地块剩余法测算表
测算表-酒店用地-市场法、剩余法、基准地价系数修正法
45,459,082元 6,827,466元 按年总收入的 3,689,529元 按建筑物重置价值的 1,106,859元 按建筑物重置价值的 24,168,020元 按年总收入的 9,667,208元 按年总收入的 5.65%计 0.50%计 0.15%计 20.00%计 8.00%计
75,381,018元 年总收入-年总支出
28,600元 1,293,946,399元 28,642元
V = a / (r-s) * [ 1- ( (1+s)/(1+r) )n ]
项目
金额 120,840,100元 计容建筑面积 58,341,600元 入住率 42,318,203元 客房间数 20,180,297元 平均入住单价
备注
45,177平方米 60.00% 333间 800元/间
收 益 法 评 估 测 算 过 程 表
序号 一 年总收入 客房收入 餐饮收入 其他收入 二 1 2 3 4 4 三 四 五 六 七 年总支出 税金 修缮费 保险费 经营费用 管理费用 年纯收益 (a) 还原利率 (r) 纯收益递增比率 (s) 收益年限 (n) 评估测算值 总价 (V) 单价 八 评估取整 单价
5.00% 一年期贷款利率
4.90%计 6.00%
投资收益率
2.00%
24.96
剩余土地使用年限
Байду номын сангаас
26.96年
120840099.4 48.28% 35.02% 16.70% 相关取值参考2016年星级酒店营收统计数据，可从旅游局网站查询
20%-30% 8%-10%
旅游局网站查询
地估价方法之剩余法
地估价方法之剩余法地估价方法之剩余法导语：土地的物理属性(如地形及土壤成份等)对土地的未来盈利能力同样很重要。
一块土地的属性可能对于一类投资者来说是优点而对于另一类投资者来说则是缺点。
例如，倾斜的山脚地带在农作物种植方面效率低下但用于建造高级别墅却十分理想。
同样，大城市外围的大片生地对养殖业的意义远远低于发展郊外住宅区。
第一节剩余法概述1、剩余法的定义与原理又称假设开发法、倒算法、残余法或余值法等。
是指在估算开发完成后不动产正常交易价格的基础上，扣除建筑物建造费用和与建筑物建造、买卖有关费用后，以价格余额来确定估价对象土地价格的一种方法。
剩余法更深层的理论依据完全类似于地租原理，只不过地租是每年的租金剩余，剩余法是一次性的价格剩余，但计算原理是一致的。
剩余法还可以通过求取残余的纯收益后，再进行资本还原，求得房地价格。
除适用于土地估价外，剩余法还大量应用于房地产开发项目评价和投资决策，具体可应用于三个方面：(1)确定投资者获取待开发场地所能支付的最高价格(2)确定具体开发项目的预期利润(3)确定开发项目中的最高控制成本费用2、剩余法的计算公式基本公式：v=a–(b+c)v—购置开发场地的价格a—总开发价值或开发完成后的不动产价值b—开发成本c—开发商合理利润实际估价中常用的具体计算公式：土地价格=房屋的预期售价-建筑总成本-利润-税收-利息计算时还需要考虑各项费用的时间价值3、剩余法的特点与适用范围(1)剩余法估价的可靠性取决于三个正确确定：正确确定土地最佳利用方式，正确确定开发完成后的不动产售价，正确确定土地开发费用和正常利润等。
(2)剩余法估价的`三个假设和限制条件：关键变量稳定、价格稳定、投入均匀(3)剩余法的适用范围a.待开发土地的估价b.待拆迁改造的再开发房地产的估价c.仅将土地或房产整理成可供直接利用的土地或房地产的估价d.现有新旧房地产中地价的单独评估第二节剩余法估价的程序与方法1、剩余法估价的基本程序(1)查清待估宗地的基本情况;(2)确定土地的最佳开发利用方式;(3)估计开发完成后的不动产总价;(4)估计建筑费、专业费、利息、税费、租售费用和开发商应得利润等;(5)测算土地价格。
土地估价中的收益法 剩余法.
