南京市规划局建筑面积计算规定

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(完整版)南京市建设项目建筑面积管理办法

南京市建设项目建筑面积管理办法第一条【立法目的和依据】为了加强建设项目建筑面积管理，统一土地出让、规划许可和房产登记阶段建设项目的建筑面积计算标准，根据《中华人民共和国城乡规划法》、《中华人民共和国物权法》、《不动产登记暂行条例》等法律、法规及《建筑工程建筑面积计算规范》、《房屋面积测量规范》等规范，结合南京实际，制定本办法。

第二条【适用范围】我市行政区范围内出让类用地建设项目建筑面积的确认及房产实测建筑面积超出规划许可建筑面积的管理适用本办法。

划拨类用地建设项目的建筑面积管理参照本办法执行。

第三条【统一标准】上条规定内的建设项目在土地出让、规划许可、房产登记阶段所涉及建筑面积计算，统一按国家、省、市房屋面积测量规范执行。

第四条【管理阶段】建设项目的建筑面积管理，按照以下方式确定：（一）土地出让阶段，规划行政主管部门在规划条件中明确关于建筑面积计算相关执行标准和相关责任。

（二）规划许可阶段，建设单位应当按照土地出让合同约定的建筑面积或者容积率，根据本办法规定的相关面积计算规范自行计算建设项目建筑面积申报规划许可，并书面承诺其提供数据的真实性承担相应法律责任，规划行政主管部门不再计算和复核建筑面积，直接依据建设单位申报的建筑面积依法核发建设工程规划许可证。

（三）房屋测量阶段，房产行政主管部门将房产实测成果提供给规划部门，对实测现状建筑中与核准图不一致的部位在房产实测成果中明确标注。

（四）规划核实阶段，规划行政主管部门应核对房产实测成果，如超出规划许可建筑面积，规划行政主管部门出具具体规划认定意见，由建设、国土、城管行政主管部门依照各自职责进行确认和处理。

第五条【误差确定】国土、规划、房产等行政主管部门应当严格建设项目的建筑面积管理，针对建设项目的地上建筑面积出现误差的，以建设项目地上总建筑面积为基数，误差范围不得超过1%，且超建面积不得超过500平方米。

分期核发建设工程规划许可证的，应按上述标准分期进行核算，且累计总超建面积不得超过500平方米。

市政府关于印发南京市建设项目建筑面积管理办法的通知

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关执行标准和相关责任二规划许可阶段建设单位应当按照土地出让合同约定的建筑面积或者容积率根据本办法规定的相关面积计算规范自行计算建设项目建筑面积申报规划许可并书面承诺其提供数据的真实性承担相应法律责任规划行政主管部门不再计算和复核建筑面积／直接依据建设单位申报的建筑面积依法梭发建设工程规划许
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房屋测量阶段房产行政主管部门将房产实测成果ＩＩ供给规划部门对实测现状建筑中与核准图不致的部位在房产实测成果中明确标注四规划核实阶段规划行政主管部门应核对房产实测成果如超出规划许可建筑面积规划行政主管部门出具具体规划认定意见由建设国土城管行政主管
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南京市建筑工程规划核实管理规定及政策解读

