养老项目调研报告(课堂PPT)
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养老院调研报告PPT课件
都有充足的绿化环 境和景色优美的休 息区
老年人交谈散心 的场所
老年人的需求： 生理需求，饮食注重保健，衣服宽松保暖等 安全需求，衣食住行，尤其医疗保健 归属与爱的需求，如结交朋友，参加活动， 与人交流 尊重需求 老年人特别爱面子，自尊心强，对 别人对他的态度敏感 自我实现的需求 老年人也希望为社会做力所 能及的事
定期举办文化生活、健康 养生讲座，举办各项研习课程。
棋牌室
• 棋牌室可以给爱打牌的 老人带来许多欢乐，让 他们可以消磨闲暇的时 光，也能给他们的生活 增添许多乐趣。这对老 人的心理是非常重要的 ，也是一个养老院设计 所不可缺少的。
ห้องสมุดไป่ตู้
.
14
疗养楼是疗养院（养老院，敬老院）建筑的主 体工程，是疗养员进行诊断、治疗、护理、活 动和休息的主要场所，包括：疗养卧室，医疗 用房和公共设施。
生理需求饮食注重保健衣服宽松保暖等安全需求衣食住行尤其医疗保健归属与爱的需求如结交朋友参加活动与人交流尊重需求老年人特别爱面子自尊心强对别人对他的态度敏感自我实现的需求老年人也希望为社会做力所能及的事老年人交谈散心的场所可以满足老年人交朋友及良好的健身休闲活动文娱活动用房建筑宜设在疗养区和生活区之间的适宜位置使疗养员和工作人员都较为方便服务会所内具备完善的服务设施可以满足会员不同层面的需求201991413养老院应设有书画室影视厅多功能厅为会员提供丰富的精神文化生活空间
。
运输通道安排
疗养院（养老院，敬老院）设计通道时要安排 两个系统，一是专为疗养员和疗养院（养老院 ，敬老院）工作人员进出的，另一是物资专用 通道，通道设计原则是：①适应建筑平面安排 ，为各建筑群服务；②尽量采用最短线路，避 免直角迂回；③要有一定宽度，并考虑停车交
养老ppt课件
老服务业发展。
培育人才队伍
加强养老服务人才培训，提高 服务质量和水平，满足老年人 多元化需求。
创新服务模式
针对不同老年人群的需求，创 新服务模式，提供个性化、精 准化的养老服务。
促进产业融合
推动养老产业与其他产业融合 发展，培育新的经济增长点。
养老产业的未来前景展望
01
巨大的市场潜力
随着老年人口数量的不断增加， 养老市场需求持续增长，养老产
问题案例的启示
问题案例暴露出当前养老服务中存在的问题和不足，需要加 强服务机构的监督和管理，提高员工素质和服务质量。同时 要注重资源整合和设备投入，以满足老年人的多样化需求。
CHAPTER 05
养老产业的未来发展与展望
养老产业的发展趋势预测
01
02
03
04
老龄化加速
随着人口老龄化加速，老年人 口数量逐年增加，养老需求持
层次的需求。
THANKS FOR WATCHING
感谢您的观看
老年人福利政策
包括高龄补贴、残疾人补 贴等，旨在提高老年人的 生活质量。
养老服务体系构建
养老服务供给
包括政府、企业、社会组织等多 种供给主体，提供多样化的养老
服务。
养老服务质量
建立服务质量管理体系，提高养老 服务质量，确保老年人的权益。
养老服务评估
定期对养老服务进行评估和监督， 确保服务质量和安全。
成功案例介绍
案例一
北京市某社区养老服务中心
背景
该社区养老服务中心位于北京市朝阳区，主要服务于周边社区的 老年人。
服务内容
提供日间照料、康复训练、心理疏导、健康讲座等服务。
成功案例介绍
• 成功经验：服务内容多样化，能够满足老年人在日常生活中的 各种需求，同时注重服务质量，得到了老年人和家属的高度评 价。
培育人才队伍
加强养老服务人才培训，提高 服务质量和水平，满足老年人 多元化需求。
创新服务模式
针对不同老年人群的需求，创 新服务模式，提供个性化、精 准化的养老服务。
促进产业融合
推动养老产业与其他产业融合 发展，培育新的经济增长点。
养老产业的未来前景展望
01
巨大的市场潜力
随着老年人口数量的不断增加， 养老市场需求持续增长，养老产
问题案例的启示
问题案例暴露出当前养老服务中存在的问题和不足，需要加 强服务机构的监督和管理，提高员工素质和服务质量。同时 要注重资源整合和设备投入，以满足老年人的多样化需求。
CHAPTER 05
养老产业的未来发展与展望
养老产业的发展趋势预测
01
02
03
04
老龄化加速
随着人口老龄化加速，老年人 口数量逐年增加，养老需求持
层次的需求。
THANKS FOR WATCHING
