第六章房地产金融
房地产金融论文
房地产金融论文房地产，是一种稀缺的资源、重要的生产要素和生活必需品，是人们最重视、最珍惜的财产形式。
随着经济发展、社会进步、人口增加，对其需求日益增长。
在市场经济中，房地产还是一种商品，成为人们投资置业的良好对对象。
由房地产的投资开发、咨询、估价、经纪、物业管理等组成的房地产业，是国民经济中的一个重要产业。
金融，则是指货币资金的通融，包括与货币流通和信用有关的一切经济活动。
金融的基本职能是为经济的运行筹集资金与分配资金，它是通过金融市场或者金融中介直接或者间接地将资金从供给方转移到需求方。
房地产与金融的结合，便是房地产金融，它是金融的重要组成部分，其基本理论、运行原理、经营管理、产品设计、风险管理等方面均以一般金融理论为基础，并与其他金融具有许多共同之处；另一方面，由于房地产金融在金融市场上占有较大的份额，而且具有较强的特殊性，因此，房地产金融往往被作为一门独立的学科进行研究。
这一段时间，我们在老师的带领下学习了这门课程，老师主要向我们介绍了有关房地产投资的开发、估价、营销、物业管理、金融、会计等方面的知识。
并且结合课本，深入地讲解了房地产金融方面的基础知识、基本原理，以及房地产金融的基本业务种类、操作方法进行了系统地分析、论述，并结合国内外的典型做法进行了分析、比较。
使我们掌握了房地产金融概论、房地产金融基础知识、住房抵押货款原理、住房抵押贷款种类、住房公积金制度、房地产企业贷款、住房抵押贷款证券化原理和种类等方面的知识。
一、学习内容概括：第一章房地产金融概论：在这一章中，我们首先学习房地产金融的基本原理，了解了房地产金融的基本含义。
认识了金融市场结构、房地产金融市场结构以及房地产贷款的种类，并且掌握了房地产金融的特点有：（一）房地产金融是有担保的信用（二）房地产金融以抵押权为基础（三）房地产金融一般要实行证券化（四）房地产金融具有较强的政治性（五）房地产金融业务成本较高收益较好；作用有：（一）增加房地产资金投入，促进房地产业的发展（二）提高居民购房支付能力，支持居民住房消费（三）调整银行信贷资产结构，改善资产质量（四）执行国家房地产业政策，有效调节房地产业发展其次学习了房地产金融的运营模式，了解了房地产金融的立法体制，监管制度。
第六章 投资性房地产
【补充例题】（成本模式）20×8年3月，甲企业计划购入一栋写字楼用于对外出租。
3月15日（租赁开始日），甲企业与乙企业签订了经营租赁合同，约定自写字楼购买日起将这栋写字楼出租给乙企业，为期5年。
4月5日，甲企业实际购入写字楼，支付价款共计1200万元。
假设不考虑其他因素，甲企业采用成本模式进行后续计量。
【答案】甲企业的账务处理如下：借：投资性房地产——写字楼12 000 000贷：银行存款12 000 000【补充例题】（公允价值模式）沿用上例，假设甲企业拥有的投资性房地产符合采用公允价值计量模式的条件，采用公允价值模式进行后续计量。
【答案】甲企业的账务处理如下：借：投资性房地产——成本（写字楼）12 000 000贷：银行存款12 000 000【例6-1】（成本模式的后续支出）20×8年3月，甲企业与乙企业的一项厂房经营租赁合同即将到期。
该厂房按照成本模式进行后续计量，原价为2000万元，已计提折旧600万元。
为了提高厂房的租金收入，甲企业决定在租赁期满后对厂房进行改扩建，并与丙企业签订了经营租赁合同，约定自改扩建完工时将厂房出租给丙企业。
3月15日，与乙企业的租赁合同到期，厂房随即进入改扩建工程。
12月10日，厂房改扩建工程完工，共发生支出150万元，即日按照租赁合同出租给丙企业。
假设甲企业采用成本计量模式。
不考虑相关税费。
