房地产投资信托基金法律框架的国际比较与启示
中美房地产投资信托法律比较
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其次， １３－ ９０年制定的《 在 ９ ３ １４ 证券法》 《 、 证券交 投资公司信息披露管理暂行办法》 中华人民共和国 。《 易法》 《 、投资公司法》 完备了美国证券的法律体系。 高 信托法》 以规范信托关系及信托组织为对象 的一种 是 度发达 的资本市场和成熟完善的法律体系更为证券 商事法 ， 填补了我国信托法律的空白。它对信托的定
信托提供了依据和空『 。 Ｈ 这套法律体系包括了证券市 义，信托当事人的权利与义务 ，信托财产的性质、 Ｊ 归
场 的组织结构 、 市制度 、 上 交易制 度、 投资税制 、 保护 属， 信托行为生效要件等都作了一般性的规定。 托 股东措施等， 有效地保证 ＿ Ｒ Ｉｓ 『 Ｅ Ｔ 在证券市场上 的交 投资公司管理办法》分别对信托投资公司的设立 、 变
件、 红利 支付 率等 作 了进 一步 的修 订， 促进 了美 国 Ｒ － 司信 息披 露管理 方 面 的空 白。 Ｅ
Ｉｓ Ｔ 的蓬勃发展 。 １９ 年房地产投资信托精简法案 而 ９７
但我国针对房地产信托的法律法规 目前还 是一
和 １９ 年 Ｒ Ｉｓ ９９ Ｅ Ｔ 现代化法案则进 …步取消了一些法 片空 白， 虽然 ２０ 年底， 门针对房地产信托业务出 ０４ 专 律 限制 ，如取消 了股东可保留资本所得的应纳税义 台了 《 信托投 资公司房地产信托业务管理暂行办法》
易流通 。
更与终止、 经营范围、 经营规则、 监督管理与 自 律等作
另外， 美国于 １６ 年制定 了《 ９０ 房地产投资信托法 了明确规定 托投资公司资金信托业务管理暂行 案》 法案明确规定了 Ｒ Ｉｓ 。 ＥＴ 必须采用公司型模式， 并 办法》 在一定程度上规范 了投 资公司资金信托业务的 且是封 闭犁基会 ，并严格地制定 ＿ ＲＩ ｓ 『 ＥＴ 的设立条 经营行为。 它规定 了资金信托 的定义 以及一些具体操 件。 在随后的 １６ 年美 国税收法案、９ ６ ９０ １７ 年美 国税收 作规则和程序。 托投资公司信息披露管理暂行 办 法案、９ ６ １８ 年税收改革法案、新税收条例等分别对股 法》 的出台是为了加强信托投资公司的市场约束 ， 规 东的要求、 房地产 信托机构 的经营范 围、 ： 纳税优惠条 范信托投 资公司信息披露行为 ， 填补我 国信托投资公
我国投资性房地产会计准则与国际会计准则的比较及启示
会 计 与 审 计
谷 春 玲
（ 交一航局 第三工程有 限公 司， 宁 大连 １６ １） 中 辽 １ ０ ０
摘要 ： 国《 我 企业会 计准则 第 ３号～ 投 资性房 地产 》 在制定 时参照 了《 国际会计准 则第 ４ Ｏ号一投 资性房地 产 》 以 下 简 （ 称 Ｉ Ｓ ４ ） 许 多 内容 既 有 趋 同 ， 有 差 异 ， 文 对 我 国《 业 会 计 准 则 第 ３号 一 投 资 性 房 地 产 》 Ｉ ０的 投 资性 房 Ａ ０ ， 也 本 企 与 ＡＳ４
地产 的定义 、 认 、 确 内容 、 量 进 行 了 比 较 ， 提 出 对我 国的 启 示 。 计 并 关 键 词 ： 资性 房 地 产 ； 国 际 会 计 准 则 ； 比较 投
我 国 投 资 性 房 地 产 会 计 准 则 与 国 际 会 计 准 则 的 比 较
一
、
（ ） 资 性 房 地 产 会 计 准 则 定 义 的 比较 一 投 我 国 《 业 会 计 准 则 第 ３号 — — 投 资 性 房 地 产 》 确 指 企 明 出投 资性 房 地 产 是 指 为 赚 取 租 金 或 资 本 增 值 ， 两 者 兼 有 而 或 持 有 的房 地 产 。包 括 ：１ 已 出 租 的 土 地 使 用 权 ；２ 持 有 并 （） （） 准备增值 后转让 的士地 ห้องสมุดไป่ตู้用权 ； ３ 已 出租 的建 筑物 。对 于 （） 自用 房 地 产 、 为 存 货 的 房 地 产 不 应 归 为 投 资 性 房 地 产 ， 作 前 者 属 于 企 业 的 固 定 资产 ， 者 则 归 属 于 企 业 的存 货 项 目 。还 后