感谢您的观看
老年人福利政策
包括高龄补贴、残疾人补 贴等，旨在提高老年人的 生活质量。
养老服务体系构建
养老服务供给
包括政府、企业、社会组织等多 种供给主体，提供多样化的养老
服务。
养老服务质量
建立服务质量管理体系，提高养老 服务质量，确保老年人的权益。
养老服务评估
定期对养老服务进行评估和监督， 确保服务质量和安全。
成功案例介绍
案例一
北京市某社区养老服务中心
背景
该社区养老服务中心位于北京市朝阳区，主要服务于周边社区的 老年人。
服务内容
提供日间照料、康复训练、心理疏导、健康讲座等服务。
成功案例介绍
• 成功经验：服务内容多样化，能够满足老年人在日常生活中的 各种需求，同时注重服务质量，得到了老年人和家属的高度评 价。
上海养老项目考察报告 共38页PPT文档共40页
23、一切节省，归根到底都归结为时间的节省。——马克思 24、意志命运往往背道而驰，决心到最后会全部推倒。——莎士比亚
25、学习是劳动，是充满思想的劳动。——乌申斯基
谢谢！
上海养老项目考察报告 共38页
46、法律有权打破平静。——马·格林 47、在一千磅法律里，没有一盎司仁 爱。— —英国
48、法律一多，公正就少。——托·富 勒 49、犯罪总是以惩罚相补偿；只有处 罚才能 使犯罪 得到偿 还。— —达雷 尔
50、弱者比强者更能得到法律的保护 。—— 威·厄尔
பைடு நூலகம்
21、要知道对好事的称颂过于夸大，也会招来人们的反感轻蔑和嫉妒。——培根 22、业精于勤，荒于嬉；行成于思，毁于随。——韩愈
25、学习是劳动，是充满思想的劳动。——乌申斯基
谢谢！
上海养老项目考察报告 共38页
46、法律有权打破平静。——马·格林 47、在一千磅法律里，没有一盎司仁 爱。— —英国
48、法律一多，公正就少。——托·富 勒 49、犯罪总是以惩罚相补偿；只有处 罚才能 使犯罪 得到偿 还。— —达雷 尔
50、弱者比强者更能得到法律的保护 。—— 威·厄尔
பைடு நூலகம்
21、要知道对好事的称颂过于夸大，也会招来人们的反感轻蔑和嫉妒。——培根 22、业精于勤，荒于嬉；行成于思，毁于随。——韩愈
养老院项目分析ppt课件
老 院
老年人：生活难以自理，需要照顾
1.3 政策支持
国家层面：通过税收、土地、用水、用电、用气等方面， 提供优惠政策，鼓励更多的民营资本参与社会养老服务体 系的建设。
地方政府：2016年起，新建和扩建社会办养老机构增加床 位在100张以上、符合建设项目管理规定和养老机构建设标 准的，市财政对新增床位给予每张4000元的建设补贴。
2. 服务：上门医护、健康讲座、中期无障碍设计等
3. 对象：家庭经济条件较差的人群
03
风险及对策
项目的风险受到多方面因素的影响，我们主要从资金风险
创业初期，资金缺乏， 融资困难
管理风险
信息不对称、管理不善、 判断失误
政策风险
主要是养老产业，民资 运营的资质和补贴问题
对策
本着实事求是的原则，避 免盲目求大
对策
保持团队的团结和稳定，增 强凝聚力，提高员工福利， 加强企业文化建设
对策
跟随党的脚步，本着服务 大众的理念，积极进取， 不断创新
请老师批评指正
3.地产公司净出租模式：地产公司开发后，按不同需求 分区，将护理型的部分租赁给养老运营公司，收取租金 （满足不同需求）
3.2 社区养老服务（低端）
1. 特点：以家庭养老为核心，社区养老为辅助。让老人住在自己 家里，在继续得到家人照顾的同时，由社区的有关服务机构和人 士为老人提供上门服务或托老服务。
3.BOT模式，政企合资建设，特许经营期满后无偿 交还给政府。（低风险、高收益）
3.2 养老地产（高端市场）
1.护理型纯养老模式：会员制收费、建设配套保健和医疗 设施，提供24小时看护等人性化服务。 （面向家庭经济能力强、有护理需求的老年人）
2.养老概念模式：在房地产的基础上配套保健医疗、无 障碍设施、老年大学等。 （面向有居家养老需求的家庭）
养老产业调查报告PPT课件
家庭小餐厅，带厨房， 亲属探望时可以自己 作饭
12
走廊两边均有扶手
1133
卫生间均有应急 呼叫器
卫生间均有坐座和 扶手
1144
开门式浴缸
15
16
国外成功案例
——老年社区
17
美国太阳城中心
美国佛罗里达太阳城中心老年社区——闻名世界的最为成熟老年社区之一
名称缘起： ✓西方不称老年人为夕阳， 而是太阳
25年龄段 0-18 18-24 44 45-64 65+
0.40
1.30
比例 % 0.20% % 15% 83%
