【北美购房网】境外汇款限制趋严,对海外房地产投资产生了这些影响
【北美购房网】中国外汇管制下美国房产界如何应付？
【北美购房网】中国外汇管制下美国房产界如何应付？金融风暴后，美国某些区域的房地产几乎靠来自中国的资金当救星，但是在新的资金外流管制下，中国人在美国的房地产收购和投资，已经开始“淡出”了吗？房地产商、房产中介、贷款银行、房产律师和海外资产配置专家，对于近期内中国人在美国房市的活动力是否变缓有不同的看法。
然而我们可以从最新的业内数据略见端倪。
基本上美国房产市场透过几种方式向中国筹资：直接把房产卖给中国买方；透过投资移民EB-5方案向中国投资者融资以交换申请绿卡的权利；还有中国人提供了不少美国房地产的借贷。
据彭博社报道，一反自2009年以来的爬升趋势，中国对外投资（包括房产和其他产业）在2017年头四个月首度下降了71%。
中国对外投资整体在2016年创下新高，中国企业购买了价值2460亿美元的外国资产，但是自从去年底今年初，监管机构为了防止人民币下滑和促进国内投资，以严格的外汇管制来打压海外炒房、炒股和其他投机性投资。
而EB-5方案，最近更因为特朗普女婿库什纳的家族房产企业在中国招商的时候，中国合作方北京侨外出国咨询服务有限公司攀引了特朗普的关系，而在美国引起轩然大波。
在库什纳的妹妹出发到中国路演前一天，特朗普将EB-5方案的有效期延迟到今年9月30日。
目前参议院司法委员会主席查克·格拉斯利参议员，要求联邦移民和投资监管机构审查侨外和库什纳家族企业，是否向中国投资者“保证”零风险以项目投资的名义换取绿卡。
2017年第一季度数据《居外IQ》根据在它的官网搜索数据指出，在二月间中国买家搜索在加拿大、美国和英国的房产，呈现较去年同比的增加，达到47.2%、42.7%和32.5%。
《居外IQ》也指出，中国人对海外置产兴趣的持续增长，呼应了微信指数所呈现的搜索数据趋势，比方说搜索关键词如“美国房产”，在2017年3月23日的指数是33584。
我在5月30日用微信指数搜索“美国房产”关键词所得到的指数是18982，但是从三月初到五月底每日指数的波动很大，比方说在5月21日达到113996，不能确定是否因为新闻事件如库什纳家族在华招揽EB-5投资移民的发酵有关。
跨境投资与国际房地产市场的联系
跨境投资与国际房地产市场的联系在全球化时代，跨境投资与国际房地产市场展现出密不可分的联系。
随着全球化进程的推进，房地产市场越来越成为各国投资者关注的重要目标。
本文将探讨跨境投资和国际房地产市场之间的联系，并分析其对全球经济和房地产市场的影响。
一、引言跨境投资是指投资者将资金或其他资源投向国外的行为，通过购买或拥有海外资产来参与外国经济活动。
国际房地产市场作为跨境投资的重要领域之一，对全球经济和房地产市场具有重要影响力。
二、跨境投资的动力1.风险分散：跨境投资可以降低投资者所面临的单一市场风险，提高投资组合的多样性和整体回报率。
2.资源配置：通过跨境投资，投资者可以获取其他国家或地区的资源和市场机会，实现资源的有效配置。
3.税务优惠：不同国家之间税收政策的差异使得跨境投资可以通过优惠税收政策获得经济上的利益。
4.利润增长：跨境投资可以拓展企业市场，提高销售额和利润水平，进而促进企业的长期发展。
三、国际房地产市场的吸引力1.市场规模：国际房地产市场庞大，有利于投资者实现资产规模的扩大和投资回报的提升。
2.稳定收益：相对于其他投资领域，房地产市场通常具有较为稳定的现金流和收益来源。
3.资产保值：房地产市场的价值波动较小，可以作为资产保值和抵押贷款的重要工具。
4.追求多元化：国际投资者可以通过跨境投资房地产市场来实现投资组合的多元化，降低风险。