reits 法规
REITs法规引言房地产投资信托（Real Estate Investment Trusts，简称REITs）是指由专门的公司或信托基金组成，用于投资不动产的证券投资工具。
REITs不仅在国际上广泛应用，在中国境内也受到了越来越多的关注和认可。
为了确保REITs市场的健康发展，中国制定了一系列涉及REITs的法规。
本文将对中国REITs法规进行深入研究，旨在全面了解REITs的法律框架、监管要求以及市场运作等方面的信息。
文章将分别介绍REITs法规的制定背景、重要法律文件，以及与REITs相关的监管机构和运作流程。
制定背景中国的REITs市场起步较晚，主要原因是缺乏相应的法律和政策支持。
然而，在中国不断加强资本市场开放和金融改革的大环境下，REITs作为一种多样化的投资方式被视为能够满足公众对于房地产投资需求的重要工具。
因此，中国开始制定相关的法规，以推动REITs市场的发展。
重要法律文件《证券法》《证券法》是中国证券市场的基本法律，其中包括了REITs的相关规定。
根据《证券法》，REITs作为一种证券投资工具，需遵守证券市场的基本原则和规则，如信息披露、监管要求等。
《证券法》中还规定了REITs公司的设立、发行和交易等方面的规定。
《房地产投资信托基金管理试行办法》《房地产投资信托基金管理试行办法》是中国具体针对REITs的法规文件。
该办法详细规定了REITs的设立条件、管理要求、投资范围等方面的内容。
根据该办法，REITs一般由资格适合投资者组成，并由专业的基金管理人进行管理。
《企业集合资产管理办法》《企业集合资产管理办法》是中国金融监管机构制定的法规文件，该文件对于REITs的风险管理和监管提供了指导。
根据该办法，REITs需设立专门的风险管理机构，定期进行风险评估和报告，以确保REITs的稳健运营。
监管机构中国证券监督管理委员会（CSRC）中国证券监督管理委员会是负责监管中国证券市场的机构。
房地产投资信托基金
房地产投资信托基金通过REITs融资的优势REITs国际运行模式的比较房地产投资信托进展意义我国引入房地产投资信托基金有着非常重要的作用。
再次，引入房地产投资信托基金有助于疏通房地产资金循环的梗阻。
房地产投资信托基金的引入，能够避免单一融通体系下银行有关政策对房地产市场的硬冲击，减缓某些特定目的的政策对整个市场的整体冲击力度，有助于缓解中国金融体系的错配矛盾。
房地产的固有特性决定了房地产投资信托基金具有保值增值的功能，因此房地产投资的收益相对比较稳固。
REITs与国内通常意义上的房地产信托有很大的差别第二，REITs对投资者的回报需要把收入的大部分分配给投资者，比如美国、香港要求把所得利润的95%分配给投资者；国内的房地产信托计划对投资者的回报为信托计划方案中的协议回报，目前通常在3%-9%左右。
第三，REITs的运作方式是：负责提供资金并组建资产管理公司或者经营团队进行投资运营；国内的房地产信托计划的运作方式是：提供资金，监管资金使用安全，或者部分或者局部参与项目公司运作获取回报。
第六，国内的房地产信托概念较为宽泛，能够是REITs模式，也能够是贷款信托、优先购买权信托、财产权信托、受益权转让信托等等。
我国建立REITs的进展政策建议1、加快有关政策与法律法规制定2、加快房地产信托专门人才的培养4、建立信托企业信用制度房地产信托的定义房地产信托的进展房地产信托的性质房地产信托经营业务内容较为广泛，按其性质可分为：房地产信托的基本条件资金是房地产信托投资机构从事信托的基本条件。
房地产信托机构筹集资金的渠道与方式与银行不大一样，要紧来源有：房地产信托的种类根据资金投向的不一致，REIT可分为三类：房地产信托的运作流程房地产信托的运作流程基本上能够分为两种模式：一种是美国模式，另一种是日本模式。
这两种模式说到底就是资金信托与房地产资产信托的区别，由于各自的国情不一致，美国比较侧重于资金信托型REIT，而日本侧重于房地产资产信托型REIT。
房地产投资信托基金（REITs）在我国的应用研究——以“鹏华前海万科REITs”为例
