【精读】最高院：关于某“预约规定合同”裁判规则集成
民法典全文 预约合同
民法典全文预约合同关键信息项合同编号：签署日期：预约方：姓名/公司名：____________________________地址：____________________________联系电话：____________________________邮箱：____________________________被预约方：姓名/公司名：____________________________地址：____________________________联系电话：____________________________邮箱：____________________________预约事项：描述：____________________________具体要求：____________________________预约日期：起始日期：____________________________结束日期：____________________________履行地点：地址：____________________________预约费用：金额：____________________________支付方式：____________________________支付时间：____________________________违约责任：预约方违约责任：____________________________被预约方违约责任：____________________________争议解决方式：法律适用：预约合同预约方：____________________________被预约方：____________________________预约事项预约方希望预约的事项为____________________________。
具体要求包括____________________________。
被预约方同意在预约日期内提供相关服务或履行相关义务。
预约合同效力的规定
一、预约合同的概述《中华人民共和国民法典》第四百九十五条第一款规定：当事人约定在将来一定期限内订立合同的认购书、订购书、预订书等，构成预约合同。
预约合同广泛存在于各种交易当中，有时合同双方希望将阶段化的谈判成果固定下来，赋予它法律约束力，但是又想同时保留对没有达成一致的内容进行再次磋商的权利。
特别是在商品房预售过程中，买卖双方签订商品房预售合同，或者是现房买卖合同之前，经常会先签订一份认购书或者是意向书、预订书等，这种协议就是预约合同。
在商品房预约合同中通常会约定购房者预先支付一定金额的定金，同时约定购房者和开发商在将来一定时间签订正式的商品房买卖合同。
事实上，签订预约合同是为了表明购房者有购房意向，开发商有售房意向。
预约合同具有以下几个特点：1.独立性预约合同是一种独立的合同，虽然预约合同的目的是为了签订本约合同，但预约合同与本约合同是独立存在，不具有从属性。
2.合意性预约合同是合同的一种，是双方的意思表示，单方的意思表示只是构成要约，不能形成预约。
3.确定性预约合同的目的是订立本约合同，预约合同的内容应当包括达到促使本约合同成立的条款。
4.期限性预约合同签订后需要在一定期限内订立本约合同，如果合同内容没有这种意思表示，可能导致履行期限难以认定。
二、预约合同的认定《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉合同编通则若干问题的解释》第六条第一款规定：当事人以认购书、订购书、预定书等形式约定在将来一定期限内订立合同，或者为担保在将来一定期限内订立合同交付了定金，能够确定将来所要订立合同的主体、标的等内容的，人民法院应当认定预约合同成立。
该款主要从合同内容形式方面认定，当事人为将来一定期限内订立合同而达成的合意，是否具备将来所要订立合同的主体、标的等达成一致，也就意味着“内容具体确定”，当事人受意思表示的约束。
至于将来要订立合同的数量、价款或者报酬等，完全可以等当事人在订立本约合同时进行磋商，没有必要把它作为预约合同的成立要件。
预约合同若干问题研究——我国司法解释相关规定述评
