05.房地产开发、出租及经营审核作业指导书

质量管理体系专业审核作业指导书房地产开发、出租及经营发布日期：2001- 6 - 16 实施日期：2001- 6 - 16目录目录（1）前言（2）1 范围（3）2 引用文件（3）3 服务特点（3）4 服务流览和关键质量活动（4）5 审核要点与审核办法（6）附录A：适用的法律法规和有关标准清单（18）前言房地产业务包含以下三个方面的基本形式：房地产开发和销售、房地产开发和出租、房地产开发和经营。

其基本特征是：通过投资建设或租赁“房地产”这个硬件（含其他基本配套设施）来为广大的潜在顾客群提供直接的生活，学习和工作场所及环境或以“房地产”为依托，为社会提供诺如出租、餐饮、购物、住宿和休闲娱乐等服务。

为保证本公司的审核员在审核房地产开发、出租及经营时，能够准确地把握专业特点，抓住主要过程为关键活动进行审核，使本公司的审核工作规定的水平，依据GB／T19001：2000标准，制订本专业的审核作业指导书。

本专业审核作业指导书侧重专业上的要求，是通用审核要求的补充，不是替代。

本专业审核作业指导书附录中列出的法律法规要求和强制法技术要求／规范等是本专业质量管理体系认证审核的依据之一。

审核员在不同地区进行审核时，应考虑不同地区对房地产法规要求。

本专业审核作业指导书起草单位：北京中经科环质量认证有限公司。

本专业审核作业指导书主要起草人：何乃鸿1 范围本指导书的适用范围是32K，对应的专业小类为70.1自有房地产、租用房地产以及租用房地产的经营（70.11，70.12）；70.2 自有房地产的出租。

2引用文件GB／T19000-2000 《质量管理体系—基础和术语》GB／T19001-2000 《质量管理体系—要求》ZJJI 0901 《专业审核作业指导编写程序规则》3服务特点房地产业是国民经济的重要产业部门之一。

其业内形式多种多样，但最基本的也就三种：开发房地产并销售，开发房地产并出租，开发或租赁房地产并经营。

3．1房地产开发是一项复杂的系统工程。

其适用的法律法规多，涉及的主管部门多参选的单位多，一次性投资大，开发周期长。

一个房地产项目的开发要经历立项批准、勘察设计、施工准备、施工安装、市政配套，竣工验收、交付使用等多个主要过程。

3．2做为房地产业务产品之一的“房地产”具有单项性、产品固定，而生产资源流动的特点，且建设周期长。

3．3房地产经营活动，是房地产开发的后续产品，其具有服务业的特点，通常包含了功能性、安全性、经济性和和文明性。

功能性：用于经营的房地产满足的不同顾客的需求是多种多样的：学习、办公、生产、购物、娱乐、饮食、住宿、健身等。

安全性：是指顾客在接受服务时要确保生命财产不受损失。

经济性：是指顾客的不同的服务所需费用的合理程度。

文明性：是指顾客在接受服务时的精神感受满足程度（包括服务设施的完备、适用、方便及服务能力胜任、可靠、完善的程度）。

3．4房地产出租是房地产开发后的又一种服务业产品，根据其房屋构造的不同，一般用于居住、办公和生产，其同样具有上述的安全性、经济性和文明性。

除其主导产品外，该类企业不可能提供诸如：就餐、咨询、停车、订票、运输等其他类型的服务。

4 服务流程和关键质量活动4．1房地产开发、出租和经营的服务流程，关键质量活动及对应标准过程如下图：服务流程关键质量活动对应标准主要过程4．2通常可能的外包过程包括：勘察设计、拆迁安置、工程监理、施工安装、市政配套、购物服务、餐饮服务、娱乐服务、住宿服务等。

4．3房地产公司在服务提供方面的重要过程（包括交付使用）都是要是进行确认的，因为这此过程是由房地产公司的人员在与顾客的接触中发生的,其服务的好坏,只有在服务交付之后才能显现并做出判定，因此，对于这些过程都应按7．5．2的要求进行确认。

