押品评估培训讲义(农行)
押品管理
抵（质）押担保的贷款或者押品本
身发生变更的，注意履行相应程序
，并确保担保的连续性和有效性。
抵押登记证书记载的所谓权利 存续期限≠抵押权有效期限
《最高人民法院关于适用〈中 华人民共和国担保法〉若干问 题的解释》第十二条第一款
抵押贷款展期、贷款借新还旧的， 是否需要再办理抵押登记 贷款展期的，应当取得抵押人书面 同意，严禁注销原抵押再重新办理 登记 借新还旧的，必须注销原登记再重 新办理抵押登记。
押品评估的类型----内部评估
可以采用内部评估的押品： 押品价值明显大大高于贷款额度，双方对押品价值能达成一 致意见，且抵押人愿意全部用于担保的； 押品的购置成本透明、价值稳定，双方对押品价值能达成一 致意见，押品变现后足以覆盖全部风险的； 押品通用性强，流动性好，不需要专业技能、借助一般生活 常识即能判断押品价值，抵押双方均认为不需要中介机构估 价的； 中介机构出具的个人住房、商业用房等价值较为稳定的不动 产评估报告书有效期届满后的两年内，在充分考虑折旧和地 理位置、城市规划等变化因素并在原有估价基础上至少下调 10%的估价值后，双方对押品价值能达成一致意见的。 除以上押品外，应收账款质押品也可以采用内部估价方式， 且不受担保金额的限制。
抵(质)押登记或占管的法律分析
登记的作用为公示抵押担保物权
《物权法》第十四条：不动产物权 的设立、变更、转让和消灭，依照 法律规定应当登记的，自记载于不 动产登记簿时发生效力。
抵(质)押登记或占管的法律分析
抵（质）押合同生效≠抵押权设立 《物权法》第十五条：“当事人之间订立有 关设立、变更、转让和消灭不动产物权的 合同，除法律另有规定或者合同另有约定 外，自合同成立时生效；未办理物权登记 的，不影响合同效力。” 《担保法》第四十一条：当事人以本法第四 十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押 物登记，抵押合同自登记之日起生效。
中国农业银行押品管理办法
附件：中国农业银行押品管理办法(试行)第一章总则第一条为规范农业银行押品管理，提高押品风险管理水平，有效防范信贷风险，根据国家有关法律、法规、xx《商业银行信用风险缓释监管资本计量指引》、《中国农业银行信贷业务担保管理办法》，制定本办法。
第二条本办法所称押品是指根据国家有关法律、法规，由借款人或第三人为担保农业银行债权实现而抵押或质押给农业银行的财产或权利。
押品管理是指对押品分类、价值评估、抵（质）押担保设立与变更、押品和权属证书保管、贷后监管、风险预警、押品返还与处置等全流程管理。
押品价值评估是指评估人员按照国家有关法律、法规和农业银行相关制度，遵循客观、独立、审慎原则，运用适当的评估方法，对评估基准日押品价值进行分析、估算并发表评估意见的行为和过程。
权属证书是指确保农业银行实现抵（质）押权利的重要凭证，包括：他项权证、产权证明和其他能够证明农业银行拥有合法抵（质）押权利的书面凭证。
押品贷后监管是指信用发放后，对押品进行现场核查、价值重估、抵（质）押合同履约管理等一系列活动的统称。
押品风险预警是指针对押品贷后监管过程中发现的风险，发布风险信号进行风险预警或风险提示的活动。
第三条农业银行押品管理遵循以下原则：（一）合法性原则：指押品选用、担保设立和变更、押品处置等活动要符合国家法律、法规的规定。
（二）有效性原则：指担保设定手续必须完备，押品确有变现能力并且易于实现。
（三）审慎性原则：指在押品管理各个环节中，要充分考虑使用押品可能带来的各种风险因素，审慎估计押品的可行性和价值。
第二章押品的准入与分类第四条农业银行接受的押品原则上应满足以下基本要求：（一）国家法律、法规规定可以接受的财产或权利；（二）具有财产价值，依法可以转让；（三）存在有效处置押品的市场且可得到合理的市场价格；（四）权属清晰，押品设定具有相应的法律文件，对于须经国家主管部门批准或办理登记的，应按规定办理相应手续；（五）如果押品被托管方所持有，须确保托管方将押品与其自有资产相分离；（六）保守估计押品和借款人风险之间的相关性，且应考虑币种错配、期限错配等风险因素；（七）借款人无力偿还贷款本息或发生其他合同约定的信用事件时，农业银行能够对押品进行清算或处置。