南京市建筑工程规划核实管理规定及政策解读南京市建筑工程规划核实管理规定宁规规范字〔2018〕3号以下简称规定定于2018年7月1日起施行.南京市建筑工程规划核实管理规定第一条为规范建筑工程规划许可后的监督管理,确保城乡规划的有效实施,根据中华人民共和国城乡规划法江苏省城乡规划条例南京市城乡规划条例等法律法规,结合南京市实际,制定本规定.第二条本规定所称建筑工程规划核实,是指根据法律法规及相关政策标准,以建设工程规划许可证及其附图为依据,对已竣工的建筑工程含市政管线及附属设施工程,下同对照竣工测量成果、房产测绘成果、地籍测绘成果及现场情况,对建设项目是否符合规划条件及规划许可内容,是否在土地权属范围内的情况进行核查和确认.第三条本市行政区域内建筑工程的规划核实管理,适用本规定.第四条南京市城乡规划行政主管部门负责本市规划核实的管理工作,其设立的派出机构及受委托执法单位具体承担本辖区内规划核实管理工作.江北新区城乡规划行政主管部门可参照执行本规定.第五条对申报规划核实的建设项目,建设单位或个人应当委托具备相应资质的测绘机构,依据南京市建设工程建筑类规划竣工测量技术规程宁规字〔2018〕119号的要求进行竣工测量并编制建设工程规划竣工测量成果报告.第六条建筑工程规划竣工测量成果报告应当包括以下内容：一总平面图用地边界及坐标可套用规划核准电子图、建筑工程平面位置及平面尺寸、公共配套设施及配套市政附属设施的平面位置及平面尺寸、场地内构筑物位置及平面尺寸、建筑退让用地红线及各类控制线距离可套用规划核准电子图、建筑间距、场地竖向标高、围墙、道路、绿化集中绿地应单独标出区域、机动车出入口位置、地下车库出入口位置、起坡点位置、停车位置等.二建筑单体实测图1．竣工剖面、立面图：建筑物的层数、建筑高度、层高、檐口出挑宽度、室内外地坪标高等.2．建筑分层平面布局图：建筑单元结构、楼梯、公共过道、公建配套设施用房、设备用房、管理用房、停车场地；地下空间的平面、立面,以及地下功能区分布图.三面积测算1．用地面积：总用地面积、建筑基底面积、集中绿地面积；2．建筑面积：按房产测量成果填写地上、地下建筑面积；3．折算面积：比对核准图,确定建筑工程超面积、超层高、超尺寸、超比例情况,制作建筑工程超建建筑面积折算表.四配套市政管线测量管线长度、走向、线位、埋深、间距、中心线、管径、竖向控制节点标高、标准横断面图等.五与规划许可内容的比对情况1．依据面积测算结果,比对主要经济技术指标,制作建筑工程竣工测量主要经济技术指标比较表.2．与核准图不一致地方的以云线标注.六对建筑工程验线成果报告的复核结论建筑间距、退让距离在允许误差范围内米的,视为验线成果报告合格.第七条建设项目竣工测量时应当具备以下条件：一管线工程竣工测量时应当铺设到位,且尚未覆土.二建筑工程含外立面装饰及其附属设施工程不含市政管线全部竣工,市政管线及其附属设施已经完成竣工测量.三施工场地清理完毕,建筑脚手架等施工设施已经拆除,且室外地坪高符合设计要求,用地红线内应当拆除的原有房屋、施工用房、临时建筑含临时施工围墙,下同、违法建筑已全部拆除.因特殊原因确实无法在核实时拆除的,应由建设单位或个人向规划主管部门书面来文,写明缓拆或不能拆除的原因及拟采取的补救措施.同意缓拆的,建设单位或个人应当提供经公证的承诺书,承诺拆除的时间.四附属的围墙、绿化用地范围、道路同步建设到位,配套的地面停车位实地完成划线,机械停车位建设完毕.第八条建筑工程竣工测绘完毕后,建设单位或个人申请建筑工程规划核实,应当向规划主管部门提交以下图件：一规划核实申请表；二建筑及配套市政管线及附属设施工程的建设工程规划竣工测量成果报告原件及数据文件；三房产测绘机构出具的房产测绘成果报告含数据文件；四国土测绘机构出具的地籍测绘报告含数据文件；五建筑工程档案专项核实意见书；六管线汇交单.第九条进行规划核实时,核实经办人员应当核查以下情况和内容：一总平面布局核查用地边界及坐标；建筑工程平面位置及尺寸；公共配套设施及配套市政附属设施的平面位置及尺寸；场地内构筑物位置及平面尺寸；建筑退让用地红线及各类控制线距离；建筑间距；场地竖向标高；围墙、道路、绿化集中绿地布置；机动车出入口、地下车库出入口位置及起坡点位置等是否符合规划许可内容和要求.