土地估价的剩余法
土地估价剩余法
土地估价剩余法一.剩余法的基本原理剩余法以称假设开发法,是在预计开发完成后不动产正常交易价格的基础上,扣除预计的正常开发成本及有关专业费用、利息、利润和税收等,以价格余额来估算待估土地价格的方法。
基本公式:V=A-(B+C)式中:V――待估土地的价格A――总开发价值或开发完成后的不动产总价值B――整个开发项目的开发成本C――开发商合理利润对于房地产开发项目,其基本公式为:土地价格=房屋的预期总售价-建筑总成本-利润-税收-利息二.运用剩余法估价的基本程序:1.调查待估宗地的基本情况;2.选择待估宗地的最有效利用方式;3.估计开发建设周期和投资进度安排;4.估算开发完成后的不动产总价值;5.估算开发成本、管理费用、销售费用、投资利息、开发利润及开发、销售的税费。
6.估算待估宗地的土地价格。
三.估算开发完成后的不动产价值,宜采用市场比较法,并应考虑类似不动产价格的未来变动趋势。
对开发完成后拟采用出租或自营方式经营的房地产价值::,也可以根据同一市场状况采用收益还原法来确定其价值。
四.开发周期和投资进度安排应参照类似不动产的开发过程进行确定。
开发周期指一个投资者从取得待估宗地开始,经历开发建设阶段,使开发完成的不动产价值得到市场体现的全周期。
对于拟采用销售或出让、转让方式经营的不动产,开发周期的截止时间应是销售或出让、转让过程完成;对于拟采用出租或自营方式的不动产,开发周期的截止时间应是开发完成的不动产投入使用之时。
投资进度安排是指根据项目的建设程序和施工计划,在开发周期中不同时段发生的各项成本或费用计划。
五.开发成本是项目开发建设期间所发生的一切费用的总和。
土地开发项目的开发成本主要包括基础设施配套及开发费用、管理费用、专业费用、开发及销售过程中所纳税额及销售费用;房地产开发项目的开发成本主要包括建筑总成本、投资的利息、开发及销售过程中所纳税额。
建筑总成本一般包括建筑开发费、专业费、管理费、销售费、不可预见费等。
土地估价剩余法
土地估价剩余法一.剩余法的基本原理剩余法以称假设开发法,是在预计开发完成后不动产正常交易价格的基础上,扣除预计的正常开发成本及有关专业费用、利息、利润和税收等,以价格余额来估算待估土地价格的方法。
基本公式:V=A-(B+C)式中:V――待估土地的价格A――总开发价值或开发完成后的不动产总价值B――整个开发项目的开发成本C――开发商合理利润对于房地产开发项目,其基本公式为:土地价格=房屋的预期总售价-建筑总成本-利润-税收-利息二.运用剩余法估价的基本程序:1.调查待估宗地的基本情况;2.选择待估宗地的最有效利用方式;3.估计开发建设周期和投资进度安排;4.估算开发完成后的不动产总价值;5.估算开发成本、管理费用、销售费用、投资利息、开发利润及开发、销售的税费。
6.估算待估宗地的土地价格。
三.估算开发完成后的不动产价值,宜采用市场比较法,并应考虑类似不动产价格的未来变动趋势。
对开发完成后拟采用出租或自营方式经营的房地产价值::,也可以根据同一市场状况采用收益还原法来确定其价值。
四.开发周期和投资进度安排应参照类似不动产的开发过程进行确定。
开发周期指一个投资者从取得待估宗地开始,经历开发建设阶段,使开发完成的不动产价值得到市场体现的全周期。
对于拟采用销售或出让、转让方式经营的不动产,开发周期的截止时间应是销售或出让、转让过程完成;对于拟采用出租或自营方式的不动产,开发周期的截止时间应是开发完成的不动产投入使用之时。
投资进度安排是指根据项目的建设程序和施工计划,在开发周期中不同时段发生的各项成本或费用计划。
五.开发成本是项目开发建设期间所发生的一切费用的总和。
土地开发项目的开发成本主要包括基础设施配套及开发费用、管理费用、专业费用、开发及销售过程中所纳税额及销售费用;房地产开发项目的开发成本主要包括建筑总成本、投资的利息、开发及销售过程中所纳税额。
建筑总成本一般包括建筑开发费、专业费、管理费、销售费、不可预见费等。
土地剩余法
剩余法1、基本原理剩余法是在预计现有房地产的交易价格的基础上，扣除房屋建筑物现值以及交易税费，以价格余额来估算待估土地价格的方法。
