推荐-土地使用权工业用地市场比较法评估测算表 精品
土地评估勘察与测算表
土地使用权市场法测算表
工业用地市场法评估比较因素条件表
影响因素 因素 交易单价(元/平方米) 交易时间 交易情况 原材料供应 距主要原材料供 情况 应地的距离 主要公交线路、地铁站密度 分主干道、次干道、支路、胡同四个级 对外交通便利度 别 距火车站、汽车站、飞机场、码头距离 区域因 污染(大气、噪音、水体)、绿化、景观 自然环境 环境质量优 素 劣度 人文环境 治安情况 基础设施状 公用基础设施完 电力、供水、排水、供气、通讯等系统 况 善度 的设施水平、来源及保证度 产业集聚规模 指工业产业集聚规模 其他 宗地内外开发程度 土地剩余使用年限 三通一平、五通一平、七通一平等 出让土地为法定出让年限减去已使用年 限，如为划拨地填同用途出让地的法定 最高使用年限。 指地上建筑物总建筑面积与土地面积比 例。如无地上建筑物，填规划容积率。 说明临街类型，分为临主干道、次干道 、支路等；并分四面临街(路)、三面临街 、两面临街、一面临街、不临街；并说 明临主要街道深度。 分为矩形、方形、三角形、不规则形状 。并分规则、较规则、不规则 三个等级 平原、山地、丘岭等，并分为坡度 3%5%，5%-10%，10%-20%，20%-25%，大 于25%五个级别 主要指地基承载力和地下水，地基承载 力分为承载力大于25吨/平方米，20-25 ， 12-20 ， 8-12 ， 小 于 8 吨 / 平 方 米 五 个 等 级；说明地下水深度 主要指城市详细规划的强制性内容，包 括(1)地块的主要用途；(2)地块允许建设 总量；(3)规划允许的建设高度；(4)各地 块的绿化率； (5) 规划地段基础设施和公 共服务设施配套建设规定； (6) 历史文化 保护区内重占保护地段的建设控制指标 和规定，建设控制地区的建设控制指标 。可分为有规划限制条件和无规划限制 条件。是否符合规划。 交通便捷度 交通条件 道路通达度 说明是否正常交易，如不是，请说明 填表说明
《采用市场比较法评估工业用地的有关问题简析》
采用市场比较法评估工业用地的有关问题简析—扈守艳（深圳市同致诚土地房地产估价顾问有限公司，杭州)工业用地评估是指对地类用途为工业的宗地进行评估。
由于工业用地在市场上的流通量较少，并且个案差异大，同时，由于工业用地宗地面积大、收益小距离市区较远等特殊性，在实践中，采用市场比较法评估过程中，与其它用途宗地采用市场比较法相比，需要注意较多的技术问题，本文主要探讨运用市场比较法进行工业用地评估时需要注意的一些技术问题。
一、工业用地特点及影响因素工业用地包括工业、工业仓储、交通、电讯（移动）基站、供水、供电、供气等类用地。
（一）工业用地价格的特点：1、工业用地价格一般与地区的经济因素相关性较强。
2、工业用地受非市场化因素的影响较多。
政府在出让工业用地往往会考虑引入企业形成工业功能区的集聚效应、企业对当地经济的贡献、企业的品牌声誉等，从而在出让条件上利用优惠政策及限制政策进行定向出让，这些政策因素对地价有较大影响，从而造成工业地价在各地区大多呈现价格普遍较低的情况。
（二）工业用地价格的影响因素：对工业用地价格造成影响的因素众多，一般随时间和地域不同其产生的作用也不同。
大致可对这些因素分为三类：1、一般因素：一般因素是指对某地区工业用地价格总体水平的变动具有共性影响的因素，能够决定地价高低的水平。
（1）当地经济发展的水平。
经济发展水平一般应与工业用地价格成正比例关系。
（2）城市规划。
城市用地规划及城市性质规划都会影响到供地规模、用地结构及土地使用强度等等。
这些将关系到一个城市的基础设施变化和公共设施变化，都将对地价产生影响。
（3）城市的土地制度。
一个城市工业用地的供应制度及使用计划等会限制土地市场的供地形态、利用方式，这些都会影响到工业用地价格。
