朝阳大悦城市调表
基 本 情 况
单层8部 6
硬 件 设 施
4 40㎡ 顾客休息区较多，且造型别致
单层面积 使用率 2万㎡ 20% 2万㎡ 100% 2万㎡ 2万㎡ 2万㎡ 2万㎡ 100% 100% 100% 100%
业态规划 生活集市 快销、潮牌 潮牌、一般 品牌 百货品牌 百货品牌 儿童用品
特色品牌 小鬼当佳 ZARA心单层8部 6备注
名表数码手 机维修
、悦纯雅）
家庭为主题包装商业， 先进的消费概念，丰富 青板块商业严重不足的 北京市场极具地标性与
、悦纯雅）
家庭为主题包装商业， 先进的消费概念，丰富 青板块商业严重不足的 北京市场极具地标性与
餐饮其他 巴黎贝甜 星巴克 COSTA
一茶一坐 玩具反斗城 DQ
备注
餐饮、KTV、 10万㎡ 100% 溜冰场、亲 金钱豹、冠军溜冰场 子乐园 1.每层拥有不同主题名称（如：悦恋物、悦华赏、悦纯雅） 2.每层装修主题不同，风格迥异 3.项目定位“超级家庭生活娱乐购物中心”，以家庭为主题包装商业， 在北京的商业地产项目中堪属第一。建成后将以先进的消费概念，丰富 的业态与经营品种融入人们的生活，极大缓解朝青板块商业严重不足的 现状，满足区域百万消费人群的消费渴望，成为北京市场极具地标性与 文化性的超大型、一站式休闲购物中心。
市调表
项目名称 地理位置 交通情况 项目性质 市场定位 目标消费群 开业时间 朝阳大悦城 朝阳区青年路 地铁6号线青年路站 shopping mall 超级家庭生活娱乐购物中心 时尚青年 2010.5 40万㎡ 建筑面积 面积 23万㎡ 商业面积 60% 使用率 扶梯品牌 数量 电梯数量 直梯品牌 数量 货梯品牌 数量 商住 建筑结构 3.5 4 层高 建筑指标 不规则 柱距 通道宽度（主动线） 4米 停车位 洗手间 软 件 服 务 楼层 地下各层 一层 二层 三层 各 楼 层 业 态 分 布 四层 五层 六层至十一 层 地上车位 地下车位 单层数量 面积 1200 收费标准
业 态 分 布
备注
1.每层拥有不同主题名称（如：悦恋物、悦华赏、悦纯雅） 2.每层装修主题不同，风格迥异 3.项目定位“超级家庭生活娱乐购物中心”，以家庭为主题包装商业， 在北京的商业地产项目中堪属第一。建成后将以先进的消费概念，丰富 的业态与经营品种融入人们的生活，极大缓解朝青板块商业严重不足的 现状，满足区域百万消费人群的消费渴望，成为北京市场极具地标性与 文化性的超大型、一站式休闲购物中心。
北京朝阳大悦城商业研究
同仁堂
面包新语 宝岛眼镜
聚金商业
北京朝阳大悦城
L1品牌落位
浮士德 永旺百货 La colline 瑞恩 澳 尔 滨 ZARA 天使丽人 FABI Orbis 星巴克 优视一品 彩色盘 GAP
亮视点
Miss sixty Lacoste Guess I Do Tommy Hilfiger
手机数码广场
匡威 彪 马 卡 帕
耐克
聚金商业
北京朝阳大悦城
L6品牌落位
停车场 悦彩瀑布
蕉叶 莫凡彼 一麻一辣 香芒山 千味仟寻 禾绿回转寿司 权金城 万方豆捞
泰和草本工坊
鹿港小镇
美乐圈
蜜桃餐厅
正一味 金鼎轩 盛焰烤肉 三元梅园 西提牛排 米斯特披萨
满记甜品
聚金商业
北京朝阳大悦城
L7品牌落位
冠军溜冰场
GAP
ZARA Vero moda Jack&Jones Killah Novo Me Giamma Bruns Misnono OVS Coata咖啡 Filon I.T. Scofield Ochirly
聚金商业
北京朝阳大悦城
L3品牌落位
Basic house
永旺百货
芮馆 Gillivo 奥卡索
维氏、奥卡索、Gillivo、Daniel Hechter 紫齐百合美甲 必胜客、西雅图极品咖啡 芮馆
L3层共有品牌30个
聚金商业
北京朝阳大悦城
类别 超市百货 数量 1
L4业态配比及品牌
品牌 永旺百货 西遇、6sixty8ight、保罗·弗兰克、阿尤、Lily、 FYL、Boite、Hello Kitty、Vica Voce、墨达人、 Crz、曼妮芬、Meet MimiQ、阿童木、 Nylonpink、The Carnaby、Bossini Style、 Bodypops、La MIU select、MOMO、ELLE、婷 美、scat、2%、速写
