土地估价报告备案系统用户使用手册
《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范》出台 2018年4月9日起正式施行
《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范》出台2018年4月9日起正式施行3月9日国土资源部办公厅印发通知要求，自4月9日起施行《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范》(以下简称《规范》)。
《规范》从2018年4月9日起正式施行，4月9日前受理但仍未出具土地估价报告的，可适用《规范》。
已出具土地估价报告的，不再调整。
是否出具了土地估价报告，可通过机构档案、行政部门档案和土地估价报告备案系统综合判断。
《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范》前言为规范国有建设用地使用权出让地价评估行为，根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国资产评估法》、《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》、《协议出让国有土地使用权规定》等相关规定和土地估价国家标准、行业标准，制定本规范。
本规范由国土资源部提出并归口。
本规范起草单位：国土资源部土地利用管理司、中国土地估价师与土地登记代理人协会。
本规范由国土资源部负责解释。
1适用范围在中华人民共和国境内出让国有建设用地使用权涉及的地价评估，以及因调整土地使用条件、发生土地增值等情况需补缴地价款的评估，适用本规范;国有建设用地使用权租赁、集体建设用地使用权依法入市、国有农用地使用权出让等涉及的地价评估，可参照本规范执行。
2引用的标准下列标准所包含的条文，通过在本规范中引用而构成本规范的条文。
本规范颁布时，所示版本均为有效。
使用本规范的各方应使用下列各标准的最新版本。
GB/T 18508-2014《城镇土地估价规程》GB/T 18507-2014《城镇土地分等定级规程》GB/T 21010-2017《土地利用现状分类》GB/T 28406-2012《农用地估价规程》TD/T 1052-2017《标定地价规程》TD/T 1009-2007《城市地价动态监测技术规范》3依据(1)《中华人民共和国物权法》(2)《中华人民共和国土地管理法》(3)《中华人民共和国城市房地产管理法》(4)《中华人民共和国资产评估法》(5)《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》(国务院令第55号)(6)《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》(国土资源部令第39号)(7)《协议出让国有土地使用权规定》(国土资源部令第21号)(8)《节约集约利用土地规定》(国土资源部令第61号)(9)《国务院关于加强国有土地资产管理的通知》(国发〔2001〕15号)(10)《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》(国发〔2004〕28号)4总则4.1出让地价评估定义本规范所称的土地使用权出让地价评估，是指土地估价专业评估师按照规定的程序和方法，参照当地正常市场价格水平，评估拟出让宗地土地使用权价格或应当补缴的地价款。
土地估价技术报告(示范文档)
土地估价技术报告项目名称: 自然人***位于*****************一宗出让综合用地土地使用权抵押价格评估（估价对象位于九寨沟县）受托评估单位：***************土地估价技术报告编号：******技字（2012）第032号土地估价工作报告编号：******估字（2012）第032号提交估价报告日期：2012年4月28日关键词：自然人***********************************综合2012年土地估价技术报告第一部分总述一、估价项目名称自然人***位于*****************一宗出让综合用地使用权抵押价格评估。
