土地估价剩余法
7剩余法
开发商利润按总投资额（建筑费、 专业费、地价）的20%计，土地使 用期限50年，建筑期为12个月。
（二）评估要求 运用剩余法评估该土地的价格。
方法一 1．确定不动产总价 租金收入为a = 1500×90%×160 = 216000(元) 不动产总价=（216000/11%）× [1—1/（1+11%）49]=1951827（元） 2．建筑费 = 1500×600 = 900000(元) 又已知i = 14% r = 3% p = 20% 税费 = 1951827×5.5% = 107350(元)
三、剩余法评估的程序 1、调查待估土地的基本情况 调查土地的位置、面积、形状、 平整情况、基础设施状况，调查土地 利用要求即规划限制，如规划用途、 容积率、建筑物高度限制等，调查土 地的权利状况，如权属性质、使用年 限等。
2、确定最有效的开发利用方式 根据待估土地的基本情况，土地 市场条件等，在规划要求及管理所允 许的范围内确定土地的最佳开发利用 方式，以实现土地的最有效使用，它 包括确定土地的用途、建筑容积率、 土地覆盖率、建筑高度等。最重要的 是选择最佳的土地用途。
税费,% 销售税费,%
税费的计算:买地税=生地价×税率 卖地税=熟地价×税率 地价利息=地价(1+税率) ×利率 买地税应做为投资.
待建筑空地的评估 地价=楼价-建筑费–专业费–利息 –销售费用–税费–开发商利润 买地----建筑物-------销售 税费,% 税费,%
销售费用,%
地价利息=地价(1+税率) ×利率 买地税应做为投资.
地价=[不动产交易价-建筑费用 （1+i+r+p+ip+ir）-税收] 1+r+p =[1951827-900000× （1+14%+13%+20%+14%×13%+1 4%×20%）-107350]/ 1+13%+20% =479897/1.33 =360824.8（元） 单位面积地价=360824.8/800 =451（元/平方米）
土地估价的剩余法
e代入公式即可得到该土地在开发完成时的土地价格;
开发完成时的地价＝a-b-c-d
f由于e得到的价格是开发完成时的价格,即两年后的价格,则场地当前价格＝7900872/1+12％2＝6298527元
g开发商所能支付的投标地价＝6298527/1+3％＝6115075元
D、求取地价;地价测算公式如下：
地价＝不动产总价-建筑费-专业费-利息-税费-开发商利润
测算方式一,直接计算地价利息;
a测算不动产总价,采用收益还原法,使用年限50年,开发期2年,可取得收益年限为48年;
不动产出租年纯收益＝300×8000×90％×1-25％
＝1620000元
不动产总价＝1620000/8％×〔1-1/1+8％48
开发商所能支付的最高价款＝6298527/1+3％＝6115075元
测算方式二,利息中不计地价款的利息;
不动产总价、建筑费及专业费、利润的计算与方式一相同,因此有：
b建筑费及专业费＝1000×8000＝8000000元
c建筑费及专业费利息＝8000000×40％×〔1+12％1.5-1〕+8000000×60％×〔1+12％0.5-1〕＝872792元
章节名称
学时
第1节剩余法的基本公式；
第2节剩余法的适用条件
第3节剩余法应用案例
1
1
2
4.教学内容：
1、利用剩余法评估土地的基本公式为
V＝A-B+C
其中；V——购置开发场地的价格
A——总开发价值或开发完成后的不动产资本价值
B——整个开发项目的开发成本
C——开发商合理利润
土地估价方法之剩余法
土地估价方法之剩余法1、剩余法的定义、特点及适用范围2、剩余法的估价的程序与方法第七章土地估价方法之三——剩余法一、剩余法概述1、剩余法的定义与原理又称假设开发法、倒算法、残余法或余值法等。