甲企业的账务处理如下：（1）20×8年3月15日，投资性房地产转入改扩建工程：借：投资性房地产——厂房（在建）14 000 000投资性房地产累计折旧（摊销） 6 000 000贷：投资性房地产——厂房20 000 000（2）20×8年3月15日～12月10日：借：投资性房地产——厂房（在建） 1 500 000贷：银行存款等 1 500 000（3）20×8年12月10日，改扩建工程完工：借：投资性房地产——厂房15 500 000贷：投资性房地产——厂房（在建）15 500 000【例6-2】（公允价值模式的后续支出）20×8年3月，甲企业与乙企业的一项厂房经营租赁合同即将到期。
金融业务律师实务：操作指引与办理规范
目录分析
第二章贷款和贷款 协议
第一章金融律师业 务概述
第三章担保
01
第四章尽职 调查和法律 意见书
02
第五章银团 贷款
03
第六章房地 产融资
04
第七章项目 融资
06
第九章资产 融资
05
第八章并购 融资
第十章贸易与 供应链金融
第十一章金融 理财
第一章金融律师业务概述
第一节金融业发展及其监管 第二节狭义金融律师业务 第三节广义金融律师业务
第九章资产融资
第一节资产融资概述 第二节资产融资的交易结构 第三节资产融资中的几个问题 第四节我国融资租赁业务中的法律问题
第十章贸易与供应链金融
第一节保函与备用证 第二节信用证及相关融资 第三节票据业务 第四节应收账款融资
第十一章金融理财
第一节金融理财业务概述 第二节理财业务监管 第三节银行与客户之间的法律关系
读书笔记
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第二章贷款和贷款协议
第一节贷款业务概述 第二节贷款协议 第三节贷款业务中律师的注意事项
第三章担保
第一节担保方式和担保效力 第二节融资业务中的常见担保 第三节普通法下的担保 第四节担保注意事项
第四章尽职调查和法律意见书
第一节尽职调查 第二节法律意见书
第五章银团贷款
第一节银团贷款概述 第二节银团贷款的参与方 第三节银团贷款的主要文件 第四节银团贷款中律师工作流程与注意事项
企业财务会计第六章 投资性房地产-精品文档
第一节
投资性房地产概述
三、投资性房地产的范围 （一）属于投资性房地产的项目 3. 已出租的建筑物 （2）已出租的建筑物-------是企业已经与其他方 签订了租赁协议，约定以经营租赁方式出租的建 筑物。一般应自租赁协议规定的租赁期开始日起， 经营租出的建筑物才属于已出租的建筑物。 已出租的投资性房地产租赁期届满，因暂时空置 但继续用于出租的，仍作为投资性房地产。
第一节
投资性房地产概述
三、投资性房地产的范围 （一）属于投资性房地产的项目 3. 已出租的建筑物
（3）企业将建筑物出租，按租赁协议向承租人
提供的相关辅助服务在整个协议中不重大的------
应当将该建筑物确认为投资性房地产。
企业经济业务核算
第一节
投资性房地产概述
三、投资性房地产的范围 （二）不属于投资性房地产的项目 1.自用房地产
-------是指为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的 房地产。例如，如企业生产经营用的厂房、办公楼等属于 固定资产；企业生产经营用的土地使用权属于无形资产。 企业出租给本企业职工居住的宿舍-----即使按照市场价格 收取租金，也不属于投资性房地产。 企业拥有并自行经营的旅馆饭店------其经营目的主要是通 过提供客房服务赚取服务收入，该旅馆饭店是企业的经营 场所，应当属于自用房地产。
第一节
Байду номын сангаас
投资性房地产概述
二、投资性房地产的特征 2. 投资性房地产在用途、状态、目的等方面区别 于作为生产经营场所的房地产和用于销售的房地 产。 3.投资性房地产有两种后续计量模式
企业经济业务核算
