【管理知识】某集团地产设计管理与业务交流讲义(PPT 33页)
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房地产行业培训图文PPT课件
雨宝宝不甘落后，纷纷降落人间，小 雨点像 一颗颗 黄豆， 打在树 叶上、 地上、 窗户上 ，发出 “啪啪 ”的响 声。雨 越下越 大，一 阵赶着 一阵， 像细线 一样。 雨变得 更加猛 烈了， 瓢泼似 的雨落 下来像 一片瀑 布一样 ，花已 经趴倒 在地。
雨宝宝不甘落后，纷纷降落人间，小 雨点像 一颗颗 黄豆， 打在树 叶上、 地上、 窗户上 ，发出 “啪啪 ”的响 声。雨 越下越 大，一 阵赶着 一阵， 像细线 一样。 雨变得 更加猛 烈了， 瓢泼似 的雨落 下来像 一片瀑 布一样 ，花已 经趴倒 在地。
房地产的
雨宝宝不甘落后，纷纷降落人间，小 雨点像 一颗颗 黄豆， 打在树 叶上、 地上、 窗户上 ，发出 “啪啪 ”的响 声。雨 越下越 大，一 阵赶着 一阵， 像细线 一样。 雨变得 更加猛 烈了， 瓢泼似 的雨落 下来像 一片瀑 布一样 ，花已 经趴倒 在地。
经济特性
价值高 大性
相互影 响性
易受限 制性
楼面地价 指平均到每单位 建筑面积上的土 地价格。
楼面地价 = 土地总价格/总建筑面积 = 土地单价/容积率
雨宝宝不甘落后，纷纷降落人间，小 雨点像 一颗颗 黄豆， 打在树 叶上、 地上、 窗户上 ，发出 “啪啪 ”的响 声。雨 越下越 大，一 阵赶着 一阵， 像细线 一样。 雨变得 更加猛 烈了， 瓢泼似 的雨落 下来像 一片瀑 布一样 ，花已 经趴倒 在地。
房地产总价格
房地产单位价格
土地价格和建筑物及其
指一宗房地产的整体
指单位面积或单位
附属 物价格的统一，
价格。
是土地价值和房屋价值
雨宝宝不甘落后，纷纷降落人间，小 雨点像 一颗颗 黄豆， 打在树 叶上、 地上、 窗户上 ，发出 “啪啪 ”的响 声。雨 越下越 大，一 阵赶着 一阵， 像细线 一样。 雨变得 更加猛 烈了， 瓢泼似 的雨落 下来像 一片瀑 布一样 ，花已 经趴倒 在地。
房地产运营管理交流讲义(PPT 44张)
房地产运营管理交流
中建地产徐新 2012年5月
目录
房地产运营管理的定义 房地产运营管理的体系 房地产运营管理的实战配合
一、定义
从房地产项目的管理目标谈起
收益类：净利润/结转收入/结转成本 效率类：销售净利润率/投资收益率IRR/成本利润率 资产类：净资产收益率 资金类：经营性现金流/资金平衡时间
地下室布置：几层、层高、地下车位平均面积、人车分流与经济性的取舍、机械/平层停
车； 配套：多大的会所？多少物业用房？商业的体量？商业布局？ 组团布置：几个组团才合理？组团的出入口布局 场地标高：土方量有谁来控制？外运、回填、场内平衡？精算场地标高、尊重原有地势； 合理布局：临时道路？永久道路？ 产品选型：成熟产品、可售比
二、体系：成本监控
方案设计阶段
1. 建筑方案选择：新古典风格与现代风格、建筑形体与外立面系数、外挂与外挑构件数量、 干挂比例的PK、外装材料的适用性； 2. 建筑层高：严格控制建筑层高；2.8? 2.9? 3. 门窗：窗地比、通过节能计算控制窗墙比、门窗的品质与定位； 4. 结构方案：外部咨询公司利用、设计限额与设计控制要点、框架 - 短肢剪力墙 - 剪力墙 - 框剪、混凝土结构与钢结构选择、柱网布置45—32、关注沉降缝设置、关注转换层； 5. 节能方案：约束体型系数、窗墙比、优化墙体材料、核实节能计算中材料系数的确定方
开盘专项计划
入住工作专项计划
样板间装修专项计划 展示区专项计划 竣工验收专项计划 ……
二、体系：进度管理
编制项目专项计划应注意的几个要点
二、体系：进度管理
进度管理体系的日常维护与管理
二、体系：进度管理
