泌阳碧桂园项目回款经验分享—泌阳项目
项目推进与交付的工作总结与反思经验
项目推进与交付的工作总结与反思经验一、项目推进总结项目推进是确保项目按时完成并达到预期成果的重要环节。
在我们的项目推进过程中，我们采取了一系列的措施和策略，取得了一定的成果。
首先，我们明确了项目的目标和阶段性任务，并制定了详细的计划和时间表。
我们经常进行项目进度会议，及时了解项目进展情况，并对可能出现的问题进行预判和调整。
其次，我们注重团队协作和沟通，建立了高效的沟通机制。
每个成员都有明确的角色和责任，并定期进行工作汇报。
通过团队合作，我们能够共同面对困难和挑战，并采取相应的应对措施，保证项目的顺利进行。
另外，我们与相关部门和外部合作伙伴建立了紧密的合作关系，共同推动项目的进展。
我们及时提供必要的支持和协助，并协调不同部门之间的协作，形成工作的合力。
我们也保持了与客户的密切联系，及时了解客户的需求和反馈，并根据客户的要求进行相应的调整和改进。
最后，我们对项目的风险进行了全面的评估和管理。
我们不仅针对项目中可能出现的各种问题进行了预测和规划，还制定了应对策略和计划。
我们设立了专门的风险管理小组，及时跟踪和处理各类风险，确保项目的顺利进行。
二、项目交付总结项目交付是项目推进的最终目标，我们努力确保项目按时交付，并达到客户的预期质量和效果。
在项目交付过程中，我们重视以下几个方面的工作。
首先，我们严格按照客户的要求和标准进行工作，确保项目的最终成果符合客户的期望。
我们与客户保持密切的沟通和协调，及时了解客户的需求变化，并作出相应的调整和改进。
其次，我们注重质量控制和风险管理。
我们建立了一套完善的质量控制体系，并对项目的关键点进行了重点关注。
我们通过严格的内部评审和检测，确保项目的质量符合要求，并及时发现和解决存在的问题。
另外，我们重视项目交付后的支持和服务。
我们为客户提供了详细的项目交付文档和培训材料，确保客户能够熟练操作和使用项目成果。
我们还设立了专门的客户服务团队，及时回应客户的咨询和问题，并给予相应的解决方案。
恒大、碧桂园的工程结算效率为啥这么高？关键在这10招！
恒大、碧桂园的工程结算效率为啥这么高？关键在这10招！房地产白银时代，成本控制成了考验各大房企生存能力的一大指标。
从房企项目开发成本构成中，可以发现，除了土地费用，建安成本是房企总成本的大头。
可以说，只要管理好这一部分成本，整个房地产项目的成本管理就完成了一大半。
但是，建安成本不像土地费用、营销费用这么容易把控，其内包含着几十甚至上百项大大小小的板块，尤其是施工阶段的签证变更，更是给工程的结算审核增加了极大的难度。
因此，如何合理高效地做好成本审核，以提高工程预结算工作的效率，合理地确定和控制工程造价，是房企及其成本人员必修的一堂课。
云采购结合恒大、碧桂园的工程结算审核做法，整理出10大审核要点，供广大房企成本人员参考学习。
工程结算中常见问题及原因在工程结算时，审核人应结合竣工备案、利润决算，注意把握好结算审核的策略和节奏。
根据云采购梳理，目前房企们的工程结算主要存在着4个常见问题：工程结算审核的10大要点1做好结算审核的准备工作首先，应要求承包商或指定分包或供应商在递交结算供审核时，附上结算价款不再调整的承诺。
其次，应详细审核项目或分项的合同文本，了解合同范围、与其他承包商之间的界面划分和计价模式等。
再次，应检查竣工资料的完整性和准确性，特别是设计变更内容是否完整体现在竣工图纸上。
最后，应及时与工程管理部、现场监理联系、交流，以充分了解项目或分项工程的现场情况，利于结算审核工作的完整性。
此外，计划编制也很重要，以恒大为例，•恒大成本控制中心根据总工室施工图的出图时间制定各项目的预算编制计划；•成本控制中心根据工程管理中心提供结算资料时间编制项目结算审核计划；•成本控制中心按承包商上报结算时间编制工程结算审核计划。
