队列效应与中国城镇住房市场细分
房地产市场细分目标市场选择与定位
房地产市场细分目标市场选择与定位随着城市化进程的加速和房地产市场的不断发展，房地产市场变得越来越细分化。
为了更好地满足消费者的需求，房地产企业需要选择合适的目标市场并进行定位，以实现市场营销的目标。
房地产市场的细分可以从不同的维度进行，如住宅、商业、办公等不同类型的物业、不同价位的房产、不同的地理位置等。
因此，企业需要根据自身品牌实力、项目定位、市场环境等因素进行目标市场选择和定位。
一、目标市场选择1、综合地产市场这是一个较为广泛的市场，包括高档住宅、商业楼宇、办公楼及其他类型物业，涉及的客户群体较为广泛。
选择这个市场需要实力强、资源丰富的企业来进行开发。
2、高端住宅市场高端住宅市场的客户群体相对较为单一，主要面向高净值人士和外籍人士。
这个市场的项目设计和建筑质量都要求非常高，需要企业拥有足够的实力和专业能力来进行开发。
普通住宅市场是大多数人购房的市场，涉及的客户群体非常广泛。
现在这个市场的结构越来越分明，包括经济适用房、廉租房、限价房等多种形式。
4、商业及办公市场商业市场涉及的是商业中心、购物中心、广场等商业项目，需要企业对商业的运营有一定的经验和实力。
办公市场主要面向各种企业的办公用房，需考虑到办公环境的舒适度和便利程度。
二、市场定位了解目标市场后，接下来要考虑的就是如何进行市场定位。
1、属性定位属性定位是根据房地产项目的内在特征和价值，将其定位为某一特定类型的产品。
如把项目定位为低密住宅、豪华住宅、购物中心、商业写字楼等。
2、价值定位价值定位是根据消费者对产品的实际价值和价格预期的高低，选择相应的市场定位。
如高价值定位、中等价值定位、低价值定位等。
3、功能定位功能定位是根据房地产项目的功能特点，来确定其适合的使用群体。
如将项目定位为商业中心、金融区、科技园等。
4、地理定位地理定位是根据项目所在位置和周边环境特点，来选择相应的市场定位。
如将项目定位为城市中心、新兴城市等。
总之，市场细分是为了更好地满足消费者的需求，而市场定位则是为了在具体市场中获得竞争优势。
队列效应与中国城镇住房市场细分
队列效应与中国城镇住房市场细分内容摘要：本文在引入了队列效应概念的基础上，并结合中国住房市场的特殊性，证实了队列效应所具有的综合性和稳定性可作为中国住房市场实现有效细分的重要依据，并对市场细分理论进行了拓展性思考。
关键词：队列效应住房需求市场细分队列与队列效应Webster字典中将这种“团结在一起或同处困难的一群人”，或“伙伴或朋友”定义为队列（cohort）。
cohort一词最早为德国学者Karl Mannheim提出，他在研究一战后德国青年的政治态度和行为时运用了cohort假设，即“青少年时期晚期和成年期早期是观念习得期，稳定的政治观将在这期间形成”。
后来，美国人口学家Ryder（1959）认为每个cohort都有清晰的构成和特征，能反映有独特起源和历史的时代背景。
截止目前，队列分析在社会学、流行病学、人口学以及市场学等领域中都有非常广泛的应用。
米尔斯在其著作中明确指出“社会科学探讨的是个人生活历程、历史和它们在社会结构中交织的问题。
这三者（个人生活历程、历史和社会）是方向正确的人的研究的坐标点”。
队列分析在流行病学中通常采用的是预期队列和回顾队列研究方法。
前者是调查者通过调查直接取得队列成员的相关信息，并以此确定他们感兴趣的结果频率；后者的队列成员相关信息，则是从以往记录中获得的。
在人口学中，一个“出生队列”被定义为某一时间段出生的、具有相同历史环境和许多其他人生经历（包括爱好和偏好）的一群人。