进度管理体会与建议
二、体系：进度管理
中建地产徐新 2012年5月
目录
房地产运营管理的定义 房地产运营管理的体系 房地产运营管理的实战配合
一、定义
从房地产项目的管理目标谈起
收益类：净利润/结转收入/结转成本 效率类：销售净利润率/投资收益率IRR/成本利润率 资产类：净资产收益率 资金类：经营性现金流/资金平衡时间
地下室布置：几层、层高、地下车位平均面积、人车分流与经济性的取舍、机械/平层停
车； 配套：多大的会所？多少物业用房？商业的体量？商业布局？ 组团布置：几个组团才合理？组团的出入口布局 场地标高：土方量有谁来控制？外运、回填、场内平衡？精算场地标高、尊重原有地势； 合理布局：临时道路？永久道路？ 产品选型：成熟产品、可售比
二、体系：成本监控
方案设计阶段
1. 建筑方案选择：新古典风格与现代风格、建筑形体与外立面系数、外挂与外挑构件数量、 干挂比例的PK、外装材料的适用性； 2. 建筑层高：严格控制建筑层高；2.8? 2.9? 3. 门窗：窗地比、通过节能计算控制窗墙比、门窗的品质与定位； 4. 结构方案：外部咨询公司利用、设计限额与设计控制要点、框架 - 短肢剪力墙 - 剪力墙 - 框剪、混凝土结构与钢结构选择、柱网布置45—32、关注沉降缝设置、关注转换层； 5. 节能方案：约束体型系数、窗墙比、优化墙体材料、核实节能计算中材料系数的确定方
开盘专项计划
入住工作专项计划
样板间装修专项计划 展示区专项计划 竣工验收专项计划 ……
二、体系：进度管理
编制项目专项计划应注意的几个要点
二、体系：进度管理
进度管理体系的日常维护与管理
二、体系：进度管理
进度管理体会与建议
二、体系：进度管理
房地产开发中的设计管理培训课件
推行以下方法获益非浅：
• 1.建筑方案与经济方案相结合的设计招标方法：积极推进设计招标，开展方案评选。 • 2.实行限额设计，有效控制造价，设计管理工作中的本钱控制： • 前提：要有准确的工程定位和筹划、目标本钱控制要求。 • 重点：强调方案的合理性、经济性，针对图纸能否到达甲方设计招标及方案、扩初、
• 高效率、标准化的房地产开发中的设计管 理与本钱控制包括以下内容：
• 一、设计阶段本钱控制的重要性与过程简 介；
• 二、建筑规划设计对本钱的主要影响因素 和相应的控制方法；
• 三、甲方设计过程中的本钱主动性控制管 理；
• 四、设计管理的总结；
一、设计阶段本钱控制的重要性与过程 简介
• 下表可以看出， 发生6~8%的总投资费用， 决定工程投资的80%。而工程投资控制的 关键在定位及规划阶段。因此对投资控制 的设置是最重要的。这个阶段目标本钱的 设定对定位有绝对的影响，筹划定位和规 划设计是目标本钱控制的关键环节。
〔4〕二次设计问题
• 委托专业队伍对于不能完成或完成不好的 专业设计进展二次设计，并完善相关手续， 如补充合同，与总规等主要设计公司的配 合等。
3. 施工阶段的设计配合—有助于节约本钱
• (1) 主要是过程中落实动态本钱控制； • (2) 认真组织做好施工组织设计的审查工作； • (3) 控制设计变更和现场签证——对设计变更进
• 〔1〕.缩短开发周期------用最短的时间使一个工 程开盘，a.按工程的规模来讲，小型工程的开发 周期一般要1~2年，而对于一些大型工程来说， 如此要用6~7年甚至更长的时间
• 〔2〕.减轻甲方资金压力------从一次性付清地价 开始, 开发商风险加大〔设计的时效性〕
• 〔3〕.防范市场的变化------当前地产千变万化， 时间越长预测市场的难度越大，政策性因素造成 的市场风险变幻莫测〔设计周期及其合理性〕
集团地产设计管理与业务交流
集团地产设计管理的目标与原则
01
02
03
统一规划
对各专业设计进行统一规 划，确保整体风格与品质 的协调一致。
高效沟通
