南通滨江公园新天地项目市场调研及物业定位报告

5.6%
12.3% 15.1%
3.2% 2.7%
7.9%
22.2%
7.1% 7.1%
南京市 无锡市 徐州市 常州市 苏州市 南通市 连云港市 淮安市 盐城市 扬州市 镇江市 泰州市 宿迁市
1400
20.0%
1200
1000
15.0%
800 10.0%
600
400
5.0%
200
0
0.0%
1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004
国内生产总值（亿元）
国内生产总值增长速度（%）
▪ 区位优势：江海交汇，水资源及港口等相关
南通在
产业发达，自然区位便利度以及经济区域化 程度、区域开放度较高；
长三角 ▪ 产业优势：轻纺、造船、机电、建材、化工 的优势 产业发达，其中轻纺工业历史悠久，仍为支
柱产业，这些特色产业已形成集聚效应；
▪ 城乡结构：农业人口比重大，城市化水平较低
南通市城乡人口结构变化
20000
非农业 人口 27.0% 农业人 口 73.0%
1996年
15000
非农业人口 31.1%
10000
农业人口98 1999 2000 2001 2002 2003 2004 人均 GDP 城 市居 民可 支配 收入
产业结构与规划:
口”：陈桥、横港等6个道口经济板块；“十区
陈桥、幸福、闸东等10个工业集中区的产业布局
结构；
■ 南通特色产业（如，纺织服装、精细化工、船舶
制造）正逐渐形成聚集效应，这将有助于南通在
长三角开发中实行“错位竞争“,打造上海扩散
产业的协作基地,以及长三角的加工基地。
港闸区重点发 展电力、现代 纺织、新型医 药、电子、船 舶配套、物流
■ 按照南通市十一五规划,南通市在长三角经济体系中的定 位是:上海大都市圈的副中心城市,长三角重要的基础工 业和先进制造业基地,长三角北翼的现代物流中心；
■ 相对于长三角其他城市，南通的主要发展优势在于其区 位以及优势产业的积聚,主要发展劣势在于其当前的城乡 结构与产业结构。
2% 4.5% 5.0% 5.1%
徐州市
连云港市
海安、如皋城镇圈： 现状：经济发展一般，农业开发为主,工
业处于转型期 引导：以如城海安为中心，城镇相向发
展,形成“双核型”城镇空间结构
沿海经济发展轴： 形成以204国道为依托的
沿海城镇聚合轴
盐城市
南京市
南通市
常州市 无锡市 上海市
江苏省地图 苏州市
南通位于江苏省中部,长江入海 口北岸,在地理位置上,与苏州、 宁波同为上海都市圈三个副中心 城市,辖如皋、通州、海门、启东 4市(县级),海安、如东2县,崇川 港闸2区和南通经济技术开发区, 面积8001平方公里;
■ 南通市全社会固定资产投资与消费品零售总额 在02年以后增幅加快,人均GDP与城市居民人均 可支配收入也以10%以上的速度增长。
700 600 500 400 300 200 100
0
1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004
全社会固定资产投资(亿元) 社会消费品零售总额（亿元）
南通 滨江公园新天地项目市场调研物业定位报告
1.项目宏观环境研究
1. 城市结构 2. 经济发展与地位 3. 人口结构与消费水平 4. 产业结构与规划 5. 南通产业定位 6. 交通布局与规划 7. 大桥建设对经济与产业的长远影响 8. 城市总体规划 9. 近期重点建设 10.项目周边关键要素
城市结构:
2004
2002
1997
0%
20%
40%
60%
80%
100%
第一产业 第二产业 第三产业
■ 南通在最近几年产业结构升级速度较快,第一产业
比重逐年下降,工业在国民经济中的比重最高；
■ 按照规划,南通市区将形成“一主”：国家级南通
经济技术开发区；“二副”：崇川、港闸两个省
级开发区；“二带”：沿江、沿河产业带；“六
沙、长江镇为次中心城镇，形成 “一主三副”城镇空间结构
掘港、长沙城镇圈： 现状：经济实力较弱，以农业
开发与滩涂养殖为主; 引导：以发展掘港镇为重心，
形成“母子型”城镇空 间结构
汇龙、吕四城镇圈： 现状：经济实力较强，海洋渔业、养
殖业、加工业初具规模； 引导：依托道路交通，形成以汇龙为
中心，吕四、和合、南阳“众 星拱月”型城镇空间结构
沿江产业带,以 港口、物流仓 储、船舶修造 业为主
以港口、石化、仓 储、精细化工、纺 织、电子新材料和 造纸等为主体
南通经济技术开发区 崇川、港闸省级开发区 道口经济板块 工业集中区
沿河产业带
南通产业定位:
大南通城市结构规划将以南通 市为市域中心，金沙、掘港、如 皋、海安、海门、汇龙为市域次 中心，以204国道、通吕公路、金 掘公路、宁通启高速公路为城镇 主次聚合轴,形成完整的扇形空间 结构。
沿江经济发展轴： 以宁通启公路为
依托的城镇聚合轴
南通市城市圈： 现状：经济实力最强，市域政治经济
文化中心； 引导：以南通市为中心城市，海门、金
经济发展与地位:
■ 近年来,南通经济高速发展,特别是2002年以后,南通GDP 年增长率均超过了10%,2004年突破15%；
■ 南通在长三角经济体系中地位显著,是接受上海经济辐射 的江北第一城,其开发与建设有助于打造沪苏通“金三角 拉动苏中苏北地区经济增长,目前南通在江苏省的GDP贡 献率达到7.9%仅次于苏州、无锡与南京；
南通在 ▪ 产业结构：第一产业比重较高，传统产业的产 长三角 品市场份额偏大，高新技术产业特征不显著， 的劣势 比重偏低，整体水平不高；
人口结构与消费水平:
■ 截至2004年,南通市共有人口773.79万人,其中 南通市区人口84.38万人,占全市人口的10.9%；
■ 全市农业人口比重依然较高,城镇化率为31.1% 海安、如皋的城镇化率在25%左右,启东与海门 的非农业人口比重仅为15.2%、17.3%；
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上海景衡房地产咨询有限公司
JUNE 2007
商业运营策划部
南通--滨江公园新天地项目
市场调研及物业定位报告
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JUNE 2007
南通 滨江公园新天地项目市场调研物业定位报告
总纲
1.项目宏观环境研究 11.项目周边市场研究分析 111.项目市场定位