第一节
投资性房地产概述
三、投资性房地产的范围 （一）属于投资性房地产的项目 1. 已出租的土地使用权 ------是指企业通过出让或转让方式取得，并以经 营租赁方式出租的土地使用权。包括自行开发完 成后用于出租的土地使用权。 企业以经营租赁方式租入土地使用权再转租给其 他单位或个人的，不属于投资性房地产，也不能 确认为企业的资产。
房地产金融讲义完整
房地产⾦融讲义完整房地产⾦融讲义第⼀章房地产⾦融学概论2第⼀节房地产⾦融学的研究对象2第⼆节房地产⾦融概念、特点、作⽤3第三节房地产⾦融市场体系4第⼆章住房⾦融制度⽐较2第⼀节美国住房抵押⾦融制度担保+⼆级市场7第⼆节德国住房储蓄银⾏制度8第三节新加坡以公积⾦为核⼼的住房⾦融制度9第四节中国的公积⾦住房⾦融制度11第三章个⼈住房抵押贷款13第⼀节个⼈住房抵押贷款概述注：详见教材p94 13第⼆节抵押贷款⼯具1：固定利率抵押贷款14第三节抵押贷款⼯具2：浮动利率抵押贷款17第四节个⼈住房贷款的运作19第五节个⼈住房贷款的资信评估与风险防范22第四章住房抵押贷款证券化24第⼀节住房抵押贷款概述24第⼆节住房抵押贷款证券化的运作（MBS）25第三节次贷危机29第五章房地产开发企业融资30第⼀节房地产开发企业的融资来源30第⼆节银⾏贷款31第三节房地产投资信托33第四节REITS 36第六章房地产宏观经济调控- 39第⼀章房地产⾦融学概论第⼀节房地产⾦融学的研究对象⼀、房地产业的特点及重要性房地产业是由房地产的开发、经营、销售、服务等多种部门构成的庞⼤的产业群，是国民经济的重要组成。
⼀般认为在产业层次上，主要属于第三产业，事实上也包括了建筑、装修等第⼆产业的成分，有时⼜包括第⼀产业的内容（如园林等）。
房地产业是综合性⾮常突出的产业群，(⼀)房地产业的特点1.房地产业投资⼤、借款多、周期长。
2.房地产受区域市场影响较⼤3.房地产具有投资和消费的双重性4.房地产业的带动性⼗分突出5.房地产受国家政策与城市规划影响（⼆）房地产业的重要性1.城市房地产是城市存在和发展的物质基础2.国民经济的重要部门3.房地产是家庭重要财富4.政府财政收⼊的重要来源。
⼆、⾦融⾦融是指货币资⾦的融通，包括与货币流通和信⽤有关的⼀切经济活动。
基本职能：为经济的运⾏筹集资⾦和分配资⾦，它是通过⾦融市场或⾦融中介直接或间接地将资⾦从供给⽅转移给需求⽅。
第六章 房地产交易管理制度与政策
第六章房地产交易管理制度与政策第一节房地产交易管理概述一、房地产交易管理的概念和原则房地产交易包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁三种形式。
房地产交易应当遵循自愿、公平、诚实、信用等原则。
二、房地产交易的基本制度《城市房地产管理法》规定了三项房地产交易基本制度，即房地产价格申报制度、房地产价格评估制度、房地产价格评估人员资格认证制度。
（一）房地产价格申报制度房地产转让当事人在房地产转让合同签订后90日内向房地产所在地的房地产管理部门提出申请，并申报成交价格。
以申报的成交价格作为缴纳税费的依据。
成交价格明显低于正常市场价格的，以评估价格作为缴纳税费的依据。
如果交易双方对房地产管理部门确认的评估价格有异议，可以要求重新评估。
交易双方对重新评估的价格仍有异议，可以按照法律程序，向人民法院提起诉讼。
（二）房地产价格评估制度国家实行房地产价格评估制度。
房地产价格评估，应当遵循公正、公平、公开的原则，按照国家规定的技术标准和评估程序，以基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格为基础，参照当地的市场价格进行评估。
基准地价、标定地价和各类房屋重置价格应当定期确定并公布。