本次评估为评估现有房地产项目的土地价格，计算公式如下：估价对象地价=楼房售价-建筑物现值-交易税费2、测算过程(1)确定房地产总价本次评估对象位于柳州市潭中东路17号华信国际2单元5-1室，土地地势平坦，工程地质较优,土地面积为82.4平方米。
形状为较规则，宗地外已达“五通”(通路、通电、通讯、通上水、通下水)，宗地内已建成一栋22层钢砼结构的商业楼。
据评估人员现场勘察及提供的《房屋所有权证》记载，本次评估位于第五层，房屋的所有权人为柳州运力投资有限公司,房屋用途为非住宅,层高约3米,建筑面积为902.33，宗地的容积率为10.95。
该地上房屋建筑物建于2008年, 该房屋设计户型为办公布置，其房屋装修状况为:外墙贴瓷砖、玻璃幕墙，内部具体装修情况：入户门为推拉玻璃门，内墙为腻子墙面；地面铺地板砖，顶棚为塑扣板吊顶和石膏假吊；线路和各种照明装置完好，现在正常使用。
经现场观测，确定其综合成新率为94%。
根据评估人员对柳州市潭中东路及周边办公房地产市场交易情况及发展趋势分析，考虑到办公、宾馆房地产在市场上有较多的交易实例，因此可采用市场比较法测算委估对象的酒店房地产价值。
市场比较法是通过寻求与估价对象相似的交易实例，然后就该房地产的条件、价格形成时间、区域因素及个别因素等与对象房地产加以比较，从而评估出估价对象的价格的估价方法。
其测算公式为：V=VB×A×B×D×E式中:V——待估房地产价格；VB——比较实例房地产价格A—待估房地产情况指数/比较实例宗地情况指数B—待估宗地估价时点价格指数/比较实例宗地交易日期价格指数D—待估房地产区域因素条件指数/比较实例房地产区域因素条件指数E—待估房地产个别因素条件指数/比较实例房地产个别因素条件指数。
剩余法
•
例如，某一块土地，政府规定的用途为兴建宾馆、公
寓或办公楼，但实际估价时应该选择哪种用途?这首先需
要调查比较该块土地所在的城市和地区对宾馆、公寓、办
公楼的供求关系及其走向。若社会对宾馆、办公楼的需求
开始趋于饱和，表现为客房入住率、办公楼出租率呈下降
趋势，但希望能租到或买到公寓住房的人数逐渐增加，而
• 剩余法是从开发商的角度分析，测算其所能支付的最高场 地购买费用。
• 其可靠性如何，取决于以下几点：
– 1、是否根据土地估价的最有效使用原则和合法原则， 正确地确定了土地最佳利用方式（包括用途、使用强 度、建筑物的式样、外观、内部设计与布局等）
– 2、是否正确掌握了地产市场行情，并正确判断了开发 完成后的土地连同建筑物的售价。
值问题。
•
D、租赁时要考虑出租率及租金增长情况。注意可售
面积与总建筑面积的区别，计算售价或租金时用可售面积
，计算开发成本时用总建筑面积。
（四）估算开发成本和开发利润
• 1、估算开发建筑成本费用
开发成本应区分地上有无建成房屋计算： 地上无建成房屋的土地开发成本：
1．毛地价由土地使用权出让金和基础设施配套建 设费组成。
• （1） 确定投资者获取待开发场地所能支付的最高价格 。投资者的实际购买价格应低于或等于此价格，以保证其 正常收益。
• （2） 确定具体开发项目的预期利润。若该利润高于或等 于投资者的期望利润，则该项目可行。
• （3） 确定开发项目中的最高控制成本费用。
•
此外，在剩余法估价中，由于包含了较多的可变因素
土地估价方法-------剩余法
剩余法
• 剩余法概述 • 剩余法基本公式 • 剩余法估价程序与方法 • 应用剩余法估价的常见问题 • 剩余法的应用实例
土地剩余法(1)
依照《城镇土地估价规程》〔以下简称<规程>〕，通行的估价方法有市场比拟法、收益规复法、假定开辟法、本钞票迫近法、基准地价系数修改法等。
估价方法的选择应依照地价评价的技艺《规程》，依照外地地产市场发育情况并联合估价货色的详细特点及估价目标等，选择恰当的估价方法。
估价货色为寓居用地，拟进展房地产开辟，且经计划、疆土局部断定土地运用前提，依照土地的最精确最无效使用原那么，可选择残余法评价；因为估价货色位于威海市，属威海市基准地价粉饰范围之内，故可采纳基准地价系数修改法进展评价。
〔一〕残余法残余法是在预算开辟实现后不动产畸形交易价钞票的根底上，扣除修建物修建用度跟与修建物修建、交易有关的专业费、本钞票、利润、税收等用度后，以价钞票余额来断定估价货色土地价钞票的一种方法。