✓ 湖中之塔:辅助照料式住宅和家
规模：接近微型城市
庭护理机构
✓社区太阳城中心共有 10500个住宅单元，目前入
✓ 庭院
住来自全美及世界各地的住 ✓ 阿斯顿花园:出租的独立居住公
户1.6万
60及60岁以上 人口数量
(万人) 16411 22815 27599 38001 40608
60-69岁
人数(万人) 9492 13720 15836 17922 18687
比例(%) 57.84 60.14 57.38 47.16 46.02
70-79岁
80及80岁及以上
人数(万人) 5219 6826 9206 15086 13858
比例(%) 31.8 29.92 33.36 39.7 34.12
人数(万人) 1700 2269 2557 4993 8063
比例(%) 10.36 9.94 9.27 13.14 19.86
资料来源:首届全国青年学者老龄问题报告 3
老龄化带来的社会问题
履行赡养、照顾任务的子女数量由于计划 生育等原因减少；
12
走廊两边均有扶手
1133
卫生间均有应急 呼叫器
卫生间均有坐座和 扶手
1144
开门式浴缸
15
16
国外成功案例
——老年社区
17
美国太阳城中心
美国佛罗里达太阳城中心老年社区——闻名世界的最为成熟老年社区之一
名称缘起： ✓西方不称老年人为夕阳， 而是太阳
25年龄段 0-18 18-24 44 45-64 65+
0.40
1.30
比例 % 0.20% % 15% 83%
✓ 湖中之塔:辅助照料式住宅和家
规模：接近微型城市
庭护理机构
✓社区太阳城中心共有 10500个住宅单元，目前入
✓ 庭院
住来自全美及世界各地的住 ✓ 阿斯顿花园:出租的独立居住公
户1.6万
60及60岁以上 人口数量
(万人) 16411 22815 27599 38001 40608
60-69岁
人数(万人) 9492 13720 15836 17922 18687
比例(%) 57.84 60.14 57.38 47.16 46.02
70-79岁
80及80岁及以上
人数(万人) 5219 6826 9206 15086 13858
比例(%) 31.8 29.92 33.36 39.7 34.12
人数(万人) 1700 2269 2557 4993 8063
比例(%) 10.36 9.94 9.27 13.14 19.86
资料来源:首届全国青年学者老龄问题报告 3
老龄化带来的社会问题
履行赡养、照顾任务的子女数量由于计划 生育等原因减少；
养老项目调研报告(课堂PPT)
6% （21万人）
4% （14万人）
重要性排列
影响老龄人群入驻老年公寓的因素
1
个人观念
2
护理问题
3
生活习惯
4
硬件条件
5
与子女同住
6
价格问题
本案关注要素：入住意识，入住养老机构现状
9
结论
虽然有入住老年公寓意向的老人所占整体比例不是很 高，但由于目标客群群体庞大，所以市场前景看好， 市场需求不可抑制。
占地234万平米，总建面80万平米
占地16.4万平米，总建面7.2万平米
全部为住宅产品销售
住宅产品全部销售，大部分配套公建自持出租
以空港工业区为主的京城东北部中高端客户
中端客户
住宅用地（含一类别墅用地）
摘牌方式取得住宅70年产权
独栋别墅、花园洋房、高层公寓
带电梯低密度景观式洋房，高板住宅
2002年开始销售至今，销售三期，剩余公寓75套，别 墅13套，准备清盘。
项目调研报告
·2012.12.20
Produced by ARTWIND 1
A.调研依据：
1.康瀛项目规划基本资料 2.康瀛养老服务机构定位属性
B.调研对象：
1.北京地区代表性养老地产项目（在建在营） 2.外阜一线城市代表性会员制养老地产项目
2
C.调研方法：
1.北京地区养老地产项目实地走访调研 2.外阜养老地产项目案头资料整理及电话调研 3.行业资深人士沟通资源共享 4.相关统计机构及调研机构数据参考
短租楼100%租赁
租赁15% 销售部分100%售罄
出租部分40%
一期500套2年售罄 二期1229套3年售罄 三期2125套4年基本清盘 一期180套两月售罄
某养老市场调研分析课件(PPT 40页)
泰康之家申园
泰康之家申园-基本信息
位置 占地面积 建筑面积 绿化率 总户数 建设周期
功能服务
开发商
运营顾问
泰康申园地处佘山板块，是由泰康人寿投资建设的养老社区
上海市松江新城 91000㎡ 222000㎡ 35%
2400，一期800 2012年12月27日取地、2014年4月3日上海展示