房地产投资信托基金（REITs）在我国的应用研究——以“鹏华前海万科REITs”为例◇ 王新逾我国房地产市场已经从增量时代进入到了存量时代，根据海外成熟经验，在存量地产时代，加快房地产的金融化发展，建立成熟的金融体系对于解决存量问题至关重要。
我国政府也意识到了这点，并在《“十三五”规划纲要》中明确提出“开展房地产投资信托基金试点”。
本文以“鹏华前海万科REITs”为案例进行研究，介绍案例鹏华前海万科REITs的详细信息，从运作模式、标的资产、投资收益、经营风险四个方面进行分析，揭示其创新点及运作中存在的问题。
试图发现当前REITs在我国发展所面临的困境及存在的优势，在法律体系、市场环境、监管体系及人才培养机制方面为REITs在我国更好地发展提出相关政策建议。
一、绪论（一）研究背景与意义房地产信托投资基金，英文名字的缩写即REITs。
REITs的核心概念，就是房地产证券化，是把流动性较低、单笔规模极大的房地产投资，转化为小而分散的证券资产的过程，从而使得投资者可以以较低的成本、合适的份额参与到投资中来。
自从长租公寓在2017年迅速崛起后，房地产信托投资基金（REITs）也开始越来越受到人们的关注。
REITs于1960年发源于美国，在亚洲市场上，REITs最初于2001年出现在日本，其后于2002年出现在新加坡，紧接着又在台湾和香港等地相继推出，比如一提到REITs就会想起来的越秀REITs、汇贤REITs等。
目前，全球上市的REITs已经有800多只，共有36个国家或地区发行了REITs，而且REITs 的全球市值已经达到了1.8万亿美元。
特别是在金融危机之后，REITs市场恢复迅速，5年来的复合增长率超过了15%。
但在我国，REITs的起步发展却比较晚，并且缺乏专门针对REITs产品的法律法规和业务指引。
虽然我国没有出台正式的REITs管理文件，但房地产信托投资基金作为为房地产市场注入活力和流动性的重要手段，国内企业仍然开始了REITs产品的尝试。
房地产税收制度的国际比较及对我国的启示
比较重视对 房地产保 有的征税 ， 对保 有阶段 的不动 产价值税 和不
税 、 税 、 镇 土 地 使 用 税 。 ） 开 发 建设 的过 程 中 ， 发 项 目施 动 产 租 赁 税 往 往 确 立 较 高 的税 率 ． 种 税 收结 构 极 大 地 鼓 励 了不 契 城 （在 ２ 开 这 工 企 业 和装 饰 工 程 施 工 企 业 须 交 纳 的营 业 税 、企 业 所得 税 、印 花 动 产 的 流 动 ， 激 了 土 地 的 经 济 供 给 ， 繁荣 了房 地 产 市 场 ， 刺 既 又推
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目前 世 界 上 通 行 的 主 要税 种 是 财 产 税 ， 括 了一 般 财 产税 和 个 别 于 对 统 一 税 基 的 重 复 征 收 。 包 财 产税 。现 今 各 国课 征 的 土 地 税 ， 及 对 土 地 、房 产 一 起 征 收 的 以 价值 ， 特 殊 用 途 的 实 行 减 免 措 施 。 对 的人 课 征 的 税 收 。从 各 国 征 收 房 地产 取 得 税 的实 践 来 看 ，一 般 依 ２ 税 制 结 构 不 合 理 ， 保 有 税 ， 流 转 税 。 从 征税 环 节 来 看 ， ． 轻 重 地 产 占用 、 有期 间设 计 的 税 种 较 少 ， 免税 范 围较 广 。一 方面 ， 保 且 中势 必 将 提 高 新 建 商 品 房 的 价格 ，从 而 带 动 整 个房 地 产 市 场 房 地产 税 或 不动 产税 ， 税 依 据 为 土 地 、房 屋 或 者 不 动 产 的 评 估 我 国 现行 房地 产 税 收 主 要 集 中在 房地 产 的流 通 交 易 环 节 ，而在 房 计 （） 地 产 所 得税 。房地 产 取 得 税 是 对 取 得 土 地 、 屋所 有 权 房 地 产 交 易 环 节 的 税 费 过 于 集 ２房 房 房 地 产 的 取 得 方 式 而设 置税 种 ，房 地 产 取 得 的 法 律事 实 主 要 分 为 的上 扬 ；另 一 方 面 ，房 地 产 占用 、保 有环 节 的 税 费 种 类过 少 ，使 原 始 取 得 和 继 受 取 得 。