预约合同若干问题研究——我国司法解释相关规定述评预约合同若干问题研究——我国司法解释相关规定述评引言预约合同是指当事人预先达成的约定，约定在未来的某个时间或条件下，按照合同的约定方式进行交易或合作。
预约合同作为一种特殊形式的合同，其性质与规制一直是学界和实务界讨论的焦点。
虽然我国合同法对预约合同作了相应的规定，但由于法律的适用存在灵活性，导致在具体操作中存在一些争议和困惑。
因此，本文将对我国司法解释中涉及预约合同的相关规定进行述评和分析。
一、司法解释中对预约合同的定义与分类根据《最高人民法院关于合同法若干问题的解释(一)》第43条的规定，预约合同是当事人对未来的交易或合作进行约定的合同。
司法解释对预约合同的界定虽然简洁明了，但对其分类并未提及。
同时，根据我国《合同法》规定，预约合同可以分为条件预约合同和期限预约合同。
条件预约合同是指当事人约定在发生一定的条件之后进行交易或合作；期限预约合同是指当事人约定在固定的期限内进行交易或合作。
二、预约合同的效力问题1. 预约合同的约束力预约合同作为合同的一种形式，具有合同的基本特征，即自愿、平等和互利。
根据《最高人民法院关于合同法若干问题的解释(一)》第62条的规定，一方在约定的期限内或者满足的条件下未发出要约的，经要约方催告后未发出或者明确表示不发出要约的，这种情况下要约方有权解除合同。
因此，预约合同一旦达到约定的期限或满足条件，当事人就应遵守并履行合同义务。
2. 预约合同的解除与遗失预约合同的有效性与解除、撤销等问题也成为争议的焦点。
根据《最高人民法院关于合同法若干问题的解释(一)》第65条的规定，一方在约定期限内或者满足约定条件前，一方告知另一方不会履行合同义务的，对方可以解除合同。
而如果预约合同书面约定遗失，根据《最高人民法院关于合同法若干问题的解释(一)》第66条的规定，当事人发现预约合同书遗失后，可以提出请求改定或者导致合同不能履行的特殊事项的合同解除。
民法典颁布后预约合同案例
民法典颁布后预约合同案例我有个朋友叫小李，他就碰上了这么一档子和预约合同有关的事儿，这事儿就发生在民法典颁布之后呢。
小李啊，一直想有个自己的小窝。
有一天，他在一个楼盘看到了一套特别满意的房子。
那销售顾问特别热情，给小李说得天花乱坠的。
小李心动得不行，当场就和开发商签了一个购房预约合同。
合同里就约定了，小李先交个五万块钱的预约金，然后开发商呢，要在一个月内给小李保留这套房子，不能再卖给别人，而且一个月之后按照约定的价格签订正式的购房合同。
结果呢，这一个月里房价蹭蹭往上涨啊。
那开发商就动了小心思了。
到了要签正式合同的时候，开发商突然说，这房子有点问题，不能按照之前约定的价格卖给小李了，得加钱，而且加的还不是一点半点，整整多了十万块呢。
小李一听就火了，说：“咱们可是签了预约合同的，你们怎么能这样呢？”开发商那边呢，还振振有词，说什么这是市场变化之类的。
这时候啊，小李就想起民法典里对预约合同的规定了。
他就跟开发商说：“按照民法典的规定，咱们这个预约合同是有效的。
你们有义务按照之前约定的条件和我签正式合同。
你们现在这种做法就是违约。
”开发商呢，刚开始还不当回事儿，觉得小李就是个普通购房者，能拿他们怎么样。
可是小李没惯着他们，直接找了个律师咨询。
律师告诉小李，根据民法典，预约合同虽然不像正式的购房合同那么详细全面，但它对双方的约束是明确的。
小李交了预约金，开发商就有义务按照约定保留房子并签订正式合同。
如果开发商拒绝，小李不但可以要求开发商履行合同，还能要求赔偿自己因为这件事遭受的损失，比如说为了准备买这个房子做的一些花费啊之类的。
小李有了底气，就正式给开发商发了律师函，要求他们按照预约合同履行义务。
开发商这才意识到问题的严重性，赶紧和小李联系，说愿意按照原来的约定签订正式合同。
你看，这就是民法典颁布后预约合同发挥作用的一个活生生的例子。
它就像一个保护罩，保护像小李这样的普通老百姓在交易中的权益，让那些想钻空子的不良商家不敢轻易违约呢。
民法典预约合同的规定
民法典预约合同的规定随着我国民法典的颁布实施，预约合同作为新的合同形式被正式确认并纳入法典中。
预约合同是一种特殊的合同形式，它与传统的即时生效合同有着一些不同之处。
在本文中，我们将就民法典关于预约合同的规定进行探讨，以加深对该合同形式的理解。