馆揭幕、2016年6月开业运营（一期） 拟建社区服务设施：会所、医院、幼儿园、社区 商业；居住服务区分为独立生活、协助生活、专业护
上海养老市场调研分析
营销部
二零一五年六月
天地健康城
天地健康城-基本信息
地理位置 开发规模 开发商 投资公司 服务运营 产权年限 地价情况 开盘时间 交房时间 户型面积
产品设计 成交均价
服务配套
青浦区朱家角镇东南侧 占地面积107000平方米 建筑面积150000平方米
徳地置业发展（上海）有限公司
房型
面积
门市 价
优 惠价
套房（3室2厅）
120 平米
128 0元
68 0元
双人（1室1厅）
76平 米
980 元
48 0元
单人大床（1室1 厅）
50平 米
680 元
38 0元
早 餐
有
亲和源-配套
商业街
Ø建筑面积1450.3平米，沿街商铺，对外开放，商铺只租不卖，店面还剩下中间位 置2间小店铺，其他均以出租。 Ø沿街店铺包括，美容美发、饭店、超市、药店等。 Ø主要消费群体：周边小区居民、附近工人、亲和源内老人。
项目从2014年4月开盘。已累计成交337套，共36057㎡，成交总额4.4亿，成交均价12390元/㎡
养老地产典型项目调研报告PPT(共59页)
雷迪森酒店 双拼效果图
法式庄园
现场实景图
10
销售动态
本项目前两期推出，销售周期较长，销售速度较慢，后续房源较充足，但 客户群数量有限，将面临较大的销售压力。
一期首开
一期二批次
客户群体：
Ø 该项目客群以桐庐当地为主，“三通一达”的老板及高层，针织类企业主等； Ø 背靠大奇山的优良景观资源，也吸引了部分来自杭州、上海的客户购买，但
桐庐大奇山郡
集养生、度假、归隐、休闲、颐养等诸项功能于一体、近万 亩独具东方意境的世界级小镇——未来绿城集团的发展重点
项目位置 大奇山国家森林公园旁
发 展 商 杭州大奇山郡实业有限公司
类型/规模
物业类型 建筑风格 交付时间 配套规划
占地面积：约2000余亩 建筑面积：666800平方米
容积率：0.29 ，绿化率:36% ,产权:70年
规划户数:一期18户,二期59栋，总共规划284套
别墅\双拼
法式庄园\地中海风情排屋
2013.6.1一期交付，二期于2014年下半年交付
女足基地、五星级雷迪森度假酒店、高尔夫挥杆训练场、 世界级高端球类运动俱乐部
周边配套
大奇山国家森林公园、巴比松度假酒店、距桐庐县中心 约4公里
户型 推售
双拼283-315平方米 共207套 别墅600-1000平方米 共77套
一期再售排屋四联六联 14000-15000；养老公寓 6500元/平方；独立别墅未 销售
一期2009年开始销售， 目前剩余5套独立别墅， 排屋由于面积小总价低 销售较快；二期第二批 次以小面积排屋为主， 将于12月初开盘。
一期以杭州客 生活型别墅受 二期由于周边 主要针对德清 售，主打城市
沿湖部分、环境资源突
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项目调研报告
·2012.12.20
Produced by ARTWIND 1
A.调研依据：
1.康瀛项目规划基本资料 2.康瀛养老服务机构定位属性
B.调研对象：
1.北京地区代表性养老地产项目（在建在营） 2.外阜一线城市代表性会员制养老地产项目
2
C.调研方法：
1.北京地区养老地产项目实地走访调研 2.外阜养老地产项目案头资料整理及电话调研 3.行业资深人士沟通资源共享 4.相关统计机构及调研机构数据参考
北京曜阳国际养老院
租赁集体土地，以出售使用权为主 全国首创“老年多元化居住社区” 的养老项目
占地38万平米，总建面12.8万平米 占地42万平米，总建面30万平米
中国红十字基金会连锁品牌 占地14万平米，总建面6.8万平米
销售60年使用权，可销售面积占 58%，别墅80套/（1200万-4000万）
东方嘉宾国际酒店（五星级标准）、商业一条街、康 体中心、各类球馆、高尔夫球场、温泉泳池、幼儿园、
菜地认领、休闲娱乐餐饮服务设施
东方太阳城医院、全社区无障碍设计、红外线安防等
2011年6月5日开盘，均价10000元/平方米，已开设 二期，共四期
2万平米配套，其中1.5万平米与上海亲和源合作配套 “老年公寓和活动中心”—“活跃长者之家”，已签订
除针对自理、介助、介护不同人群的更人性化 的适老设施建设施
均有餐饮服务 具有家政保洁服务 组织多种社团活动
硬件设施与服务品质捆绑 适老服务流程的标准化，服务人员的专业化