需要说明的是，一个“出生队列”并不等同一“代”人的概念，因为消费者行为理论中的“世代”（generation）概念特别强调作为一个群体的世代，其长度应当大约等于一个生命阶段，并且其界限由同侪个性（peer personality）来界定，而“出生队列”则更强调相同的历史环境下形成的类似的行为习惯和心理状态。
据此，这种因特定事件对队列内个体产生长期稳定的影响而获得的特征，不随年代或年龄变化而变化，就称之为队列效应。
房地产市场营销：细分与选择的策略
房地产市场营销：细分与选择的策略作为一名资深的房地产市场营销专家，我始终坚信，精准的市场细分和策略选择是实现销售目标的关键。
在这篇文章中，我将详细阐述我在房地产市场营销中细分市场和选择策略的经验和方法。
一、市场细分1. 地理位置：根据项目的地理位置，可以将市场细分为城市中心、城市周边、郊区等不同区域。
不同区域的消费者对房地产产品的需求和购买力有所不同，因此需要针对性地制定营销策略。
2. 消费者需求：消费者的需求是市场细分的重要依据。
根据消费者的需求，可以将市场细分为刚需、改善型、投资型等不同类型。
刚需购房者注重产品的性价比，改善型购房者追求生活质量的提高，投资型购房者关注房产的升值潜力。
3. 产品特性：房地产产品的特性也是市场细分的重要因素。
根据产品特性，可以将市场细分为高端住宅、普通住宅、商业地产、旅游地产等不同类别。
不同类别的产品对应不同的消费群体，需要采取不同的营销策略。
5. 竞争格局：市场竞争状况是影响市场细分的重要因素。
在竞争激烈的市场中，需要根据竞争对手的策略和优势，调整自身的市场细分策略。
二、策略选择1. 定位策略：根据市场细分的结果，明确项目的市场定位。
如项目定位为高端住宅，则在产品设计、营销推广等方面都要围绕高端市场进行。
2. 产品策略：针对不同市场细分，推出符合消费者需求的产品。
如针对刚需市场，可以推出小户型、高性价比的产品；针对改善型市场，可以推出大户型、高品质的产品。
3. 价格策略：在考虑成本和利润的基础上，制定合理的价格策略。
如针对高端市场，可以采取高价位、高折扣的策略；针对刚需市场，可以采取适度优惠的价格策略。
4. 推广策略：根据不同市场细分，选择合适的推广渠道和方式。
如针对年轻消费者，可以利用网络、社交媒体等进行推广；针对中年消费者，可以采取户外广告、报纸等方式进行推广。
5. 销售策略：制定符合市场需求的销售策略。
如针对投资型市场，可以推出购房优惠政策，如赠送装修、车位等；针对刚需市场，可以采取分期付款、首付优惠等策略。
房地产市场细分
房地产市场细分近年来，房地产市场的发展迅猛，各类房地产产品层出不穷，涵盖了住宅、商业、工业等多个领域。
而这些房地产产品往往被细分为不同的市场，以满足消费者不同的需求和偏好。
本文将探讨房地产市场的细分现象，以及背后的商业逻辑和发展趋势。
1. 住宅市场细分住宅市场是房地产市场中最为庞大的一个细分市场，涵盖了各类居住需求。
根据消费者的实际需求和经济能力，住宅市场可以进一步细分为高端住宅、中端住宅、经济适用房等不同的品类。
高端住宅通常拥有豪华装修和高品质配套设施，适合富裕人群追求高品质生活。
中端住宅则注重功能性和舒适性，价格相对较为适中，适合大部分中产阶级家庭。
经济适用房则是政府为普通居民提供的一种廉租住房，价格相对较低，以解决较低收入者的住房问题。
2. 商业市场细分商业市场是房地产市场中的另一个重要细分市场，包括了购物中心、写字楼、酒店等商业类房产。
随着消费升级和城市化进程的推动，商业市场也出现了细分趋势。
购物中心可以细分为大型综合商场、精品购物中心、主题商业街等不同类型，以满足不同消费群体的需求。
写字楼市场则可以细分为甲级写字楼、乙级写字楼等不同档次，以满足企业的不同需求。
酒店市场也可以根据不同的服务水平和价格定位进行细分，如豪华酒店、商务酒店、经济型酒店等。