一、预约合同的定义根据《民法典》第186条的规定，预约合同是当事人对未来发生一定法律后果的一致意思表示，经过交换意见达成的合同。
换句话说，预约合同是一种双方在事先约定条件下，就某种具体的事项或法律关系达成一致的合同形式。
二、预约合同的要件依照《民法典》规定，预约合同必须具备合同成立和预约生效的要件。
合同成立的要件包括事项、意思表达和意思接收三个方面，其中事项应当明确具体，意思表达应当具备真实、明确的特点，而意思接收则需要对方明确表示接收。
此外，预约合同的预约时间、预约条件、预约的目标和意思表达的方式也是合同成立的要件之一。
三、预约合同的效力根据《民法典》第187条的规定，预约合同在约定的时间或者条件发生后，即按照合同的约定产生生效。
也就是说，预约合同的效力取决于约定的时间或条件的实现。
一旦约定的时间或条件到达，预约合同即产生法律效果，并对当事人具有约束力。
四、预约合同的解释预约合同的解释主要依据《民法典》第176条的规定进行。
根据该条规定，合同的解释应当综合考虑合同条款的语言、作用、性质、诚信原则和一般的交易习惯等各种因素。
可以说，预约合同的解释需要在确保合同条款明确的前提下，兼顾合同的公平、公正性，并考虑相关交易的行业惯例和社会价值观。
五、预约合同的变更与解除根据《民法典》的规定，预约合同在有效期间内，当事人可以协商一致，通过补充协议或书面形式对合同进行变更。
而对于预约合同的解除，可以依据合同约定的解除条件进行。
同时，当事人还可以根据合同解除条件的发生，在约定方式下，通知对方解除合同。
六、预约合同的适用领域预约合同广泛适用于各个法律领域。
对于民事法律关系、商事活动以及劳动合同等方面，预约合同都可以发挥一定的作用。
最高法院商品房预约合同纠纷 典型案例
最高法院商品房预约合同纠纷典型案例合同编号：_______________________甲方：_______________________地址：_______________________联系人：_______________________联系电话：_______________________乙方：_______________________地址：_______________________联系人：_______________________联系电话：_______________________签订日期：_______________________签订地址：_______________________第一条合同背景及约定事项甲方和乙方在充分协商的基础上，决定达成商品房预约购房协议。
本合同涉及商品房的预约事项，乙方在支付部分定金后，有权优先购买甲方所销售的商品房。
1.a. 合同目的① 甲方和乙方在此达成协议，甲方同意在一定期限内将其开发的商品房优先销售给乙方。
② 乙方应在签订协议时支付定金，表示对所选购商品房的购买意向。
③ 定金支付后，甲方应根据乙方选择的房源提供相关资料，并确保乙方的购房优先权。
④ 定金支付后，甲方和乙方应共同遵守本协议中的各项条款。
1.b. 商品房信息① 商品房的具体位置、户型、面积、价格及交房时间等信息应明确列出，并作为本协议的重要组成部分。
② 甲方应确保商品房的基本状况符合国家和地方的相关建设标准。
③ 若商品房发生变更或无法按期交付，甲方应及时通知乙方并协商解决方案。
④ 乙方有权对商品房进行验收，甲方应提供充分的配合，确保交房质量符合双方的约定。
1.c. 预约定金① 乙方应按照约定金额支付定金，定金金额应在本协议中明确。
② 定金支付后，甲方应在一定时间内为乙方保留商品房的优先购买权。
③ 若乙方最终未购房，定金不予退还，除非乙方因甲方原因未能按期交房。
④ 甲方应当在规定时间内提供购房合同，并将房源交给乙方处理相关手续。
最高院关于民法典关于预约合同的规定
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最高法院公报有关预约合同判例裁判规则
最高法院公报有关预约合同判例裁判规则判例阅读提示：《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条规定：“当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。