银行抵质押品存续期价值评估培训材料
1.从现场勘察和市场中 获得；2.参数的选择应 1.专业书籍、网站可查到的参数范围；2.现场调查中 是公允的、客观的，有 获得的参数；3.向中介机构咨询获取相关信息 充分依据的
存续押品评估操作程序
测算表及汇总表 (带计算公式)
评估报告 参考格式
确定 抵质 押物 类型
选取合 适评估 的方法
获取评估 信息资料 及评估参
评估值
K
n i 1
Ri (1 r)i
委估资产是能用货币衡
收益、预测 期、折现率
量其未来收益的单项或 整体资产，资产所有者 承担的风险也能用货币
衡量
整体资产、权益 类评估经常采用 的方法
成本法
指在评估资产时按被评估资产的 现时重置成本扣减其各项损耗来 评估值＝重置全价×成新率 确定被评估资产价值的方法
流动资产评估方法要点
现 金
➢定义：现金一般指质押专项账户中由质押方存入的现金。 ➢评估方法：以评估基准日账户中现金净额作为评估值；外币按基准日人民 银行公布的外汇牌价中间价换算作人民币。
银行存单
➢定义：出质人所有的银行签发的未到期的本外币定期储蓄存单 ➢评估方法： 根据质押合同的规定，质押标的不包含利息的，以存单本金作为评估值； 质押标的包含利息的，以存单本金加计起息日至评估基准日的利息之和作 为评估值。 外币存单需按评估基准日人民银行公布的人民币外汇牌价中间价折算为人 民币。 ➢注意：以民生银行存单作质押的，贷款到期日可以超过存单到期日，但借 款人必须书面承诺贷款期间定期存单到期后自动转存。
银行 抵质押品存续期价值评估
培训材料
目录
第一部分 概 论 第二部分 流动资产评估
第三部分 收费权类押品评估评估 第四部分 股权类押品评估评估 第五部分 资源类押品评估评估 第六部分 常见问题解析
押品管理PPT课件
➢ 评估流程结束后，形成的我行确认价值写入押品的“我行确 认价值”，若系统中存在“我行确认价值”则更新我行确认 价值，若系统中“我行确认价值”状态为“预评估”状态， 则更新“我行确认价值”状态，体现“外部评估”或“内部 评估”状态；
初次评估与重新评估模式一致。
25
流程描述
由内部评估人员发起外部评估申请，内部评估复核岗进行复 核。
内部评估人员各页面描述 页面包括：基本情况、外部评估信息、内部测算值、我行确认 价值、意见、相关文档。
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基本情况
只展示需评估押品的信息。流程的业务编号由系统发起评估申请时 自动生成。在选择点击押物名称，链接押品的详细信息。见 点击编辑评估价值按钮
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主要内容
“评估机构”查询项，先通过模糊查询评估机构，再选择评 估机构，所查询的评估机构参数表中有效的评估机构。（可 通过数据维护外部评估准入机构添加，后面介绍）
“评估方式”为选择项，包括市场比较法、成本法、市场指 数法、清算价格法、其他；
“币种”为选择项； “评估时间”“评估到期时间”为选择项； “评估类型”默认为外部评估，不允许修改 “评估价值”为录入项。
➢ 只有关联了合同的押品，经办机构及上 级机构的抵质押管理岗才可以进行维护 押品。（按主合同生效）
➢ 若无维护权限的进行提示“该押品的经 办机构为**，只有已关联该押品的经办 及上级机构才能维护”。
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业务背景 押品管理 押品评估 押品权证出入库 其它 从合同变更
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评估模式