二主要经济技术指标核查总用地面积、建设用地面积、容积率、建筑密度、绿地率、集中绿地面积、机动车位数量等是否符合规划许可内容和要求.三建筑单体核查建筑面积、建筑高度、建筑外轮廓尺寸、层数及层高、内部平面布局及功能、建筑立面造型及色彩等是否符合规划许可内容和要求.四停车配建指标核查停车位的数量和位置含机动车停车位、机械式停车位、非机动车停车位、特殊车停车位是否符合规划许可内容和要求.五配套市政管线工程核查其长度、走向、线位、埋深、间距、中心线、管径、竖向控制节点标高、标准横断面等是否符合规划许可内容和要求.六核查用地红线内应当拆除的原有房屋、施工用房、临时建筑、违法建筑是否已拆除.七核查验线成果报告复核结论是否合格.八其他需要核实的事项.第十条规划核实按照以下程序进行：一申请与受理建设单位或个人持规划核实所需要的全部图件,向规划主管部门窗口申报.图件资料齐全的,窗口工作人员发出南京市规划局行政事项受理通知书,并在1个工作日内将材料转送相关分局.对不符合申报要求的,发出南京市规划局行政事项不予受理通知书.二内业核验核实经办人员在收到申报材料之日起两个工作日内按照规划核实内容及标准对所有图件进行核验.对符合要求的,通知建设单位或个人现场核实的时间；对缺少图件或不符合要求的,依程序发出规划核实补正材料通知书建设单位或个人及时补正的除外或规划核实整改意见通知书.三现场核查如内业核验无问题,核实经办人员在三个工作日内按下列要求赴现场核查,并对现场核查情况进行记录,拍摄不少于四张现场照片.1．工程是否竣工,建筑物的立面及外轮廓与核准图是否一致；2．附属用房、公共配套设施停车场地、物管用房等是否同步建设,有无缺项或改变使用功能；3．集中绿地和道路是否按规定要求实施,有无被占用；4．管线工程是否覆土,各类管线井和地面设施与管线核准图是否一致,应废除的杆塔是否已拆除；5．用地红线内应拆除的原有房屋、施工用房、临时建筑、违法建筑是否全部拆除；6．用地红线内的保留建筑和传达室、门卫等功能性用房以及围墙有无合法的规划许可；7．其他需要现场核查的问题.四审核与发件核实经办人员在赴现场核实后三个工作日内将核实结果依程序上报审核.对符合要求的,发出建设工程规划核实合格书,送达建设单位；对虽不符合要求但可以整改或变更的,发出规划核实补正材料通知书或建设工程规划核实整改意见通知书,送达建设单位；对不符合要求又无法整改的,按照违法建设查处的要求提出规划认定意见,转入违法建设查处程序.第十一条建筑工程配套的市政管线及附属设施应当先行或同步核实,经核实不符合要求的,建筑工程不予通过核实.规划条件确定同步配套建设的基础设施、公共服务设施,应当与主体建筑工程同步核实或先行核实.第十二条分期实施的建筑工程可以分期进行核实,同一建设工程规划许可证批准的项目分期核实最多不得超过三次.分主楼和裙楼的大型公共建筑,裙楼建筑面积达2万平方米以上,且具备独立使用功能的,主楼和裙楼可分开核实；主楼由多栋塔楼组成的,可按单栋塔楼分期核实,但单栋塔楼不得再分期核实.配套建设的基础设施、公共服务设施应当在主体建筑工程的首期核实.第十三条建筑间距、退让距离在规定的允许误差以内±米、建筑高度在规定允许误差以内±0标高为±米、层高为±米、北檐口高、女儿墙高为±米、建筑顶高为±米,可直接通过规划核实.第十四条以下情况经规划变更后予以核实：一建筑间距、退让距离、建筑高度含±0标高超过允许误差范围,但符合有关法律和技术规定且不产生负面影响的；二按照南京市建设项目建筑面积管理的相关规定,建设项目地上总建筑面积未超出合理误差范围,或虽超出合理误差但符合土地出让合同允许建设面积,无其他违法建设情形,且已按规定补缴城市基础设施配套费和土地出让金等费用的；三调整室内外地坪标高,对地形地貌进行较大改变但不影响规划的；四对建筑立面的材质、色彩、立面划分线、立面构架、窗户尺寸、阳台形式等进行微调或优化,但设计条件和方案审查意见中没有提出明确要求的；五建筑屋顶及檐口形式进行局部微调或优化,对间距计算和日照分析不产生负面影响的；六对基地进行二次环境设计,但不减少绿地指标和内部道路标准,不改变集中绿地大小、位置且符合有关法规和技术规定的；七不影响原核准功能,仅内部房间尺寸变化或隔墙位置改动的；经消防部门同意对建筑内部楼梯、消防疏散通道、电梯、自动扶梯的位置或数量进行改动的；经人防部门同意,对人防地下室位置及出入口进行改动的；八经相关部门同意的公共配套设施、公共服务设施用房、绿化、基地出入口、停车位、内部道路等内容的调整；九其他对规划无影响的合理调整.