是指在估算开发完成后不动产正常交易价格的基础上，扣除建筑物建造费用和与建筑物建造、买卖有关费用后，以价格余额来确定估价对象土地价格的一种方法。
剩余法更深层的理论依据完全类似于地租原理，只不过地租是每年的租金剩余，剩余法是一次性的价格剩余，但计算原理是一致的。
剩余法还可以通过求取残余的纯收益后，再进行资本还原，求得房地价格。
除适用于土地估价外，剩余法还大量应用于房地产开发项目评价和投资决策，具体可应用于三个方面：（1）确定投资者获取待开发场地所能支付的最高价格（2）确定具体开发项目的预期利润（3）确定开发项目中的最高控制成本费用2、剩余法的计算公式基本公式：V = A –( B + C ) V—购置开发场地的价格A —总开发价值或开发完成后的不动产价值B—开发成本C—开发商合理利润实际估价中常用的具体计算公式：土地价格= 房屋的预期售价- 建筑总成本- 利润- 税收- 利息计算时还需要考虑各项费用的时间价值3、剩余法的特点与适用范围（1）剩余法估价的可靠性取决于三个正确确定：正确确定土地最佳利用方式，正确确定开发完成后的不动产售价，正确确定土地开发费用和正常利润等。
（2）剩余法估价的三个假设和限制条件：关键变量稳定、价格稳定、投入均匀（3）剩余法的适用范围A.待开发土地的估价B.待拆迁改造的再开发房地产的估价C.仅将土地或房产整理成可供直接利用的土地或房地产的估价D.现有新旧房地产中地价的单独评估二、剩余法估价的程序与方法1、剩余法估价的基本程序（1）查清待估宗地的基本情况；（2）确定土地的最佳开发利用方式；（3）估计开发完成后的不动产总价；（4）估计建筑费、专业费、利息、税费、租售费用和开发商应得利润等；（5）测算土地价格。
[知识]土地剩余法
![[知识]土地剩余法](https://img.taocdn.com/s3/m/edb545e2f71fb7360b4c2e3f5727a5e9856a27d8.png)
根据《城镇土地估价规程》（以下简称<规程>），通行的估价方法有市场比较法、收益还原法、假设开发法、成本逼近法、基准地价系数修正法等。
估价方法的选择应按照地价评估的技术《规程》，根据当地地产市场发育情况并结合估价对象的具体特点及估价目的等，选择适当的估价方法。
估价对象为居住用地，拟进行房地产开发，且经规划、国土部门确定土地利用条件，根据土地的最佳最有效使用原则，可选择剩余法评估；由于估价对象位于威海市，属威海市基准地价覆盖范围之内，故可采用基准地价系数修正法进行评估。
（一）剩余法剩余法是在估算开发完成后不动产正常交易价格的基础上，扣除建筑物建造费用和与建筑物建造、买卖有关的专业费、利息、利润、税收等费用后，以价格余额来确定估价对象土地价格的一种方法。
其计算公式为：V=A-B-C式种：V————待估土地价格A————开发完成后房地产总价值B————整个开发项目的开发成本C————开发商合理利润1、确定估价对象最佳开发方式估价对象位于武昌区沙湖地区，东临沙湖，西眺长江，紧挨武青三干道，毗邻武昌区政府及湖北大学。
近几年，随着所在区域的尚隆地球村、东龙世纪家园等大型住宅小区对本区域房地产市场的拉动、积玉桥片区的拆迁改造、周边环境的改善以及武青三干道的建成通车，不断提升本区域的居住品质，扩大本区域房地产的需求，使之具有相当的潜在发展空间。
结合待估宗地的临湖优势、交通优势、区位优势及地块具体规划条件，确定待估宗地拟建成中档住宅区。
根据威海市城市规划管理局出具的《规划设计（土地使用条件）》（建设项目选址意见书武规选[2002]××号附件一）：1、规划用地总面积为29792平方米（以实测面积为准），其中：净用地面积24348平方米（以实测面积为准）；代拆、、代征规划道路面积5444平方米（以实测面积为准）。