建立高效沟通机制，确保 信息的及时传递与反馈。
成本控制
在确保设计品质的前提下， 合理控制项目成本。
集团地产设计管理的组织架构与职责
组织架构
设计管理部门：负责统筹规划、协调 组织各专业设计工作。
确定交流方式
根据实际情况选择适当的交流 方式，如面对面会议、电话会 议、在线协作平台等。
记录与反馈
对交流过程进行记录，并对交 流结果进行跟踪和反馈，确保
交流成果得到有效应用。
设计管理业务交流的技巧与方法
倾听与理解
提问与澄清
在业务交流中，要耐心 倾听他人的意见和建议，
理解其观点和立场。
当对某项内容不理解或 不清楚时，应主动提问
THANKS FOR WATCHING
感谢您的观看
各专业设计单位：负责具体的设计工 作，包括建筑设计、景观设计、室内 设计等。
职责
设计管理部门：制定设计计划、监督 设计进度、审核设计方案、协调解决 设计过程中的问题等。
各专业设计单位：按照设计要求进行 具体的设计工作，配合设计管理部门 完成相关任务。
02
集团地产设计管理流程
设计策划阶段
总结词
明确设计目标与要求
详细描述
该案例中，设计团队深入挖掘地域文化特色，将其融入旅游项目的设计中，提升游客的旅游体验。通 过合理规划景区布局、完善配套设施、优化游览线路等措施，打造具有文化内涵的旅游项目。
案例四：某城市更新项目的设计管理实践
总结词
注重历史保护，实现可持续发展
房地产集团管控ppt课件
管理 支持
HR、绩 效管理
保障特别是薪酬绩效 44 管理体系 管得如何?/做得如何?
组织 绩效
流程 绩效
部门 绩效
员工 绩效
人力 资源
IT 系统
•根据规划的流程管理体系完善IT系统 44 4
房地产集团管控
1.集团管控篇
1.1集团管控概述
－如何选择管控模式：组织管控模式与3P(管控模式) －如何管控：房地产价值链模型与管控5种方法
- 需要总公司管理人员掌握在两种不同模式下的工 作方法； - 增加绩效管理体系的复杂性； 15
原则
管理
矩阵模式以“工作和任务为中心”，项目公司模式以 “成果为中心”，两种模式达到的目标不同，需要不 同的管理系统做支撑
矩阵模式 •以工作和任务为中心： •项目部和职能部门只为各自专 业的目标负责，毋须承担整体责 任； •保障专业品质；
价值:如何衡量组织价值?
· 7 ·
7
集团管控的目的是什么?
管控的目的不仅仅是控制风险而是实现组织的价值最大
化－风险＋收益
价值:如何衡量组织价值?
· 8 ·
8
• 收益类指标：销售利润/结 转收入 /销售利润率/投资回 报率/IRR • 资金类指标：经营性现金 流/资金平衡 财务视角 运营视角 • 进度指标 • 质量目标 • 专业管理目标: 如目标成本
－某企业管控权责设计 －皇庭地产集团管控模式
17
登记
房地产价值链模型（VAC）－3个思想
项目立项
主体结构开工
开盘销售
竣工
入伙
项目论证阶段
项目策划阶段
设计管理阶段
采购管理
工程管理阶段
客户关系管理
阶段
HR、绩 效管理
保障特别是薪酬绩效 44 管理体系 管得如何?/做得如何?
组织 绩效
流程 绩效
部门 绩效
员工 绩效
人力 资源
IT 系统
•根据规划的流程管理体系完善IT系统 44 4
房地产集团管控
1.集团管控篇
1.1集团管控概述
－如何选择管控模式：组织管控模式与3P(管控模式) －如何管控：房地产价值链模型与管控5种方法
- 需要总公司管理人员掌握在两种不同模式下的工 作方法； - 增加绩效管理体系的复杂性； 15
原则
管理
矩阵模式以“工作和任务为中心”，项目公司模式以 “成果为中心”，两种模式达到的目标不同，需要不 同的管理系统做支撑
矩阵模式 •以工作和任务为中心： •项目部和职能部门只为各自专 业的目标负责，毋须承担整体责 任； •保障专业品质；
价值:如何衡量组织价值?