3. 工业市场细分工业市场是房地产市场中相对较为特殊的细分市场，涵盖了工业用地、厂房、仓库等产业用地和建筑。
随着工业化进程的推进，工业市场也呈现出多元化的细分趋势。
工业用地可以根据用途和规模细分为一类工业用地、二类工业用地等不同等级，以满足不同行业和企业的需求。
厂房和仓库则可以根据建筑结构和设备设施进行细分，以满足不同生产和仓储需求。
4. 其他细分市场除了以上几个常见的细分市场之外，房地产市场还涵盖了其他一些特殊的细分市场，如旅游地产市场、养老地产市场等。
旅游地产市场主要面向旅游业发展的区域，包括了度假村、主题公园等旅游景区的房地产产品。
养老地产市场则是为了满足老年人新的居住和服务需求而生，涵盖了养老院、老年公寓等不同类型的房地产产品。
了解房地产市场的市场细分与目标客户
了解房地产市场的市场细分与目标客户房地产市场是一个庞大而复杂的市场，涉及到各种类型的房地产产品和不同的购房需求。
为了更好地了解房地产市场，必须对其进行市场细分和确定目标客户。
本文将介绍房地产市场的市场细分和目标客户，并探讨如何有效地了解和满足他们的需求。
一、市场细分市场细分是指将整个市场划分为不同的细分市场，每个细分市场具有相似的特点和需求。
在房地产市场中，常见的市场细分包括住宅市场、商业市场和工业市场等。
1. 住宅市场住宅市场是房地产市场中最常见的一个细分市场。
它通常被划分为不同的类别，如公寓、别墅、联排别墅等。
不同类别的住宅产品适用于不同的购房需求，如独身青年、家庭或退休人员等。
了解住宅市场的市场细分可以帮助开发商和房地产经纪人更好地定位和推销他们的产品。
2. 商业市场商业市场是指用于商业目的的房地产市场。
这包括购物中心、写字楼、酒店等。
商业市场的客户主要是企业和商家，他们对于地段、交通便利性和人流量等因素非常关注。
通过对商业市场的细分，可以更好地满足不同企业的需求。
3. 工业市场工业市场是指用于生产和制造的房地产市场。
这包括工业厂房、仓库等。
工业市场的客户主要是制造业和物流企业，他们对于设施条件、运输便利性和交通网络的要求较高。
市场细分可以帮助开发商和经纪人了解工业市场的需求和潜在机会。
二、目标客户确定目标客户是为了更好地满足不同客户的需求，并制定相应的营销策略。
在房地产市场中，目标客户可以根据不同的细分市场来确定。
1. 住宅市场的目标客户住宅市场的目标客户可以是年轻人、家庭或退休人员等。
年轻人通常是首次购房者，他们对价格和地理位置比较敏感。
家庭则更注重居住环境、社区设施和学校等因素。
退休人员可能更关注社区的安全性和便利性。
通过对不同目标客户的了解，我们可以提供适合他们需求的住宅产品，并采取相应的市场推广策略。
2. 商业市场的目标客户商业市场的目标客户可以是零售商、企业或酒店等。
零售商通常关注地段和人流量，企业则更关注办公环境和交通便利性，酒店则更注重地理位置和服务质量。
中国房产销售市场的市场细分分析
中国房产销售市场的市场细分分析中国房地产市场作为全国经济的重要组成部分，一直备受关注。
随着城市化进程的加速和人民生活水平的提高，房产市场的需求也日益旺盛。
然而，市场竞争的激烈使得开发商和消费者都需要对市场细分有更深入的了解。
本文将分析中国房产销售市场的细分领域，以期更好地把握市场情况。
首先，我们可以从房产市场的地域分布进行细分。
中国人口众多，地域面积广大，不同地区的房产市场需求和供给情况都有所差异。
一线城市的房产市场相对火爆，房价大幅上涨；而二线城市的发展则相对较为平稳。
农村地区的房产需求主要以农民住房改造为主，市场规模较小。
因此，了解不同地区的土地政策、人口流动状况以及经济发展趋势都是细分市场的重要因素。