➢ 评估模式分为初次评估和重新评估。 初次评估、重新评估均由内部评估人 员发起，系统中流程不进行区分，只 对最后的“我行确认价值”进行判断， 第一次生成的“我行确认价值”且状 态为评估状态，则认为该价值为首次 评估值，若为第二次生成的“我行确 认价值”则认为该价值为重估值
中国农业银行主要类别押品准入标准.精讲
中国农业银行主要类别押品准入标准.精讲第一篇：中国农业银行主要类别押品准入标准.精讲附件1-1 中国农业银行主要类别押品准入标准为信贷业务提供抵(质)押担保的押品，除了应满足《中国农业银行信贷业务担保管理办法》规定的基本要求外，还应符合下列要求。
单项信贷业务品种对押品准入要求另有规定的，从其规定。
一、金融质押品（一）现金及其等价物。
1.以现金/现汇质押的，应以封金的形式使出质现金/现汇与质权人的财产相区分，并与所担保的信贷业务一一对应。
封金是指对金钱进行包封打上印记或者确定了面值和号码的货币。
封金应入金库保管。
2.以保证金质押，应符合下列要求：（1）用于质押的保证金应为出质人自有资金。
（2）开立保证金账户，并与所担保的信贷业务一一对应。
（3）质押的保证金非经农业银行同意，用信人、出质人不得对保证金专户内资金进行支用、划转或做其他任何处分。
3.以存单质押的，应符合下列要求：（1）质押存单为与所担保信贷业务经营行本行或同城的农业银行其他分支机构开出的单位定期存单和个人定期存单（含整存整取、存本取息和外币定期储蓄存款）。
出质人可以是用信人本人或第三人。
（2）质押存单应真实有效。
所有权有争议、已作担保、挂失或被依法冻结、止付的存单，未成年人名下的存单，他行存单，异地存单不得作为质押物。
（3）存单质押应办理止付。
在农业银行物理网点办理止付手续的，由出质人凭存单原件、密码或印鉴办理，柜员应验证出质人身份、存单密码或预留印鉴。
在农业银行网上银行等电子渠道办理止付手续的，由出质人凭密码等安全认证机制办理。
（4）个人存单到期日不得早于信贷业务到期日。
单位存单到期日早于信贷业务到期日的，应与出质人约定存单到期后自动转存并质押，或兑现后立即转为保证金质押，或兑现后提前清偿债务。
存单到期日晚于信贷业务到期日的，应与出质人约定农业银行有权于信贷业务到期日提前兑现或支取存单。
4.以现金/现汇、保证金质押的，押品价值中不计利息。
押品管理办法
附件：中国农业银行押品管理办法(试行)第一章总则第一条为规范农业银行押品管理，提高押品风险管理水平，有效防范信贷风险，根据国家有关法律、法规、银监会《商业银行信用风险缓释监管资本计量指引》、《中国农业银行信贷业务担保管理办法》，制定本办法。
第二条本办法所称押品是指根据国家有关法律、法规，由借款人或第三人为担保农业银行债权实现而抵押或质押给农业银行的财产或权利。
押品管理是指对押品分类、价值评估、抵（质）押担保设立与变更、押品和权属证书保管、贷后监管、风险预警、押品返还与处置等全流程管理。
押品价值评估是指评估人员按照国家有关法律、法规和农业银行相关制度，遵循客观、独立、审慎原则，运用适当的评估方法，对评估基准日押品价值进行分析、估算并发表评估意见的行为和过程。
权属证书是指确保农业银行实现抵（质）押权利的重要凭证，包括：他项权证、产权证明和其他能够证明农业银行拥有合法抵（质）押权利的书面凭证。
押品贷后监管是指信用发放后，对押品进行现场核查、价值重估、抵（质）押合同履约管理等一系列活动的统称。
押品风险预警是指针对押品贷后监管过程中发现的风险，发布风险信号进行风险预警或风险提示的活动。
第三条农业银行押品管理遵循以下原则：（一）合法性原则：指押品选用、担保设立和变更、押品处置等活动要符合国家法律、法规的规定。
（二）有效性原则：指担保设定手续必须完备，押品确有变现能力并且易于实现。
（三）审慎性原则：指在押品管理各个环节中，要充分考虑使用押品可能带来的各种风险因素，审慎估计押品的可行性和价值。