第十五条未按规定报验灰线或复验的程序违法行为,经实测合格的,在依法经行政处罚后可予以通过规划核实.第十六条除第十四条、第十五条以外,其他未按规划许可内容建设的违法建设行为,经规划认定,需按核准图整改或应实施行政处罚的,不予通过规划核实.整改完毕或履行行政处罚程序后,建设单位或个人凭建设工程规划核实整改意见书及实测报告、整改情况说明需加盖公章、处罚决定书、城市管理行政执法部门函件等,按规划核实程序重新申报核实.其中,确因无法整改而实施行政处罚后对现状予以认可的,在通过规划核实前还需办理规划变更手续.第十七条规划主管部门可以在建筑工程规划核实后,对竣工测绘成果进行不定期抽查,并提交第三方复核.经复核不合格的,应当按照违法建设查处程序移送市城市管理行政执法部门处理,并按照规划许可内容进行整改.无法整改或经批准对现状予以认可的,应当依法处罚,处罚后应当及时依申请办理规划变更手续.第十八条各类测绘机构负责编制的测绘成果报告应当符合测绘行业及城乡规划、房产、国土管理等国家标准、规范和其他有关强制性标准.建设单位或个人应当向测绘机构提供真实、有效、全面的规划核实资料,不得弄虚作假.因建设单位或个人提供的基础资料等原因导致规划核实结论错误,产生损害后果的,由建设单位或个人依法承担相应责任.测绘机构应当出具真实、准确的测绘成果报告,不得弄虚作假、隐瞒真实情况.因测绘机构原因造成规划核实结论错误,产生损害后果的,由测绘机构依法承担相应责任.第十九条规划部门建立诚信档案,在城乡规划网站上实时推送违反诚信管理规定的建设项目、建设单位或个人、测绘机构名称,以及违反法律法规或违背诚实守信的其他情形等信息.第二十条本规定自2018年7月1日实施.原南京市规划局规划验收工作规则试行宁规字〔2006〕195号同时废止.相关政策解读说明如下一、立法背景规划核实是规划批后监督管理的法定程序,也是整个规划管理中重要的一环.建筑面积管理、规划许可变更、日照分析控制、违法建设处罚等,均以规划核实为重要的时间节点.目前,我局仍沿用2006年7月制定的南京市规划局规划验收工作规则以下简称验收规则,至今已超过10年,规划核实的立法工作已远远落后于经济和时代发展的需要.长期以来,在快速城镇化发展的历史背景下,规划核实的方法和手段一直较为粗放,缺少建筑内部、建筑外部空间关系与规划许可内容的逐项比对.为适应城市的高质量、精细化发展要求,进一步提高规划核实的科学化、标准化水平,出台新的规划核实管理规定极为必要.为此,我局重新修订了南京市建筑工程规划核实管理规定以下简称规定.二、制定依据1．中华人民共和国城乡规划法第四十五条2．江苏省城乡规划条例第四十八条3．南京市城乡规划条例第四十八条三、重点内容一进一步完善规划核实的内容,实现规划管理的精细化2017年,我局完成了建设项目规划条件改革,建设项目的规划条件包含130余项内容,对建设项目的规划要求体现了管理的精细化,为了形成规划管理全过程的闭环,同时,也是为了切实体现规划核实是对建设项目“规划条件”和“规划许可内容”的监督检查,本规定将核实内容明确为：1．总平面布局.核查用地边界及坐标；建筑工程平面位置及平面尺寸；公共配套设施及配套市政附属设施的平面位置及平面尺寸；场地内构筑物位置及平面尺寸；建筑退让用地红线及各类控制线距离；建筑间距；场地竖向标高；围墙、道路、绿化包含集中绿地位置布置；机动车出入口、地下车库出入口位置及起坡点位置等是否符合规划许可内容和要求.2．主要经济技术指标.