其次，我们可以从购房人群的特征进行市场细分。
不同群体的购买力、需求以及购房理念都各有差异，这对于房产销售市场的开发和公共政策的制定都有重要影响。
例如，年轻一代消费者更加注重房产的个性化需求和便利性，对于宜居环境和配套设施的要求也更高。
此外，中产阶级和富裕阶层对于房地产的投资属性更感兴趣，他们追求高端和品质，注重房产的附加价值。
因此，了解不同购房人群的需求和偏好，对于开发商的市场定位和产品设计都有重要意义。
再次，我们可以从房产类型进行市场细分。
中国的房地产市场形式多样，包括住宅、商业地产、写字楼、厂房等等。
每种类型的市场需求和供给情况都有所不同，需要根据不同房产类型的特征来制定战略。
例如，住宅市场的需求主要来自于人们的居住需求，对于地段、配套设施和品质要求较高；商业地产市场的需求主要来自于商业运作和投资，对于地理位置、人流量和租金回报率要求较高。
因此，了解房产类型的市场特征，可以将资源更有效地配置在有潜力和增长空间的领域上。
最后，我们可以从房产市场的价格进行市场细分。
房地产价格是影响购房者购买决策的关键因素之一。
不同价格区间的市场需求和供给情况也有所差异。
高价位的房产市场主要面向富裕阶层和投资者，追求高端的品质和回报率；中低价位的房产市场主要面向中产阶级和年轻购房者，更注重居住需求和价格性价比。
住宅市场理论分析
住宅市场理论分析一、引言住宅市场是指供求双方在特定时间和地点进行住宅买卖交易的市场。
对住宅市场进行理论分析，有助于了解市场的运作机制和影响因素，为政府和投资者提供决策依据。
本文将从需求和供给两个方面，对住宅市场进行理论分析。
二、需求分析住宅市场的需求主要受到以下几个因素的影响：1.人口因素人口是住宅市场需求的基础。
人口的增加会带动住房需求的增加，尤其是在人口密集的城市地区。
人口增长率、迁移情况以及家庭结构的变化都会对住宅需求产生影响。
2.经济因素经济因素对住宅需求有着重要影响。
经济繁荣时，人们的购买力增加，住房需求会增加；而经济衰退时，人们的购买力下降，住房需求会减少。
此外，就业市场的稳定性和收入水平也会对住宅需求产生影响。
3.金融因素金融因素对住宅需求的影响主要体现在贷款利率和信贷政策上。
贷款利率的降低会刺激购房需求，因为购房成本降低；而信贷政策的宽松会增加购房者的融资渠道，进一步刺激住宅需求。
4.政策因素政策因素对住宅需求的影响主要体现在住房补贴、税收政策和土地政策等方面。
政府出台的住房补贴政策可以提高低收入群体的购房能力，从而增加住宅需求；税收政策的调整也会影响购房者的购买决策；土地政策的变化会影响住宅供给，从而影响住宅需求。
三、供给分析住宅市场的供给主要受到以下几个因素的影响：1.土地资源土地资源是住宅供给的基础。
土地供应的稀缺性和价格会直接影响住宅的供给量和价格水平。
土地资源的供应受到政府的土地政策和规划的限制，对住宅供给产生影响。
2.建筑成本建筑成本是住宅供给的重要因素。
建筑材料、劳动力成本、建筑技术等因素都会影响住宅的供给量和价格水平。
建筑成本的上升会导致住宅供给的减少或价格的上涨。
3.开发商行为开发商的行为对住宅供给有着重要影响。
开发商的开发意愿、开发策略以及市场预期等因素都会影响住宅的供给量和价格水平。
开发商的规模、信誉和竞争力也会对住宅供给产生影响。
4.政策因素政策因素对住宅供给的影响主要体现在土地政策、建筑规划和房地产开发政策等方面。
房地产目标市场的细分与选择
房地产目标市场的细分与选择房地产目标市场的细分与选择市场细分就是以消费需求的某些特征或变量为依据，区分具有不同需求的顾客群体。
那么在房地产市场是怎么样的呢?我们一起来看看!1.市场细分：(一)市场细分与细分市场市场细分后所形成的具有相同需求的顾客群体称为细分市场。