二、委托估价方委托方：自然人***委托方地址：四川省*****************一组062号联系人：****联系电话：*****三、受托估价方受托机构：********************************机构地址：********************************资质等级：具备在全国范围内从事土地评估的资格资质注册号：**********有效期限：至2016年6月30日止法定代表人:*****联系人：********联系电话：**********传真：**********邮政编码：*****四、估价对象根据委托方提供的资料，估价对象为自然人***位于*****************一宗出让综合用地。
该宗地合法用途为综合用地，使用权类型为出让，使用权面积为543.27平方米,本次评估面积543.27平方米。
估价对象基本情况详见表1。
表1 估价对象基本情况一览表“场平”指场地平整。
五、估价目的土地使用权抵押贷款。
为委托方及抵押权人提供估价对象客观、公正、合理的土地使用权价格参考。
六、估价依据本次评估依据以下资料进行分析和测算。
（一）国家及地方相关法律、法规1、《中华人民共和国土地管理法》；2、《中华人民共和国城市房地产管理法》；3、《中华人民共和国担保法》；4、中发（1997）11号文《中共中央、国务院关于进一步加强土地管理切实保护耕地的通知》；5、《四川省〈中华人民共和国土地管理法〉实施办法》;6、《城市房地产抵押管理办法》;（二）土地估价相关技术规程1、中华人民共和国国家标准GB/T18508-2001《城镇土地估价规程》；2、《土地估价报告规范格式》；（三）估价机构掌握的相关地价评估资料1、九寨沟县近期房地产市场交易资料；2、估价对象所在区域的区位条件资料;3、估价人员实地查勘记录；（四）委托方提供的相关评估资料1、土地评估委托书；2、***********《国有土地使用证》。
《国有建设用地使用权出让地价评估技术标准》范文.doc
《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范（试行）》的通知-国土资源部办公厅关于发布《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范（试行）》的通知国土资厅发〔2013〕20号; 各省、自治区、直辖市国土资源主管部门，解放军土地管理局，新疆生产建设兵团国土资源局:; 为规范国有建设用地使用权出让地价评估行为，部制订了《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范（试行）》（见附件，以下简称《规范》），现予发布。
请转发至辖区内各级国土资源主管部门、相关行业协会和土地估价中介机构，结合本地实际遵照执行。
同时，为进一步完善国有土地出让底价确定程序，加强出让地价评估管理，促进土地市场平稳健康运行，现就有关问题通知如下：; 一、要进一步健全国有建设用地使用权出让的定价程序，地价需经专业评估，底价应由集体决策。
在国有建设用地使用权出让前，市、县国土资源主管部门应当组织对拟出让宗地的地价进行评估，为确定出让底价提供参考依据。
委托给土地估价中介机构的，应采用公开方式。
因改变土地使用条件、发生土地增值等情况，需要补缴地价款的，市、县国土资源主管部门在确定补缴金额之前，也应按照上述要求组织评估。
; 二、出让土地估价报告应由土地估价师完成，并且符合《城镇土地估价规程》和《规范》。
市、县国土资源主管部门不应干预评估活动，由被委托方客观、独立、公正地出具土地估价报告。
; 三、出让土地估价报告，一律按照《关于实行电子化备案完善土地估价报告备案制度的通知》（国土资厅发〔2012〕35号）要求，由报告出具方履行电子备案程序，取得电子备案号。
报告出具方无法登录土地估价报告备案系统的，市、县国土资源主管部门应将单位名称、单位性质、土地估价师姓名和资格证书号等情况，经省级国土资源主管部门核实汇总后，报部土地利用管理司，按规定登录。
; 四、市、县国土资源主管部门或国有建设用地使用权出让协调决策机构，应以土地估价报告的估价结果为重要参考依据，并统筹考虑产业政策、土地供应政策和土地市场运行情况，集体决策确定土地出让底价。