核查总用地面积、建设用地面积、容积率、建筑密度、绿地率、集中绿地面积、机动车位数量等是否符合规划许可内容和要求.3．建筑单体.核查建筑面积、建筑高度、建筑外轮廓尺寸、层数及层高、内部平面布局及功能、建筑立面造型及色彩等是否符合规划许可内容和要求.4．停车配建指标.核查停车位的数量和位置含机动车停车位、机械式停车位、非机动车停车位、特殊车停车位是否符合规划许可内容和要求.5．配套市政管线工程.核查其长度、走向、线位、埋深、间距、中心线、管径、竖向控制节点标高、标准横断面等是否符合规划许可内容和要求.6．核查用地红线内应当拆除的原有房屋、施工用房、临时建筑、违法建筑是否已拆除.7．核查验线成果报告复核结论是否合格.8．其他需要核实的事项.二提高竣工测量的条件由于过去竣工测量不测围墙、绿化用地范围、道路、停车设施是否完成等,很多单位在主体建筑建设完毕后就申请规划核实,导致很多配套设施并没有真正达到规划许可的要求.但这些内容又是规划管理许可和审查的内容,日益成为社会各界关注的焦点,本次修改,将“附属的围墙、绿化集中绿地应单独标出位置用地范围、道路同步建设到位,配套的地面停车车位实地完成划线,机械停车位建设完毕”作为竣工测量的强制性要求明确规定,很好的解决了这一问题.三进一步提高测绘成果报告的制作标准为确保竣工测量成果的质量,我局配套出台了南京市建设工程建筑类规划竣工测量技术规程试行,进一步明确了竣工测量标准、格式、程序,为严格规划批后监管提供了技术支持.四明确管线工程的竣工测量阶段由于管线工程项目自身的特殊性,为了确保管线工程的测量数据准确,竣工测量应在覆土前,覆土后再进行测量精确度难以保证,因此,第七条明确规定,管线工程竣工测量时应当铺设到位,但尚未覆土.五增加直接通过规划核实的情形1．适当提高误差标准.根据竣工测量精度误差及施工误差确定规划部门在规划核实管理中的误差标准.即：建筑间距、退让距离允许误差±米以内；层高允许误差在±米以内；北檐口高、女儿墙高、建筑顶高允许误差在±米以内.2．适当提高容错性.考虑到实践中经常遇到一些不影响规划的轻微调整,不需要进行整改或处罚,故本次修订适当增加了容错性规定,允许其先办理规划变更后再予规划核实.六增加建筑内部的核实本次修订增加了对建筑平面外轮廓和建筑内部平面、建筑面积、建筑功能的规划核实,解决了产权登记部门根据房产登记条例,对涉及房产分户及面积分摊的改动,以房产实测结果与规划核准图不一致为由要求建设单位再返回征求规划部门意见的问题.七与面积计算改革文件相配套建筑面积是规划许可控制的重要指标,如规划核实时不予核查,与规划核实的法定意义相差甚远.按照新的面积计算新规,今后规划核实内容将包括建筑面积,对于超出申报建筑面积的,各有关部门需按规划认定结果补收规费、土地出让金或予以处罚,否则将不予办理规划核实手续.原规划核实程序也随之做较大调整,本规定明确了房产实测阶段提前至规划核实之前,房产测绘成果报告将作为规划核实的前置条件.房产测绘成果报告的数据内容和精度须符合规划核实的要求,房产测绘面积与核准图不一致的地方,须用云线图等图表明确表达.八明确分期核实的具体要求建设项目的规模有大有小,客观上无法要求一次规划核实完毕,但分期过多,也会影响对建设项目整体规划管理要素的控制.此次修改,明确同一建设工程规划许可证批准的项目分期核实最多不超过三次,同时对体量较大的综合建筑,也明确裙楼建筑面积达到2万平方米以上、且具有独立使用功能的,主楼和裙楼可以分开核实.九强化过程监管、明确法律责任依照规划法律法规的规定,为了保证建设项目按照规划许可内容建设,保证交付使用的建设项目符合规划要求,本次修改,进一步强化了规划核实在建设项目全过程建设中的作用,明确未按规定报验灰线或者复验的程序性违法行为,如果实测合格,可以在完成行政处罚后通过核实.此外,规划部门可以在建筑工程规划核实后对竣工测绘成果进行不定期抽查,并提交第三方复核,对复核不合格的按照违法建设处理.同时也明确了建设单位、测绘单位的责任,这些措施的设置,既保证了建设项目按照规划许可要求建设,也体现了规划管理的严肃性.。