2、规划建筑总面积56000平方米；容积率：<2.3；建筑密度：<30%；建筑高度：36米以下；层书：11层以下。
2021年最新房地产估价师考试复习第六章 土地估价方法——剩余法
而为了得到这块土地,开发商首先得仔细分析这块土 地的内外条件，如坐落位置、面积大小、形状、周 围环境、规划允许的用途、建筑高度和容积率等， 以便分析该地块在规划许可的范围内最适宜的用途 和最大开发程度；
拿地
项目完成
估价时点
2剩余法原理
剩余法是一种科学实用的估价方法，其基本思路和理论 依据，用一个例子来说明。
假如一个房地产开发商面对一块可供开发利用的土地， 那么他愿意以多高的价格来购买它？
很明显，他购买这块土地的目的不是为了自己使有，而 是要通过开发后出售为其赚取利润。
他很清楚想得到该块土地的开发商不止他一个，他们都 怀有与他一样的动机。
所谓生地，指已完成土地使用批准手续(包括土 地使用权出让手续)可用于建筑的土地，该建筑 用地无基础设施，或者有部分基础设施，但尚 不具备完全的“三通”(通路、通水和通电)条件， 同时地上地下待拆除的房屋、构筑物尚未拆迁。
所谓毛地，指已完成土地使用批准手续(包括土 地使用权出让手续)，具有“三通”或条件完备 的基础设施，但未进行拆迁的可用于建筑的土 地。
所谓熟地，指具有完善的基础设施，且地面平 整，可用于建筑的
公 生地价格= 式 开发完成后房地产价格
－由生地建成房屋的开发成本 －管理费用 －投资利息 －销售税费 －开发利润 －买方购买生地应负担的税费
剩余法更深层的理论依据完全类似于地租原理，只不过地租是每年 的租金剩余，剩余法是一次性的价格剩余，但计算原理是一致的。
剩余法
• 2．求毛地价格的公式
• 所谓毛地，指已完成土地使用批准手续(包括土地使用权 出让手续)，具有“三通”或条件完备的基础设施，但未 进行拆迁的可用于建筑的土地。 • (1)适用于在毛地上建成房屋的公式 • 毛地价格＝开发完成后的房地产价格－由毛地建成 房屋的开发成本－管理费用－投资利息－销售税费－土地 开发利润－买方购买毛地应负担的税费 • (2)适用于将毛地开发成熟地的公式 • 毛地价格＝熟地价格－由毛地开发成熟地的开发成 本－管理费用－投资利息－销售税费－开发利润－买方购 买毛地应负担的税费
（三）根据估价对象细化的公式： 1．生地价格公式
• 生地，指已完成土地使用批准手续(包括土地使用权出让手续)可用于 建筑的土地，该建筑用地无基础设施，或者有部分基础设施，但尚不 具备完全的“三通”(通路、通水和通电)条件，同时地上地下待拆除 的房屋、构筑物尚未拆迁。 • (1)适用于在生地上建成房屋的公式： • 生地价格＝开发完成后的房地产价格－由生地建成房屋的开发 成本－管理费用－投资利息－销售税费－开发利润－买方购买生地应 负担的税费 • (2)适用于将生地开发成熟地的公式，所谓熟地，指具有完善的基础 设施，且地面平整，可用于建筑的土地。 • 生地价格＝开发完后熟地价格－由生地开发成熟地的开发成本 －管理费用－投资利息－销售税费－土地开发利润－买方购买生地应 负担的税费
土地估价方法-------剩余法
剩余法
• • • • • 剩余法概述 剩余法基本公式 剩余法估价程序与方法 应用剩余法估价的常见问题 剩余法的应用实例
一、剩余法概述
（一）定义
• 剩余法（The Hypothetical Development Method或Residual Method）又称假设开发法、 倒算法、残余法或余值法等，是在估算开发完成后 不动产正常交易价格的基础上，扣除预计的正常开 发成本及有关专业费、利息、利润、税收等费用后 ，以价格余额来估算待估土地价格的一种估价方法 。 • 从发展的观点看，土地之所以有价，完全在于其 可以开发、利用、建房，并可从中获取收益。为了 获得土地而支付的地价，显然是在预计的不动产总 价中扣除成本费用和社会平均预期收益后的“剩余 价格”。即地价等于土地与建筑出售价格减去建筑 物本身的价格。