”本条是对预约的效力、违反预约的违约责任和违约救济的规定。
预约，是相对于本约而言的一种特殊合同，系指“约定将来成立一定契约至契约”。
预约合同既然是合同，系双方当事人合致的意思表示，双方当事人应受其约束，并且内容具有一定的确定性，以免合同当事人陷入本约谈判的僵局，致使预约丧失存在的必要，预约的标的应当是在一定期限内签订本约。
一般认为，预约合同可以具备合同成立要件，预约成立于本约之前，目的在于缔结本约，两者存在一定牵连关系，但两者之间并非主从关系。
预约为独立的合同，其既有预设的本约合同中的民事权利义务关系，同时也有预约合同本身中的标的即双方负有订立本约合同的权利义务。
违反预约合同一般应承担继续履行、赔偿损失、支付违约金和适用定金罚则等违约责任。
关于预约的继续履行问题，实质上是可否强制缔约的问题。
关于该问题存有较大争议。
上述司法解释对该问题没有明确态度。
预约合同的损害赔偿责任应以信赖利益为限，在最高不超过信赖利益的范围内，由法官从利益平衡和诚实信用、公平原则出发，结合案件实际情况，综合考虑守约方的履行情况、违约方的过错程度、合理的成本支出等因素，酌情自由裁量。
下列判例均选自《最高人民法院公报》，案件审结日期从2005年至2013年。
判例所体现的裁判规则主要是如何认定预约合同的成立，以及违反预约合同的法律后果。
1.成都讯捷通讯连锁有限公司与四川蜀都实业有限责任公司、四川友利投资控股股份有限公司房屋买卖合同纠纷案（审结日期：2013.11.14）最高人民法院认为：案涉《购房协议书》而言，其性质应为预约。
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【精读】最高院：关于“预约合同”裁判规则集成精彩容一、涉预约合同裁判规则集成1、约定签订正式合同之前各方可行使放弃权的合同视为预约合同裁判要点：当事人签订的《股权转让意向书》虽然就股权转让标的、价款及价款支付方式进行了约定，但由于同时赋予了各方当事人可以放弃交易的权利和处理规则，因此应当认定该意向书的约定仅为意向性安排，不能据此认定该意向书为本约合同。
2、基于诚实信用的原则，依法生效的预约合同应当履行裁判要点：当是否继续履行预约合同产生争议时，若根据合同目的、合同履行方式和预约合同实际履行情况能够继续履行的，依法应当继续履行。
3、欠缺商品房买卖合同法定核心条款的意向书应视为预约合同裁判要点：商品房买卖《意向性协议书》约定的容须同时具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的形式要件，并且出卖人已经按照约定收受购房款两个条件，才能认定该意向书为商品房买卖合同的本约合同，否则，意向书仅是商品房买卖的预约合同。
4、预约合同中具体明确的容应视为本约合同的组成部分裁判要点：本约合同中虽未明确的容，但由于双方当事人在预约合同中协商一致的、确定性的条款，基于合同目的和交易习惯，也应视为本约的一部分。
5、名为预约合同实为本约合同的应直接认定为本约合同裁判要点：协议中有“待双方签订正式合同后”的表述，虽形为预约合同，但若协议本身约定的权利义务关系明确、具体，且包含了合同容主要容的，则应当直接视为本约合同。
二、关于最高法院5个案例的详细剖析案例一约定签订正式合同之前各方可行使放弃权的合同视为预约合同——嘉博投资开发与小侠、南川实业、南国置业股权转让合同纠纷案【关键词】合同| 预约合同| 本约合同| 股权转让【裁判要点】当事人签订的《股权转让意向书》虽然就股权转让标的、价款及价款支付方式进行了约定，但由于同时赋予了各方当事人放弃交易权及处理规则，因此应当认定该意向书的约定仅为意向性安排，不能据此认定该意向书为本约合同。
【案件索引】最高人民法院民事判决书(2011)民二终字第10号【基本案情】2010年1月6日，嘉博公司与小侠、南川公司签订《股权转让意向书》，约定：小侠与南川公司拟将各自持有的南国公司的股权转让给嘉博公司，同时约定了转让标的、价款和支付方式。