四、国际房地产市场对跨境投资的影响1.资本流动：跨境投资促进了国际房地产市场的发展，增加了资本流动性，丰富了市场参与者的选择。
2.房价影响：大规模的跨境资金流入或流出可以对国际房地产市场产生较大的影响，改变供需关系，进而影响房价水平。
3.经济增长：跨境投资对国际房地产市场的资金流入有助于推动当地经济的发展，增加就业机会和税收收入。
4.政策调控：国际房地产市场的活跃程度可能对跨境投资带来政策调控的影响，各国政府可能会出台相关措施来引导和规范市场。
五、总结跨境投资和国际房地产市场之间紧密相连。
2024年境外房地产投资市场发展现状
2024年境外房地产投资市场发展现状引言境外房地产投资市场是指投资者通过购买和拥有境外房地产资产来获取投资收益的市场。
自20世纪以来，随着全球经济一体化和人们对国际资产配置的需求增加，境外房地产投资市场逐渐兴起并快速发展。
在这篇文章中，我们将探讨境外房地产投资市场的发展现状，并讨论相关因素对市场的影响。
市场规模与趋势境外房地产投资市场的规模巨大且持续增长。
据统计，全球境外房地产投资市场在过去几十年中年均增长率超过10%。
这一市场的快速发展主要得益于以下几个因素：1.全球化趋势：随着全球贸易和人员流动的增加，越来越多的投资者开始将目光投向境外房地产市场。
他们希望通过投资境外房地产来分散风险和获取更高的回报。
2.经济增长：一些发展中国家和地区如亚洲、中东和非洲目前正在经历快速的经济增长，这种增长为投资者提供了更多机会。
这些地区的房地产市场发展迅速，吸引了众多投资者的关注。
3.政策优惠：一些国家和地区为吸引外国投资者制定了一系列优惠政策和法规。
例如，某些国家允许外国人在其国内购买房产并享受与本国人相同的权益。
4.货币汇率：汇率的变动对境外房地产投资市场有着重要影响。
当本国货币贬值时，意味着可以利用相对较低的国内货币购买更多的境外房地产资产。
主要投资地区目前，全球境外房地产投资市场的热点地区主要包括以下几个地区：1.亚洲：亚洲地区是全球境外房地产投资市场最热门的地区之一。
中国、日本、新加坡等国家在亚洲的房地产市场上具有重要地位。
亚洲地区的快速经济增长和政府对外国投资者的支持政策吸引了大量投资者。
2.中东：中东地区的一些国家如迪拜、卡塔尔等也成为了热门的境外房地产投资地区。
这些国家通过制定自由经济区和优惠政策来吸引国际投资者。
3.欧洲：欧洲地区的一些国家如英国、德国和法国等也非常受欢迎。
这些国家的法律和金融制度相对完善，对外国投资者友好，吸引了大量投资。
4.美洲：美洲地区主要指美国和加拿大等国家。
美国的房地产市场是全球最大的境外房地产投资市场之一，吸引了全球各地的投资者。
海外地产投资房地产市场的机遇与风险
海外地产投资房地产市场的机遇与风险随着全球经济的发展和人民生活水平的提高，海外地产投资成为越来越多人关注的话题。
对于投资者来说，海外房地产市场既有机遇也有风险。
本文将从不同角度分析海外地产投资的机遇和风险，帮助投资者做出明智的决策。
一、机遇1. 市场需求增长：随着国内房地产市场的饱和，许多投资者开始将目光转向海外。
一些发达国家的房地产市场面临着供不应求的情况，例如澳大利亚、加拿大等地。
这些国家的经济发展迅速，人口增长，导致房地产需求大幅上升。
2. 投资回报率高：相比国内房地产市场，一些海外市场的投资回报率更高。
例如，在某些国家，房价上涨速度远超过通货膨胀率，租金收益率也较高。
这些市场给投资者提供了更好的投资机会，能够获得较高的利润。
3. 多元化投资：海外房地产投资可以帮助投资者实现资产多元化。