（三）房地产价格评估人员资格认证制度国家实行房地产价格评估人员资格认证制度。
房地产估价师必须是经国家统一考试、执业资格认证，取得《房地产估价师执业资格证书》，并经注册登记取得《房地产估价师注册证》的人员。
三、房地产交易管理机构及其职责房地产交易的管理机构主要是指国务院建设行政主管部门、省级建设行政主管部门和各市、县房地产管理部门以及房地产管理部门授权的房地产交易管理所（房地产市场管理处、房地产交易中心等）。
第二节房地产转让管理一、房地产转让概念（一）房地产转让的概念——指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。
其他合法方式主要包括下列行为：（1）以房地产作价入股、与他人成立企业法人，房地产权属发生变更的；（2）一方提供土地使用权，另一方或者多方提供资金，合资、合作开发经营房地产，而使房地产权属发生变更的；（3）因企业被收购、兼并或合并，房地产权属随之转移的；（4）以房地产抵债的。
第六章-房地产评估答案
第六章房地产评估一、单项选择题1.国家规定的工业用地的土地使用权最高出让年限是（B）年。
A.70B.50C.40D.452.在正常情况下，用于房地产价值评估的收益应该是房地产的（ D ）。
A.实际总收益－实际总费用B.实际总收益－客观总费用C.客观总收益－实际总费用D.客观总收益－客观总费用3.用成本法评估土地时，土地取得费的计息期应为（ C ）。
A.整个开发期B.整个销售期C.整个开发期和销售期D.整个开发期和销售期的一半土地取得费利息：以整个土地取得费为基数，计息期为整个开发期和销售期。
土地开发费利息：如果土地开发费是均匀投入的，以整个土地开发费（或资金投入）为基数，计息期按土地开发期限的一半计算。
4.某宗土地的土地取得成本为500万元，土地开发费为1 000万元，土地开发费是均匀投入的，土地开发期为1年，银行一年期贷款利率为8％。
投资利息使用复利计算，则该土地投资利息为（ B ）。
A.120万元B.79.23万元C.60万元D.100万元土地投资利息＝500×[（1＋8％）－1]＋1 000×[（1＋8％）^0.5－1]＝79.23（万元）。
5.在房地产评估中，当无参照物和无法预测未来收益的时候，则运用（ A ）评估较为合适。
A.成本法B.市场法C.剩余法D.收益法6.市场法中，比较案例的成交价格是每平方米5 000元，对应的土地使用年限是20年，而待估宗地的出让年期是10年，土地资本化率为10％，则土地使用年期修正后的每平方米地价最接近（ A ）元。
A.3 609B.2 500C.3 541D.4 500先计算出土地年期修正系数，再用比较案例的交易价格乘以修正系数，得出修正后的地价。
7.土地的“三通一平”是指（ C ）。
A.通水、通热、通路、平整地面B.通水、通路、通气、平整地面C.通水、通路、通电、平整地面D.通气、通电、通讯、平整地面8.有一宗土地，出让年期为50年，已使用30年，预计未来10年每年的净收益额为15万元，第11年开始每年净收益额为20万元，假定折现率为10％，则该宗土地评估值最接近于（B）。
第六章投资性房地产
结转成本 借：其他业务成本 70 000 000 贷：投资性房地产——××写字楼（成本） 68 000 000 ——××写字楼（公允价值变动） 2 000 000 同时将投资性房地产累计公允价值变动转入其他业务收入 借：公允价值变动损益 2 000 000 贷：其他业务收入 2 000 000 同时将转换时计入资本公积的部分转入其他业务收入 借：资本公积——其他资本公积 3 000 000 贷：其他业务收入 3 000 000
中级财务会计 第六章 投资性房地产
学习目标