剩余法
果在这种情况下仍然需要估价的话，估价人员可根据所推
测的最可能的规划设计条件来估价，但必须将该最可能的
规划设计条件列为估价的假设和限制条件，并在估价报告
中作特别的提示，说明它对估价结果的影响，或估价结果
对它的依赖性。
• 除适用于土地估价外，剩余法还大量应用于房地产开发项 目评价和投资决策，具体可应用于三个方面：
2．熟地价由毛地价和土地开发成本组成，土地开 发成本是指通上水、通下水、通电、通燃气、通热力 、通邮、通路和场地平整等费用。
• 地上有建成房屋的开发建筑成本：
•
1．开发成本费用包括直接工程费、间接工程费、
建筑承包商利润及由发包商负担的建筑附带费用等。
•
直接工程费：是指施工过程中耗费的构成工程实体
的各项费用，包括人工费、材料费、施工机械使用费。
近期能提供的公寓数量又较少时，则可以选择建公寓为该
地块的最佳用途。
（三）估计开发建设周期和投资进度安排、 开发完成后的不动产总价
• 确定开发程度和投资进度安排：
•
开发建设周期是指从取得土地使用权直到不动产全
部售出或出租完毕的这一段时期，可分为三个阶段：规划
设计和工程预算期(自取得土地使用权至开工建设)、工程
• 单位建筑面积月租金或年租金
• 不动产出租费用水平
• 不动产还原利率
• 可出租的净面积
• 例如：根据当前房地产市场的租金水平，与所开发不动 产类似的不动产月租金水平为每建筑平方米200元，其中 维修费、管理费等出租费用为30％，该类不动产的还原率 为8％，总建筑面积4000平方米，可出租率为85％，则 所开发不动产的总价(设定为无限年期)可确定为： 200×(1－30％) ×12×4000×85％×1/8%＝71400( 万元)
土地估价方法之剩余法
土地估价方法之剩余法1、剩余法的定义、特点及适用范围2、剩余法的估价的程序与方法第七章土地估价方法之三——剩余法一、剩余法概述1、剩余法的定义与原理又称假设开发法、倒算法、残余法或余值法等。
就是指在估算开发完成后不动产正常交易价格的基础上,扣除建筑物建造费用与与建筑物建造、买卖有关费用后,以价格余额来确定估价对象土地价格的一种方法。
剩余法更深层的理论依据完全类似于地租原理,只不过地租就是每年的租金剩余,剩余法就是一次性的价格剩余,但计算原理就是一致的。
剩余法还可以通过求取残余的纯收益后,再进行资本还原,求得房地价格。
除适用于土地估价外,剩余法还大量应用于房地产开发项目评价与投资决策,具体可应用于三个方面:(1) 确定投资者获取待开发场地所能支付的最高价格(2) 确定具体开发项目的预期利润(3) 确定开发项目中的最高控制成本费用2、剩余法的计算公式基本公式: V = A –( B + C ) V—购置开发场地的价格A—总开发价值或开发完成后的不动产价值B—开发成本C—开发商合理利润实际估价中常用的具体计算公式:土地价格= 房屋的预期售价- 建筑总成本- 利润- 税收- 利息计算时还需要考虑各项费用的时间价值3、剩余法的特点与适用范围(1)剩余法估价的可靠性取决于三个正确确定:正确确定土地最佳利用方式,正确确定开发完成后的不动产售价,正确确定土地开发费用与正常利润等。