土地估价技术报告
土地估价技术报告项目名称：白斯公司抵押贷款涉及位于遂宁市开发区玉龙路以北、兴宁路以东A地块的一宗工业（国有建设）用地使用权市场价格评估估价单位:四川小成房地产土地评估有限公司估价人员：李燕林估价技术报告编号:四川小成(201３）(技）字第２50号估价报告编号：四川小成(2013)（估)字第２50号提交估价报告日期:２０13年１月8日关键词：遂宁市开发区抵押贷款四川小成房地产土地评估有限公司2０12年土地估价技术报告第一部分总述一、项目名称白斯公司抵押贷款涉及位于遂宁市开发区玉龙路以北、兴宁路以东A地块的一宗工业(国有建设)用地使用权市场价格评估二、委托估价方白斯公司三、受托估价方受托单位:四川小成房地产土地评估有限公司四、估价对象估价对象位于遂宁市开发区玉龙路以北、兴宁路以东A地块，《国有土地使用证》编号为遂开国用(2012)第250250号,仅指委托估价方此次设置土地抵押权涉及的土地资产（不含其他资产).估价对象基本情况详见表１。
--表1 估价对象基本情况一览表注:“六通”指：通上水、通下水、通电、通讯、通气、通路;“在建”指:正在进行开发建设；“场平”指：场地平整。
--五、估价目的委托估价方拟用估价对象设置土地抵押权，特委托我公司对估价对象的使用权市场价格进行评估,为抵押双方（抵押人和抵押权人)提供客观、公正、合理的土地使用权市场价格.六、估价依据本次评估依据以下资料进行分析和测算：（一）国家及地方相关法律、法规1、《中华人民共和国土地管理法》;2、《中华人民共和国城市房地产管理法》;３、《中华人民共和国物权法》；4、《中华人民共和国城乡规划法》;５、《中华人民共和国担保法》;6、《土地登记办法》（国土资源部令第４0号）；7、《中华人民共和国城镇国有土地出让和转让暂行条例》(国务院55号）；8、《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》（国发〔2００6〕31号）；９、《国务院关于促进节约集约用地的通知》(国发〔２008〕3号);10、《关于改革土地估价结果确认和土地资产处置审批办法的通知》（国土资发（225０)44号）；11、《招标拍卖挂牌出让国有建设土地使用权规定》（国土资源部39号）;12、《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》（银发［2003]1２1号）；１３、《关于加强房地产税收管理的通知》（国税发［2０0５］８9号）；（二）地方相关规章及及政策规定1、《四川省人民政府贯彻落实〈国务院关于深化改革严格土地管理的决定〉的实施意见》(川府发(2００５）15号);２、《四川省人民政府办公厅转发省国土资源厅关于调整征地补偿安置标准等有关问题的意见的通知》(川办函［2００8］７3号）；3、《四川省人民政府关于印发〈四川省耕地占用税实施办法〉的通知》（川府发［２00８］27号)；4、《四川省人民政府办公厅关于进一步做好被征地农民社会保障工作的通知》(川办发［2008]１５号)；5、《四川省国土资源厅关于组织实施征地统一年产值标准的通知》(川国土资发[200９］5４号）；（三）本次估价中涉及的国家及地方其他相关法律、法规及政策规定(四）土地估价相关技术规程1、《城镇土地估价规程》（GB/T1８５08—２２５０）；2、《土地利用现状分类》（ＧB/T21010—２007）.（五）估价机构掌握的相关地价评估资料1、遂宁市开发区总体规划;2、遂宁市开发区近年统计资料;3、遂宁市开发区近期土地开发费用及相关税费等标准；4、估价对象所在区域的区位条件资料。
关于涉案宗地司法处置评估的探讨
摘要：涉案宗地的司法处置评估具有特殊性，合理的评估结论对保障当事人的合法权益具有重要意义。
本文以土地评估的视角，从涉案宗地的接受评估委托入手，对评估要素确定、资料收集、现场勘查等评估实施的具体步骤进行了梳理，并阐述了评估方法及评估报告的撰写、备案等工作要点，对开展涉案宗地的司法处置评估做出总结和探索。