2审核建筑面积一方面，应关注设计变更可能引起的建筑面积调整，提醒造价咨询公司注意施工图纸与实际的建筑面积差异，必要时与建筑师或造价咨询公司或承包商计算的面积逐层进行对比。
另一方面，若建筑面积与结算不同，要求各方就面积差异取得一致；如建筑面积有调整，应及时检查机电专业结算相关数据。
碧桂园地产集团交付后评估经验总结V1.0
整改办法 暂无整改办法
预防措施
销售阶段，与业主签署不利因素告知书， 规避后期风险
优化设计，横梁位置尽可能不对于户内空 间使用造成影响。
三、主要案例借鉴——设计类
洋房底跃负一层无电梯门洞，业主 要求为其负一层增设电梯口。
缺陷主题
缺陷对客户 影响类别
缺陷问题描述
□安全性缺陷 ■功能性缺陷 □经济性缺陷 ■体验性缺陷 整改办法
及早控制，待到交付前仓促应对，影响交付结果；
全员对交楼的高度重视
目录
一、交付数据分析 二、交付经验总结 三、主要案例借鉴 四、完美交楼要求
三、主要案例借鉴——设计类
南入户单元门门头遮挡二楼业主 卧室及客厅的采光，业主基于此 要求我司赔付。
缺陷主题
缺陷对客户 影响类别
□安全性缺陷 ■功能性缺陷 □经济性缺陷 □体验性缺陷
预防措施
底跃负一层存在入户门，但是电梯不能直 达，业主要求为其负一层增设电梯口。
统一说辞，洋房设计为电梯入户，但是负 销售阶段，与业主签署不利因素告知书，规避后期
一层属于一楼附属空间，故不予设计电梯 风险
直达。
设计阶段，对于底跃电梯问题，予以考虑
三、主要案例借鉴——设计类
同层入户门门间距过近，且门打开 后把手碰瓷砖
缺陷主题 缺陷对客户
影响类别 缺陷问题描述
楼栋水管设计，占用负一层户内使用空间， 导致业主对于负一层使用空间压缩，对于
房屋不满，拒绝接房。
□安全性缺陷 ■功能性缺陷 □经济性缺陷 ■体验性缺陷 整改办法
陷交付率；
二、交付经验总结
2、总结教训
➢ 交付前赶工严重：区域各项目工期均存在滞后现象，在交付前赶工严重，质量难以保证； ➢ 查验及问题销项：由于项目赶工，查验的有效性无法保证，问题未充分暴露，整改拖沓，销项
碧桂园集团全套项目开发指引【全攻略】
碧桂园集团全套项目开发指引【全攻略】内容提要：第一部分:获取优质土地，定位精准第二部分:做好前期策划，快速开工第三部分:聚焦展示区域，完美开盘第四部分:过程管控到位，质量优良第五部分:重视精装策划，打造精品第六部分:注重细节完善，完美交楼第一部分获取优质土地，产品定位精准获取一块优质土地，项目就成功了一大半。
集团要求各区域及投资团队要拿“能够获得成就共享的地”。
土地获取需要经历土地信息收集、意向地块谈判、集团立项、定位策划、定案、摘牌及后续办证等工作和程序。
为了确保获取优质土地并保障新项目按照“碧桂园模式”进行开发，应该着重做好以下工作：一.组建精干团队1、前期项目团队区域有意向地块后，就应该着手组建前期项目团队。
项目团队越早组建、越早介入投资谈判，对项目风险识别、后续快速开发越有利。
为降低项目风险，最好由有经验的老项目总出任新项目的总经理。
2、前期策划小组区域投资部或项目总牵头，组织项目部及区域设计、营销、成本、财务、运营等各职能专业人员到现场就各专业各业务板块进行深入研究，同时组成项目前期策划小组，对该项目进行论证及编制各专业的计划及安排，尤其是实现项目摘牌即开工、工程关键线路、人山人海及绿化工作面第一时间提供等的策划方案。
二.深入市场调研1、研究市场（1）研究市场容量及城市发展：城区人口有多少，消费能力如何，研究市场的年供货量及成交量，是否有辐射影响市场，市场属于内需型需求还是外向型需求，城市主轴、新区或行政部门往哪个方向发展，市场存量及往年销售情况如何等。
（2）研究市场价格：当地别墅/洋房销售价格如何，不同产品价格差异；要选择最好的、有一定规模的竞品进行调研。
除意向地块所在区域外，还应增加例如中心城区等多个不同区域的价格研究，当地别墅/洋房销售价格如何，不同产品、不同景观、不同户型/面积的价格差异，了解背后的真实价格。