(2)剩余法估价的三个假设与限制条件:关键变量稳定、价格稳定、投入均匀(3)剩余法的适用范围A、待开发土地的估价B、待拆迁改造的再开发房地产的估价C、仅将土地或房产整理成可供直接利用的土地或房地产的估价D、现有新旧房地产中地价的单独评估二、剩余法估价的程序与方法1、剩余法估价的基本程序(1) 查清待估宗地的基本情况;(2) 确定土地的最佳开发利用方式;(3) 估计开发完成后的不动产总价;(4) 估计建筑费、专业费、利息、税费、租售费用与开发商应得利润等;(5) 测算土地价格。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
土地估价剩余法
一.剩余法的基本原理
剩余法以称假设开发法,是在预计开发完成后不动产正常交易价格的基础上,扣除预计的正常开发成本及有关专业费用、利息、利润和税收等,以价格余额来估算待估土地价格的方法。
基本公式:V=A-(B+C)
式中:V――待估土地的价格
A――总开发价值或开发完成后的不动产总价值
B――整个开发项目的开发成本
C――开发商合理利润
对于房地产开发项目,其基本公式为:
土地价格=房屋的预期总售价-建筑总成本-利润-税收-利息
二.运用剩余法估价的基本程序:
1.调查待估宗地的基本情况;
2.选择待估宗地的最有效利用方式;
3.估计开发建设周期和投资进度安排;
4.估算开发完成后的不动产总价值;
5.估算开发成本、管理费用、销售费用、投资利息、开发利润及开发、销售的税费。
6.估算待估宗地的土地价格。
三.估算开发完成后的不动产价值,宜采用市场比较法,并应考虑类似不动产价格的未来变动趋势。
对开发完成后拟采用出租或自营方式经营的房地产价值::,也可以根据同一市场状况采用收益还原法来确定其价值。
四.开发周期和投资进度安排应参照类似不动产的开发过程进行确定。
开发周期指一个投资者从取得待估宗地开始,经历开发建设阶段,使开发完成的不动产价值得到市场体现的全周期。
对于拟采用销售或出让、转让方式经营的不动产,开发周期的截止时间应是销售或出让、转让过程完成;对于拟采用出租或自营方式的不动产,开发周期的截止时间应是开发完成的不动产投入使用之时。
投资进度安排是指根据项目的建设程序和施工计划,在开发周期中不同时段发生的各项成本或费用计划。
五.开发成本是项目开发建设期间所发生的一切费用的总和。
土地开发项目的开发成本主要包括基础设施配套及开发费用、管理费用、专业费用、开发及销售过程中所纳税额及销售费用;房地产开发项目的开发成本主要包括建筑总成本、投资的利息、开发及销售过程中所纳税额。
建筑总成本一般包括建筑开发费、专业费、管理费、销售费、不可预见费等。
六.利息是开发项目全部预付资本的融资成本。
预付资本包括地价款、开发或建筑费、专业费、管理费和不可预见费等。
税金及销售费不计利息。
利息的计算要充分考虑资本投入的进度安排。
在实际评估工作中,也可把不动产的未来价值及开发成本用折现的方法贴现至评估基准日,从而在剩余法公式中没有利息项。
折现率和利息率的选取应参照同期银行公布的贷款利率指标。
七.开发项目正常利润一般以不动产总价值或预付总资本的一定比例计算。
利润率宜采用同一市场上类似不动产开发项目的平均利润率。
八.现有房地产项目的土地估价
运用剩余法评估现有房地产项目的土地价格,其公式如下:
土地价格=房地产交易价格-房屋现值-交易税费
房地产交易价值可用正常交易成交价格,或采用市场比较法确定,或结合房地产的经营状况和市场条件运用收益还原法确定。
房屋现值应根据估价时点的同类房屋建筑的建造成本费用,结合房屋的物理、经济和功能的退化状况选用适当方法来确定。
其公式如下:
房屋现值=房屋重置价×房屋成新度
九.剩余法的适用范围
剩余法适用于具有投资开发或再开发潜力的土地估价。
允许运用于以下情形:(1)待开发成房地产或待拆迁改造后再开发成房地产的土地估价;(2)仅将土地整理成可供直接利用的土地估价;(3)现有房地产中地价的单独评估。
感谢您的阅读！。