南京市房屋面积计算规则2011

3、房屋共有建筑面积按各户套内建筑面积乘以房屋内相关面积的比例进行分摊。分摊的共有建筑面积不划分各户摊得面积的具体部位。共有部位建筑面积一经分摊，便不得改变原始设计的使用功能。
4、有两种以上房屋类型的综合楼，应根据房屋类型，按相关面积比例先行分摊除垂直通道（楼梯、电梯及相应走道，下同）外的全幢共有建筑面积（此次分摊的最小单位为不同类型的功能区），垂直通道不论所处功能区使用（停靠、连通）与否，均按层分割，垂直通道面积并入各自功能区共有建筑面积。
4、穿过房屋的通道，房屋内的门厅、大厅均按一层计算建筑面积。门厅、大厅内的回廊部分，层高在2.20米以上的，按其水平投影面积计算建筑面积。
5、楼梯、楼梯间、电梯（观光梯）井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然层计算建筑面积。
6、属永久性结构有上盖的室外楼梯，按各楼层外围水平投影面积计算。
共有建筑面积分摊规合法产权分割协议的，按协议分摊；无协议或协议不明确的按本《规则》执行。
2、房屋共有建筑面积分摊以幢为单位。共有建筑面积分摊仅限于本幢内的共有建筑面积。与本幢房屋不相连的公用建筑（如变电房、水泵房、门卫等）不得分摊到本幢房屋内。本幢内为多幢房屋服务的公用设施建筑面积亦不得分摊到本幢房屋内。
六、特殊墙体及部位处理原则
l、非垂直墙体处理原则：当房屋的墙体向内倾斜时，按其外墙高度2.20米处的水平投影面积测算房屋的建筑面积；当房屋的墙体向外倾斜时，按底板（地坪）外沿测算房屋建筑面积。
2、不规则（弧状）墙体处理原则：当房屋墙体向内凹且内凹的高度高于2.20米时，按其外墙高度2.20米处的水平投影面积测算房屋的建筑面积。内凹高度低于2.20米时，按最小部分的外墙水平投影面积测算房屋的建筑面积。当房屋墙体外凸时，按底板（地坪）外沿测算房屋建筑面积。

南京市建筑工程建筑面积计算规则

南京市建筑工程建筑面积计算规则
随着城市建设的不断发展，建筑工程建筑面积的计算也越来越重要。

南京市建筑工程建筑面积计算规则是指在南京市范围内，按照一定的标准和方法计算建筑工程的建筑面积。

这个规则适用于各种建筑类型，包括住宅、商业、办公、工业等。

建筑面积的计算方法
南京市建筑工程建筑面积计算规则的计算方法主要有以下几种：
一、建筑面积
建筑面积是指建筑物各楼层的建筑面积之和，包括室内外的建筑面积。

其中，室内建筑面积指建筑物内部各房间的建筑面积之和，不包括墙体和柱子的厚度；室外建筑面积指建筑物外部的建筑面积，包括阳台、走廊、楼梯等。

二、建筑面积计算公式
建筑面积计算公式为：建筑面积=建筑物每层建筑面积之和+地下室建筑面积。

其中，建筑物每层建筑面积之和=楼层面积×楼层数+阁楼面积+楼顶面积。

地下室建筑面积=地下室面积×建筑高度。

三、建筑面积计算标准
南京市建筑工程建筑面积计算规则对建筑面积的计算有一定的标准，具体包括以下几点：
1.建筑面积包括室内外的建筑面积，不包括道路、车库、绿化等非建筑面积。