该意向书第三条第4款明确约定：若小侠、南川公司或南国公司不具备意向书约定的8种情况的任一情形，嘉博公司有权随时单方面解除意向书并要求退还定金；若因嘉博公司的原因导致不能签订《股权转让协议》，嘉博公司所付定金，小侠与南川公司有权没收；若小侠与南川公司在嘉博公司尽职调查结束后不愿意签订《股权转让协议》，小侠与南川公司将双倍返还定金。
【争议焦点】《股权转让意向书》是预约合同还是本约合同？【裁判理由】最高人民法院认为：嘉博公司与小侠、南川公司签订的《股权转让意向书》是双方当事人的真实意思表示，容不违反法律、法规的强制性规定，为有效合同。
《股权转让意向书》就订立《股权转让协议》的时间、步骤及违反意向书的违约责任等均作出了明确约定，应当认定为三方当事人为订立《股权转让协议》而签订的预约合同。
该意向书亦就股权转让标的、价款及价款支付方式等股权转让协议的条款作了约定，但由于该意向书第三条第4款明确约定若小侠与南川公司在嘉博公司尽职调查结束后不愿意签订《股权转让协议》，小侠与南川公司将双倍返还定金，亦即赋予了小侠与南川公司以双倍返还定金为代价不签订《股权转让协议》的合同权利，且第四条还就三方当事人不能签订正式《股权转让协议》情况下公证提存款的处理作出了约定，因此应当认定该意向书关于股权转让协议条款的约定仅为意向性安排，在未签订正式《股权转让协议》的情况下，三方当事人均可以放弃股权转让交易，不能据此认定该意向书性质为股权转让协议。
对嘉博公司关于该意向书已经完全具备了股权转让协议的要素，应为具有合法效力的股权转让协议本约的主，本院不予支持。
【案例注解】虽然该案意向书就股权转让标的、价款及价款支付方式等股权转让协议的条款作了约定，形式上亦具备了部分股权转让协议的主要条款，但该案意向书仅是预约合同。
理由有三：一是合同标的。
合同标的不同是预约合同与本约合同区别之一。
预约合同的合同标的和合同目的只能是订立本约合同，而本约合同的标的，由于合同类型不同比较广泛。
该案中，意向书的合同目的和合同标的是将来双方签订正式的《股权转让协议》，而不是《股权转让协议》的合同标的股权转让法律关系本身。
二是合同容。
一般而言，预约合同的容比较原则和简单，不包含关于权利义务的具体、细化的规定，而本约合同的约定比较全面、具体、确定，一般会涵盖具体的债权债务关系的容。
三合同意图。
从签订合同目的是意向性安排还是直接缔约本合同进行区分。
该案中，是否签订本约合同，各方当事人享有自由选择权，这也可以从侧面证明该意向书仅是预约合同。
如该意向书第三条第4款明确约定“若小侠与南川公司在嘉博公司尽职调查结束后不愿意签订《股权转让协议》，小侠与南川公司将双倍返还定金，亦即赋予了小侠与南川公司以双倍返还定金为代价不签订《股权转让协议》的合同权利”，且第四条还就三方当事人不能签订正式《股权转让协议》情况下公证提存款的处理作出了约定。
案例二基于诚实信用原则预约合同能够履行的应当继续履行——省市广源饲料与华建设用地使用权转让合同纠纷案【关键词】合同| 预约合同| 继续履行| 建设用地土地使用权转让【裁判要点】基于诚实信用的原则，依法生效的预约合同应当履行。
当是否继续履行预约合同产生争议时，若根据合同目的、合同履行方式和预约合同实际履行情况能够继续履行的，依法应当继续履行。
【案件索引】最高人民法院民事裁定书(2014)民申字第935号【基本案情】广源公司与华签订的《国有土地使用权转让预约合同》和《委托合同书》，根据《预约合同》和《委托合同书》约定，广源公司的签约目的是获取转移土地使用权的对价即土地价款，而华签约是为了使用土地。
预约合同履行方式包括办理国有土地转让变更登记及国有土地无法转让情况下转为租赁协议。
【争议焦点】《预约合同》是否应当继续履行？【裁判理由】最高人民法院认为：当事人履行合同应遵循诚实信用原则。
《预约合同》与《委托合同书》均未约定华有违法行为时，广源公司有权解除合同，《委托合同书》约定华因建设中的违法行为导致土地转让正式合同不能签订或者受到行政处罚，应自行承担后果。
《预约合同》包括国有土地使用权转让及国有土地使用权不能办理过户登记时转为租赁关系两种履行方式，广源公司的签约目的是获得土地使用权转让价款或收取租金。
现无充分证据证明国有土地使用权确实无法办理过户；即使国有土地使用权不能办理过户，双方可以依据《预约合同》第八条约定订立土地出租协议，以通过收取土地租赁费形式获取对价。
据此，二审法院判决广源公司与华继续履行合同并无不当。