出售和出租方式结合或以出售为主，快速收回投资， 实现现金流平衡
针对老人出售的公寓仅出售使用权，出售产权的多演 变为商品房，老年公寓特征不明显
接近美国独立生活社区的养老机构 占地：3万平米，总建面2.68万，592张床
开发商持有经营
收费模式 客户定位
会员费120万至150万， 无租金，开发商将会员费 的利息作为租金费用。 （根据户型面积17-50平 米确认会员费），餐费12
元/天/人
高中端养生、度假客户 （自理）
会员费6万5，房费6000-7500元， 餐费800元/月，管理费300元起，
10
其他机会
1. 政府政策的支持，“适居养老”概念的提出，也是本案重 要机会之一； 2. 虽然北京地区近年来养老地产的开发密度正在逐渐增加， 单整体市场仍不成熟，商业模式仍需探索，我们的探索与创 新，必将赢得先机。
11
PART ２
【北京地区案例调研及分析】
数据部分 分析部分 关键案例部分
12
项目名称
资回报率）
中端客户 （自理、介助、介护）
425套
公寓3800-5500元 台地别墅6000-7000 酒店（一个月体验）3980元
中高端客户 （自理、介助、介护）
17
土地获取 建筑形态 销售速度 基础配套
医疗特色 总结
b.出售+租赁项目
将府庄园敬老院
北京太阳城
北京曜阳国际养老院
租赁集体土地 独栋别墅、高板公寓
8
北京地区老龄人群对养老公寓的倾向性
老年公寓入驻意愿调查（2010年访问数据）
入驻意愿
考虑过入驻老年公寓
有较强入驻意愿（前项占比）
比例 （以246.万为老龄人口基数）
15%
（概算数字36.9万人）
7% （概算数字17.2万人）
2020年北京地区养老格局具体数据
北京9064格局
社区照顾养老
机构养老
占比 （以350万为老龄人口基数）
占地234万平米，总建面80万平米
占地16.4万平米，总建面7.2万平米
全部为住宅产品销售
住宅产品全部销售，大部分配套公建自持出租
以空港工业区为主的京城东北部中高端客户
中端客户
住宅用地（含一类别墅用地）
摘牌方式取得住宅70年产权
独栋别墅、花园洋房、高层公寓
带电梯低密度景观式洋房，高板住宅
2002年开始销售至今，销售三期，剩余公寓75套，别 墅13套，准备清盘。
居家型公寓228户（350万起）
20万平米公寓
无销售（推广不到位，转型作为完 全租赁形式）
持有运营面积42%，其中两栋短期 公寓288套
会员费2万/别墅10万； 月费5000-9000元/套；
餐饮/医疗等自理
中高端客户为主 （自理、介助、介护）
3万平米，472间
15万至56万（出租自用） 45万至95万（投资5年约40%投
太申祥和山庄 爱暮家（香山）养老院 寿山佛海养老服务中心 将府庄园 北京曜阳国际老年公寓 北京太阳城 东方太阳城 万科幸福汇
调研案例样本
调研案例样本
开盘时间跨度
2002.10 2008.10 2006.5 2009.8 2010.6 2007.9 2002.4 2011.6
运营模式差别
持有经营 出售+出租
短租楼100%租赁
租赁15% 销售部分100%售罄
出租部分40%
一期500套2年售罄 二期1229套3年售罄 三期2125套4年基本清盘 一期180套两月售罄
二期在售，共四期
原因分析
医疗养生特色明显，无租金的收费 模式极具吸引力
依托环境优势及品牌宣传，在调整 价格后入住率从2011八月年32%
提升至2012年12月85%
出售
13
案例调研及分析
A.数据部分
14
a.持有经营项目
特点 规模 运营模式
太申祥和山庄
爱慕家（香山）养老院
集综合养生/会议接待/餐 饮业态为一体的度假村
高端小型度假型养老公寓
占地：10万平米，总建面： 占地27亩，总建面9千平米；159套
6万平米
房
开发商持有经营
开发商持有经营
寿山福海养老服务中心
出租多采用会员制或缴纳押金的形式
销售产权与销售服务的营销思维转变 多种销售模式的综合运用
22
项目构成要件：
开发 建设
服务
运营 模式
基本 特征
建筑 及园
林
设施
配套
医疗
销售 机制
适老 人群
项目 构成
23
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
运营模式
项目名称
太申祥和山庄
b.销售情况分析
开业时间
2002.10
户型
单间
销售情况
100%租赁，需排队等候
85%租赁，少许房间可选
寿山福海养老服务中心
中式风格，连廊式多层公寓；植物温室 中庭是最大亮点