通过将资金投入不同国家、不同地区的房地产市场，可以降低风险，分散投资风险。
特别是对于那些投资者想要通过房地产获得稳定收益的人来说，海外投资是一个理想的选择。
二、风险1. 法律和政治风险：不同国家和地区的法律和政治环境存在差异，投资者需要了解并适应当地的法律法规，避免可能的法律风险。
政治动荡和政策变化也可能对房地产市场造成不利影响，投资者需要谨慎应对。
2. 经济风险：海外经济的不稳定性可能对房地产市场产生负面影响。
例如，全球经济衰退可能导致房地产市场的下滑，投资者可能面临资金损失的风险。
3. 汇率风险：如果投资者以本国货币进行海外房地产投资，汇率波动可能对投资回报率产生直接的影响。
投资者需要密切关注汇率的波动，选择稳定的国家和地区进行投资，或者使用适当的汇率风险对冲工具。
三、投资策略1. 充分调研：在进行海外房地产投资之前，投资者应该进行充分的调研和分析。
了解当地的经济、政治、法律环境，熟悉市场趋势和投资规模，评估风险与机遇。
2. 寻求专业帮助：由于海外投资具有较高的专业性和复杂性，投资者可以寻求专业的帮助，如咨询公司、律师、会计师等，来提供相关的支持和建议。
【北美购房网】专家支招：海外投资房产如何避开误区
【北美购房网】专家支招：海外投资房产如何避开误区买房子=买护照不搭界！在海外置业人群中，不少购房者的真正目的是移民，他们希望用国外的一套房产作为自己得到外国护照的敲门砖。
然而，与国内存在的买房赠送户口的行为不同，在部分国家，尤其是发达国家，政府将房产认定为投资开发项目，一般不与移民挂钩。
买房时才交税费搞错了！外国购买房产的税费与国内完全不一样，不同的国家买房时与买房后的税费完全不同，有的国家是买好房子之后税费会非常高。
所以在购买房产之前，一定要先了解当地的税收政策，购买房产前应找专业人员计算出所有要交的税收总和。
投资房子会“赚翻”有风险！尽管不少海外置业项目都给中国投资者较好的预期收益，但这并不意味着海外投资房产就可以高枕无忧，也并不是所有人都能实现海外捞金的美梦。
一些看似便宜的房产背后的风险往往难以察觉，最后可能会变成烫手的山芋。
事实上，持有一座房屋并不仅是一纸房产证或是稳定的投资收益那么简单，便宜房价的背后，是维持房屋的高成本。
在美国购置房产，无论房屋是自住、出租，每年都要缴房产税和管理费，土地出让金是分期支付的地税，而且会根据经济增速和资产价值的增长水平做同向调整。
此外，房屋的维护经费也是一笔很大的支出。
国外也有学区房瞎说的！对于不少家庭来说，移民国外的主要目的就是为了让子女接受国外的先进教育。
其实国外是没有“学区房”这种说法的，主要是被国内一些中介根据国人习惯性的买房思维炒起来的。
比如在美国，公立学校虽然也是实行“就近入学”的方式，但是入学条件并不与购房落户挂钩。
即使家长在学区内没有房产也不要紧，租住学区的房子也能办理入学。
但同时，所谓“学区房”用于出租是有一定优势的。
有些地方学校比较多，学生和家长租房的比例比较大，用于出租会有客源保证，并且租金也会高于其他同类房产。
买房就能融入当地社会太天真！海外投资房产不只是买座房那么简单，语言障碍和文化差异也是主要问题，要真正融入当地社会并不是朝夕之间就能简单实现的，所以一定要想清楚，不要盲目投资。
海外地产投资是一个接一个的坑
海外地产投资是一个接一个的坑作者：暂无来源：《投资与理财》 2019年第3期作为一个有10年海外投资的人，其实有时候我特么很佩服国外开发商的机智：他们知道中国人喜欢投资房产，于是通过高佣金收买国内代理公司；国内代理公司知道中国人爱图小便宜，于是通过各种低价、包租、优惠等形式引导客户购买。