商场市调表
交铺标准
【】毛坯【】带装修【】装好玻璃门【】装好门楣招牌位
最小分割面积：
㎡
最大分割面积：
㎡
层高
上下层通道
2、价格与销售方式
最低价
元/平方米
最高价
元/平方米
均价
元/平方米
折扣
一次性付款折；
按揭折
层差
同层位差
销售率
现场销售氛围
优惠措施
（是否有返租）
购买客户情况及
行为特征
3、经营状况
元次或者元月土地年期年自年起计发售日期年月日开盘日期年月日竣工日期年月日启用入伙日期年月日发展商承建商代理商物管公司管理费月元平方米2分层业态分布楼层每层面积业态电梯占用率分直梯扶梯商铺面积套数营业方式负一层开敞式柜台式独立商铺首层开敞式柜台式独立商铺二层开敞式柜台式独立商铺三层开敞式柜台式独立商铺四层开敞式柜台式独立商铺五层开敞式柜台式独立商铺商业物业项目调查表2动态营销数据调查人
出租率
租金水平
经营业态
经营费用
经营者情况
4、营销手法
形象定位
与推广语
现场围墙/导示/展板/挂幅售楼处
营销手法
主打卖点
(项目优势)
主要难点
(项目劣势)
注：商业街须画出租金业态人流图（即扫街图）。
总பைடு நூலகம்，地上个/地下层共个
车位费：元/次（或者元/月）
土地年期
____年，自___________年起计
发售日期
年月日
开盘日期
年月日
竣工日期
年月日
（启用）入伙日期
年月日
发展商
承建商
代理商
物管公司
超市客流量及商品价格市调模板
超市商品价格市调表
竞争店名称： 地点： 市调人： 市调时间： 2024 年 月 日 时 分
商品大类别： 商品中类别：
部门主管/经理签名：店长审核：财务部（归档）：
市调注意事项：
1、外出必须注意安全；
2、禁止与竞争店的卖场人员起冲突，遇到突发情况须第一时间向主管或经理报备；
3、不可以公开在竞争者店里抄价格、撕价格牌等。
填写表格要求：
1、市调人员应保证填写内容的真实性和时效性，不能弄虚作假，市调后及时填写并当天递交主管/经理审阅；
2、《超市商品价格市调表》中的“实际差价”、“本店进货价”无须填写；
3、《超市商品价格市调表》表头商品大类别、中类别的填写，例如：（大类）：粮油，（中类）：大米/食用油等；（大类）：生鲜，（中类）：三鸟/冻品/蔬菜/豆制品/配菜等；
4、《超市商品价格市调表》市调大类至少1个，中类至少2个，明细商品至少10个；
5、《超市商品价格市调表》陈列位置填写：百货食品类：入口位置、出口位置、货架上/中/下层、端架、堆头等；生鲜类：蔬菜货架/蔬菜冰柜/冻品区/猪肉区/三鸟区/豆制品区/配菜区等；
5、《超市客流量市调表》在对应项目中进行勾选√；
6、《超市客流量市调表》如需添加项目，可在“其他”中进行添加。
楼盘市调表(空白模板)
位： 监理单 位： 物业管理 公司 物业管理 费用 付款方式 优惠折扣 按揭银行 最长年限 工程进度
开盘时间
交房标准 交付时间 小区配套
综合分析
个案市调表
售楼电话
楼盘形态
时间段
起价
不 均价 价 同 高价 格 时 主力总价
期 其它
产品类型 面积范围
一室一厅
二房二厅
户 三房二厅
型 分
四房二厅
析 主力面积
套数
所占比例%
其它
客户层面
广告诉求点 宣传主题 （推广语）
车 位/车库 店面
车位数量 车位配比
价格 店铺数量 面积范围
价格
销售率
综合分析
调查人：
项目名称： 工程进度： 公开日期： 在推产品
价格范围
市调人:
市调日期:
调查日期： 交付日期：
均价
价格变化 销售率现场来人量、来人状况）
销售的策略及变动情况
广告宣传情况：（报刊、广告牌、电台、车体、站牌等）
备注：（其他有关该项目需说明的情况，如套型是否有变动，面积是否有更改等）
商场基础市调表
杨总：1869099366
√
美素
15㎡
√
佰草集
25㎡
√
玉兰油
25㎡
√
美肤宝
15㎡
√
丸美
15㎡
√
欧柏莱
15㎡
√
卡姿兰
10㎡
√
美宝莲
20㎡
√
梦妆
25㎡
√
进口香水
20㎡
√
柏莱雅
10㎡
√
金银黄金
中国黄金
110㎡
分销商
√
周大生
80㎡
分销商
√
周大福
100㎡
分销商
√
老银匠
25㎡
分销商
爱都
75㎡、
直营
√
梦特娇
130㎡、
分销商
√
与狼共舞
75㎡、
分销商
√
爱登堡