100%租赁，需排队等候
房间设应急呼叫系统、专人打扫卫生 和护理、餐饮中心、游泳池、桑拿、 棋牌室、图书室、康乐中心为星级宾
馆
北京太申祥和中医院（太医馆），定 点医疗机构（医保号：1410031）， 北京中西药文化旅游示范基地，一级 甲等医院；会员可享受每年两次免费
定位中端客户，性价比高
高品质、短租楼体量较小（288套）
地理位置欠佳，受气候影响
资金困难，配套未能及时兑现，客 户优先选择产权房
知名度高、配套成熟
名企信誉，推广得力
因地理位置及气候原因，目前租赁 15%
餐饮、休闲、娱乐、商务配套
医疗保健中心，与北京多家三甲医 院开通绿色通道护理中心、呼叫中
心
营造高端养老生活氛围，注重环境 和产品品质的打造；“产权风险” 放缓了销售速度，社区人口规模较
小，后期配套运营压力大
太阳城老年医疗中心、国医堂
项目开发周期十年，以公建作为 启动，资金困难，采取金融创新
20
案例调研及分析
B.分析部分
21
板块 开发建设
服务 运营模式
a.项目要件分析
现有特征
提升空间
位置都较偏远，注重项目内部环境营造
建筑形式多为多层公寓，有部分独栋别墅和四合院形 式提高价值
均设置医疗中心或社区医院，注重医疗设施
均设有康体会所，满足老人活动、娱乐需求
老年人专用设施如无障碍通道、紧急报警系统、室内 扶手、风雨连廊等细节设计，提供医用电梯的较少
5
结论
1. 我国已经进入老龄化社会，且中老年人数量及比重 都在正在逐年增加。
2. 北京地区老龄化相比其他地区更加严重。
6
北京地区老龄人群数据
项目
平均年龄 户籍
婚姻状况 平均月收入
健康状况
护理照料人
职业背景
数据
71.31 95.2% 62.9% 36.2% 4200 74% 22.3% 18.3% 33.1% 25% 20% 12.4%
说明
岁 北京本地户籍比例
已婚有偶比例 丧偶比例 元人民币 完全自理
配偶护理占比 子女护理占比 护工护理占比 机关事业单位干部占比 企业里的普通职员占比 企业单位里的中层管理干部占比
本案关注要素：平均年龄，丧偶比例，子女照顾现状
7
结论
1. 北京地区老人普遍素质较高、收入较高，消费能力较强 2. 伴随着少子女化的趋势，与子女一起生活比例很小 3. 绝大多数老人生活能够完全自理 4. 层次相比其他区域相对较高，经济上比较富裕
3
PART 1
【宏观数据及市场概况】
4
全国 北京 老龄化社会标准
中国老龄化数据
数据来源：国家统计局2010年第六次人口普查数据
60岁及以上老人比例
65岁及以上老人比例
13.26%
8.87%（1.77亿）
12.5% （246.01万） 8.7% （170.89万）
≥10%
≥7%
国际上把60岁以上的人口占总人口比例达到10%，或65岁以上人口占总 人口的比重达到7%作为国家或地区进入老龄化社会的标准。
太医馆为闻名京城。
·2012.12.20
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A.调研依据：
1.康瀛项目规划基本资料 2.康瀛养老服务机构定位属性
B.调研对象：
1.北京地区代表性养老地产项目（在建在营） 2.外阜一线城市代表性会员制养老地产项目
2
C.调研方法：
1.北京地区养老地产项目实地走访调研 2.外阜养老地产项目案头资料整理及电话调研 3.行业资深人士沟通资源共享 4.相关统计机构及调研机构数据参考
北京曜阳国际养老院
租赁集体土地，以出售使用权为主 全国首创“老年多元化居住社区” 的养老项目
占地38万平米，总建面12.8万平米 占地42万平米，总建面30万平米
中国红十字基金会连锁品牌 占地14万平米，总建面6.8万平米
销售60年使用权，可销售面积占 58%，别墅80套/（1200万-4000万）
东方嘉宾国际酒店（五星级标准）、商业一条街、康 体中心、各类球馆、高尔夫球场、温泉泳池、幼儿园、
菜地认领、休闲娱乐餐饮服务设施
东方太阳城医院、全社区无障碍设计、红外线安防等
2011年6月5日开盘，均价10000元/平方米，已开设 二期，共四期
2万平米配套，其中1.5万平米与上海亲和源合作配套 “老年公寓和活动中心”—“活跃长者之家”，已签订
除针对自理、介助、介护不同人群的更人性化 的适老设施建设施
均有餐饮服务 具有家政保洁服务 组织多种社团活动
硬件设施与服务品质捆绑 适老服务流程的标准化，服务人员的专业化
出售和出租方式结合或以出售为主，快速收回投资， 实现现金流平衡