中国人不清楚怎么回事，买了一个又一个在本地卖不出去的盘。
坑是源于不了解源于不懂现在的投资客户大部分全是小白，高净值的客户已经完成了自己的国际资本配置。
现在大家还停留在买房投资的概念里，国外的房子是用来住的，不是用来投资的，支撑投资的不是便宜不是包租也不是品质，而是这个房子换手的时候有多少老外选择自住。
请记住，国外你的接盘侠是本地人，所以投资的时候务必选择适合本地人的楼盘。
千万别按照国内的那一套标准来，比如说户型南北通透啊，国外的户型是没有朝向的，窗外的景观哪好就买哪儿。
最重要的是不要拿自己自住习惯选择户型，买老外喜欢的户型即可。
从行业的角度来说，海外地产投资最大的坑，就是选择项目。
一是因为选项目的人根本就不懂；二是公司为了追求利润，选择项目的时候只考虑佣金比例，不站在消费者的角度考虑后期的投资保障。
他们自己都不买都不住的项目，却一直通过各种理由忽悠客户去购买。
海外地产投资需要经历三个阶段，第一个阶段是消费者买房子，第二阶段是运营管理，第三阶段是变现换手。
很多行业的从业者并不关心，他们只关心如果不卖房子，就没有佣金，有的公司挂靠政府机构，忽悠消费者，说他们选择项目是安全的、稳妥的，所有项目都是亲自考察过的。
大家试想一下，你亲自去看一个项目，你就能预测出第三阶段变现换手或者第二阶段运营管理就没有问题？盲目跟风的坑：投机资金炒作的区域房价最容易暴跌如果一个公司选择的项目，不能够支撑海外地产投资的三个阶段的安全，那么恭喜你，你成功入坑了。
第一个坑就是你眼前的销售，他讲的不是国际资本配置，讲的是您家的后花园、您家的车库，讲的是您买了房子您可以获得什么，比如您买了我们的房子能包租5年，收益可以达到10%，加上每年10%的房产升值，5年回本。
海外地产投资挑战与机遇共存
海外地产投资挑战与机遇共存海外地产投资是一种在国外市场购买房地产的投资行为。
近年来，随着国人的经济实力和消费观念的提升，海外地产投资逐渐成为趋势。
然而，海外地产投资也面临着一些挑战，同时也带来了一些机遇。
一、海外地产投资的挑战1. 法律法规和政策限制：不同国家的法律法规和政策对海外地产投资有着不同的限制，投资者需要了解和遵守当地的法律规定，否则可能会面临法律风险。
2. 文化差异和语言障碍：海外地产市场的文化和语言与国内存在差异，这给投资者带来了一定的沟通和交流障碍，在谈判和合作过程中可能会出现误解或不愉快的情况。
3. 市场波动和风险：海外地产市场的风险与国内市场不同，投资者需要考虑国际经济形势、政治局势、市场波动等因素，以及物业管理和租赁等风险。
二、海外地产投资的机遇1. 国际化布局的机会：海外地产投资可以为投资者提供一个国际化布局的机会，让资产更加多元化，可以分散风险，避免单一国家或地区的经济及政策风险。
2. 资产保值增值的潜力：一些海外地产市场具有较高的增值潜力，投资者可以通过购买优质房产，实现资产保值增值。
3. 移民和定居的选择：海外地产投资也为投资者提供了移民和定居的选择，一些国家对购房的投资者提供了移民和定居的便利条件，投资者可以通过购房获得长期居留权或者国籍。
三、海外地产投资应注意的问题1. 认真了解目标市场：投资者在做决策前，要充分了解目标市场的政治、经济、法律等方面的信息，对目标市场进行综合评估。
2. 合理考虑资金储备：海外地产投资需要充足的资金支持，投资者应合理考虑自身的资金储备，避免过度投资导致财务风险。
3. 寻求专业咨询和建议：投资者可以咨询专业的海外地产投资机构或者律师，获取专业的建议和指导，降低投资风险。
四、海外地产投资成功案例1. 加拿大温哥华地产市场：加拿大温哥华地产市场以其稳定的政治环境和地理位置的优势吸引了大量的海外投资者，该市场的房价持续上涨，投资者获得了不错的回报。
