加了解，对有些影响使用功能的问题早发现、早协调、早解决，为今后的物业管理工作奠定良好的基础。

1.提出设备的设置和服务方面的改善意见及设计遗漏工程项目

的建议；

2.分析物业建造选料及安装，改善设备使用效果，减轻后期管理

的压力；

3.审查有关工程（包括绿化工程）的优劣，提供改善意见；

4.提供机电安装及能源分配的有关专业技术管理意见；

5.提供功能布局或用料更改的有关专业技术管理意见；

6.帮助施工人员做好对房屋材质方面的保护，以避免施工对材质

造成损伤；

7.对施工现场出入的车辆实施安全监察与环境清洁措施管理。

8.提前熟悉房屋中的各种设备和线路，包括房屋内部结构、管线

布置及所用建材的性能；并配合对各施工现场的水电核抄数据

与施工单位正常使用的管理。

9.检查工程施工进度（根据需要参与建造期有关工程例会和建筑

负责人定期碰面会等）；

10.检查前期工程的施工质量，并就原设计中不合理但又可以更改

的部分提出建议；

11.配合设备安装、管线布置，进行现场监督，确保安装质量；

12.提出遗漏工程项目的建议；

13.对小区公建配套设施设备的进行探讨，能够使公建配套设施设

备满足今后客户的发展需要，减少投入成本和今后的物业管理

成本。

三、竣工验收阶段

物业管理前期介入人员将定期视察施工现场，参与工程例会，及时提出维护开发商利益和保证施工质量的专业意见和建议，协助开发商做好使用功能的验收，对各种设施设备、管线都逐一检查。

1.参与委托方的房屋、设备、设施的竣工验收，并建立验收档案；

2.发现可能存在的施工隐患，并列出遗漏工程；

3.参与重大设备的调试和验收；

4.制订物业分户验收流程并执行；

5.指出工程缺陷，就改良方案的可能性及费用提出建议。

四、物业销售阶段

良好的物业管理形象及物业管理品牌会吸引大量的购房者，同时也有助于开发单位树立企业品牌形象和知名度。因此，物业管理前期介入人员将根据实际情况，协助营销部的物业销售和宣传推广。

1.制定合理的物业管理收费标准，为物业销售作好准备；

2.会所的服务与管理；

3.小区门岗、售楼处及样板房的保安、保洁规范等服务，建立

良好的物业形象；

4.设置物业专业人员在售楼现场解答客户对小区物业管理方

面的疑问（主要以营销人员为主）；

5.对物业人员和销售人员进行物业管理基础培训工作；

6.负责有关售楼宣传、构建小区未来的居所环境，物业服务、

配套设施的宣传与推广。

第二部分物业管理模式及服务目标

一、服务管理模式的设想

作为物业前期介入，也是物业行业经过多年探索的成功经验，作为开发的一个后勤部门开展工作，在全国一二线城市采用这种模式非常成功，为公司树立品牌，创品牌打造精品小区奠定扎实的基础。众观中国地产业多数的房地产商，如万科、保利等全国著名房地产品牌企业，均以其产品开发的建筑质量与优质的物业服务取胜，广西保利尤为突出，以物业带动销售的理念，不计物业公司盈亏，从而在全国各地创造出一个又一个的精品楼盘，在房屋销售价格上也比一般非品牌楼盘高出10%，企业从中获取丰厚的利润回报。

现物业企业大都采用包干制经营，盈余或者亏损均由物业服务企业享有或者承担。淄博市属于物业管理起步较晚的地区，物业服务行业还在摸索发展的幼稚期，在市场竞价激烈的条件下，多数物业企业采取尽量减少人员开支，来降低经营成本，获取企业利润的最大化，然而造成从业人员工资福利待遇低，员工招聘困难，从业人员素质参差不齐，服务质量普遍不高，物业服务企业与业主甚至与开发商之间之间矛盾重重的恶性循环，最终导致两败俱伤。

根据从事物业服务多年的个人经验与心得及优质物业服务的要求与项目的特点相结合,通过对项目的情况分析及对项目周边情况的了解,结合业主的实际需求，对项目的定位,我个人认为物业管理服务一定要把“安全、舒适、快捷、健康”放在首位。