若带装修销售，要了解竞品的真实装修成本，客户接受程度如何；可以卖多少钱、成本如何。
地勘工程管理培训讲解
标贯视频
岩芯摆放
孔深复测
如何作好地勘管控
成果审查
项 目 部作为项目勘察“成果审查”的责任主体，提供勘察“成 果审查”项，对取芯摆放、标贯（动探）、孔深测量提供视频资料。
工程管理部作为项目勘察“成果审查”的监管主体，应复核“成果 审查”项的完整性、真实性。
设计管理部对项目勘察“成果审查”项进行审核，并进行评分。
浮现象，最大上浮量为16cm。
优化成果：设管部联动项目部、设计院（同步沟通集团总工室）、
工管部、地勘单位会议研讨，桩型由预制管桩变更为灌注桩。 规避了桩身上浮所带来的安全风险，避免首开区（7#、10#）管 桩损失约30万。
03 如何做好地勘管控
单位管控 现场管控
如何作好地勘管控-单位管理
单位管控的基本逻辑
5
7 4 2 2 2 60 20 2
10 2 8
164
节约成本（万元）
7.2 62 237 24.9
737
240 7.3 3.5 3.9 7.6 352.5 80.2 2.8 107.1 5.1 71
1949.1
02 地勘管控的现状
地勘管控的现状-行业现状
数据造假 数据保守
自我保护，追求利润，工期紧张
35 150 50 3 9 22
地勘管控的现状-现场现状
存在的问题
现场岩芯问题
岩芯采取率低；岩芯摆放不规范； 岩芯照片不合格；钻孔真实性不可靠。
原位测试、土工试验问题 原位测试不可靠，岩石、土工试验不可靠。
现场人员问题 勘察成果报告
现场无技术人员管控，未经培训进行编录。分层不准确或地层缺漏。
岩土参数建议值不合理；地基基础评价不恰当。
单桩承载力特征值可提高至700KN。
项目回款情况汇报
项目回款情况汇报
尊敬的领导：
我向您汇报我们项目的回款情况。
自从项目启动以来，我们团队一直在努力推
动项目进展，确保项目按时完成并按计划回款。
在这封汇报中，我将详细介绍项目的回款情况，以及我们所采取的措施和计划来确保项目回款顺利进行。
首先，我要强调的是，我们团队在项目回款方面一直非常重视。
我们始终坚持
与客户保持密切沟通，及时了解客户的支付意愿和能力。
通过与客户建立良好的合作关系，我们成功地促成了多笔回款，并且在回款过程中没有出现任何纠纷或延迟。
其次，我们团队在项目回款方面还采取了一系列的措施来确保回款的及时性和
稳定性。
我们建立了完善的回款管理制度，明确了回款的责任人和流程，以及回款的监督和督促机制。
通过这些措施，我们有效地提高了回款的效率和准确性，确保了项目资金的稳定流动。
另外，我们还在项目回款方面制定了详细的计划和目标。
我们根据项目的实际
情况和客户的支付能力，制定了合理的回款计划，并且对回款目标进行了分解和细化。
通过这些计划和目标，我们可以清晰地了解项目回款的进度和情况，及时调整和优化回款策略，确保项目回款的顺利进行。
总的来说，我们团队在项目回款方面取得了一定的成绩，但也存在一些问题和
挑战。
在未来的工作中，我们将进一步加强与客户的沟通和合作，优化回款管理制度，制定更为详细和科学的回款计划和目标，努力提高项目回款的效率和稳定性。
希望领导能够对我们的工作给予指导和支持，谢谢！
此致。
敬礼。
碧桂园西北区域追款方案及日常工作流程
2.5.11西北区域自付欠款追款方案
依据集团规定，结合西北区域实际情况拟定回款目标，每月按时回笼率≥80%，历史欠款回笼率≥10%。
西北区域欠款追款工作由张志源总负责统筹安排，由杨建明总负责具体监督工作，由石培功负责追款方案的实施，由杨安君负责按揭资料追索。
追款工作必须落实到位，杜绝人浮于事。
截止于2015年11月30日，自付部分欠款余额为2.3亿元，拟定于12月追回此部分欠款1.2亿元；剩余欠款回款计划为：2016年1月回
