土地估价报告审查备案申请表

（二）、估价方法

A、采用市场比较法测算待估宗地5：

⑴、比较实例选择

比较实例选择原则：与待估宗地属同一供需圈；与待估宗地用途相同或相近；与待估宗地的交易类型相同或相似；与待估宗地的估价基准日接近，相差不超过3年；交易实例必须为正常交易，或修正为正常交易。

⑵、比较实例说明

通过调查分析，我们选择了3个与待估宗地条件类似的比较实例，比较实例均能较客观反映成交时的市场价格，详细情况见比较实例情况说明表：

比较实例选取情况说明表

根据估价对象的宗地条件，影响估价对象价格的主要因素有：

①、交易时间；

②、交易情况：是否为正常、公开、公平、自愿的交易；

③、区域因素：主要包括所属商服中心级别、距公交站距离、公交便捷度、道路通达度、临路状况、环境条件、洪涝灾害状况、公用

基础设施完善度、城市配套设施完善度等；

④、个别因素：主要指宗地形状与面积、容积率、规划限制、使用年期等。

⑷、比较因素条件说明

估价对象与比较实例的比较因素条件说明见下表：

⑸、编制比较因素条件指数表

根据估价对象与比较实例各种因素具体情况，编制比较因素条件指数表，各项比较因素指数确定如下：

a、交易时间：按地价指数确定。分析待估宗地所处区域类似用途土地市场发展状况，以2013年12月地价指数为100，根据3%的年期上涨编制地价指数表如下：

交易，故交易情况条件指数均为100;

c、土地用途修正：估价对象商住用地，本次评估选取案例为商住用地，商业兼容比例有区别，以待估宗地为100，商业兼容每高或低10%，相应修正2%。

d、使用年期修正

当比较案例与估价对象的土地使用年期不一致时，需进行年期修正，根据年期修正公式K n=[1-1/（1+土地还原率）实际使用年限]/[1-1/（1+土地还原率）法定最高出让年限]，计算出年期修正系数，然后进行指数化处理，确定估价对象及比较案例的指数。具体情况见下表：

使用年限修正指数表

商业服务中心距离、交通条件、基础设施状况、水电综合保证率、环境优劣度等。

状况、临路条件、规划限制条件等。

由此编制比较因素条件指数表如下：

在因素条件指数表的基础上，进行比较实例估价期日修正、交易情况、因素修正及年期修正，即将估价对象的因素条件指数与比较实例的因素条件进行比较，得到各因素修正系数；采用各因素修正系数连乘法，求算各比较实例经因素修正后达到估价对象条件时的比准价格，如下表：

估价对象比较因素修正系数表

准价格：

待估宗地比准价格=（2039+2155+2187）÷3≈2127（元/㎡）