针对老人出售的公寓仅出售使用权，出售产权的多演 变为商品房，老年公寓特征不明显
接近美国独立生活社区的养老机构 占地：3万平米，总建面2.68万，592张床
开发商持有经营
收费模式 客户定位
会员费120万至150万， 无租金，开发商将会员费 的利息作为租金费用。 （根据户型面积17-50平 米确认会员费），餐费12
元/天/人
高中端养生、度假客户 （自理）
会员费6万5，房费6000-7500元， 餐费800元/月，管理费300元起，
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其他机会
1. 政府政策的支持，“适居养老”概念的提出，也是本案重 要机会之一； 2. 虽然北京地区近年来养老地产的开发密度正在逐渐增加， 单整体市场仍不成熟，商业模式仍需探索，我们的探索与创 新，必将赢得先机。
11
PART ２
【北京地区案例调研及分析】
数据部分 分析部分 关键案例部分
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项目名称
资回报率）
中端客户 （自理、介助、介护）
425套
公寓3800-5500元 台地别墅6000-7000 酒店（一个月体验）3980元
中高端客户 （自理、介助、介护）
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土地获取 建筑形态 销售速度 基础配套
医疗特色 总结
b.出售+租赁项目
将府庄园敬老院
北京太阳城
北京曜阳国际养老院
租赁集体土地 独栋别墅、高板公寓
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北京地区老龄人群对养老公寓的倾向性
老年公寓入驻意愿调查（2010年访问数据）
入驻意愿
考虑过入驻老年公寓
有较强入驻意愿（前项占比）
比例 （以246.万为老龄人口基数）
15%
（概算数字36.9万人）
7% （概算数字17.2万人）
2020年北京地区养老格局具体数据
北京9064格局
社区照顾养老
机构养老
占比 （以350万为老龄人口基数）
占地234万平米，总建面80万平米
占地16.4万平米，总建面7.2万平米
全部为住宅产品销售
住宅产品全部销售，大部分配套公建自持出租
以空港工业区为主的京城东北部中高端客户
中端客户
住宅用地（含一类别墅用地）
摘牌方式取得住宅70年产权
独栋别墅、花园洋房、高层公寓
带电梯低密度景观式洋房，高板住宅
2002年开始销售至今，销售三期，剩余公寓75套，别 墅13套，准备清盘。
居家型公寓228户（350万起）
20万平米公寓
无销售（推广不到位，转型作为完 全租赁形式）
持有运营面积42%，其中两栋短期 公寓288套
会员费2万/别墅10万； 月费5000-9000元/套；
餐饮/医疗等自理
中高端客户为主 （自理、介助、介护）
3万平米，472间
15万至56万（出租自用） 45万至95万（投资5年约40%投
太申祥和山庄 爱暮家（香山）养老院 寿山佛海养老服务中心 将府庄园 北京曜阳国际老年公寓 北京太阳城 东方太阳城 万科幸福汇
调研案例样本
调研案例样本
开盘时间跨度
2002.10 2008.10 2006.5 2009.8 2010.6 2007.9 2002.4 2011.6
运营模式差别
持有经营 出售+出租
短租楼100%租赁
租赁15% 销售部分100%售罄
出租部分40%
一期500套2年售罄 二期1229套3年售罄 三期2125套4年基本清盘 一期180套两月售罄
二期在售，共四期
原因分析
医疗养生特色明显，无租金的收费 模式极具吸引力
依托环境优势及品牌宣传，在调整 价格后入住率从2011八月年32%
提升至2012年12月85%
出售
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案例调研及分析
A.数据部分
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a.持有经营项目
特点 规模 运营模式
太申祥和山庄
爱慕家（香山）养老院
集综合养生/会议接待/餐 饮业态为一体的度假村
高端小型度假型养老公寓
占地：10万平米，总建面： 占地27亩，总建面9千平米；159套
6万平米
房
开发商持有经营
开发商持有经营
寿山福海养老服务中心
出租多采用会员制或缴纳押金的形式
销售产权与销售服务的营销思维转变 多种销售模式的综合运用