在同类产品市场上，同一细分市场的顾客需求具有较多的共同性，不同细分市场之间需求具有较多的差异性，企业应明确有多少细分市场及各细分市场的主要特征。
对企业而言，市场细分工作有利于掌握目标市场的特点，有利于制定市场营销组合策略，有利于提高企业的竞争能力。
(二)市场细分的依据一个整体市场之所以能够细分为若干子市场，主要是由于顾客需求存在着差异性，人们可以运用影响顾客需求和欲望的某些因素作为细分依据(也称为细分变量、细分标准)对市场进行细分。
(三)市场细分的标准(1)消费者市场细分的标准。
随着市场细分化理论在企业营销中的普遍应用，消费者市场细分标准可归纳为四大类：①地理环境因素，即按照消费者所处的地理位置、自然环境来细分市场;②人口因素，即按照各种人口统计变量，包括年龄、职业、性别、收入等来细分市场;③消费心理，即按照消费者心理特征来细分市场;④消费行为因素，即按照消费者购买行为的类型来细分市场。
这些因素有的相对稳定，但多数处于动态变化中。
(2)生产者市场细分的标准。
细分消费者市场的标准，有些同样适用于生产者市场，如地理因素、追求的利益和使用者状况等因素;但还需要使用一些其他的变量，如行业、企业规模与地理位置变量、经营变量、采购方法与其他因素等。
(四)消费者偏好模式与市场细分产品属性是影响消费者购买行为的重要因素，根据消费者对不同属性的重视程度，可以分为三种偏好模式，即同质偏好、分散偏好和集群偏好，相应的就会形成不同偏好的细分市场。
(五)市场细分的程序市场营销进行市场细分的程序，一般来讲，有以下几个步骤：(1)调查阶段。
(2)分析阶段。
(3)归纳总结阶段。
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此成 为当下最 有消费能力的群体 ；被誉 为
队 效 与 列 应 中 城 住 场 分 国 镇 房市 细
■ 王 艳 博士 （ 疆财经 大 学工 商管理 学院 乌鲁木 齐 新 ８０ １ ３ ｛ ２） ｝
◆ 中 图分 类 号 ：Ｆ ９ 文 献 标 识 码 ：Ａ ２３
历 程 、历 史 和 它 们 在 社 会 结 构 中 交 织 的 问 题 。这 三 者 （ 人 生 活 历 程 、历 史 和 社 会 ） 个
教育 ，且收入 水平 较高 ，并多少也享受 了
以住 房 制 度 改 革 作 为特 定 历 史 事 件 ，利 用 第 五 次人 口普 查 汇 总 表 和 ０９ ％ 户 的 抽样 ．５ ｏ
年代或年龄 变化 而变化 ，就称之 为队列 效 应。作 为一种纵 向研 究方法 ，队列分析 方 法在分析不 同出生队列成员的需求特征 方
面 具 有 非 常 明显 的优 势 。
细 分
“ 新新人 类”的一代大 多数 为独生子女 ， 他
们 讨 厌 成 规 ， 欢 新 产 品 ， 加注 重 品 质 。 喜 更 ห้องสมุดไป่ตู้ 高 中建 （ ０ ７） 认 为 １ ７ ２０ 则 ９ ８年 是 我 国 经 济 社 会 发 展 的 分 水 岭 ， ８ 后 ” 生 长 环 境 “０ 的
与父辈相 比，发生 了巨大的变化 ，可以说
种具有特定时间长度 的 “ 队列” 因此 ， 。 尽
管 目前学术界尚未形成对 中国人 口进行细 致队列分析的系统研究 ， 但是我们却可 以从 已有的 “ 世代”研究 中得到部分启示。
王 煜 昆 （ ０ １） 中 国人 口世 代 划 分 ２０ 把 为生 于 １ ２ —１ ４ ９ ５ ９ ５年 的 “ 色 一 代 ” 生 红 、 于 １ ４ —１ ６ ９ ６ ９ ０年 的 “ 革 一 代 ” 生 于 文 ，
特 别强调作为一个群体 的世代 ，其长度应