5.2 收益还原法5.2.1 收益还原法的基本原理收益还原法是将预计的待估土地未来正常年纯收益（地租），以一定的土地还原利率将其统一还原为评估时点后累加，以此估算待估土地的客观合理价格的方法。
土地未来地租的资本化是其基本原理。
收益还原法的基本公式如下：P=a/r[1-1/(1+r)m]式中：P——有限年期土地收益价格；a——年土地纯收益；r——土地还原利率；m——土地使用年期。
5.2.2 运用收益还原法评估宗地价格的程序1．搜集与待估宗地有关的收益和费用等资料；2．估算年总收益；3．估算年总费用；4．计算年纯收益；5．确定还原利率；6．选用适当的计算公式求得试算收益价格；7．确定待估宗地地价。
5.2.3 总收益指客观总收益，即合理使用不动产过程中持续而稳定获得的正常年收入，包括租金收入、保证金和押金的利息收入等。
5.2.4 总费用5.2.4.1 土地租赁中的总费用土地租赁中的总费用主要包括：1. 土地使用税；2. 土地管理费；3. 土地维护费；4. 其他费用。
5.2.4.2 房地出租中的总费用房地出租中的总费用主要包括：1. 经营维修费；2. 经营管理费；3. 房屋年保险费；4. 房屋出租年应交税金；5. 房屋年折旧费；6. 建房资本的利息7. 其他费用。
5.2.4.3 经营性企业房地产中的总费用经营性企业房地产中的总费用主要包括：1. 销售成本；2. 销售费用；3. 经营管理费；4. 销售税金；5. 财务费用；6. 经营利润。
5.2.4.4 生产性企业房地产中的总费用生产性企业房地产中的总费用主要包括：1. 生产成本，包括原材料费、人工费、运输费等；2. 产品销售费；3. 产品销售税金及附加；4. 财务费用；5. 管理费用；6. 企业利润。
5.2.5 求取年纯收益1. 土地租赁中的土地年纯收益求取：土地年纯收益=年租金收入―年总费用2. 房地出租中的土地年纯收益求取：土地年纯收益=房地产年纯收益―房屋年纯收益房地产年纯收益＝房地产出租年总收入－房地产出租年总费用房屋年纯收益＝房屋现值×建筑物还原利率3.经营性企业房地产中的土地年纯收益求取：房地产年纯收益=经营总收入―经营总费用土地年纯收益=房地产年纯收益-房屋年纯收益4.生产性企业房地产中的土地年纯收益求取：土地年纯收益=生产总收入―生产总成本5.自用土地或待开发土地的年纯收益求取：自用土地或待开发土地的年纯收益可采用比较法求取，即比照类似地区或相邻地区有收益的相似土地的纯收益，经过区域因素、个别因素的比较修正，求得其土地纯收益。
土块剩余法测算表
A1*d
[(五）+（六）]*费率e [V+(二）Байду номын сангаас（五） +(六)+(七)]*费率g 期内均匀投入 年利率+融资费率 [V+（二）+（五）+（六）+ （七）+（八）]*投资利润率 根据当地同类行业投资利润率 确定 （一）-[（二）～（九）] 登记面积 V/S
管理费1 管理费2 17.11 0.0206 V 投资利息1 投资利息2 68.43 0.1648 V 投资利润1 投资利润2 218.12 0.26265 V
投资利润1 投资利润2 1744.26 1.47805 V
+(六)+(七)]*费率g 期内均匀投入 年利率+融资费率
218.12+0.26265V （七）+（八）]*投资利润率 25% 2828.00
根据当地同类行业投资利润率 （一）-[（二）～（九）] 1180 确定 登记面积 4173 V/S
[V+（二）+（五）+（六）+
投资利润率 十一、 土地总价值V（万元） 土地总面积S（㎡） 十二、 评估单价（元/m2)
土地剩余法测算过程（）