西北区域追款小组二零一五年十二月十日
西北区域按揭欠款追款方案
西北区域按揭欠款追款由张志源总负责整个工作流程的安排及监控，每周末由财务资金专员统计出本周按揭回款数据，财务、营销追款小组召开回款专题会议，对每周工作动态及成效进行汇报、总结，为后续工作拟定目标及详细计划；
截止于2015年11月30日，按揭欠款余额为6.92亿元，拟定于12月份追回该部分欠款3.1亿元；后续工作中，在保证当月按揭款正常放款的同时，逐月追回历史欠款，2016年1月追款目标1.5亿元，2月追款目标1.0亿元，3月追款目标1.32亿元，2016年4月前必须完成历史
西北区域追款小组二零一五年十二月十日
西北区域按揭业务日常工作规范
为确保按时回笼资金，进一步完善按揭流程，现对按揭业务各个时间节点及相应工作作出如下规范，相关人员务必遵照执行：
西北区域追款小组二零一五年十二月十日。
对碧桂园预亏的建议
对碧桂园预亏的建议碧桂园是中国知名的房地产开发商之一，近期宣布预计今年将出现亏损，这无疑给投资者带来了巨大的震动。
面对碧桂园预亏的局面，以下是我对其的一些建议：1. 多元化发展：碧桂园应该考虑在房地产开发以外寻找其他的盈利点，比如物业管理、商业地产等领域，以降低对房地产市场的依赖程度。
这样可以减少风险，提高整体经营能力。
2. 加强资金管理：碧桂园应该加强对资金的管理，合理规划资金流动，降低财务风险。
可以通过加强与金融机构的合作，优化财务结构，提高资金利用效率。
3. 增加产品差异化：房地产市场竞争激烈，碧桂园应该加强对产品的差异化设计和创新，提供符合市场需求的产品。
可以从户型设计、功能设置、配套设施等方面下功夫，提高产品的竞争力。
4. 提高品牌价值：作为知名房地产开发商，碧桂园应该加大品牌建设力度，提高品牌的知名度和美誉度。
可以通过加大广告宣传、提升客户服务质量等方式，提高品牌价值，吸引更多的客户。
5. 加强市场调研：碧桂园应该加强对市场的调研，了解市场需求和变化趋势，及时进行产品调整和战略调整。
可以通过市场调研机构的合作，获取更准确的市场信息，为决策提供支持。
6. 控制成本：碧桂园应该加强对成本的控制，降低企业运营成本。
可以通过提高生产效率、优化供应链管理等方式，降低开发成本，提高企业盈利能力。
7. 加大市场推广力度：碧桂园应该加大市场推广力度，提高产品的销售速度。
可以通过降价促销、加大广告投放等方式，提升销售额，增加收入来源。
8. 加强与政府合作：碧桂园应该加强与政府的合作，争取政府的支持和政策优惠。
可以通过参与政府重点项目、积极参与城市规划等方式，增加企业的项目资源和政策支持。
9. 提高员工素质：碧桂园应该注重员工的培训和提高，提高员工的专业素质和服务意识。
可以通过组织培训课程、建立激励机制等方式，提高员工的工作质量和效率。
10. 加强企业治理：碧桂园应该加强企业治理，建立健全的决策机制和内部控制体系。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
内部资料严禁外传
泌阳碧桂园·回款经验分享
汇报人：刘卫光2020年1月15日
一
年度目标完成情况二
教训总结三
具体措施四
案
例
分
享
泌阳碧桂园
回款经验分
享
一、年度目标完成情况
2019年回款目标4.63亿，回款额5.92亿，回款完成率127.8%，综合回款率92%
回款目标9786930050004200350040004200460046001300500实际回款8134819086214328507148405306552151521637623完成率
83%
88%
172%
103%
145%
121%
126%
120%
112%
126%
125%
1、2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月83%