关键词：涉案宗地；司法处置；评估为解决案件执行难的问题，最高人民法院于2018年8月28日颁布了《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》(法释〔2018〕15号，以下简称“参考价规定”)，最高院办公厅和国内多个专业评估协会于2018年12月10日联合发布了《关于印发<人民法院委托评估工作规范>的通知》(法办[2018]273号，以下简称“评估工作规范”)。
基于最高人民法院和评估协会对涉案财产处置的相关要求，评估机构和估价师必须诚实守信，依法独立、客观、公正、严谨地对待涉案财产的司法处置评估工作，遵守评估相关规定，勤勉谨慎开展工作。
结合估价目的，力求评估程序合法，评估结论合理，防止涉案财产价值被低估或高估而导致案件当事人的合法权益受损，或使债权人的债权不能顺利实现。
一、接受涉案宗地司法评估委托需注意的事项一般情况下，评估机构与人民法院是被动确立评估委托关系的。
评估机构在被摇珠抽中涉案宗地司法评估后，应安排经验丰富的土地估价师及时查阅全国人民法院询价评估系统或通过EMS人民法院专递接收人民法院的评估委托材料，对照人民法院委托评估需要提供的材料清单，梳理所掌握的涉案宗地权属证明、土地利用规划条件、合法来源证明、抵押等他项权证明、已查明财产权属、质量瑕疵等信息。
同时，及时向人民法院相关工作人员汇报资料掌握情况、了解涉案宗地的评估事项及要求，向人民法院寄出送达回证和现场查勘通知书等资料。
涉案宗地评估属于法定评估业务，从某种意义上而言，其评估委托具有一定的强制性，所以评估机构无正当理由一般不可拒绝相关业务。
2015年国土资源部《城镇土地分等定级规程》和《城镇土地估价规程》
2015年国土资源部《城镇土地分等定级规程》和《城镇土地估价规程》国土资源部办公厅关于实施《城镇土地分等定级规程》和《城镇土地估价规程》有关问题的通知国土资源部办公厅国土资源部办公厅关于实施《城镇土地分等定级规程》和《城镇土地估价规程》有关问题的通知国土资厅发〔2015〕12号各省、自治区、直辖市国土资源主管部门，新疆生产建设兵团国土资源局，解放军土地管理局：《城镇土地分等定级规程》（GB/T 18507-2014）和《城镇土地估价规程》（GB/T 18508-2014）（以下简称“规程”）国家技术标准已经公开发布，于2014年12月1日起实施。
为贯彻执行好规程，现就有关问题通知如下：一、加大宣传培训和指导监督力度。
规程是各级国土资源主管部门、土地市场中介行业协会、土地估价机构及其有关人员在从事地价管理和地价评估工作时应遵循的国家技术标准。
各级国土资源主管部门要会同行业协会，组织开展部门、机构和人员培训，在有关人员的后续教育中增加相应的内容和学时要求，加大规程的宣传推行和指导监督力度，促进土地市场中介行业健康发展。
二、严格按规程制订、更新并公布基准地价。
市、县国土资源主管部门应严格按照规程，开展基准地价制订、更新和公布工作。
基准地价每3年应全面更新一次；超过6年未全面更新的，在土地估价报告中不再使用基准地价系数修正法；不能以网格等形式借助计算机信息系统实时更新基准地价。
基准地价以及全面更新成果应由省级国土资源主管部门组织验收后报部备案，然后由市、县国土资源主管部门及时向社会公开。
省级国土资源主管部门要加强监督指导，确保基准地价及时更新、发布，对不符合规程规定的基准地价制订、更新工作及成果应及时予以纠正。
部将建立全国基准地价备案系统，实行电子化备案。
三、加强宗地地价评估管理。
土地估价机构和人员开展宗地地价评估工作，应严格依照规程出具土地估价报告（含土地估价技术报告），并且履行电子化备案程序，取得电子备案号。
吉林省国土资源厅关于印发《吉林省土地估价机构备案监管办法》的通知
吉林省国土资源厅关于印发《吉林省土地估价机构备案监管办法》的通知文章属性•【制定机关】吉林省国土资源厅•【公布日期】2018.01.30•【字号】吉国土资规〔2018〕1号•【施行日期】2018.01.30•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】失效•【主题分类】土地资源正文吉林省国土资源厅关于印发《吉林省土地估价机构备案监管办法》的通知吉国土资规〔2018〕1号各市（州、长白山保护开发区）、县（市、区）国土资源局，省土地估价师协会，各土地估价从业机构:《吉林省土地估价机构备案监管办法》已经2018年第一次厅长办公会审议通过，现印发给你们，请遵照执行。