其计划公式为：V=A-B-C式种：V————待估土地价钞票A————开辟实现后房地产总代价B————全体开辟工程的开辟本钞票C————开辟商公平利润1、断定估价货色最精确开辟方法估价货色位于武昌区沙湖地域，东临沙湖，西眺长江，紧挨武青三干道，毗邻武昌区当局及湖北大年夜学。
近多青年，跟着地点地域的尚隆地球村、东龙世纪故土等大年夜型室庐小区对外地域房地产市场的拉动、积玉桥片区的拆迁革新、周边情况的改良以及武青三干道的建成通车，不时晋升外地域的寓居质量，扩展外地域房地产的需要，使之存在相称的潜伏开展空间。
联合待估宗地的临湖上风、交通优势、区位上风及地块详细计划前提，断定待估宗地拟建成中档室庐区。
依照威海市都会计划治理局出具的《计划计划〔土地运用前提〕》〔树破工程选址见地书武规选[2002]××号附件一〕：1、计划用地总面积为29792平方米〔以实测面积为准〕，此中：净用空中积24348平方米〔以实测面积为准〕；代拆、、代征计划道路面积5444平方米〔以实测面积为准〕。
2、计划修建总面积56000平方米；容积率：<2.3；修建密度：<30%；修建高度：36米以下；层书：11层以下。
土地估价方法之剩余法
土地估价方法之剩余法1、剩余法的定义、特点及适用范围2、剩余法的估价的程序与方法第七章土地估价方法之三——剩余法一、剩余法概述1、剩余法的定义与原理又称假设开发法、倒算法、残余法或余值法等。
是指在估算开发完成后不动产正常交易价格的基础上，扣除建筑物建造费用和与建筑物建造、买卖有关费用后，以价格余额来确定估价对象土地价格的一种方法。
剩余法更深层的理论依据完全类似于地租原理，只不过地租是每年的租金剩余，剩余法是一次性的价格剩余，但计算原理是一致的。
剩余法还可以通过求取残余的纯收益后，再进行资本还原，求得房地价格。
除适用于土地估价外，剩余法还大量应用于房地产开发项目评价和投资决策，具体可应用于三个方面：（1）确定投资者获取待开发场地所能支付的最高价格（2）确定具体开发项目的预期利润（3）确定开发项目中的最高控制成本费用2、剩余法的计算公式基本公式：V = A –( B + C ) V—购置开发场地的价格A —总开发价值或开发完成后的不动产价值B—开发成本C—开发商合理利润实际估价中常用的具体计算公式：土地价格= 房屋的预期售价- 建筑总成本- 利润- 税收- 利息计算时还需要考虑各项费用的时间价值3、剩余法的特点与适用范围（1）剩余法估价的可靠性取决于三个正确确定：正确确定土地最佳利用方式，正确确定开发完成后的不动产售价，正确确定土地开发费用和正常利润等。
（2）剩余法估价的三个假设和限制条件：关键变量稳定、价格稳定、投入均匀（3）剩余法的适用范围A.待开发土地的估价B.待拆迁改造的再开发房地产的估价C.仅将土地或房产整理成可供直接利用的土地或房地产的估价D.现有新旧房地产中地价的单独评估二、剩余法估价的程序与方法1、剩余法估价的基本程序（1）查清待估宗地的基本情况；（2）确定土地的最佳开发利用方式；（3）估计开发完成后的不动产总价；（4）估计建筑费、专业费、利息、税费、租售费用和开发商应得利润等；（5）测算土地价格。
[知识]土地剩余法
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根据《城镇土地估价规程》（以下简称<规程>），通行的估价方法有市场比较法、收益还原法、假设开发法、成本逼近法、基准地价系数修正法等。
估价方法的选择应按照地价评估的技术《规程》，根据当地地产市场发育情况并结合估价对象的具体特点及估价目的等，选择适当的估价方法。
估价对象为居住用地，拟进行房地产开发，且经规划、国土部门确定土地利用条件，根据土地的最佳最有效使用原则，可选择剩余法评估；由于估价对象位于威海市，属威海市基准地价覆盖范围之内，故可采用基准地价系数修正法进行评估。
（一）剩余法剩余法是在估算开发完成后不动产正常交易价格的基础上，扣除建筑物建造费用和与建筑物建造、买卖有关的专业费、利息、利润、税收等费用后，以价格余额来确定估价对象土地价格的一种方法。
其计算公式为：V=A-B-C式种：V————待估土地价格A————开发完成后房地产总价值B————整个开发项目的开发成本C————开发商合理利润1、确定估价对象最佳开发方式估价对象位于武昌区沙湖地区，东临沙湖，西眺长江，紧挨武青三干道，毗邻武昌区政府及湖北大学。
