珠宝城建设项目可行性研究报告

珠宝城建设项目可行性研究报告（此文档为word格式,下载后您可任意修改编辑！）目录第一章总论 (1)1. 项目概述 (1)2. 建设单位基本情况 (2)3. 可行性研究报告编制依据及研究范围 (3)4. 主要技术与经济指标 (6)5. 可行性研究结论 (7)第二章项目建设背景、必要性与意义 (9)1. 项目建设行业背景 (9)2. 区域经济发展背景 (11)3. 项目建设的意义 (12)第三章市场分析、预测与对策 (15)1. 区域经济发展与规划 (15)2. 项目竞争力分析 (22)3. 市场风险分析与防范对策 (24)第四章建设地点及建设条件 (25)1. 项目建设区概况 (25)2. 项目建设条件分析 (26)第五章工程规划技术方案 (30)1. 指导思想与设计原则 (30)3. 总体布局 (31)4. 项目建设内容及标准 (32)5. 环境影响评价 (53)第六章项目组织与管理 (55)1. 组织机构与职能划分 (55)2. 项目管理模式与经营措施 (55)第七章项目实施进度安排 (56)1. 项目实施各阶段进度安排建议 (56)2. 项目实施进度计划表 (56)第八章工程招标方案 (58)第九章投资估算与资金筹措 (60)1. 投资估算 (60)2. 投资计划与资金筹措 (62)第十章财务分析与评价 (63)1. 财务评价依据 (63)2. 盈利能力分析 (63)3. 财务评价结论 (65)第十一章贷款风险评估 (67)1. 概况 (67)2. 申请贷款的种类、金额、期限、用途 (68)3. 抵押物及其估价 (68)5. 抵押贷款风险的评估 (69)6. 贷款偿还能力的评估 (69)十二章结论与建议 (70)1. 结论 (70)2. 建议 (70)附表：1、项目投资估算表2、项目损益表3、资金使用计划与资金筹措表4、销售、租赁收入及税金估算表5、借款还本付息估算表6、利润及利润分配表7、资金来源与运用表8、现金流量表9、评价指标表10、敏感性分析表附图：1、项目鸟瞰图2、项目总平面规划图3、项目用地红线图附件：1、企业营业执照副本、组织机构代码证、税务登记证、外企批准证书2、房地产开发企业资质证书3、项目用地协议与优惠政策补充协议4、项目规划要点文件5、项目土地使用权证6、项目建设用地规划许可证7、项目建设工程规划许可证8、项目建筑工程施工许可证9、企业法人身份证明10、法人个人银行资信证明函第一章总论1. 项目概述1.1项目名称：某某珠宝城（一期）1.2建设单位：某某置业有限公司1.3建设地点：金星北路四段89号，项目用地位于某某县经济开发区内，金星大道与三环线交叉口西南侧，南临石长铁路及望城星城火车站，北临规划拟建道路（路宽20米）及三环线（路宽27.5米），地理位置优越，交通十分便利。

1.4建设规模：某某珠宝城（一期）规划用地61.86亩, 地上总建筑面积58984.87平方米，地下总建筑面积9887.29平方米。

整个项目规划总用地面积86.9亩（57961.18平方米），规划净用地面积83.34亩（55663.33平方米）。

整个项目地上总建筑面积164149.69平方米，地下总建筑面积33184.88平方米，建筑容积率2.8-3.0，建筑密度≤35%,绿地率≥33%。

用地性质是以商业、居住用地，规划定位为以珠宝项目工程专项商业和配套住宅开发的商业、居住用地。

其中，商业用地面积占70%，居住用地面积占30%。

项目分为两期，第一期占约60.86亩，主要为商业与酒店，为项目的7-15号栋部分；第二期占地约26.04亩，主要是住宅，为项目的1-6号栋部分。

1.5建设性质：新建1.6建设内容：某某珠宝城（一期）, 地上总建筑面积58384.87平方米，地下总建筑面积9487.29平方米。

从整个项目的7号栋到15号栋， 7-10号栋为商住楼，11-13号栋为商业中心，14号栋为珍珠文化展览中心，15号栋为公寓式酒店。

15号栋为16层的高层建筑，其余都为2-5层的多层建筑。

1.7建设期限：3年1.8投资估算及资金来源：该项目（一期）建设总投资：11023.93万元，建设周期为3年。

经过初步估算，第一年投入资金3000万元，第二年投入资金6079.45万元，第三年投入资金1944.48 万元。

其中建设单位自筹资金4200万元，申请银行贷款3000万元，销售回笼资金再投入3823.93 万元。

2. 建设单位基本情况2.1 单位名称：某某置业有限公司2.2 注册地址：某某县高塘岭镇高裕中路47号2.3 单位性质：有限责任公司（外国自然人独资）2.4 法人代表：荣某某2.5 主要负责人：叶某某2.6 注册资本：4200万元（港元）2.7 实收资本：4200万元（港元）2.8 经营业务：珍珠养殖、珍珠系列产品的加工及产品自销，筹建珍珠市场开发项目以及房地产开发项目。

3. 可行性研究报告编制依据及研究范围3.1编制依据1)某某市城市总体规划（2001-2020年）2)国家计划委员会、建设部计投资[1993]530号发布的《建设项目经济评价方法与参数》（第二版）3)中国建筑工业出版社曹善琪主编的《民用建筑可行性研究与快速报价》4)中华人民共和国建设部建标[2000]205号发布的《房地产开发经济评价方法》5)中国计划出版社建设部标准定额研究所编《房地产开发项目经济评估案例》6)《湖南省“十一五”农村经济发展规划》7)国家有关现行规程规范及省市地方有关规定8)项目概况及水文、地质、气象等基础材料3.2编制原则按照《工业与民用建筑可行性研究深度要求》的规定，对项目建设的可行性进行全面、系统、客观地分析评价，为建设单位决策提供可靠的依据。