计算公式： 地价=开发完成后的价值-（建安综合成本+专业费用及各种规费+不可预见费用+管理费+利息+ 利润+税费）
序号 一、 1、 2、 2.1 内容 开发完成后的价值V1（万 元） 规划总建筑面积A1（m2) 可销售房屋面积B（m2) 其中住宅可销售面积B1 住宅平均售价C1（元/㎡） 2.2 其中商业用房面积B2 （㎡） 商业用房平均售价C2 2.3 可销售车位数B3（个） 车位销售价C3(元/个） 二、 三、 土地取得税费 3% 销售税费（万元） 两税一费合计S1 四、 五、 (1) a (2) b 六、 (1) c (2) d 销售费用（万元） 广告宣传代理费合计S2 建安综合成本（万元） 建筑安装工程费 建筑安装成本单价（元/m2 建筑面积） 小区配套费 小区配套费单价（元/m 建 筑面积） 专业费用及各种规费（万 元） 图纸设计、勘察、监理费 等 费率 墙改费、白蚁防治、散装 水泥等 费用标准（元/m2）
土地估价剩余法
土地估价剩余法一.剩余法的基本原理剩余法以称假设开发法,是在预计开发完成后不动产正常交易价格的基础上,扣除预计的正常开发成本及有关专业费用、利息、利润和税收等,以价格余额来估算待估土地价格的方法。
基本公式:V=A-(B+C)式中:V――待估土地的价格A――总开发价值或开发完成后的不动产总价值B――整个开发项目的开发成本C――开发商合理利润对于房地产开发项目,其基本公式为:土地价格=房屋的预期总售价-建筑总成本-利润-税收-利息二.运用剩余法估价的基本程序:1.调查待估宗地的基本情况;2.选择待估宗地的最有效利用方式;3.估计开发建设周期和投资进度安排;4.估算开发完成后的不动产总价值;5.估算开发成本、管理费用、销售费用、投资利息、开发利润及开发、销售的税费。
6.估算待估宗地的土地价格。
三.估算开发完成后的不动产价值,宜采用市场比较法,并应考虑类似不动产价格的未来变动趋势。
对开发完成后拟采用出租或自营方式经营的房地产价值::,也可以根据同一市场状况采用收益还原法来确定其价值。
四.开发周期和投资进度安排应参照类似不动产的开发过程进行确定。
开发周期指一个投资者从取得待估宗地开始,经历开发建设阶段,使开发完成的不动产价值得到市场体现的全周期。
对于拟采用销售或出让、转让方式经营的不动产,开发周期的截止时间应是销售或出让、转让过程完成;对于拟采用出租或自营方式的不动产,开发周期的截止时间应是开发完成的不动产投入使用之时。
投资进度安排是指根据项目的建设程序和施工计划,在开发周期中不同时段发生的各项成本或费用计划。
五.开发成本是项目开发建设期间所发生的一切费用的总和。
土地开发项目的开发成本主要包括基础设施配套及开发费用、管理费用、专业费用、开发及销售过程中所纳税额及销售费用;房地产开发项目的开发成本主要包括建筑总成本、投资的利息、开发及销售过程中所纳税额。
建筑总成本一般包括建筑开发费、专业费、管理费、销售费、不可预见费等。
土地评估勘察与测算表
土地使用权市场法测算表
工业用地市场法评估比较因素条件表
影响因素 因素 交易单价(元/平方米) 交易时间 交易情况 原材料供应 距主要原材料供 情况 应地的距离 主要公交线路、地铁站密度 分主干道、次干道、支路、胡同四个级 对外交通便利度 别 距火车站、汽车站、飞机场、码头距离 区域因 污染(大气、噪音、水体)、绿化、景观 自然环境 环境质量优 素 劣度 人文环境 治安情况 基础设施状 公用基础设施完 电力、供水、排水、供气、通讯等系统 况 善度 的设施水平、来源及保证度 产业集聚规模 指工业产业集聚规模 其他 宗地内外开发程度 土地剩余使用年限 三通一平、五通一平、七通一平等 出让土地为法定出让年限减去已使用年 限，如为划拨地填同用途出让地的法定 最高使用年限。 