5 审核要点与审核方法：以下描述基于审核员已经掌握了一定的审核技巧而编写的，对于一般通用的审核要求没有描述，仅就其特殊部分进行了解释和说明。

附录A适用的法律法规及标准清单1)基本法规中华人民共和国土地管理法（1998年8月29日）中华人民共和国城市规划法（1989年12月26日）中华人民共和国城市房地产管理法（1994年7月5日）中华人民共和国建筑法（1997年11月1日）中华人民共和国测绘法（1992年12月28日）中华人民共和国计量法（1985年9月6日）中华人民共和国招标投标法（1999年8月30日）中华人民共和国合同法（1999年3月15日）城市房地产开发经营管理条例（1998年7月20日）2)土地篇土地所有权与使用权国家土地管理关于划拨土地使用权补办出让手续及办理土地登记程序的通知（1992年11月2日）国家国有资产管理局国家土地管理局关于国有资产产权登记中有关土地资产登记工作的通知（1993年3月29日）国家土地管理局土地违法案件查处办法（1996年3月1日）国家土地管理局土地登记规则（1995年12月18日）3 )管理与抵押国家计划委员会城市国有土地使用权价格管理暂行办法（1995年12月1日）国家土地管理局关于土地使用权抵押登记有关问题的通知（1997年1月3日）建设部城市房地产开发企业资质管理规定（1993年1月）4 )建设用地建设用地计划管理办法建设部、国家计委关于印发《建设项目选址规划管理办法》的通知（1991年8月23日）5 )报批管理国土资源部闲置土地处理办法（1999年4月26日）6) 建筑篇基本政策法规建设部工程建设项目报批管理办法（1994年8月13日）建设部关于印发《1999年整顿和规范建设市场的意见》的通知（1999年3月4日）国家计委关于重申严格执行基本建设程序和审批规定的通知（1999年7月29日）7)建设规划建设部关于统一办理建设用地规划许可证和建设工程规划许可证的通知（1990年2月23日）建设部城市国有土地使用权出让转让规划管理办法（1992年12月4日）8)建设许可与执业资格国务院中华人民共和国注册建筑师条例（1995年9月23日）建设部中华人民共和国注册建筑师条例实施细则（1996年7月1日）建设部注册结构工程师执业资格制度暂行规定（1997年9月1日）建设部建筑工程施工许可管理办法（1999年10月15日）建设部建筑施工企业资质等级标准（1989年5月30日）建设部国家工商行政管理局关于印发《工程勘察设计单位登记管理暂行办法》的通知（1991年7月22日）建设部建筑施工企业项目经理资质管理办法（1995年1月7日）建设部建筑业企业资质管理规定（1995年10月15日）建设工程勘察和设计单位资质管理规定（1997年12月23日）9)发包与承包（基本政策法规）建设部国家工商行政管理局关于禁止在工程建设中垄断市场和肢解发包工程的通知（1996年4月22日）建设部国家计委财政部关于严格禁止在工程建设中带资承包的通知（1996年6月4日）10)建筑工程勘察设计国家物价局建设部关于发布工程勘察和工程设计收费标准的通知（1992年7月21日）建设部关于印发《建设工程勘察设计合同管理办法》和《建设工程勘察合同》、《建设工程设计合同》（1996年7月25日）11)建筑工程施工建设部建设工程施工现场管理规定（1991年12月5日）建设部建筑施工企业项目经理资质管理办法（1995年1月7日）建设部建筑装饰装修管理规定（1995年8月7日）建设部工程建设项目实施阶段程序管理暂行规定（1995年7月29日）12)建筑工程施工建设部建设工程施工现场管理规定（1991年12月5日）建设部建筑装饰装修管理规定（1995年8月7日）建设部工程建设项目实施阶段程序管理暂行规定（1995年7月29日）13)工程监理建设部工程建设监理单位资质管理实行办法（1992年1月18日）国家物价局建设部关于发布工程建设监理费有关规定的通知（1992年9月18日）建设部国家工商行政管理局关于印发《工程建设监理合同》示范文本的通知（1995年10月9日）14)安全生产管理建设部工程建设重大事故报告和调查程序规定（1989年9月30日）劳动部关于颁发《建设项目（工程）职业安全卫生设施和技术措施验收办法》的通知（1992年1月13日）15)质量管理国务院建设工程质量管理条例（2000年1月10日）建设部建筑工程质量监督管理条例（1990年4月9日）国务院中华人民共和国产品质量认证管理条例（1991年5月7日）建设部建设工程质量管理办法（1993年11月16日）建设部关于印发《建筑企业贯彻GB/T19000质量管理和质量保证系列标准实施细则（试行）》的通知（1995年4月6日）16)房屋拆迁篇基本政策法规国务院城市房屋拆迁管理条例（2001年）建设部关于印制颁发《房屋拆迁许可证》的通知（1991年7月8日）17)房屋买卖篇房屋买卖基本政策法规国家物价局建设部财政部中国人发建设银行关于印发《商品住宅价格管理暂行办法》的通知建设部关于加强管理的通知（1998年1月24日）房地产开发、出租及经营第 21 共 21 页建设部关于印发《商品住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》的通知（1998年5月12日）建设部关于印发《商品住宅性能认定管理办法》（试行）的通知（1999年4月29日）18)商品房销售商品房销售管理办法（2001年4月4日）建设部城市商品房预售管理办法（1994年11月15日）19)住房贷款中国人民建设银行借款合同担保办法（试行）20)房地产抵押中华人民共和国担保法（1995年6月30日）建设部城市房地产抵押管理办法（1997年5月9日）21)物业篇房屋产权建设部城市房屋产权产籍管理暂行办法（1990年12月31日）司法部建设部关于房产登记管理中加强公证的联合通知（1991年9月12日）建设部关于加强商品房屋产权产籍登记管理的通知（1992年4月21日）建设部城市房屋权属登记管理办法（1997年10月27日）建设部关于颁发全国统一房屋权属证书的公告（1997年11月12日）22) 房屋管理基本政策法规国务院城市私有房屋管理条例（1983年12月7日）23) 税务篇基本政策法规国务院中华人民共和国税收征收管理法实施细则（1993年8月4日）21。