70㎡、
分销商
√
铁士尊尼
65㎡、
直营
√
空间
85㎡、
分销商
√
恒源祥
85㎡、
加盟商
√
才子
85㎡、
直营
√
ME
60㎡-、
分销商
√
劲霸
140㎡、
分销商
√
波顿
40㎡、
分销商
√
波司登
85㎡、
分销商
√
乔治爵士
70㎡、
直营
√
金丝狐
75㎡、
直营
√
希尼亚
（时间及数量）
2012-9-4：
12:35---13:10 (商场侧门)
案例分析北京朝阳大悦城102221414
辐射范围 辐射面积 区域住宅均价 全市住宅均价
5公里 约77平方公里 31000元/平米 21000元/平米
1 2
3
4
竞争项目 楼盘名 商业定位 商业体量 直线距离
1 solana 生活购物中心 15万平米 4.6公里
2
3
活力东方奥特莱斯
赛洛城
品牌折扣购物中心 区域邻里配套中心
6.8万平米
11.3万平米
餐饮
编号 02 29 31
商户 星巴克 浮士德 LA PaleTa
1F
PAL ZILERI(伯爵莱利) 1970年创立，欧 洲最高档的男装成衣品牌之一，意大利男 装的典范, 保持意大利服装一贯享誉国际的 品质水准外，运用传统的手工裁剪和手工 缝制工艺，被精英男士青睐，成为精英阶 层男士着装典范。从诞生之日起，PAL ZILERI 就走高级然而低调的行事风格，即 使在面向今天世界范围的市场时，PAL ZILERI 最吸引人的还是那种自然而然并能 轻易感知的质感，那是意大利顶级成衣的 风范。 作为意大利顶级男装品牌的PAL ZILERI/ 伯爵莱利，服装质量上乘，延承着始终如 一的制衣传统，把精英阶层所关注的高品 质放在首位，并集时尚与创新于一身，体 现了当今意大利的服装流 行动态。
230000 m2 B1至11F，共12层
70000 m2 地上
3000 个 全部
2300 个 商业部分（1个:100平米配比）
1 条 6号线与地下1层相连（在建）
2019.5
开业时招商率约80%，年底90%
270以上 家 餐饮73家，服饰等约200家
商业定位
集购物、餐饮、娱乐、文化、健身、休闲等六大主题于一体的品质生活中心
29
13市调表及要求
市调表
店别：部门：市调人：市调日期：
1、市调时间：食品/非食部：每周二、周四上午；蔬果：每日两次（早9：00一次；10：00一次）
其他生鲜部门：每日一次（早9：00）
2、市调内容：针对全市敏感大品牌，如统一、康师傅、可口可乐、百事可乐、东古、李锦记、香雪好丽友、上好佳、妙脆角、王致和、宝洁、联合利华、丝宝、心相印等等大品牌，每月循环市调一次
3、市调要求：A、每次市调完毕，除生鲜各部门外，门店将食品、非食需调价商品明细以电子版形式于当日下午3：00前，发到采购经理邮箱，采购需在市调第二日给予回馈。
B、门店需保证市调商品真实，如有作假行为，市调人、部经理及店长均受连带责任。
朝阳大悦城考察报告
3. 动线和空间
两段跨式飞天梯（F1-F5，F5-F8）营造了双首层概念，带动人流向上移动。
4. 商业组合
4. 商业组合
升级动作 大举引入潮牌：原百货区域改建为100余个国际时尚潮流品牌店，大幅提升品牌丰富度和时尚度。
增加餐饮：面积占比接近30%，从B1层到顶层，几乎每一层都有咖啡店、甜品店、水吧，80多个餐饮 品牌从轻食到正餐，利用舌尖上的诱惑，抓住顾客的胃。
店铺组合突破传统品类界限，跨界混搭， 碰撞出更多体验与创意。
开放式的店铺设计，别具特色的艺术感观，以及放松的 场景氛围，增加顾客逗留时间。
5 初步分析
从“家庭城”到“青年城”的悄然转变
用店铺组合弥补先天建筑设计动线混乱的缺陷，全年不断的IP营销活动，增加对目标客群的粘性。
购物中心需要不断升级，传统购物中心讲究一站式购物，强调业态的多元化。升级的购物中心， 模糊的购物中心的概念，更多表现为一个“迷你的城市”，未来的购物中心除了满足顾客的物资 需求外，还要关注顾客的精神追求，为疲惫的新兴中产阶级打造一个心灵休憩空间。 自带流量的明星店，如周杰伦、邓家佳、韩寒等明星的店铺带来固定人气，可以持续附加热度。
2018年8月 北京朝阳大悦城考察报告
汇报时间：2018-8
1. 项目概况 2. 商圈简介 3. 内部空间 4. 商业组合 5. 初步印象
1. 项目概况