内容 摘 要 ： 本 文 在 引 入 了队 列 效 应 概 念 的 基 础 上 ，并 结 合 中 国住 房 市 场 的 特 殊 性 ，证 实 了 队 列 效 应 所 具 有 的 综 合 性 和 稳 定 性 可 作 为 中 国住 房 市 场 实
现 有 效 细 分 的 重 要 依 据 ，并 对 市 场 细 分 理 论 进 行 了拓 展 性 思 考 。 关键 词 ： 队 列 效应 住 房 需 求 市 场
对 应 前 述 的 “ 革 一 代 ” 尽 管 生逢 文 化 大 文 ，
战后德 国青年 的政 治态度和行 为时运 用
了ｃ ｈｒ ｏ ｏｔ 假设 ，即 “ 青少年时期晚期和成 年期早期是观念 习得 期 ，稳定的政治观将
在 这 期 间 形 成 ” 后 来 ， 美 国 人 口学 家 。
Ｒ ｄ ｒ １ ５ 认 为每个 ｃ ｈ ｒ都有清晰 ｙ ｅ （ ９） ９ ｏ ｏｔ 的构成和特征 ，能反 映有独特 起源和历史 的时代 背景 。截止 目前 ，队列 分析在社会
革命未能 接受到 良好教育 ，但他们也从住 房福利分配 中受益 ；１ ６ —１ ６ 年 出生队 ９０ ９５ 列对应 “ 文革后 一代 ” 他们接受过 良好的 ，
学 、流行病学 、人 口学 以及市 场学等领域 中都有 非常广泛的应用。米 尔斯 在其著作
中明确指 出 “ 会科学探讨 的是 个人生活 社
当大约等于一个生命阶段 ，并且其 界限 由
同侪个 性 （ ｅ ｒ ｅｓ ｎ ｌ 来界定 ，而 ｐ ｅ ｒｏ ａｉ ｐ ｔ ｙ）
“ 出生 队 列 ” 更 强 调 相 同 的历 史 环 境 下 形 则
成 的类似 的行为习惯 和心 理状态。
据 此 ，这 种 因 特 定 事 件 对 队列 内 个 体 产 生 长 期 稳 定 的 影 响 而 获 得 的特 征 ，不 随
依 照前述的 “ 队列” 概念 ， 队列” “ 是不 等同于 “ 世代 ”的。但是 ， 如果对各 自的内 在规定性做进一步分析 ， 就可以发现 两者 的 确存在一定的联 系：“ 世代 ”可以被看作是
一
德国学者 Ｋ ｒＭａ ｎ ｅｍ提 出，他在研究 ａｌ ｎ ｈ ｉ
一
数据 ，基 于不 同住房制度 下的社 会环境考 虑 ，选择 了四个具有 代表 性的 出生 队列。 １ ４ — ９ ５年的 出生队列 ，是从 传统计划 ９ ０ １４ 经济体制 下的包括住房在 内各项福利制度 获益最 多的群体 ；１ ５ — ９ ５年出生 队列 ９ ０ １５
队 列 效 应 在 中 国 城 镇 住 房 市 场 细 分 实 践 中 的 验 证
队 列 效 应 的产 生 是 由 于 出 生 在 同 一 年
（ 某一个时段 ） 或 的人们在成长过程 中经历 了类似的社会环境 ，从而导致不 同出生队 列间的差异 。从我 国国情看 ，这个特定的 社会环境 因素正是住房制度改革所带来的。 北京大学 人 口研 究所 ２ ０ ０ ５年 的研究
是 生 长 在 社 会 变化 的 异 质 处 。 来 自巴 黎 百
富勤 ２ ００５年 的 研 究报 告 进一 步 指 出 ：
１８ ９ ２年 到 １ ９ ９ ８年 出 生 的独 生 子 女 ，他 们 生 长 的环 境 比 １ ７ ９ ７年 至 １ ８ 年 的独 生子 ９１
女 更好 ，更加不喜欢储蓄 ，追 求消费行为 带来 的舒 适便 利和 品牌个性 。中国的消费 结构将可能 随着８ 后新生一代 的消费 能力 ０ 的提升发 生历 史性的改变。
队 列 与 队 列 效 应
Ｗｅ ｓｅ 字典 中将这种 “ ｂ ｔ ｒ 团结在 一起 或 同处 困难 的一 群人” ，或 “ 伴或朋友 ” 伙
定 义 为 队 列 （ ｏ ｏｔｏｃ ｈ ｒ 词 最 早 为 ｃ ｈ ｒ ｏ ｏｔ 一
基 于 新 中 国 历 史 变 迁 的 队 歹 Ⅱ 划 分 及 其 消 费 需 求 特 征