执行中的有关问题请及时报厅土地利用管理处。
吉林省国土资源厅2018年1月30日吉林省土地估价机构备案监管办法第一章总则第一条为了加强土地估价行业监督管理，促进土地估价行业健康发展，根据《资产评估法》、《国土资源部关于开展土地估价机构备案工作的通知》（国土资规〔2017〕6号）要求，特制定本办法。
第二条本办法所称土地估价机构是指在吉林省各级工商行政管理机关注册的，其公司章程和营业执照的经营范围中同时载明可从事土地估价业务的估价机构。
在省内注册的所有土地估价机构拟开展土地估价业务，必须依法到省国土资源厅进行备案。
第二章备案申请第三条土地估价机构应当依法采用合伙或者公司形式。
申请备案的机构要符合以下条件：（一）合伙形式的估价机构，应当有两名以上土地估价师；其合伙人三分之二以上应当是具有三年以上从业经历且最近三年内未受停止从业处罚的土地估价师；（二）公司形式的估价机构，应当有八名以上评估师（至少包括两名以上土地估价师）和两名以上股东，其中三分之二以上股东应当是具有三年以上从业经历且最近三年内未受停止从业处罚的土地估价师。
（三）土地估价机构的合伙人或者股东为两名的，两名合伙人或者股东都应当是具有三年以上从业经历且最近三年内未受停止从业处罚的土地估价师。
第四条符合申请条件的土地估价机构应登录“土地估价行业备案系统”（网址：http//），向省国土资源厅进行土地估价机构备案。
国土资源部办公厅关于实施《城镇土地分等定级规程》和《城镇土地估价规程》有关问题的通知
国⼟资源部办公厅关于实施《城镇⼟地分等定级规程》和《城镇⼟地估价规程》有关问题的通知⽂号：国⼟资厅发[2015]12号颁布⽇期：2015-03-18执⾏⽇期：2015-03-18时效性：现⾏有效效⼒级别：部门规章各省、⾃治区、直辖市国⼟资源主管部门，新疆⽣产建设兵团国⼟资源局，解放军⼟地管理局：《城镇⼟地分等定级规程》（GB/T 18507-2014）和《城镇⼟地估价规程》（GB/T 18508-2014）（以下简称“规程”）国家技术标准已经公开发布，于2014年12⽉1⽇起实施。
为贯彻执⾏好规程，现就有关问题通知如下：⼀、加⼤宣传培训和指导监督⼒度。
规程是各级国⼟资源主管部门、⼟地市场中介⾏业协会、⼟地估价机构及其有关⼈员在从事地价管理和地价评估⼯作时应遵循的国家技术标准。
各级国⼟资源主管部门要会同⾏业协会，组织开展部门、机构和⼈员培训，在有关⼈员的后续教育中增加相应的内容和学时要求，加⼤规程的宣传推⾏和指导监督⼒度，促进⼟地市场中介⾏业健康发展。
⼆、严格按规程制订、更新并公布基准地价。
市、县国⼟资源主管部门应严格按照规程，开展基准地价制订、更新和公布⼯作。
基准地价每3年应全⾯更新⼀次；超过6年未全⾯更新的，在⼟地估价报告中不再使⽤基准地价系数修正法；不能以⽹格等形式借助计算机信息系统实时更新基准地价。
基准地价以及全⾯更新成果应由省级国⼟资源主管部门组织验收后报部备案，然后由市、县国⼟资源主管部门及时向社会公开。
省级国⼟资源主管部门要加强监督指导，确保基准地价及时更新、发布，对不符合规程规定的基准地价制订、更新⼯作及成果应及时予以纠正。
部将建⽴全国基准地价备案系统，实⾏电⼦化备案。
三、加强宗地地价评估管理。
⼟地估价机构和⼈员开展宗地地价评估⼯作，应严格依照规程出具⼟地估价报告（含⼟地估价技术报告），并且履⾏电⼦化备案程序，取得电⼦备案号。
在⼟地出让、⼟地资产处置、⼟地收购储备等⼯作中需要进⾏宗地地价评估的，各级国⼟资源主管部门应注意检查所使⽤的⼟地估价报告是否具备电⼦备案号；在⼟地市场动态监测监管系统中上传⼟地出让合同时，应填写⼟地估价报告备案号。
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土地估价报告备案系统
用户使用手册
（CAKEY）
国土资源部信息中心
二〇一三年一月
目录
一、CA的基本情况 (1)
(一)K EY类型列表 (1)
(二)硬K EY安装 (1)
(三)软K EY安装 (2)
二、使用CAKEY访问系统网站 (6)
(一)运行系统配置工具 (6)
(二)访问地址 (6)