· 7 ·
7
集团管控的目的是什么?
管控的目的不仅仅是控制风险而是实现组织的价值最大
化－风险＋收益
价值:如何衡量组织价值?
· 8 ·
8
• 收益类指标：销售利润/结 转收入 /销售利润率/投资回 报率/IRR • 资金类指标：经营性现金 流/资金平衡 财务视角 运营视角 • 进度指标 • 质量目标 • 专业管理目标: 如目标成本
－某企业管控权责设计 －皇庭地产集团管控模式
17
登记
房地产价值链模型（VAC）－3个思想
项目立项
主体结构开工
开盘销售
竣工
入伙
项目论证阶段
项目策划阶段
设计管理阶段
采购管理
工程管理阶段
客户关系管理
阶段
房地产运营管理交流讲义(PPT 44张)
入伙事务管理
估算
测算
预算、标底、合同价
进度款、工程变 更、招标采购 办理房地产预售 许可证
结算
建设用地规划许可证、 签订土地使用合同
设计方案及施工图报建、初步设 计报建、基础提前开工报建
合 同 备 案 、 产权初始 登记 按揭办理
二、体系：进度管理
运营管理首先从进度管理开始，而进度管理首先从计划管理开始。
4.
5. 6. 7.
供电方案：选择高、低压柜、变压器方案比选；
空调方案：空调方案比选、集中空调系统选择、出风口布置； 景观方案：景观材料植物的适用性、石材厚度的选择、石材出材率、景观照明； 精装修方案：分级、瓷砖的损耗量、插座、户内门选择。
施工图阶2. 3.
投资 管理部 财务 资金部 土地获取 前期 开发部 合约 商务部
参与项目定位、依据项目 定位进行成本分析；
营销 管理部
参与市场调研（竞品、客群、 价格）、项目定位、参与总 平规划（强排方案）；
土地技术指标的研究（规划 指标与产品定位的契合、大 市政条件状况分析，为大市 政成本测算提供条件）、项 目前期报建周期策划
法、内外保温的选择；
6. 供电方案：供电方案布置、开闭所选址； 7. 供水方案：水泵房建设、水泵房选址、供水方案比较； 8. 消防方案：消防分区、防火墙；
9. 景观方案：软硬景比例、景观小品、景观墙体与树池；
10. 智能化： 智能化方案、选型；
二、体系：成本监控
初步设计阶段
1. 2. 3. 结构设计：设计系数、材料使用； 基础选型：选择基础形式、埋深选择、基础大小； 基坑支护：支撑方式、护壁方案选择、降水；
参与地块属性分析、市场调研、项 目SWOT分析，根据可研报告，结 合公司经营目标，对客户定位、产 品定位提出建议和意见；
房地产开发经营与管理ppt课件
房地产抵押贷款包括个人住房抵押贷款、 商用房地产抵押贷款和在建工程抵押贷款。
(教材295～296页)
7.3.3 房地产抵押贷款
(2) 个人住房抵押贷款(教材296～297页) 以个人所购住房作为抵押担保。 个人住房贷款包括商业性住房抵押贷款和公
积金住房抵押贷款两种类型。 (3) 商业房地产抵押贷款(教材298页) (4) 在建工程的抵押贷款(教材296～297页)
目前多以在建工程已完工部分连同建筑物所 处宗地的土地使用权作为抵押担保。
7.3.3 房地产抵押贷款
(4) 房地产抵押贷款抵押物的审查确定
(教材299页)
银行在设定房地产抵押权时，通常要 对抵押物的情况，按以下几个方面的要求 进行审查确定：
1）合法设定房地产抵押权。 2）择优选择设押的房地产。 3）合理确定抵押贷款价值比率。 4）处置抵押物的渠道畅通。
货币资金和货币信用的融通。房地产金融也 可以说是以房地产为特定对象，围绕房地产 开发、经营、消费的再生产过程而展开的各 种融资活动。
7.1.2 房地产金融与项目融资的概念*
(2) 房地产项目融资(教材305页) 融资是以信用方式调节资金余缺的一种