2.楼层面积按照建筑物外墙线计算，不包括墙厚。

3.阁楼面积和楼顶面积按照实际面积计算。

4.地下室建筑面积包括地下车库、地下商场、地下工程等。

总结
南京市建筑工程建筑面积计算规则是建筑工程建筑面积计算的基本标准，适用于南京市范围内的各种建筑类型。

在计算建筑面积时，需要按照一定的方法和标准进行，以保证计算结果的准确性和严谨性。

建筑面积计算规则GB

建筑面积计算规则GB
根据GB规定，建筑面积分为建筑总面积、建筑占地面积和净使用面积三种不同的计算方式。

1.建筑总面积：是指建筑物各楼层的总面积，包括地下室、地上楼层和屋顶部分。

建筑总面积用于评估建筑物的整体规模和承重能力。

其计算方式为：每层建筑面积的总和加上屋顶面积。

2.建筑占地面积：是指建筑物在地面上占据的面积，通常以地块的投影面积来计算。

建筑占地面积用于评估建筑物在地面上的占用情况，以及与周围环境的关系。

其计算方式为：建筑物的最大外形尺寸与地面的接触面积。

3.净使用面积：是指建筑物内部实际可供使用的面积，不包括墙壁、柱子、楼梯等构件所占用的面积。

净使用面积用于评估建筑物内部功能空间的大小和可利用性。

其计算方式为：建筑物内部每个房间的面积的总和减去墙壁、柱子等构件所占用的面积。

此外，GB规定了建筑面积计算中的一些常用术语和计算方法，如建筑高度、建筑物深度、套内面积等。

建筑面积计算规则GB还涉及到不同建筑类型的特殊要求，如住宅建筑、商业建筑、办公建筑等。

总之，建筑面积计算规则GB的制定旨在统一建筑面积计算方法，提高建筑面积计算的准确性和一致性，为建设工程的设计、施工和验收提供参考依据。

南京市房产面积测算规范

南京市房产面积测算规范
第一部分：引言
本文档旨在规范南京市房产面积的测算方法，以确保准确、公正、合法的测算结果。

本规范适用于南京市范围内的所有房产面积
测算工作。

第二部分：测算方法
1. 房屋建筑面积的测算：房屋建筑面积应包括所有层的户内使
用面积和墙体外表面积，不包括建筑外部的阳台、楼梯、窗台等空间。

2. 房屋实际使用面积的测算：房屋实际使用面积应仅包括居住、办公、商业等实际使用空间的面积，不包括公共走廊、电梯间、管
道井等公共空间的面积。

3. 房屋室内净高的测算：房屋室内净高指地面到顶板的垂直距离，应在测算时准确记录。

4. 房屋共用部分的面积分摊：房屋共用部分的面积应按照相关
法律法规的规定进行合理分摊。

第三部分：测量工具
1. 使用专业测量仪器和设备进行测算，以保证测算结果的准确性。

2. 确保测量仪器和设备的准确度，定期进行校准和维护，以确
保测算结果的可靠性。

第四部分：测算报告
1. 测算报告应包括房屋建筑面积、实际使用面积以及室内净高
等测算结果。

2. 测算报告应由专业测量人员进行编制，并署名确认。

3. 测算报告应附有测量仪器和设备的准确度证书。

第五部分：监督和处罚
1. 监督部门应加强对房产面积测算工作的监管，定期进行抽查
和核实。

2. 对于违反本规范的行为，应依法予以处理，包括警告、罚款、责令整改等。

本文档的制定是为了提高南京市房产面积测算工作的规范性和
规范程度，保障购房人的合法权益，促进房地产市场的健康发展。

大家在执行过程中应始终遵循本规范，以确保测算结果的准确性和可靠性。

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南京市规划局《关于执行建筑面积计算规范有关问题的通知》
南京市规划局《关于执行建筑面积计算规范有关问题的通知》
各有关单位：
由建设部和国家质量监督检验检疫总局制定的《建筑工程建筑面积计算规范》（GB/T5 0353-2005）已经颁发。