指地上建筑物总建筑面积与土地面积比 例。如无地上建筑物，填规划容积率。 说明临街类型，分为临主干道、次干道 、支路等；并分四面临街(路)、三面临街 、两面临街、一面临街、不临街；并说 明临主要街道深度。 分为矩形、方形、三角形、不规则形状 。并分规则、较规则、不规则 三个等级 平原、山地、丘岭等，并分为坡度 3%5%，5%-10%，10%-20%，20%-25%，大 于25%五个级别 主要指地基承载力和地下水，地基承载 力分为承载力大于25吨/平方米，20-25 ， 12-20 ， 8-12 ， 小 于 8 吨 / 平 方 米 五 个 等 级；说明地下水深度 主要指城市详细规划的强制性内容，包 括(1)地块的主要用途；(2)地块允许建设 总量；(3)规划允许的建设高度；(4)各地 块的绿化率； (5) 规划地段基础设施和公 共服务设施配套建设规定； (6) 历史文化 保护区内重占保护地段的建设控制指标 和规定，建设控制地区的建设控制指标 。可分为有规划限制条件和无规划限制 条件。是否符合规划。 交通便捷度 交通条件 道路通达度 说明是否正常交易，如不是，请说明 填表说明
土地剩余法
剩余法1、基本原理剩余法是在预计现有房地产的交易价格的基础上，扣除房屋建筑物现值以及交易税费，以价格余额来估算待估土地价格的方法。
本次评估为评估现有房地产项目的土地价格，计算公式如下：估价对象地价=楼房售价-建筑物现值-交易税费2、测算过程(1)确定房地产总价本次评估对象位于柳州市潭中东路17号华信国际2单元5-1室，土地地势平坦，工程地质较优,土地面积为82.4平方米。
形状为较规则，宗地外已达“五通”(通路、通电、通讯、通上水、通下水)，宗地内已建成一栋22层钢砼结构的商业楼。
据评估人员现场勘察及提供的《房屋所有权证》记载，本次评估位于第五层，房屋的所有权人为柳州运力投资有限公司,房屋用途为非住宅,层高约3米,建筑面积为902.33，宗地的容积率为10.95。
该地上房屋建筑物建于2008年, 该房屋设计户型为办公布置，其房屋装修状况为:外墙贴瓷砖、玻璃幕墙，内部具体装修情况：入户门为推拉玻璃门，内墙为腻子墙面；地面铺地板砖，顶棚为塑扣板吊顶和石膏假吊；线路和各种照明装置完好，现在正常使用。
经现场观测，确定其综合成新率为94%。
根据评估人员对柳州市潭中东路及周边办公房地产市场交易情况及发展趋势分析，考虑到办公、宾馆房地产在市场上有较多的交易实例，因此可采用市场比较法测算委估对象的酒店房地产价值。
市场比较法是通过寻求与估价对象相似的交易实例，然后就该房地产的条件、价格形成时间、区域因素及个别因素等与对象房地产加以比较，从而评估出估价对象的价格的估价方法。
其测算公式为：V=VB×A×B×D×E式中:V——待估房地产价格；VB——比较实例房地产价格A—待估房地产情况指数/比较实例宗地情况指数B—待估宗地估价时点价格指数/比较实例宗地交易日期价格指数D—待估房地产区域因素条件指数/比较实例房地产区域因素条件指数E—待估房地产个别因素条件指数/比较实例房地产个别因素条件指数。
剩余法
剩余法㈠定义与公式剩余法，是在测算完成开发后不动产正常交易价格的基础上，扣除预计的正常开发成本及有关专业费用、利息、利润和税费等，以价格余额来估算待估宗地价格的方法。
以剩余法评估待开发土地价格公式为：P=A-B-C式中：P--待估宗地价格A--不动产总价B--开发项目整体的开发成本C--客观开发利润㈡估价过程1.不动产总价⑴选择比较实例根据估价规程的规定，按照市场比较法选择市场交易案例的原则、方法和程序，选择以下三个可比实例。