【案例注解】首先，依法生效的合同应当全面履行。
《合同法》第六十条规定，“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”。
基于民商事交易诚实信用原则，依法生效的合同，应当全面履行。
其次，合同履行不符合约定可以承担继续履行的违约责任。
根据《合同法》第一百零七条的规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。
因此，一方不履行或者履行不符合合同约定的，另一方可以请求法院判决当事人按照合同约定承担继续履行的责任。
最后，继续履行不存在履行上的法定除外情形的应当继续履行。
《合同法》第一百一十条规定，“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：一是法律上或事实上不能履行；二是债务标的不适于强制履行或者履行费用过高；三是债权人在合理期限未要求履行”。
该案中，预约合同作为一个独立的合法、生效的合同，当事人应当全面履行，且当事人约定了两种履行方式，属于当事人真实、合法的意思表示，应予尊重，在不存在合同法规定的不继续履行例外的情形下，基于合同目的和实际履行情况，预约合同应按照未违约方的请求，由违约方继续履行。
案例三欠缺商品房买卖合同法定核心条款的意向书应视为预约合同——曾建华与康泰房地产开发有限责任公司商品房买卖预约合同纠纷申请案【关键词】合同| 预约合同| 本约合同| 商品房买卖【裁判要点】商品房买卖《意向性协议书》约定的容须同时具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的形式要件，并且出卖人已经按照约定收受购房款两个条件，才能认定该意向书为商品房买卖合同的本约合同，否则，意向书仅是商品房买卖的预约合同。
【案件索引】最高人民法院民事裁定书(2013)民申字第255号【基本案情】曾建华与康泰公司于1998年4月24日签订《意向性协议书》，于1998年11月16日签订《商谈纪要》。
《意向性协议书》约定康泰公司在取得商品房销售许可证后，将通知曾建华签订正式的商品房买卖合同。
曾建华主其141.7万元已付购房款，经法院查证，由组付款组成为：第一笔是王子丰借给康泰公司的15万元，由康泰公司出具收据，收据上加盖该公司公章，并由会计签字，康泰公司的帐目中有记载；第二笔6.7万元及第三笔120万元仅有卢思品所打的收条，康泰公司未盖章，其帐目中亦无记载。
卢思品主该126.7万元系其1999年不再担任康泰公司法定代表人后陆续向曾建华夫妇所借。
【争议焦点】商品房买卖《意向性协议书》是预约合同还是本约合同？【裁判理由】最高人民法院认为：关于案涉协议的性质问题。
曾建华与康泰公司于1998年4月24日签订的《意向性协议书》及曾建华、王子丰与康泰公司于1998年11月16日签订的《商谈纪要》不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要容，且《意向性协议书》明确约定康泰公司在取得商品房销售许可证后，将通知曾建华签订正式的商品房买卖合同，从合同名称“意向性协议书”的表述来看，双方对该合同的性质为预约是明确的，曾建华申请再审对此予以否认，不符合本案事实。
【案例注解】《商品房销售管理办法》第十六条规定，商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。
商品房买卖合同应当明确以下主要容：(一)当事人名称或者和住所；(二)商品房基本状况；(三)商品房的销售方式；(四)商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；(五)交付使用条件及日期；(六)装饰、设备标准承诺；(七)供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；(八)公共配套建筑的产权归属；(九)面积差异的处理方式；(十)办理产权登记有关事宜；(十一)解决争议的方法；(十二)违约责任；(十三)双方约定的其他事项。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”。