(三)选择证书 (6)
三、CAKEY的日常维护 (7)
(一)初始化 (7)
(二)密码锁定解决 (7)
(三)密码修改 (8)
(四)解决不安全内容的问题 (9)
(五)硬K EY的发放 (10)
(六)软K EY的发放 (10)
(七)KEY无法使用的处理 (10)
(八)K EY的丢失或注销处理 (10)
一、CA的基本情况
(一)Key类型列表
CA KEY分硬件KEY（U盘证书Key）与软KEY（软件文件证书Key）两种。
我们系统用户有5种，其中只有估价师暂时使用软KEY。
用户类型 Key类型
1 国土管理机关用户 硬Key
2 土地估价机构备案负责人 硬Key
3 土地估价机构土地估价师 软Key
4 估价协会工作人员 硬Key
5 估价协会专家 硬Key
(二)硬Key安装
将硬KEY插入电脑的USB口，然后安装ET199的驱动，双击et199auto.exe直接运行即可。
该程序位于我的电脑里的光盘内。
安装成功后桌面右下角出现U盘样的图标
单击图标将出现一下窗口，这里可以查看证书和修改密码等。
如果是第一次使用Key，那么还会提示修改密码，默认密码1234：
到这里为止，硬KEY安装成功。
(三)软Key安装
软件文件KEY是一个以pfx结尾的文件，双击该文件将出现证书导入向导。
单击下一步，选址要要导入的文件，这里不用修改，直接点击下一步。
密码提示框，这里的默认密码是111111。
点击下一步，加入证书存储选择，这里也不用修改。
点击下一步，出现误差证书导入向导提示，点击完成，结束导入。
二、使用CAKey访问系统网站
(一)运行系统配置工具
第一次登陆系统网站之前需要安装系统配置工具，以设置证书权限，使得系统可以正确的认证CAKey的认证信息。
配置工具在网站上有提供下载。
(二)访问地址
土地估价报告备案系统使用了CA安全验证，必须使用CAKey 才能登陆系统。
系统登陆地址
(三)选择证书
登陆备案系统时，如果已经成功安装了CA Key（硬Key或软Key都可），那么将跳出证书选择框
选择你使用的证书，点击确定，如果有弹出PIN码输入框，输入密码，点确定进入系统。
密码是输入硬Key的密码。
三、CAKey的日常维护
(一)初始化
任何情况下不可使用初始化功能，初始化将清空CA证书数据，造成KEY无法使用。
一旦初始化必须重新寄回管理员重新制作Key，来回需要较长时间，在此期间内将无法使用备案系统，由此引发的一切问题自负。
(二)密码锁定解决
USBKey有自我保护功能，当密码多次（6次）输入失败后，将锁定该USBKey，这种情况下要使用解锁密码功能。
插入USBKey后桌面右下角出现一个u盘样图标，双击该图标将弹出一个USBKey管理工具界面，在界面的右边第三个按钮，有一个叫解锁密码的，点击，将弹出一个远程解锁的功能界面，第一行有一个挑战码的框，将该挑战码提交给管理员，拿到管理员出具的应答码输入到应答码输入框，然后输入新的密码，点击确定解锁。
(三)密码修改
硬KEY可以修改密码，插入USBKey后桌面右下角将出现一个u盘样图标，双击该图标将提出一个USBKEY管理工具界面，在界面的右上角有一个修改密码的按钮，
点击修改密码，在弹出的修改密码提示框中输入原始密码如1234，再输入两次相同的新密码，点击确定后将修改成功改密码。
(四)解决不安全内容的问题
如果在进入系统后看到一下信息：
那么有两种解决方法：
一、点击【仍然继续】按钮，继续访问，不影响使用，但每次访问网站都需要点击仍然继续。
二、可以安装权限设置软件【权限设置.exe】，进行设置，那么以后都不会出现这个界面。
推荐使用第二种方法。
(五)硬Key的发放
硬KEY将在培训的时候进行发放。
包括各省的国土管理机关和协会，以及每个估价机构备案负责人。
(六)软Key的发放
估价机构负责人到注册网站注册估价师用户后，由管理员审核并制作软KEY证书，并通过注册时所留联系方式发放。
(七)KEY无法使用的处理
请重新安装ca驱动解决。
如果实在解决不了，联系中估协或国土部信息中心协调解决。
(八)Key的丢失或注销处理
无论软KEY还是硬KEY，丢失或注销需要第一时间联系中估协或国土部信息中心，进行注销处理，然后重新制作新的KEY.。