项目名称：朝阳大悦城 占地面积：84610平方米（南北270m*
东西220m） 总建筑面积：23万㎡ 单层建筑面积： 2.2-2.9万㎡ 可租赁面积：11.5万㎡ 建筑形态：购物中心型 建筑层数：11层（地上11层、地下3层） 建筑层高：F1-F11 :5.4m，B1:4.5m 停车：地下3000个车位
朝阳市人民政府办公室关于公布朝阳市城区及郊区乡镇土地级别和基准地价的通知-朝政办发〔2017〕21号
朝阳市人民政府办公室关于公布朝阳市城区及郊区乡镇土地级别和基准地价的通知正文：----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------朝阳市人民政府办公室关于公布朝阳市城区及郊区乡镇土地级别和基准地价的通知朝政办发〔2017〕21号各县（市）区人民政府，市政府各部门，市直各单位，各园（景）区管委会：依据《中华人民共和国土地管理法》、《城镇土地分等定级规程》、《城镇土地估价规程》和《关于开展全省城镇基准地价更新工作的通知》（辽国土资发[2013]302号），为加强地价管理，准确反映城市地价分布规律和地价水平，经市政府同意，现对市本级城区及郊区、乡镇土地级别和基准地价进行了更新调整予以公布，并就有关事宜通知如下：一、适用范围：双塔、龙城两个行政辖区。
城区指朝阳市城市规划区，郊区及乡镇指双塔、龙城行政辖区内除城市规划区以外的部分。
二、凡通过土地市场以招标、拍卖、挂牌等方式供应的房地产开发等经营性用地和工业用地，出让底价按照《国土资源部办公厅关于发布<国有建设用地使用权出让地价评估技术规范》（试行）>的通知》（国土资厅发〔2013〕20号）要求评估测算，并依照国土资源部《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》程序确定，不单独套用基准地价标准。
三、对原以划拨方式取得土地使用权的用地需要补办出让、租赁手续以及其他建设项目用地办理协议出让时，出让底价按照《国土资源部办公厅关于发布<国有建设用地使用权出让地价评估技术规范》（试行）>的通知》（国土资厅发〔2013〕20号）要求评估测算，并依照国土资源部《协议出让国有土地使用权规定》程序确定收取土地出让金、租金，不单独套用基准地价标准。
北京朝阳大悦城商户安全责任书
8.大悦城购物中心为重点防火单位，乙方因需要对承租区域装修改造时，应按照“弘泰基业公司”和“管理处”二次装修有关规定提供书面申请和施工方案等资料，不得擅自动工；
9.乙方应严格执行有关《动用明火的管理制度》。商铺内严禁燃香、燃蜡等私自动用明火的行为；禁止在营业期间在经营区域内动火施工，在非营业期间施工需要动用明火时，乙方和乙方委托的施工单位应当共同采取防护措施，必须按要求到“弘泰基业公司”和“管理处” 相关部门开具《动火证》，并将施工区和使用区进行防火分隔，清除动火区域的易燃物、可燃物，配置消防器材，动火期间安排专人监护，临近孔洞的动火施工必须在孔洞下方另设专人监护，确保安全；
身份证号码：
专兼职消防管理人员
姓 名
身份证号码
入职时间
工作部门
从事消防工作时间
培训情况
有
有
有
备案类别
□新确立备案□变更备案
消防安全责任人承诺书
我单位确定为消防安全责任人，履行以下消防安全职责：
（一）贯彻执行消防法规，保障单位消防安全符合规定，掌握本单位的消防安全情况；
（二）将消防工作与本单位的经营、管理等活动统筹安排，批准实施年度消防工作计划；
10.乙方不得擅自在承租区域内使用电加热设备（如电饭锅、微波炉、烤箱、电炉子、电熨斗等），如因经营需要（如餐饮、服装类租户）使用电加热设备的，需向“弘泰基业公司”和“管理处”相关部门提出书面申请和安全管理措施，并经审核同意后方可使用，在使用电加热设备时，需严格按设备使用说明操作，现场需有专人看护；
11.乙方如需使用大功率电器（1000W以上），需提前向“弘泰基业公司”和“管理处”相关部门提出书面申请，同时需提供设备使用手册、安全操作规程和安全管理措施，并经审核同意后方可使用；使用大功率电器时严禁私自更改供电线路、乱拉电线、乱按插座等，发现线路老化及时更换；大功率电器周边严禁存放任何易燃易爆物品及杂物；乙方未按照正常操作规程使用电器设备或其他任何原因导致发生安全事故，乙方需承担全部责任；