跨境投资对房地产市场的影响与机遇
跨境投资对房地产市场的影响与机遇随着全球经济的快速发展和贸易的日益全球化，跨境投资在各个领域中发挥着重要作用。
房地产市场作为一个庞大的经济领域，同样受到跨境投资的影响。
本文将探讨跨境投资对房地产市场的影响和带来的机遇。
一、跨境投资对房地产市场的影响1. 市场供需关系的改变跨境投资会改变房地产市场的供需关系。
大量的跨境资金涌入，可能会导致市场供应的增加，引发房价的上涨。
尤其是对于某些特定城市或热门地区，跨境投资可能会加剧供需失衡，导致局部市场的火爆和房价的快速上涨。
2. 市场竞争的加剧跨境投资的增加会带来更多的国际竞争者，加剧了房地产市场的竞争。
国外投资者的参与，不仅带来了资金，还可能引入新的经营理念和管理模式，推动市场的进一步发展和创新。
3. 资金流动性的提升跨境投资会增加房地产市场的资金流动性。
大量的境外资金进入，为房地产市场提供了新的资金来源，带来了新的投资机会。
同时，境外投资者的参与也为国内投资者提供了更多的退出渠道，增强了市场的流动性。
4. 国际经验的传播跨境投资引入的国际投资者，往往拥有丰富的经验和先进的管理技术。
他们将国际经验带入市场，通过合作与交流，促进了行业的发展。
这对于提升房地产市场的整体水平和提高国内企业的竞争力具有积极的意义。
二、跨境投资对房地产市场带来的机遇1. 市场的国际化跨境投资使得房地产市场逐渐国际化。
外国资本的涌入，不仅带来了国际资源与品牌的进入，也提供了国际化服务与管理的需求。
这为房地产市场的发展提供了更广阔的空间，推动了市场的开放与创新。
2. 资金的多元化配置跨境投资带来了更多的资金来源和投资渠道。
国外投资者的参与增加了房地产市场的融资渠道，使得资金配置更加多元化。
这为房地产企业提供了更多的融资选择，提高了企业的筹资能力和发展空间。
3. 技术与管理的进步跨境投资引入的国际经验和先进技术，为房地产市场带来了技术与管理的进步。
国外投资者的参与促进了行业的创新与升级，推动了市场的转型与发展。
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【北美购房网】境外汇款限制趋严，对海外房地产投资产生了这些影响
多名业内人士认为，如果个人投资者对房地产兴趣仍然很大，可以关注海外华人占比较高的国家和地区，还有就是“一带一路”利好之下，中国资本进入较多的国家和地区。
“一带一路”路线图
在境外投资热潮兴起之时，2017年1月，国家外汇管理局对购汇用途进行细化和重申。
虽居民每人5万美元购汇额度并未缩减，但购汇流程相比以往更加复杂。
其中重申，在个人客户购买外汇时，需要填写《申请书》，明确购汇时，不用于境外买房、证券投资、购买人寿保险和投资性返还分红类保险等尚未开放的资本项目。
违者将列入“关注名单”，当年及之后两年不享有个人便利化额度。
外管局的解释是：这既是经济金融分析的需要，也是与国际合作反洗钱的需要，当然也是为了堵住个人购汇漏洞的需要，其中就包括海外购房和投资等利用经常项目从事资本项目的交易。
仲量联行上海及华东区投资部总监邵律则指出，近期国内资金的流动性趋紧，有可能令国内房地产市场小幅降温，更利于国内房地产发展。
“接下来资金流动会与金融层面以及经济增长层面的整体政策相关。
”邵律认为，后续还会有相关动作，会使得在稳住人民币贬值压力的同时，也能控制国内资产贬值。
人民币流向变化
仲量联行发布的《中国商业地产投资市场年度回顾》显示，2015年-2016年3季度全球资本流动、购买与销售净额来看，来自中国大陆的资金非常活跃，约为330亿美元成交量，增长53%。