房 地 产 原 始 取 得 其 主 要 的法 律事 实是 新 建 得大 多数 使 用 者 近 似 无 偿 取 得 土地 ，土 地 闲置 和 浪 费 的现 象 日趋 房 屋 。 对 原始 取 得 课 税 ，开征 的税 种 主 要 有 ：不动 产取 得税 、登 严 重 。 录 许 可 税 等 。房地 产 继 受 取 得 是 通 过 某 种 法律 事 实 而取 得 房 地 产 ３ 计 税 依 据 和税 率 设 计 不 科 学 ， ． 导致 税 负 不 公 。 国现 行房 产 我
REITS的国际比较分析及启示
REITS的国际比较分析及启示时间：2007-2-9 16:12:28 作者：郑磊来源：价值中国房地产投资信托基金（英文全称“Real Estate Investment Trust”，以下简称为REITs）是一种汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行投资经营管理，并将综合投资收益按一定比例分配给投资者的一种信托方式。
随着经济的发展，我国的房地产业正呈现出日益迅猛的发展态势，然而在当前国有商业银行提高房地产开发贷款的门槛的形势下，众多房地产开发企业面临自有资金不足的问题愈加严重。
因此，解决融资渠道单一的问题，引进海外的房地产投资信托基金（REITs）模式，为房地产开发企业解决融资问题，降低银行金融风险，成为拓展国内信托投资公司业务空间的良好渠道。
本文力图在探究REITs在成熟市场-美国的发展渊源的基础上，明确REITs的概念、类型、发展历程、基本运作模式等基本理论问题；在结合REITs在新加坡与香港的实际运作经验的基础上，研究了REITs的设立条件、上市发行等问题；并在仔细分析我国REITs的发展现状的基础上，得出我国REITs的运作模式与发行上市的地点选择的建议。
关键词：房地产投资信托基金（REITs）；发展现状；设立条件；上市发行1．房地产投资信托基金概述1.1房地产投资信托基金的概念房地产信托投资基金（Real Estate Investment Trusts，REITs）的基本理念起源于19世纪，最初的定义产生于1960年美国国内税收法典（Internal Revenue Code），当时对REITs的定义是：REITs即为一家公司拥有并在大多数情况下经营能带来收益的房地产，有些REITs也从事房地产融资，同时，要取得REITs资格的公司必须每年将至少90%的应纳税收入分配给股东。
之后伴随着税法与相关法律的不断调整，REITs发展到今天已经日趋成熟。
结合REITs在各国的发展历程及金融信托的理论知识，REITs的概念可以定义为：房地产投资信托基金（英文全称“Real Estate Investment Trust”，以下简称为REITs）是一种汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行投资经营管理，并将综合投资收益按一定比例分配给投资者的一种信托方式。
我国房地产投资信托基金的发展状况与发展对策
我国房地产投资信托基金的发展状况与发展对策1. 发展现状房地产投资信托基金是指由专业机构通过募集资金，投资于各类房地产项目，并通过向投资者发行基金份额的方式进行融资的一种金融工具。
我国自2006年开始探索房地产投资信托基金的发展，并于2014年首次试点发行了REITs基金。
截至目前，我国已有多家企业和金融机构发行了房地产投资信托基金，但总规模相对较小，市场发展尚不成熟。
2. 面临的挑战和问题（1）监管政策不够完善。
我国对于房地产投资信托基金的监管政策尚不够完善，缺乏相关的法律法规和监管制度，导致市场发展受到一定的制约。
（2）市场认知度低。
由于我国房地产投资信托基金的发展时间较短，市场认知度低，投资者对其风险和收益特性了解不够全面，导致投资意愿不足。
（3）资产证券化程度不高。
我国房地产资产证券化程度相对较低，导致房地产投资信托基金的资产来源受限，难以形成规模化发展。