第二章押品的准入与分类第四条农业银行接受的押品原则上应满足以下基本要求：（一）国家法律、法规规定可以接受的财产或权利；（二）具有财产价值，依法可以转让；（三）存在有效处置押品的市场且可得到合理的市场价格；（四）权属清晰，押品设定具有相应的法律文件，对于须经国家主管部门批准或办理登记的，应按规定办理相应手续；（五）如果押品被托管方所持有，须确保托管方将押品与其自有资产相分离；（六）保守估计押品和借款人风险之间的相关性，且应考虑币种错配、期限错配等风险因素；（七）借款人无力偿还贷款本息或发生其他合同约定的信用事件时，农业银行能够对押品进行清算或处置。
中国农业银行押品管理办法
中国农业银行押品管理办法附件:中国农业银行押品管理办法(试行)第一章总则第一条为规范农业银行押品管理，提高押品风险管理水平，有效防范信贷风险，根据国家有关法律、法规、银监会《商业银行信用风险缓释监管资本计量指引》、《中国农业银行信贷业务担保管理办法》，制定本办法。
第二条本办法所称押品是指根据国家有关法律、法规，由借款人或第三人为担保农业银行债权实现而抵押或质押给农业银行的财产或权利。
押品管理是指对押品分类、价值评估、抵(质)押担保设立与变更、押品和权属证书保管、贷后监管、风险预警、押品返还与处置等全流程管理。
押品价值评估是指评估人员按照国家有关法律、法规和农业银行相关制度，遵循客观、独立、审慎原则，运用适当的评估方法，对评估基准日押品价值进行分析、估算并发表评估意见的行为和过程。
权属证书是指确保农业银行实现抵(质)押权利的重要凭证，包括:他项权证、产权证明和其他能够证明农业银行拥有合法抵(质)押权利的书面凭证。
押品贷后监管是指信用发放后，对押品进行现场核查、价值重估、抵(质)押合同履约管理等一系列活动的统称。
押品风险预警是指针对押品贷后监管过程中发现的风险，发布风险信号进行风险预警或风险提示的活动。
第三条农业银行押品管理遵循以下原则:(一)合法性原则:指押品选用、担保设立和变更、押品处置等活动要符合国家法律、法规的规定。
(二)有效性原则:指担保设定手续必须完备，押品确有变现能力并且易于实现。
(三)审慎性原则:指在押品管理各个环节中，要充分考虑使用押品可能带来的各种风险因素，审慎估计押品的可行性和价值。
第二章押品的准入与分类第四条农业银行接受的押品原则上应满足以下基本要求:(一)国家法律、法规规定可以接受的财产或权利;(二)具有财产价值，依法可以转让;(三)存在有效处置押品的市场且可得到合理的市场价格;(四)权属清晰，押品设定具有相应的法律文件，对于须经国家主管部门批准或办理登记的，应按规定办理相应手续;(五)如果押品被托管方所持有，须确保托管方将押品与其自有资产相分离;(六)保守估计押品和借款人风险之间的相关性，且应考虑币种错配、期限错配等风险因素;(七)借款人无力偿还贷款本息或发生其他合同约定的信用事件时，农业银行能够对押品进行清算或处置。
抵押品评估与信用风险管理课件
抵押品的特性与风险
抵押品的特性包括市场价值稳定 性、可变现性和合法性等，这些 特性决定了抵押品的信用风险大
小。
抵押品的风险主要包括估值风险 、处置风险和法律风险等，这些 风险需要在进行信用风险管理时
进行充分考虑和预防。
针对不同类型的抵押品，应采取 不同的评估方法和风险管理措施 ，以最大程度地降低信用风险。
05
抵押品在信用风险管理中的应用
利用抵押品降低信用风险
抵押品作为信用增级手段
通过要求借款人提供抵押品，可以增加借款人的违约成本，降低违约风险。
抵押品的优先受偿权
在债务违约的情况下，抵押品的处置收入优先用于偿还债权人，降低债权人的损失风险 。
抵押品价值动态监测
定期评估抵押品价值
通过专业的评估机构或内部评估团队 ，定期对抵押品的市场价值进行评估 ，确保抵押品的价值与债务规模相匹 配。
抵押品评估与信用风险管
BIG DATA EMPOWERS TO CREATE A NEW
ERA
理课件
• 抵押品评估概述 • 抵押品类型与特性 • 抵押品评估方法与技术 • 信用风险管理基础 • 抵押品在信用风险管理中的应用 • 案例分析与实践
目录
CONTENTS
01
抵押品评估概述
BIG DATA EMPOWERS TO CREATE A NEW