①金隅嘉华大厦底商：金隅嘉华大厦写字楼底商，用途为商业，距商服中心距离较近，商业繁华度较高，位于马连洼北路与信息路交叉路口东北角，交通便捷，公共配套设施较完善，自然和人文环境较优，钢混结构建筑，装修状况为精装，建筑物内部格局合理，适合商业服务业使用。
2015年4月10日成交，总价600万元，建筑面积110平方米，合54545元/平方米。
②富力桃园底商：富力桃园底商，用途为商业，距商服中心距离较近，商业繁华度较高，位于建材城东路富力桃园11号楼底商，交通便捷，公共配套设施较完善，自然和人文环境较优，钢混结构建筑，装修状况为精装，建筑物内部格局合理，适合商业服务业使用。
2015年1月19日成交，总价460万元，建筑面积103平方米，合44660元/平方米。
③：交大嘉园底商交大嘉园底商，用途为商业，距商服中心距离近，商业繁华度高，位于交通大学路3号楼底商，交通便捷，公共配套设施完善，自然和人文环境优，钢混结构建筑，装修状况为精装，底商单间店面，适合商业服务业使用。
2016年3月17日成交，总价2100万元，建筑面积300平方米，合70000元/平方米。
⑵编制比较因素条件说明表根据影响商业用地地价的一般因素、区域因素和个别因素，选择适合的比较因素因子，编制比较因素条件说明表。
表3-1-1 比较因素条件说明表⑶编制比较因素条件指数表根据商业用地地价影响因素对地价影响的大小，对所选比较因素因子进行量化，编制比较因素条件指数表。
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参照同类建筑物造价确定 根据地下车位测算地下室建筑 面积（地下室不计入容积 率），根据类似项目地下车位 一般面积约为30-40㎡/个，本 次按35㎡/个设定.B3*35 A1*b 参照同类项目确定 (1)+(2) 建筑安装工程费*费率c
车位销售价C3(元/个） 二、 三、 土地取得税费
100000 4%
销售税费（万元） 两税一费合计S1 5.55% 2.0%
四、 五、
销售费用（万元） 广告宣传代理费合计S2 土地增值税（预征） 土地增值税预征率
851.4822
V1*土地增值税预征率 《浙江省地方税务局关于土地 增值税征管若干问题的规定》 （浙江省地方税务局公告2010 年第2号）规定，按销售价
土地使用权价值及购买税费按 一次性投入，开发成本按均匀 投入.[V+(二)]*i*T+[（六）+ （七）+（八）+（九）]*i*T/2 参照类似规模房地产建造期确 定 年利率
(1) (2)
正常建造期T（年） 年利息率i
3 8.0%
5467.2698+0.63024V
十一、 投资的利润（万元） 年投资利润率R 十二、 土地总价值V（万元） 土地总面积S（㎡） 十三、 评估单价（元/m2) 20% 27591.98
地下室建筑面积（㎡）
20790
(2) b 七、 (1) c (2) d 八、 九、
小区配套费 小区配套费单价（元/m 建 筑面积） 专业费用及各种ห้องสมุดไป่ตู้费（万 元） 图纸设计、勘察、监理费 等 费率 墙改费、白蚁防治、散装 水泥等 费用标准（元/m2） 不可预见费（万元） 不可预见费率e 管理费（万元） 管理费费率g 2%
2
取定参数
计算结果
备注
42574.1116 V1=B1*C1+B2*C2+B3*C3
96571.93 95606.2107 90806.2107 3400 4800 12000
依据规划确定 A1-不可售面积(不可销售面 积包含物业管理用房有社区 配套用房，按1%计) B-B2