近几年，随着所在区域的尚隆地球村、东龙世纪家园等大型住宅小区对本区域房地产市场的拉动、积玉桥片区的拆迁改造、周边环境的改善以及武青三干道的建成通车，不断提升本区域的居住品质，扩大本区域房地产的需求，使之具有相当的潜在发展空间。
结合待估宗地的临湖优势、交通优势、区位优势及地块具体规划条件，确定待估宗地拟建成中档住宅区。
根据威海市城市规划管理局出具的《规划设计（土地使用条件）》（建设项目选址意见书武规选[2002]××号附件一）：1、规划用地总面积为29792平方米（以实测面积为准），其中：净用地面积24348平方米（以实测面积为准）；代拆、、代征规划道路面积5444平方米（以实测面积为准）。
2、规划建筑总面积56000平方米；容积率：<2.3；建筑密度：<30%；建筑高度：36米以下；层书：11层以下。
土地估价方法之剩余法
土地估价方法之剩余法土地估价是确定土地价值的过程，而土地估价方法则是用于评估土地价值的工具。
剩余法是土地估价中常用的方法之一，它基于土地的剩余经济价值来确定土地的市场价值。
本文将详细介绍剩余法的原理、计算方法及其应用。
一、剩余法的原理剩余法是土地估价中的一种统计方法，主要适用于产权土地的评估。
该方法基于土地因地理位置、用途和开发潜力等而带来的经济回报来进行估价。
具体而言，剩余法的原理是通过减去土地所需的生产成本和其他权益的价值，来计算土地的剩余价值。
剩余价值即土地最终的经济价值，可以作为土地估价的依据。
二、剩余法的计算方法剩余法的计算方法较为复杂，需要考虑多个因素。
下面以一个简化的示例来说明剩余法的计算过程。
1.确定土地的净收益：首先需要确定土地的潜在净收益，即土地按目前用途产生的净收益。
可以通过分析历史数据、市场需求和竞争情况等因素来估算土地的净收益。
2.确定土地的折现率：土地的折现率可以视为对未来净收益的贴现，它会受到市场利率、投资风险和地区发展规划等因素的影响。
一般情况下，折现率较高时，土地的剩余价值较低，反之亦然。
3.计算土地的剩余价值：剩余价值的计算公式为：剩余价值=土地的净收益/土地的折现率。
通过将土地的净收益除以折现率，可以确定土地的剩余价值。
三、剩余法的应用剩余法主要用于决策评估和经济分析中，可以帮助评估土地的投资潜力、开发效益和市场价值。
以下是剩余法的一些具体应用：1.土地开发评估：剩余法可用于评估土地的开发潜力和经济效益。
通过计算土地的剩余价值，可以判断土地是否适合进行开发，并为开发商提供参考。
2.土地买卖交易：剩余法可用于确定土地交易的价格。
买卖双方可以通过计算土地的剩余价值来决定购买或出售土地的价格。
3.土地使用变更决策：剩余法可用于评估土地的最佳用途和使用变更的效益。
通过计算不同用途下土地的剩余价值，可以确定土地的最佳利用方式。
总结：剩余法是土地估价中常用的方法之一，它根据土地的剩余经济价值来确定土地的市场价值。
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课程名称：
剩余法
学时：
4
上课周次：
10-11
1.教ห้องสมุดไป่ตู้目的和要求：
1)理解剩余法的概念、理论依据及其特点；
2)掌握剩余法的适用范围和条件；
3)掌握剩余法的计算公式及估价步骤；
4)熟练运用剩余法评估土地价格
2.教学重点和难点：
1)剩余法的计算公式及估价步骤；
2)运用剩余法评估土地价格
3.教学进度：
2.2假设租金和不动产交易价格在开发期间不会下降，并且不考虑物价上涨的影响。
2.3假设在开发期间各项成本的投入是均匀投入或分段均匀投入。
3、例题
3.1估价对象概况
待估宗地为七通一平的待建筑空地，已取得规划许可修建写字楼，准许总建筑面积为8000平方米，土地使用权年限为50年，现在招标出让。
3.2估价要求
（d）开发商利润＝19746401×15％＝2972737（元）
（e）代入公式即可得到该土地在开发完成时的土地价格。
开发完成时的地价＝（a）-（b）-（c）-（d）
＝19746401-8000000-872792-2972737 ＝7900872（元）
（f）由于（e）得到的价格是开发完成时的价格，即两年后的价格，则场地当前价格＝7900872/（1+12％）2＝6298527（元）