（4）城市区位。
城市区位好，那么资金流、物资流、人流、信息流等汇集程度就好，工业用地的需求和工业产出就相对较高，因而地价也会较高。
2、区域因素：对工业用地影响较大的区域因素一般有以下几个：（1）片区发展前景；（2）产业集聚程度；（3）周围土地利用状况；（4）能源、原材料保障度。
土地估价报告市场比较法(工业)模板201X.09.26
（一）市场比较法指求取一宗土地的价格时，根据替代原则，将待估土地与较近时期内已经发生了交易的类似土地实例加以比较对照，并依据后者已知的价格，参照该土地的交易情况、期日、区域因素、个别因素以及使用年期等差别，修正得出估价对象的价格的一种方法。
其计算公式为：P=P B×A×B×C×D×E式中：P—待估宗地价格P B—比较实例价格A—待估宗地交易情况指数/比较实例宗地交易情况指数B—待估宗地估价期日地价指数/比较实例宗地交易日期地价指数C—待估宗地区域因素条件指数/比较实例宗地区域因素条件指数D—待估宗地个别因素条件指数/比较实例宗地个别因素条件指数E—待估宗地使用年期修正指数/比较实例使用年期修正指数1、比较实例选择（1）收集宗地交易实例根据地块位置、面积、用途、成交时间、地块条件、使用年期、交易条件、影响地价的区域和个别因素、土地价格及内涵等因素，按照替代原理，并符合用途相同、交易类型相同、区域类似等因素的要求，估价人员从中国土地市场网中选取交易实例。
详见下页表：（2）确定比较实例在上述交易实例中，根据《城镇土地估价规程》和《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范（试行）》（抵押的不需要此文件）的规定，按照比较实例数量应达到3个以上（含3个）且估价期日距比较实例的交易日期原则上不超过3年、与待估宗地条件相似性大于差异性、与待估宗地用途相同、土地条件基本一致、属同一供需圈内相邻地区或类似地区的正常（或可修正为正常）交易实例为原则，选择了以下三个比较实例：.可编辑范本比较实例1：郑州科步科技有限公司该宗地位于红松路西、化工路辅道北，于2015年10月21日由郑州科步科技有限公司以挂牌方式取得，地块编号为2015-62，用途为工业用地，容积率大于1.6，出让年限50年，出让总面积5965.38平方米，总成交价款333万元，单价558.22元/平方米。
土地开发程度为宗地外部“七通”（通路、通电、通讯、供水、排水、通气、通暖）、内部“场地平整”。
成本法计算土地估价计算表
征地比例
16012
15%
征用土地面 耕地面积为征 耕地面积为征地
积
地面积10%
面积的85%
18413.8
2762.07
16572.42
耕地亩数 4.14
序号
项目
1
土地补偿费 安置补助费
失地农民养
2
老保险等补
助
3
青苗补偿费
4
地上附着物 补偿费
5
征地管理其 他费用
费用 827073 910000 3563 593893 58363
Hale Waihona Puke 费率 3400.002.50% 广府发[2010]10号
房屋补偿标 准
610.00
5000.00 广府发[2009]10号
不超过 35000/亩 土地管理法及地方配套政策
20.00 22.00 2.00
国 土 资 发 〔 2008 〕 308 号 、 广 府 函〔2009〕108号
四川省耕地占用税条例<川府发 [2008]27号>、广府函[2008]239 号
川 价 字非(1991)116 号 、川 价费 [2001]157号
元/亩 元/人 4295710.489
标准
耕地
52073
非耕地
26036
计算方法
耕地年产值 按1720元/亩
年 按耕地半计
算
失地农民失业 养老保险等
65000
大春
60.00%
小春
40.00%
耕地
人均失业保 险人数*参保
人数