根据对当地房地产市场的调查 确定
依据估价经验及待估宗地实 际情况综合确定
根据对当地房地产市场的调查 确定
2.3
可销售车位数B3（个）
594
依据类似房地产开发项目规 划设计测算，按平均每户130 ㎡，配套一个车位，其中地 上计停车位为20%. （A1/130）×（1-20%）
根据对当地房地产市场的调查 确定 0.04V 土地价值设定这V 契税 2362.8632 V1*s1 根据现行规定，营业税、城建 费、教育费附加合计 851.4822 V1*s2
V*R*T+[（二）+（六）+（七） +（八）+（九）]*R*T/2
根据房地产开发平均投资利润 率确定其年投资利润率 6500 （一）-[（二）～（十一）] 登记面积 2356 V/S
可预见费用+管理费+利息+利
备注 V1=B1*C1+B2*C2+B3*C3 依据规划确定 A1-不可售面积(不可销售面 积包含物业管理用房有社区 配套用房，按1%计) B-B2
2
200
参照同类项目确定 982.8890 (1)+(2) 577.2869 建筑安装工程费*费率c
4.0%
405.6021 A1*d
42
520.395 [(六）+（七）]*费率e
3%
357.3379+0.0208V [V+(二）+(六)+(七)+（八）]* 费率g
十、
投资利息（万元）
2186.9079+0.252096V
土地剩余法测算过程
计算公式： 地价=开发完成后的价值-（建安综合成本+专业费用及各种规费+不可预见费用+管理费+利息+利 润+税费）
序号 一、 1、 2、 2.1 内容 开发完成后的价值V1（万 元） 2 规划总建筑面积A1（m ) 可销售房屋面积B（m ) 其中住宅可销售面积B1 住宅平均售价C1（元/㎡） 2.2 其中商业用房面积B2 （ ㎡） 商业用房平均售价C2
2.0%
六、 (1) a1
建安综合成本（万元） 建筑安装工程费 地上部分建筑安装成本单 价（元/m2建筑面积）
16363.6106 (1)+(2) 14432.1720 a1*A1+a2*地下室建筑面积
1150
参照同类建筑物造价确定
a2
地下室建筑安装成本单价 （元/m2建筑面积）
1600
参照同类建筑物造价确定 根据地下车位测算地下室建筑 面积（地下室不计入容积 率），根据类似项目地下车位 一般面积约为30-40㎡/个，本 次按35㎡/个设定.B3*35 1931.4386 A1*b
A1*d
[(六）+（七）]*费率e
管理费1
[V+(二）+(六)+(七)+（八）]* 费率g
管理费2 0.0208 V 投资利息2
357.3379 投资利息1
土地使用权价值及购买税费按 一次性投入，开发成本按均匀 投入.[V+(二)]*i*T+[（六）+ （七）+（八）+（九）]*i*T/2 参照类似规模房地产建造期确 定 年利率 V*R*T+[（二）+（六）+（七） +（八）+（九）]*R*T/2 根据房地产开发平均投资利润 率确定其年投资利润率 （一）-[（二）～（十一）] 登记面积 V/S
2186.9079
0.252096 V
投资利润1 5467.2698 等式右侧 12629.8738
投资利润2 0.63024 V 等式左侧 1.943136 V
根据对当地房地产市场的调查 确定
依据估价经验及待估宗地实 际情况综合确定
根据对当地房地产市场的调查 确定
依据类似房地产开发项目规 划设计测算，按平均每户130 ㎡，配套一个车位，其中地 上计停车位为20%. （A1/130）×（1-20%）
根据对当地房地产市场的调查 确定 土地价值设定这V 契税
V1*s1