经济活动，其基本特征是具有偿还性。 房地产项目融资是整个社会融资系统中
(1) 企业素质
(2) 资金实力
(3) 企业偿债能力 (4) 经营管理能力
(5) 获利能力
(6) 企业信誉
(7) 企业在贷款银行的资金流量
(8) 其它指标
7.4.2 开发建设项目的审查
(教材319～321页)
除对开发商进行资信等级评价外，金 融机构还会对开发商所开发的项目进行详 细的审查，以确保开发商能够凭借项目本 身的正常运作，具备充分的还款能力。
(教材295～296页)
7.3.3 房地产抵押贷款
(2) 个人住房抵押贷款(教材296～297页) 以个人所购住房作为抵押担保。 个人住房贷款包括商业性住房抵押贷款和公
积金住房抵押贷款两种类型。 (3) 商业房地产抵押贷款(教材298页) (4) 在建工程的抵押贷款(教材296～297页)
目前多以在建工程已完工部分连同建筑物所 处宗地的土地使用权作为抵押担保。
7.3.3 房地产抵押贷款
(4) 房地产抵押贷款抵押物的审查确定
(教材299页)
银行在设定房地产抵押权时，通常要 对抵押物的情况，按以下几个方面的要求 进行审查确定：
1）合法设定房地产抵押权。 2）择优选择设押的房地产。 3）合理确定抵押贷款价值比率。 4）处置抵押物的渠道畅通。
货币资金和货币信用的融通。房地产金融也 可以说是以房地产为特定对象，围绕房地产 开发、经营、消费的再生产过程而展开的各 种融资活动。
7.1.2 房地产金融与项目融资的概念*
(2) 房地产项目融资(教材305页) 融资是以信用方式调节资金余缺的一种
经济活动，其基本特征是具有偿还性。 房地产项目融资是整个社会融资系统中
(1) 企业素质
(2) 资金实力
(3) 企业偿债能力 (4) 经营管理能力
(5) 获利能力
(6) 企业信誉
(7) 企业在贷款银行的资金流量
(8) 其它指标
7.4.2 开发建设项目的审查
(教材319～321页)
除对开发商进行资信等级评价外，金 融机构还会对开发商所开发的项目进行详 细的审查，以确保开发商能够凭借项目本 身的正常运作，具备充分的还款能力。
某集团地产设计管理与业务交流讲义
方案。
成本效益分析
02
比较项目或方案的投入与产出的比例，以评估其经济合理性。
全生命周期成本分析
03
考虑产品或服务的整个生命周期的成本，包括购买成本、运行
维护成本等。
设计决策分析方法
风险评估
识别项目中的潜在风险，并采 取相应的措施来降低或规避风
险。
利益权衡
在多种设计方案或决策方案中 ，根据优先级和重要性进行选
确定设计负责人
指定经验丰富、技术过硬 的设计师担任设计负责人 ，全面负责设计工作。
分配设计任务
根据设计师的专业特长和 经验，合理分配设计任务 ，确保设计工作的顺利进 行。
设计方案评审与优化
设计方案评审
在设计方案完成后，组织专家和相关部门进行评审，对设计方案的科学性、可行性和经济性进行评估 。
设计优化
规划与策略
规划
设计管理的一个重要方面是制定和实施设计战略，这需要明确公司的设计目标、 原则和计划，并确保所有项目都符合这些规划和策略。
策略
有效的设计管理需要有一个明确的设计策略，该策略应与公司的整体战略和目标 相一致，并能够指导设计团队实现这些目标。
设计创意与实施
创意
设计管理需要激发和引导创意，同时也要 确保设计符合公司的品牌形象和市场需求 。
VS
实施
设计创意需要在实际项目中实施，这包括 将概念转化为具体的设计元素、产品和环 境等。
项目管理与实践
项目管理
设计管理需要运用项目管理的方法和工具 ，以确保项目按时、按质量、按预算完成 。
实践
设计管理的实践包括制定设计流程、管理 设计资源、协调跨部门合作、评估设计效 果等。
价值工程与成本估算