按耕地年产 值的百分比 确定大春、 小春作物确
定为50%
30000.00
工业用地测算表
30515 0.77 1.3
530000
0.468187499
1132025.1 亩
56.71% 1996215
17.43平方公里，辖5个村31个村民小组，总人口19400人，其中农村人口10290人，农业户数3366户。境内交通发达，基础
眉山市土地开发费一览表
排水
5
供电
18
供气
12
通讯
3
通路
5
场平
XX市土地取得费用一览表
序号 收费项目 收费依据 收费标准（元 /亩） 备 注 土地补偿费均按前三年平均年产值的10倍计算， 安置补助费依据集体经济组织人均耕地面积计算 。人均耕地1亩及以上的，每亩耕地按前三年平 均年产值的6倍计算；人均耕地在1亩以下的，每 个安置人口按前三年平均年产值的6倍计算。 眉山市统一年产值标准为1870元/亩，按耕地的 56.7%补偿，按一年种植三季、补偿两季计算 每人按30/m2进行补偿，每平方米按当地经济适 用房价格1800元/m2计算，(每亩土地上需安置人 员0.74人)
耕地面积
耕地比例 幅员面积
象耳镇位于城西2公里，幅员17.43平方公里，辖5个村
眉 开发程度 平均费用 15
供水
15 （元/平方米）
58
估价方法 成本逼近法 基准地价系数修正法
测算单价(元/㎡) 356.00 123.00
加权平均 0.8 0.2
1870
川府土〔2011〕 227号
眉府通〔2011〕6号
9072.05
耕地按56.7%计，8-40元，取24元／平方米
6 7
耕地开垦费 被征地农民 社保费用 建筑物、构 筑赔偿费用 及不可预见 费用 合 计
(土地)市场比较法
（二）估价过程1、运用市场比较法评估土地价格市场比较法即是在求取一宗待估土地的价格时，根据替代原则，将待估土地与较近时期内已经发生了交易的类似土地实例加以比较对照，并依据后者已知的价格，参照该土地的交易情况、期日、区域以及个别因素等差别，修正得出估价对象在评估期日地价的一种方法。
其计算公式为：待估宗地价格＝比较实例宗地价格×待估宗地情况指数待估宗地估价期日地价指数–––––––––––––––––––––×–––––––––––––––––––––––––––––×比较实例宗地情况指数比较实例宗地交易日期地价指数待估宗地区域因素条件指数待估宗地个别因素条件指数––––––––––––––––––––––––––––×比较实例宗地区域因素条件指数比较实例宗地个别因素条件指数（1）比较实例选择选择比较交易实例时，根据待估宗地情况应符合以下要求：①用途相同②交易类型相同③属于正常交易④区域及个别条件相近⑤同一供需圈⑥估价期日相近⑦统一价格基础本次评估在收集到与待估宗地条件类似的多个实例中，选择了与待估宗地条件最为类似的三个交易实例作比较实例，它们的基本情况如下：实例A：该地块位于桂林市环城北二路东城别墅住宅区B2号，住宅用途，用地面积为325平方米，建筑容积率为0.7，土地使用年期限70年。
宗地所在区域繁华度一般，距市商业中心约2000米，距区域中心约4000米，宗地距公交车站距离约300米，环境污染程度小，绿化状况绿化率5-10％，宗地地形平坦，形状规则，基础设施配套程度完备，公用设施配套完备，目前规划有一定限制，宗地自身条件为面积和形状对土地利用有一定影响。
于2012年9月15日，宗地基础设施开发程度达到宗地红线外“五通”（即通路、通供水、通排水、通电、通讯），宗地红线内“五通”（即通路、通供水、通排水、通电、通讯）及“场地平整”的出让价格为3283元/平方米。
土地竞拍测算表
481.606 483.889 486.173 488.456 490.739 493.022 495.305 497.588 499.871 502.155 504.438 506.721 509.004 511.287 513.57 515.854 518.137 520.42 522.703 524.986 527.269