根据苏建价（2005）336号文“关于贯彻<建筑工程建筑面积计算规范>（GB/T50353-2005）的通知”、宁建基字[2005]779号“关于贯彻执行国家<建筑工程建筑面积计算规范>的通知”的要求，为确保贯彻和衔接工作的统一规范，现结合本市实际就执行建筑面积计算规范的有关问题进一步明确如下：
1、遇有规范未明确的疑难部分，原则上可先判断是否属于建筑内部空间、外部空间或有永久性顶盖无围护的半室外空间；内部空间计算面积，外部空间不计面积，半室外空间设计加以利用的计算面积、设计不利用的不计算面积。

2、建筑物高度指层高。

（相关条文3.0.1，2.0.1）
3、坡屋顶建筑（包括阁楼、看台以及其他有关情况）下部空间，凡设计有结构层、通风或采光孔的，即视为设计利用，其面积计算时以其空间净高达到2.10m、1.20m的范围分别计算全部和一半建筑面积，空间的净高必须由建筑剖面确定。

（相关条文3.0.4,3.0.6）
4、建筑底层架空敞开式空间、建筑物间架空走廊下部空间，设计不加以利用（如景观绿化）不计算面积；设计加以利用（如停车设施）时计一半面积。

5、穿过建筑物的通道（不含骑楼、过街楼底层），建筑物内超过一层的门厅、大厅，均按一层计算建筑面积。

（相关条文3.0.7）
6、门斗是指有永久性顶盖、四面有围护结构的建筑入口部分。

建筑入口设在门洞内部、形成凹进建筑的空间，当开敞面宽小于等于最大凹进深时，属于室内空间，计算全部面积；当开敞面宽大于最大凹进深时，属于室外空间，根据雨蓬的规则计算面积。

（相关条文3.0. 11和3.0.16）
7、封闭阳台应有外围护结构与建筑室内空间分隔，否则作为室内空间计。

（相关条文3.
0.18）
8、永久性顶盖全覆盖的阳台（下层阳台以上层底板为顶盖），不论是凹阳台、挑阳台、封闭阳台或不封闭阳台，均按水平投影面积的一半计算；永久性顶盖未全覆盖的露台、挑台、阳台的覆盖部分，按雨蓬规则计算建筑面积；无顶盖（含顶盖未全覆盖的未覆盖部分）的阳台、露台、挑台，不计算面积。

（相关条文3.0.16，3.0.18和3.0.24.4）
9、二层设阳台位置的底层如不作为阳台，无出入口的不计算建筑面积，有出入口的按雨篷规则计算。

（相关条文3.0.18）
10、建筑物外墙外侧保温层计面积，为方便数字报建的操作，此面积可另行计算、不绘入数字报建电子图中，但应在总图中标明“本图尺寸反映外墙或建筑构件结构面层净距离，不含建筑外墙保温层、粉刷层厚度，保温层、粉刷层厚度不超过n厘米”，其中的n值应由设计人员根据情况确定，由此带来的实物与图纸的尺寸和面积误差应在设计中留有余量。

（相关条文3.0.22）
11、飘窗与室内楼地面高差达到0.45m的不计算面积；高差小于0.45m、且窗洞高度达到2.20m的等同于落地飘窗，计全部面积；高差小于0.45m、窗洞高度小于2.20m的，计一半
面积；落地窗高度达到2.20m的计算全面积，在2.20m以下的计算一半面积。

（相关条文3.
0.24.6）
12、设备管道夹层指建筑物内单层空间中仅为安排设备管道而设局部楼层者，此夹层不计面积并应以文字标明使用功能，不包括非夹层的设备管道或设备转换层。

（相关条文3.0.24. 2条）
13、凡顶板标高超出室外地坪标高1.20米以上的建筑部分计入地上建筑面积。

室外地坪标高按与建筑相接部分最低点计。

（相关条文3.0.5条）
14、地下建筑有永久性顶盖、有围护的车道、人行道按顶盖投影面积计算面积；无永久性顶盖的车道、人行道不计算面积。

（相关条文3.0.5条）
15、扣除孔洞时，如果孔洞位置位于建筑物边缘，则外边缘墙体不再计算建筑面积。

16、围护墙体内的空调机台，无论是否与室内相通，建筑面积按围护墙外围水平面积计算。

特此通知。

2006年07月01日。