88%172%103%145%121%126%120%112%126%125%0 2,000
4,000 6,000 8,000 10,000 12,000 2019年全年回款情况（单位：万）
回款目标实际回款完成率
一
年度目标完成情况二
教训总结三
具体措施四
案
例
分
享
泌阳碧桂园
回款经验分
享
1、银行面签，递交按揭资料
3、缴纳维修基金、监管资金
2、中介、营销职责划分不清
置业顾问准备按揭资料速度较慢、错误率较高，且不重视资料收集工作（首付款小票丢失、银行流水明显造假、征信不过、收入证明不及时....）
营销、中介经常互相指责，影响资料提报效率（互相指责，资料错、漏、缺严重，工作积极性不高）
按揭合同审批通过后，方发起缴纳资金监管、维修基金流程，严重影响后续合同备案、预告登记证办理等。
6、与银行基层人员沟通不够密切
5、办理预告登记
4、合同房管所（不动产登记中心）备案
营销线下合同与网签电子版合同不一致（付款方式、合同签订日期、照片未上传）
线下提报申请资料错误（日期未填写、签字与贷款合同签字不一致、申请表中贷款银行填写错误....）
尤其是与银行客户经理之间的沟通不够，导致部分银行按揭件审批时间过长
一
年度目标完成情况二
教训总结三
具体措施四
案
例
分
享
泌阳碧桂园
回款经验分
享
三、回款具体举措——城市公司重视
城市公司每周一、三、五召开回款专题会，针对回款中存在的问题及时梳理；
每月最后一天1小时报数，冲刺到最后一刻。
城市公司各项目电话回款会议
三、回款具体举措——目标分解、铺排
回款目标
自付欠款催收
1、项目总和营销负责人亲自跟催
2、置业顾问奖罚
新增签约首付款金额
1、及时供货，避免出现大量预认购，影响回款
2、根据集团付款政策引导客户提高首付比例梳理可用按揭资源
1、提前与客户进行沟通，前置准备资料
2、资料不齐件，进行盘点梳理，制定专项措施
3、定期走访银行，跟进各环节审批进度
目标分解具体措施
三、回款具体举措——回款专题会、培训会等
1.座谈会：针对营销、中介、开发过程中沟通不畅问题，定期组织专项座谈会，明确分工职责，提高工作效率；同时，反复强调回款重要性，让大家统一思想。
2.回款专题会：组织营销、中介召开回款专题会议，针资料错漏缺问题，制定解决方案及奖罚措施（档案资料上粘贴小便签，撤网签合同200元/户、按揭资料错误20元/处）；
3.培训会：联合银行、中介定期对置业顾问组织专项培训，提高置业顾问准备按揭资料合格率；
4.总结会：结合按揭手续办理过程中存在的问题，不定期组织营销、中介召开总结会，避免错误重复发生。
三、回款具体举措——置业顾问奖罚
（截止2018.10.09）
项目内部制定回款专项措施，营销内部对置业顾问按揭资料收集情况每天进行通报排名，每月
对按揭资料完成较好的置业顾问进行现金奖励，完成差的置业顾问进行处罚。
正签环节
合同备案环节
银行审批环节
邀约客户面签、补齐按揭资料 整理资料、录机 按揭资料审批
按揭合同审批
监管资金缴存 维修基金缴存
准备备案资料及提交备案
合同预告登记
协调银行额度、放款
合同预抵押登记
前置准备预告登记资料
抵押资料审批
出预告登记、抵押证
正签前查询征信，确保客户质量
针对回款全过程，逐项梳理，共同商议，找到存在的问题并制定优化措施，实现流程时间大幅度压缩。
7（3）
10（2）
7（2）
15（12）
优化签约流程：
银行按揭件比例优化：
优化合同备案流程：
维修基金缴纳和征信查询作为正签前置条件，规避后期因征信不过导致合同无法网签备案风险，同时实现维修基金快速缴纳，快速合同备案，预计节约时间4天。
对按揭件质量进行评估，梳理优质客户，优质客户同步缴纳监管资金及维修基金，实现银行审批、合同备案交叉进行，预计节约时间8天；
积极沟通城市公司财务，了解各个银行放款特点、额度情况，督促置业顾问引导客户按照预定的银行比例分配按揭件数量，尽量使银行内资源和当月可放款规模接近。