编制遵循以下原则：1)系统原则该项目的设计应符合整个某某市先导区、某某县的城市总体规划及其经济发展战略，并结合该项目周边地段的建设，充分考虑周边建筑与临近建筑之间的关系，使各个方面协调发展，既相互独立，又相互促进，使土地效益得到充分发挥。

2)环保原则突出环保意识，对土地资源进行开发的同时，要保证合适的环境容量，建立良好的生态环境。

严格按照民用建筑设计及施工规范对建筑环境的要求进行设计与施工。

有效地利用拆迁的废弃砖石，并注意生活污水，垃圾和噪声的降低和有效处理，创造和谐的人居环境与工作环境。

3)“质量优先”原则某某珠宝城（一期）项目建设不仅应当符合当前的社会、经济、文化、环境的要求，重中之重是质量问题。

因此，需详细调查建设所在地的气象、水文、地层、地质等各方面的情况，为高质量的设计提供资料。

充分考虑各种因素对项目建设的影响，无论是地基、主体大楼的承载设计，还是填方、挖方、挡土墙、护坡等基础工程设计都应认真仔细计算，水、电、电信、燃气、网络等服务项目要充分考虑现代生活的需要，进行合理设计。

建设单位要严格按照各项施工规程进行施工，杜绝因资金问题，施工问题而造成工程质量问题，做到“一劳永逸”。

3.3研究范围1)项目概况2)市场需求情况预测3)建设规模4)专业技术方案5)投资估算及社会、经济效益评价6)贷款风险评估3.4研究的主要过程1)收集资料a)有关民用建筑方面的政策、法规和规定b)有关报建资料c)有关基础数据资料d)国家或有关主管部门颁发的有关项目评价的基本参数和指标2)调查研究a)市场调查，调查和预测社会对产品需求量、价格和竞争能力，确定建设方案和经济规模。

b)资源调查，包括地址、能源、技术、劳动力、建材、基础设施、环境保护等自然、社会、经济的调查，为项目的选址、使用功能、建设方案和建设内容等提供详细的经济技术分析资料。

c)根据市场调查情况，研究项目的必要性问题。

d)方案的初步选择，并研究论证方案的可行性问题。

e)财务分析和经济评价，即对所确定的最佳方案进行详细的财务预测、财务效益分析和评价，研究其经济上的合理性问题。

f)编制可行性研究报告。

4. 主要技术与经济指标一期技术经济指标表 表1-1序号指标名称 单位 数 量 备 注1 总用地面积 亩 60.86 2总建筑面积 M 2 67872.16 其中住 宅 M 2 10955.54 商 业M 2 18664.22 酒店与办公M 2 13201.76 娱乐与餐饮 M 2 12641.73 地下室M 2 9487.29 3停车位个204 地面车位 236地下车位参考：整个项目主要技术经济指标表 表1-2序号 项 目 单 位 数 量 备 注 1 总用的面积 平方米 57961.18 86.95亩 2 净用地面积 平方米 55659.15 83.34亩3 建筑占地面积 平方米 15598.60 4地上建筑面积平方米 164149.69 其中高层住宅 平方米 101557.04 社区用房平方米 2451.90 物管用房、公厕平方米 650.00 幼儿园 平方米 800.00 多层商业、展览馆 平方米 28633.35 酒店综合楼平方米 30057.40 5 地下车库及设备用房平方米 33184.88 6建筑密度%28.027 容积率 2.89258 绿地率% 37.059 总户数户86810 非机动停车位个411911机动车停车位个1242 停车位地上个412地下个830（注：该指标表为审批总图技术经济指标）一期经济与效益指标一览表表1-3序号指标名称单位数量备注1 项目总投资万元11023.932 项目总收入万元18625.493 销售税金与附加万元1207.844 所得税万元2109.925 净利润万元4283.796 投资利润率% 38.86%7 投资利税率% 30.1%8 静态投资回收期年 2.69说明：此表为项目建设期完毕，经营期的第一年末，销售完毕，租赁第一年。

5. 可行性研究结论1)良好的经济与社会效益本项目建设完成后，可进一步带动我省珍珠产业的快速发展，预计市场年交易额可突破20亿元，实现年利税约为1.5亿元；同时可解决约5000人就业问题，带动千户珍珠养殖户的发展，经济与社会效益明显。

该项目建设期结束，经营第一年末，该项目的净利润为4283.79万元，投资利润率为38.86%，投资利税率为30.1%，静态投资回收期为2.69年，贷款的清偿能力显著，说明该项目的经济完全可行的。

2)符合国家扶持农业的发展政策该项目定位——“珠宝产业、潇湘特产为带动的旅游商业”；符合国家和地方关于“加快发展现代农业，提升产业化经营水平”的农村发展政策和相关产业长远发展规划，有利发挥市场机制作用，搞活农产品流通，亦是企业在激烈的市场竞争中谋求发展的合理需求。

3)建设单位雄厚的实力项目建设单位是专业的国际珍珠商，综合实力雄厚，建设资金到位及时，充分；同时对项目充分论证，设计科学合理，商业资源丰富，招商渠道多。