详细描述
成本法基于重置成本原理，通过估算抵押品的重置成本，并减去折旧，得出抵押品的评估价值。这种 方法适用于不易找到市场参照物或市场价格明显低于重置成本的抵押品。
专家打分法
总结词
邀请专家根据其专业知识和经验对抵押 品进行评估的方法。
VS
详细描述
专家打分法依赖于专家的主观判断和专业 经验，通过邀请相关领域的专家对抵押品 进行评估，并综合考虑各种因素，得出抵 押品的评估价值。这种方法要求专家具备 丰富的专业知识和经验，并且需要进行充 分的沟通和协调。
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房地产押品权利层面的基本知识
❖ 房地产押品权利的含义
土地使用权
➢建设用地使用权是指建设用地使用权人依法对国家所有的 土地享有占有、使用和收益的权利，有权利用该土地建造 建筑物、构筑物及其附属设施。按取得方式，可分为出让 、划拨和其他三种建设用地使用权。其他建设用地使用权 主要有出资、入股等形式的建设用地使用权。
第一部分：房地产押品评估基础知识
第一部分：房地产押品评估基础知识
一、房地产基本知识
3
房地产押品实物层面的基本知识
❖ 房地产的含义
指土地以及建筑物等土地定着物，是实物、权益和区位 三者的结合体。
土地是指陆地表面及其上下一定范围的空间。一宗土地 的地表范围，是指该宗土地在地表上的“边界”所围合 的区域。这个“边界”是以权属界线组成的封闭曲线。 面积大小依水平投影面积计算。
❖ 房地产的种类
按开发程度划分 ➢ 生地：是指不具有城市基础设施的土地，如荒地、农地。 ➢ 毛地：是指具有一定的城市基础设施，有待征收的房屋，尚未完 成房屋拆迁补偿的土地。 ➢ 熟地：是指具有较完善的城市基础设施且场地平整，能直接在其 上建造建筑物的土地。按照基础设施完备程度，可分为“三通一 平”、“五通一平”、“七通一平”。“三通一平”一般指通路 、通水、通电和场地平整；“五通一平”一般指在“三通”基础 上增加排水、电信；“七通一平”一般指在“五通”基础上增加 燃气、热力 ➢ 在建工程：是指建筑物已开始建造但尚未建成、不具备使用条件 的房地产。在实际估价中，判定是否为在建工程，以是否完成工 程竣工验收为标志。未完成工程竣工验收的，即为在建工程，完 成工程竣工验收的，应当有工程竣工验收报告。 ➢ 现房：是指已建造完成、可直接使用的建筑物及其占用范围内的 土地。按照新旧程度分为新房、旧房。按照装饰装修状况分为毛 坯房、粗装修房和精装修房6
地役权
➢房地产所有权人或土地使用权人按照合同约定利用他人的 房地产，以提高自己的房地产效益的权利
抵押权
➢债务人或第三人不转移房地产的占有，将该房地产作为债 权的担保，债务人不履行到期债务或发生当事人约定的实 现抵押权的情形，债权人有权依法以该房地产折价或以拍 卖、变卖该房地产所得价款优先受偿
房地产租赁权
房地产的外部配套设施：基础设施和公共服务设施
➢基础设施一般指道路、供水、排水、供电、供气、供热、 通信、有线电视等设施。
➢公共服务一般指教育、医疗、文化、体育、商业服务、金 融邮电、社区服务、市政公用和行政管理等设施
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房地产押品权利层面的基本知识
❖ 房地产押品权利的含义
我国房地产权利的种类主要有房地产所有权、土地使用 权、地役权、抵押权和租赁权
❖ 房地产的种类
按用途划分：首先可把房地产分为居住房地产和非居住房地产 两大类，在此基础上可再细分为下列10类:
➢ 居住房地产
➢ 体育和娱乐房地产
➢ 办公房地产
➢ 工业房地产
➢ 商业房地产
➢ 农业房地产
➢ 旅馆房地产
➢ 特殊用途房地产
➢ 餐饮房地产
➢ 综合用途房地产
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房地产押品实物层面的基本知识
房地产所有权