1.了解《企业会计准则第3号——投资性房地产》及其应用 指南，熟悉投资性房地产的概念、确认条件和计量。 2.掌握以成本模式计量和以公允价值模式计量的投资性 房地产的形成、折旧（摊销）、价值变动的会计处理。 3.掌握投资性房地产转换和处置的会计处理。
教学重点与难点 重点
（二）投资性房地产的计量
1.根据投资性房地产会计准则，投资性房地产 应当按照成本进行初始计量； 2.投资性房地产的后续计量有两种模式，一种 是成本模式，另一种是公允价值模式。
采用公允价值模式对投资性房地产进行后 续计量，有一定的条件，那就是投资性房地 产所在地有活跃的交易市场，企业能够持续 取得投资性房地产的公允价值。 3.企业对所有的投资性房地产应当采用统一
借：投资性房地产——建筑物或 土地使用权（成本）
取得
贷：银行存款或在建工程 借：银行存款
赚取租金
贷：其他业务收入
或主营业务收入
公允价值变 动（提高） 公允价值降 低作相反的 分录
借：投资性房地产
——建筑物或土地使用权
（公允价值 变动） 贷：公允价值变动损益
【例6—1】亨通公司2007年1月1日将自行建造的一 幢建筑物，装修后对外出租，采用公允价值模式 计量。其建造成本为1 000万元，花费装修费500 万元，款项全部以银行存款支付。 2007年12月 31日，该投资性房地产期末公允价值为1 600万 元。假定2008年12月31日该投资性房地产期末公 允价值为1 580万元。
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天长地久有时尽，9000推行无绝期。1 1:03:11 11:03:1 111:03 11/20/ 2020 11:03:11 AM
质量是成功的伙伴，贯标是质量的保 障。20. 11.2011 :03:111 1:03No v-2020 -Nov-2 0
பைடு நூலகம்
优质产品，是走向世界的桥梁。11:03: 1111:0 3:1111: 03Friday, November 20, 2020
政府 居民购房
居民
低利率储蓄 住房互助储蓄信贷社
高利率储蓄
住房储蓄银行
抵押银行
获得配贷 偿还贷款 贷款资金 偿还贷款 抵押贷款
偿还贷款
储蓄奖励 购房奖励
德国契约储蓄融资模式
雇员 雇主
公积金 中央公 积金局
资金 发行债券
政府 投资局
贷款 偿还资金
住房 发展局
公积金 （储蓄）
冲减储蓄 用于养老 支付首期款
联邦住宅管理局 退伍军人管理局 农户住宅管理局
担保 发放抵押贷款
偿还资金
商业银行 抵押银行 储蓄协会 储蓄银行等
资金
购买并 持有贷款
政府国民抵押 协会
联邦国民抵押 协会
联邦住房贷款 抵押公司等
资金
发行 债券
一级市场融资
二级市场融资
抵押传递证券 剥离式抵押担保证券
担保抵押债务
美国资本市场住房融资流程图
对置业投资者 提高投资能力
对金融机构 获取投资收益
影响房地产金融的因素
影响房地产金融的外部因素
居民收入水平 住房价格 房租水平 通货膨胀率 企业经营状况
影响房地产金融的内部因素
首付款比 贷款年限 抵押贷款利率水平 融资工具和还款方式
房地产融资方式
按内容划分
房产融资 土地融资
贷款
资金短缺单位 政府部门 公司企业 金融企业 家庭个人
资本形成
投资（资金运用）
（不动产、资产、劳力）
消费增加 （住房等）
消费（资金运用）
间接融资示意图
房地产开发经营金融
房地产开发经营企业融资决策的基础
资本的成本 风险（破产风险）
融资方式
房地产开发经营贷款
房地产开发企业流动资金贷款 土地使用权抵押贷款
处处讲质量，贯彻生产线。20.11.2020 .11.201 1:03:11 11:03:1 1November 20, 2020
不要小看自己，人有无限可能。2020 年11月2 0日上 午11时3 分20.1 1.2020. 11.20