三、回款具体举措——关系维护
（截止2018.10.09）
1、定期与各个合作银行进行关系维护，了解审批进度，听取银行宝贵意见，过程问题改正，提高审件效率；
2、定期与不动产登记服务中心等各相关部门维护日常关系，确保维修基金缴纳、合同备案、预告登记等工作顺利高效开展。
邀请银行及房管所领导去样板间参观
协调房管所深夜进行加班
三、回款具体举措——成立按揭小组
1、为了解决中介工作积极性不高及工作拖沓问题（同时做几家按揭），特成立按揭小组。
2、按揭小组每天至少2人驻场，按揭小组纳入项目部管理，同项目上下班，调休需请假报备。
3、分工明确（银行和不动产单独分开），便于及时和相关单位沟通及日常关系维护。
4、每天总结各项工作进展，群里通报（资料收集、银行审批、预告证办理等）
5、定期总结存在的问题，及时开会培训，避免类似问题再次发生。
三、回款具体举措——提高自付
1、区域及城市公司各项回款政策及时做好详细解读和宣贯，确保每一个人都理解到位。
2、根据区域回款政策，积极引导客户高自付，提高自付比例，2019年签约完成5.49亿元，新签约自付回款 2.71亿元，自付比例为49%。
签约目标800011500500045005500460043005800500010002000实际签约117411640680945096593492147306056563811071739完成率
15%
101%
136%
100%120%
107%
110%104%
113%
111%
87%
1-2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月15%101%136%100%120%107%110%104%113%111%87%02000
4000600080001000012000140002019年全年销售情况（单位：万）
签约目标
实际签约
完成率
三、回款具体举措——全民营销促回款
1、定期组织营销对物业、地产及合作方进行培训，实现全民营销。
2、营销置业顾问和物业人员一对一结对帮扶，协助物业进行客户谈判工作。
一
年度目标完成情况二
教训总结三
具体措施四
案
例
分
享
泌阳碧桂园
回款经验分
享
四、回款案例分享1——工商银行办理预告登记证
打破当地开发商常规办事流程，工作按半小时进行划分，首次实现当天维修基金缴纳完毕，当天合同备案，当天获取预告登记证和预抵押登记证。
正常流程：维修基金缴纳3-5天，合同备案2-3天，预告登记2-3天
办理预告登记/预抵押登记
缴纳维修基金
合同房管所备案
ü对购房合同、身份证信息核对（8:30-9:30）；ü资料房管所预审（9:30-10:00）；
ü内部发起划拨和付款流程（8:30-12:00）；ü
维修基金到账（2：00-3:00）
ü维修基金到账前资料上报预审（2:30—3:00）；ü到账后系统点击备案（3:00-3:30）；ü完成备案（3:30）
ü前置沟通对办证资料进行审核（2:30-3:00）；
ü资料录机、审批（3:30-4:30）；ü线下签字（4:50）；ü打证、盖章（5:20）；ü银行领件(5:40)
四、回款案例分享2——公积金当天放款
公积金合同当天合同签字盖章，当天完成合同备案、预告登记、预抵押登记，当天缴纳保证金、放款。
办理预告登记/预抵押登记
贷款合同市行行长签字，盖章
合同房管所备案
放款
ü合同备案提前预审（9:00-10:30）ü合同备案完成（11:30-12:10）
ü前置沟通对办证资料进行审核（2:30-3:00）；
ü资料录机、审批（3:00-4:00）ü线下签字(4:00-4:20)ü打证、盖章(4:20-5:10)ü
公积金领件(5:20)
ü市行行长签字（8:00-10:00）ü市行盖章（10:00-10:10）ü专人开车送到房管所（11:30）
ü完成放款（18:00）
谢谢。