12.89% 12.83% 12.77% 12.70% 12.64% 12.58% 12.52% 12.45% 12.39% 12.33% 12.27% 12.21% 12.14% 12.08% 12.02% 11.96% 11.90% 11.84% 11.77% 11.71%
43
44
45
46
47
48
项目土地竞价表:(Auction Price List) 拍卖序号 拍卖地价（万元） 土地价格（万元/亩） 土地价格（元/M2） 楼面地价（元/m2） 投资利润率 拍卖序号 拍卖地价（万元） 土地价格（万元/亩） 土地价格（元/M2） 楼面地价（元/m2） 投资利润率 拍卖序号 拍卖地价（万元） 土地价格（万元/亩） 土地价格（元/M2） 楼面地价（元/m2） 投资利润率 拍卖序号 拍卖地价（万元） 土地价格（万元/亩） 土地价格（元/M2） 楼面地价（元/m2） 投资利润率 拍卖序号 拍卖地价（万元） 土地价格（万元/亩） 土地价格（元/M2） 楼面地价（元/m2） 投资利润率 1 90 1350 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21
《土地估价案例与报告》应考精华提炼三(规程要点)
《土地估价案例与报告》应考精华提炼三（重新整理后）研究一门学问必须读原著，比如研究马恩格斯，不读原著是搞不出名堂的。
土地估价师资格考试的原著就是四个国家标准，其中最重要的是《城镇土地估价规程》，昨夜读一遍，收益匪浅。
教材有的地方提法不规范口径不一致，这个通过读《规程》能得到很好的规范，再有就是好多东西做题的时候冒出来，但教材里没有，如市场法估价中的几张表格。
规程太庞杂，现将要点辑如下，其中没法出题的全部略去，比如基准地价评估。
1、土地价格内涵土地价格,是指在正常市场条件下一定年期的土地使用权未来纯收益的现值总和。
其权利特征是出让土地使用权。
划拨土地使用权价格、承租土地使用权价格是其特殊形式，租赁权价格、地役权价格是其派生形式。
根据估价目的不同，土地价格可采用熟地价格、生地价格和毛地价格表示。
2、价格影响分类（阐述的简明扼要）一般因素指影响城镇地价总体水平的自然、社会、经济和行政因素等，主要包括地理位臵、自然条件、人口、行政区划、城镇性质、城镇发展过程、社会经济状况、土地制度、住房制度、土地利用规划及计划、社会及国民经济发展规划等。
区域因素指影响城镇内部区域之间地价水平的商服繁华程度及区域在城镇中的位臵、交通条件、公用设施及基础设施水平、区域环境条件、土地使用限制和自然条件等。
个别因素指宗地自身的地价影响因素，包括宗地自身的自然条件、开发程度、形状、长度、宽度、面积、土地使用限制和宗地临街条件等。
3、收益还原法确定土地还原利率土地还原利率应按下列方法确定：（1) 土地纯收益与价格比率法：应选择三宗以上近期发生交易的，且在交易类型上与待估土地相似的交易实例，以交易实例的纯收益与其价格的比率的均值作为还原利率。
（2）安全利率加风险调整值法：即：还原利率=安全利率+风险调整值。
安全利率可选用同一时期的一年期国债年利率或银行一年期定期存款年利率；风险调整值应根据估价对象所处地区的社会经济发展和土地市场等状况对其影响程度而确定。
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周围土地利用类型 外界环境
未来土地规划用途
100/ （100）
100/ （100）
土地权利限制（使用年限、 100/
交易限制等） 土地利用限
（100）
制
土地规划限制（容积率、建 100/
筑高度、密度、绿化等） （100）