（b）建筑费及专业费＝1000×8000＝8000000（元）
（c）总利息＝地价×〔（1+12％）2-1〕+8000000×40％×〔（1+12％）1.5-1〕+8000000×60％×〔（1+12％）0.5-1〕
＝0.2544×地价+872792（元）
利息计算采用复利计算，计息期到开发销售完成止。地价投入经历整个开发周期，计息期为2年，专业费和建筑费的投入是持续不断的，在计息时，假设各年内建筑费和专业费均匀投入，因此，年度投入量在当年的平均投入期限为半年，第一年与第二年的投入量的计息期则分别为1.5年和半年。
章节名称
学时
第1节剩余法的基本公式；
第2节剩余法的适用条件
第3节剩余法应用案例
1
1
2
4.教学内容：
1、利用剩余法评估土地的基本公式为
V＝A-（B+C）
其中；V——购置开发场地的价格
A——总开发价值或开发完成后的不动产资本价值
B——整个开发项目的开发成本
C——开发商合理利润
实际估价工作中，常用的一个具体计算公式为：
（g）开发商所能支付的投标地价＝6298527/（1+3％）＝6115075（元）
（d）开发商利润＝19746401×15％＝2972737（元）
（e）不动产出租税费已在确定不动产总价时予以考虑。
（f）将上述各项数据代入公式，即
地价＝19818245-800000-（0.2544×地价+872792）-2972737
地价＝7900872/1.2544＝6298527（元）
（g）由于开发商取得土地使用权时要支付地价3％的法律、估价等专业费用，因此，开发商所能支付的投标地价额应从（f）中扣除上述费用。
土地价格＝房屋的预期售价-建筑总成本-利润-税收-利息
2、需要注意的假设和限制条件
2.1尽管不动产总价或租金的取得以及各项成本的支付都发生在将来，但剩余法估价中所采用的所有不动产总价、租金和成本数据都是根据当前数据水平确定未来的数据。这是因为作为估价师很难准确预测未来的成本和租金、价格水平的细微变化，同时在开发期间不但租金和售价会上涨（下降），各类开发成本也会上涨（下降）。因此，剩余法估价隐含着这样一个假设：剩余法估价中涉及到的这些关键变量在开发期间不会发生很大的变化。当然，若采用剩余法进行项目可行性研究或投资决策分析，也可通过周密的市场调查和分析，对预期租金、售价及成本数据做出预测，或采用更准确考虑支出和收益变化的现金流量法或贴现现金流量法进行评估。
某开发公司希望参加此地块招标，要求估算其目前所能投标的最高地价额。
3.3估价过程
a、选择估价方法。该宗地为待开发空地，宜采用剩余法估价。
b、确定最佳开发利用方式。根据城市规划要求，该宗地的最佳开发利用方式为修建8000平方米的写字楼。
C、市场调查，确定建设期、开发价值和投入成本等。根据该开发公司所进行的市场调查和项目可行性分析显示，该项建设开发周期为2年，取得土地使用权后即可动工，建成后即可对外出租，出租率估计为90％，每建筑平方米的年租金预计为300元，年出租费用为年租金的25％。建筑非和专业非第一年投入总额的40％，第二年投入其余的60％。目前借贷资金的年利率为12％，当地不动产综合还原率为8％，取得土地使用权的法律、估计及登记费用为地价的3％，该开发公司要求的总利润不得低于所开发不动产总价的15％。
开发商所能支付的最高价款＝6298527/（1+3％）＝6115075（元）
测算方式二，利息中不计地价款的利息。
不动产总价、建筑费及专业费、利润的计算与方式一相同，因此有：
（a）不动产总价＝19746401（元）
（b）建筑费及专业费＝1000×8000＝8000000（元）
（c）建筑费及专业费利息＝8000000×40％×〔（1+12％）1.5-1〕+8000000×60％×〔（1+12％）0.5-1〕＝872792（元）
D、求取地价。地价测算公式如下：
地价＝不动产总价-建筑费-专业费-利息-税费-开发商利润
测算方式一，直接计算地价利息。
（a）测算不动产总价，采用收益还原法，使用年限50年，开发期2年，可取得收益年限为48年。
不动产出租年纯收益＝300×8000×90％×（1-25％）
＝1620000（元）
不动产总价＝1620000/8％×〔1-1/（1+8％）48〕＝19746401（元）