创质量第一让顾客满意。2020年11月2 0日星 期五上 午11时3 分11秒 11:03:1 120.11. 20
房地产债券融资 房地产股票融资 回租 回购
住房消费金融
住房公积金贷款 个人住房组合贷款 商业银行个人住房担保贷款 住房储蓄贷款 存单抵押贷款
6.2 房地产金融市场
房地产金融市场的主体与客体
政府 银行与非银行的金融机构 房地产开发经营企业 居民个人
房地产金融市场的结构
融资
融资是融资主体利用融资工具动员储蓄并 将之转移到投资领域的过程，这一过程既是资金 筹集和资金供给过程，同时也是资金配置过程
房地产项目融资
是房地产投资者为确保房地产投资项目的顺 利进行而进行的融通资金的活动
房地产项目融资的意义
对房地产开发商 获得资金的使用权，为房地产投资融通资金， 达到尽快开发、提高投资效益的目的
第六章 房地产金融
房地产经济学
六 房地产金融
房地产金融概述 房地产金融市场 国外房地产金融
6.1 房地产金融概述
房地产金融产生的必要性 房地产金融与项目融资的概念 房地产融资的意义 影响房地产金融的因素 房地产融资方式 房地产开发经营金融 住房消费金融
房地产金融产生的必要性
冲减储蓄
动员公积金偿还贷款
退休养老 雇员
购房 雇员
建房出售 支付房价款
贷款购房
银行
新加坡强制储蓄融资模式
参考文献和进一步阅读的材料
王洪卫.中国住房金融:奖金筹措与风险防范机制 [M].上海: 上海财经大学出版社,2001.
常永胜.中国房地产金融体系研究[M].北京: 经济 科学出版社,2001.
曹振良等.房地产经济学通论[M].北京:北京大学 出版社,2003.
牛仁亮等.房地产金融:资本市场中的新亮点[M]. 北京:中国财政经济出版社,1998.
思考题
影响住房抵押贷款的因素有哪些？ 我国住房金融存在问题及其对策。 试比较我国与美国、德国和新加坡的
住房融资机制有可不同。
做无差错能手，向零缺陷迈进。20.11. 2020.1 1.20Fri day, November 20, 2020
房地产金融市场
房地产借贷市场
房地产证券市场 房地产保险市场
房地产储蓄市场 房地产贷款市场
股票市场
债券市场
信用贷款市场
抵押贷款市场
一级 市场
二级 市场
一级市场
二级市场
房地产信托投资市场
房地产金融市场结构图
6.3 国外房地产金融
美国房地产金融模式 德国房地产金融模式 新加坡房地产金融模式
投资者 居民购房
政府部门
购买房
出售房
地产证券 证券市场 地产证券
公司企业 金融企业 家庭个人
资本形成 （不动产、资产、劳力）
消费增加 （住房等）
直接融资示意图
资金盈余单位 政府部门 公司企业 金融企业 家庭个人 海外投资
出售房 地产证券
购买房 地产证券
存款
中介机构 银行 保险 信托 投资
互助基金
出售房 地产证券
购买房 地产证券
房地产投资的特性 资金垫付量大、占用周期长、投资的固定性和 增值性、风险大、回报率高等
房地产投资存在的矛盾 资金投入的集中性和来源分散性的矛盾 资金投入量大和每笔收入来源小的矛盾 投资回收周期长和再生产过程连续性的矛盾
房地产金融与项目融资的概念
房地产金融
指发生在房地产领域中的货币资金和货币信用 的融通
内部审核定期做,系统维持不会错。20 20年11 月上午 11时3 分20.11. 2011:03 Novem ber 20, 2020
按融资主体所承担的责任和义务划分
权益融资
公司上市、增发新股、吸收其他机构投资者资金、合作开 发
债务融资
开发建设贷款、商业房地产抵押贷款、个人住房抵押贷款
按房地产金融是否经过房地产金融机构可分为
直接融资和间接融资
资金盈余单位 政府部门 公司企业 金融企业 家庭个人 海外投资
直接信贷（房地产抵押） 资金短缺单位