比准价格 评估单价的确定:
案例2
案例3
……
与原材料地、销售市场配合
100/ （100）
100/ （100）
100/ （100）
自然条件状 况
地质、水文、地形、地貌等
环境质量
总体规划
100/ （110000/） （110000/） （110000/）
基础设施 供热、气、水、电等保证率
交通便捷程 与交通干道通达能力
度
内部交通（道路、铁路专用
线）
交通主（次）干道数量、级
别 交通条件 与主干道通达程度
区 域
离火车站、码头、机场距离
因 素
劳动力来源 市场配合
与原材料地、销售市场配合
自然条件状 况
地质、水文、地形、地貌等
环境质量
总体规划
案例2
案例3
……
基础设施 供热、气、水、电等保证率
交通便捷程 与交通干道通达能力
度
内部交通（道路、铁路专用
线）
地质状况与地基承载力
100
个
土地形状、面积
100
别 因
目前利用状况、强度（容积 率）
100
素
临街道路评 价
道路类型、级别
100
周围土地利用类型
100
外界环境
未来土地规划用途
100
土地权利限制（使用年限、 土地利用限 交易限制等）
100
制
土地规划限制（容积率、建 筑高度、密度、绿化等）
100
案例2
案例3
……
页次:
土地使用权（工业用地）市场比较法评估测算表
劳动力来源
100
素 市场配合 与原材料地、销售市场配合 100
自然条件状 况
地质、水文、地形、地貌等
100
环境质量
100
总体规划
100
100
基础设施 供热、气、水、电等保证率 100
交通便捷程 与交通干道通达能力
100
度
内部交通（道路、铁路专用 线）
100
地质状况与地基承载力
100
临街状况（临街类型、进深 宗地条件 、宽度等）
索引
号:C16-9
资产 土地使用权（工业用地）市场比较法评估测算表
占有
评估基
编制人及日
单位 明细
准日： 年 月 日
期: 复核人及日
表序
期:
1、工业用地比较因素条件说明表
比较因素
待估土地
案例1
交易价格
交易时间
交易方式
土地使用年限
土地用途
土地级别
工业区类型 用地类型、集聚规模
基础设施 电力、供水和排水系统
地质状况与地基承载力
临街状况（临街类型、进深
（100） 100/
（100） 100/
（100） 100/
（100） 100/
（100） 100/
、宽度等）
（100）
宗地条件
个
土地形状、面积
100/ （100）
别
目前利用状况、强度（容积 100/
因率）ຫໍສະໝຸດ （100）素临街道路评 价
道路类型、级别
100/ （100）
临街状况（临街类型、进深
个 宗地条件 、宽度等）
别
土地形状、面积
因
目前利用状况、强度（容积
素
率）
临街道路评 价
道路类型、级别
周围土地利用类型
外界环境
未来土地规划用途
土地权利限制（使用年限、
土地利用限 交易限制等）
制
土地规划限制（容积率、建
筑高度、密度、绿化等）
页次:
土地使用权（工业用地）市场比较法评估测算表
3、工业用地比较因素修正系数表
比较因素
待估土地
案例1
修正后交易价格
工业区类型 用地类型、集聚规模 基础设施 电力、供水和排水系统
100/ （100）
100/ （100）
交通主（次）干道数量、级 100/
别
（100）
交通条件 与主干道通达程度
100/ （100）
区 域 因 素
离火车站、码头、机场距离
劳动力来源 市场配合
2、工业用地比较因素条件指数表
比较因素
待估土地
案例1
交易价格
交易时间
交易方式
100
土地使用年限
土地用途
100
土地级别
100
工业区类型 用地类型、集聚规模
100
基础设施 电力、供水和排水系统
100
交通主（次）干道数量、级 别
100
交通条件 与主干道通达程度
100
区 域
离火车站、码头、机场距离 100
因