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项目构成要件：
开发 建设
服务
运营 模式
基本 特征
建筑 及园
林
设施
配套
医疗
销售 机制
适老 人群
项目 构成
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ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
运营模式
项目名称
太申祥和山庄
b.销售情况分析
开业时间
2002.10
户型
单间
销售情况
100%租赁，需排队等候
85%租赁，少许房间可选
寿山福海养老服务中心
中式风格，连廊式多层公寓；植物温室 中庭是最大亮点
100%租赁，需排队等候
房间设应急呼叫系统、专人打扫卫生 和护理、餐饮中心、游泳池、桑拿、 棋牌室、图书室、康乐中心为星级宾
馆
北京太申祥和中医院（太医馆），定 点医疗机构（医保号：1410031）， 北京中西药文化旅游示范基地，一级 甲等医院；会员可享受每年两次免费
定位中端客户，性价比高
高品质、短租楼体量较小（288套）
地理位置欠佳，受气候影响
资金困难，配套未能及时兑现，客 户优先选择产权房
知名度高、配套成熟
名企信誉，推广得力
因地理位置及气候原因，目前租赁 15%
餐饮、休闲、娱乐、商务配套
医疗保健中心，与北京多家三甲医 院开通绿色通道护理中心、呼叫中
心
营造高端养老生活氛围，注重环境 和产品品质的打造；“产权风险” 放缓了销售速度，社区人口规模较
小，后期配套运营压力大
太阳城老年医疗中心、国医堂
项目开发周期十年，以公建作为 启动，资金困难，采取金融创新
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案例调研及分析
B.分析部分
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板块 开发建设
服务 运营模式
a.项目要件分析
现有特征
提升空间
位置都较偏远，注重项目内部环境营造
建筑形式多为多层公寓，有部分独栋别墅和四合院形 式提高价值
均设置医疗中心或社区医院，注重医疗设施
均设有康体会所，满足老人活动、娱乐需求
老年人专用设施如无障碍通道、紧急报警系统、室内 扶手、风雨连廊等细节设计，提供医用电梯的较少
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结论
1. 我国已经进入老龄化社会，且中老年人数量及比重 都在正在逐年增加。
2. 北京地区老龄化相比其他地区更加严重。
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北京地区老龄人群数据
项目
平均年龄 户籍
婚姻状况 平均月收入
健康状况
护理照料人
职业背景
数据
71.31 95.2% 62.9% 36.2% 4200 74% 22.3% 18.3% 33.1% 25% 20% 12.4%
说明
岁 北京本地户籍比例
已婚有偶比例 丧偶比例 元人民币 完全自理
配偶护理占比 子女护理占比 护工护理占比 机关事业单位干部占比 企业里的普通职员占比 企业单位里的中层管理干部占比
本案关注要素：平均年龄，丧偶比例，子女照顾现状
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结论
1. 北京地区老人普遍素质较高、收入较高，消费能力较强 2. 伴随着少子女化的趋势，与子女一起生活比例很小 3. 绝大多数老人生活能够完全自理 4. 层次相比其他区域相对较高，经济上比较富裕
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PART 1
【宏观数据及市场概况】
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全国 北京 老龄化社会标准
中国老龄化数据
数据来源：国家统计局2010年第六次人口普查数据
60岁及以上老人比例
65岁及以上老人比例
13.26%
8.87%（1.77亿）
12.5% （246.01万） 8.7% （170.89万）
≥10%
≥7%
国际上把60岁以上的人口占总人口比例达到10%，或65岁以上人口占总 人口的比重达到7%作为国家或地区进入老龄化社会的标准。
太医馆为闻名京城。