世邦魏理仕此前发布的报告显示，2016年上半年亚洲投资者跨国房地产投资总额达到270亿美元。
其中，中国投资者的海外房地产投资占总额的60%，达161亿美元，约合1075亿元人民币，该数据比2015年同期增长超过一倍。
邵律指出，购汇用途重申，将令中国资本继续加码国内商业地产市场，2017年将保持超过80%的投资份额在这一领域。
而21世纪经济报道记者从多个信息源获悉，近期外资退出也有难度，这将会影响到外资后续的进入。
“中长期是宽松政策，短期之内会严格控制，因此外资还是会对中国保持乐观。
”邵律说。
多家分析咨询机构均表示，预计2017年人民币境外投资额度跌幅会较大。
综合境外第三方机构美国无线电公司（RCA）与仲量联行的数据显示，人民币资金偏好投资的国家与城市为：纽约为18%、伦敦16%、香港14%、悉尼11%、吉隆坡8%、新加坡4%、墨尔本4%、洛杉矶3%，安特卫普2%。
实际上，过去两年房企加快布局海外、个人投资者购买海外房产，也是出于分散风险考虑。
“其他国家的房地产市场都遵循一个规律：比如纽约市中心房价很贵，郊区房价很便宜。
” 绿地控股董事长、总裁张玉良此前接受21世纪经济报道记者采访时指出，比如距离市中心一个小时地铁的房价都很便宜，而中国部分城市比如上海，全市房价都偏高，这不太健康。
曼哈顿与新泽西隔河相望，不少纽约客每日来曼哈顿工作，却选择在新泽西买房
从五大行多名人士的分析来看，目前人民币资产仍然保持平稳。
值得关注的是，金融创新在2016年给予中国资本流出境外很大助力，资产证券化是最明显
的趋势。
作为资产配置的空白，境外地产已成部分中产阶段投资房产的首选，比如通过资产证券化手段投资境外养老地产。
邵律认为房企在境外投资规模并不大，因此，重申加强管理资本外流之后，房企的境外融资能力也很重要。
影响将出现差异
目前由于人民币资金成本属于较低周期，将来走势如何将对流动性进一步释放带来影响。
不少房企相关人士指出，中国人投资比较集中的国家与城市、原有华侨较少的国家将会因此受到影响。
比如亚洲市场中的日本、马来西亚由于中国人投资比重逐渐增加而受影响也会比较大。
日本街头
邵律指出，这些国家对中国资本的依赖度非常高，规定重申也将对当地市场带来影响。
也有房企人士指出，英国市场中70%-80%都是来自全球市场的投资资本，澳洲、美国是华人基数很大的区域，将不会受到太大影响。
从多家境外投资中介机构反馈的信息来看，目前在为客户设计境外投资方案时，会尽量避免触及前述外管局提到的“被视为异常情况以及需要密切关注的境外投资业务”。
主要涉及到监管部门明确表述将密切关注的房地产、酒店、影城、娱乐业、体育俱乐部等领域出现的一些非理性对外投资的倾向，以及大额非主业投资、有限合伙企业对外投资、“母小子大”、“快设快出”等类型对外投资时也会避开。
然而，购买境外房产的操作路径依然存在，比如成立境内有限责任公司，替代境内合伙企业作为境外直接投资主体。
此时大部分境外投资第三方机构会建议客户合理安排资金出海的路径、步骤、时间，研究可能的替代方案。
尽早排队办理各项监管部门手续，主动约谈监管部门说明投资情况。
在交易文本中做好关于政府审批风险分配（尤其是中国政府投资审批），对审批是否和反向分手费挂钩，以及反向分手费占交易价金的比例和额度进行妥善的、符合市场管理的安排，做好交易的风险控制。
迪拜俯瞰
多名业内人士认为，如果个人投资者对房地产兴趣仍然很大，可以关注上述提及的海外华人占比较高的国家和地区，还有就是“一带一路”利好之下，中国资本进入较多的国家和地区。
包括美国、加拿大、英国、迪拜、澳洲等。