➢单独所有是指房地产由一个单位或个人享有所有权。 ➢共有是指房地产由两个以上单位或个人共同享有所有权，
共有又分为按份共有和共同共有，按份共有人对共有的房 地产按照其份额享有所有权，共同共有人对共有的房地产 共同享有所有权。 ➢建筑物区分所有权是指业主对建筑物内的住宅、经营性用 房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享 有共有和共同管理的权利
房地产押品价值评估培训班
培训讲义
2010.11
课程内容
❖ 第一部分：房地产押品评估基础知识 ❖ 第二部分：房地产押品价值评估理论与实务
市场法 收益法 成本法 基准地价系数修正法 假设开发法 评估程序 评估报告
❖ 第三部分：房地产押品价值评估操作模板应用
1
第一部分：房地产押品评估基础知识
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房地产押品权利层面的基本知识
❖ 出让和划拨
出让
➢拍卖方式出让土地使用权，是由市、县土地管理部门或其 委托的拍卖机构，在指定的时间地点，通过拍卖的方式公 开叫价竞投，以出价最高者为受让人出让土地使用权
➢挂牌出让国有土地使用权，是指出让人发布挂牌公告，按 公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交 易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格 ，根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者的行为
房地产押品实物层面的基本知识 ❖ 房地产的种类
按的结构类型和材料划分
➢砖木结构建筑 ➢砖混结构建筑 ➢Байду номын сангаас筋混凝土结构建筑 ➢钢结构建筑
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房地产押品实物层面的基本知识
❖ 房地产押品勘查知识
房地产的位置
➢坐落：房地产所在具体地点。 ➢方位：房地产在所在区域中的方向和位置。 ➢距离：房地产与有关社会场所的远近。 ➢朝向：房地产正门或房间窗户正对着的方向。 ➢楼层：房地产为某幢房屋中某层、某套时，其所在的楼层
➢以支付租金的方式从房屋所有权人或土地使用权人那里获 得的占有和使用房地产的权利
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房地产押品权利层面的基本知识
❖ 出让和划拨
出让
➢协议出让：指出让方与受让方经过协商，就土地使用权出 让条件以及双方的权利义务达成一致而出让土地使用权的 民事法律行为。
➢招标出让：由市、县土地管理部门向符合规定条件的单位 发出招标邀请书或者向社会发布招标公告，邀请特定或者 不特定公民、法人或其他组织参加投标，根据投标结果择 优确定中标者，向其出让土地使用权。招标方式包括邀请 招标和公开招标
建筑物是指人工建造的供人们进行生产、生活等活动的 房屋或场所，包括房屋和构筑物两大类。
其他土地定着物是建筑物以外的土地定着物，是指附属 于或结合于土地或建筑物，从而成为土地或建筑物的从 物，应在房地产交易中随着土地或建筑物的转让而转让 的物，但当事人另有约定的除外
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房地产押品实物层面的基本知识
➢宅基地使用权是指宅基地使用权人依法对集体所有的土地 享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及 其附属设施
➢土地承包经营权是指土地承包经营权人依法对其承包经营 的耕地、林地、草地等享有占有、使用和收益的权利，有 权从事种植业、林业、畜牧业等农业生产
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房地产押品权利层面的基本知识
❖ 房地产押品权利的含义