二、发展对策1. 完善监管政策应在相关部门的指导下，完善房地产投资信托基金的监管政策，明确发行、持有、交易等各个环节的监管责任和规范，建立健全相关的法律法规和制度，确保市场秩序良好，保护投资者的合法权益。
2. 提高市场认知度应加强对房地产投资信托基金的宣传推广，引导投资者了解其投资特性和风险收益特点，鼓励金融机构和媒体开展相关的宣传活动和信息披露工作，提高投资者的市场认知度。
3. 加大资产证券化力度应积极推动房地产的资产证券化进程，引导房地产开发企业和运营机构将其持有的房地产项目通过信托基金进行资产证券化，拓宽房地产投资信托基金的资产来源，提高其市场规模和发展空间。
4. 加强风险管理应建立健全的风险管理体系，制定科学的风险管理政策和措施，对房地产投资信托基金的投资标的、融资结构、资金运作等方面进行全面风险评估和控制，保障投资者的资金安全。
5. 注重专业团队建设应加强对房地产投资信托基金管理人的监管和评估，鼓励金融机构和资产管理公司加强自身的机构建设和人才培养，提高投资管理水平和专业化程度，为房地产投资信托基金的发展提供更加稳定和可靠的支持。
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全 球 主 要 国 家 和 地 区 ＲＥ Ｔ 发 展 与 立 法 进 程 Ｉｓ
健 康 发 展 的 规 则 体 系 ，是 我 国开 展 ＲＥ Ｔ 试 点 面 临 的 Ｉｓ 关 键 问题 。Ｒ Ｉ ｓ Ｅ Ｔ 的法 律 框 架涉 及 立 法 、税 收和 监 管等
诸 多 方 面 ，本 文 对 主 要 国 家 的 ＲＥ Ｔ 法 律 框 架 进 行 比 Ｉｓ
较 分 析 ，以期 为 国 内 Ｒ Ｔ 的 法律 框 架 构 建 提 供 借 鉴 。 ＥＩ ｓ
（ ） 主 要 国 家 和 地 区 Ｒ Ｉ ｓ组 织 形 式 与 治 理 结 一 ＥＴ
构 比较 。
家 和 地 区 ，无 一 例 外 都 将 ＲＥ Ｔ 配 套 法 规 制 度 建 设 摆 Ｉｓ 在 首位 。从 具 体 的法 律 形 式 来 看 ，美 国 、澳 大 利 亚 和
概 况
世 界 上 第 一 只 ＲＥ Ｔ 于 １ ６ Ｉｓ ９ ０年 存 美 国 诞 生 ，此
后 逐 步 扩 展 到 澳 大 利 亚 、法 国 、英 同 、 日本 、韩 国 、
资 料 来 源 ：Ｅ ｎ ｔ＆ Ｙｏ ｎ ， “ ｏ ａ Ｒｅ ｌ ｔｔ ｎ ｅｔ ｎ ｒ ｓ ｅ ｏ ｔ ｒｓ ｕ ｇ Ｇｌｂ ｌ ａ Ｅｓ ｅＩ ｖ ｓ ａ ｍｅ ｔ ｕ ｔ ｐ ｒ Ｔ Ｒ
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法 同 英 闰 口本
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年 美 国 次 贷 危 机 以及 全 球 金 融 危 机 的 影 响 ，主 要 国
家 和地 区的 Ｒ Ｔ 在 ２０ ＥＩ ｓ ０ ９年 开 始 恢 复 增 长 。 美 国 的 Ｒ Ｉ ｓ数 量 和 市 值 规 模 均 居 全 球 首 位 （ 表 １ ＥＴ 见 ｏ 国际 上几 乎所 有 已 经 推 出 或正 在 筹 划 Ｒ Ｔ ＥＩｓ的 同
早 的 国家 。亚 太 地 区 国家 大 都 从 ２ ０ ０ ０年 后 开 始 完 善 本 地 区 的 ＲＥ Ｔ 法 律 框 架 ，并 且 为 了 吸 引 更 多 ＲＥ Ｔ Ｉｓ Ｉｓ
在 本 国上 市 ，亚 太 地 区经 济 体 也 纷 纷 提 出 了 多 种 税 收 优 惠措 施 。 二 、 全 球 主 要 国 家 和 地 区 Ｒ Ｉ ｓ法 律 框 架 比 较 ＥＴ
剥巳 试点 面ｆ的关 键问题。本文以美国 、澳 大利 亚 、日本 、新加坡和 中国香港为 例，比较 分析 主要经济 体的 譬 玎 临 ＿ ￥ Ｉｓ ｝ ￣ ＲＥＴ范淄 ｛ 架’并结合我国 Ｒ Ｉ ｓ 藿 Ｅ ｌ Ｔ 相关法律法规现状 ，提出构建完善我国 Ｒ Ｉｓ Ｅ Ｔ 法律 框架 的建议。
房 地产 投 资信 托 基 金 法律 框 架 的 国行 海 口 中 心 支 行 ， 海 南 海 口 ５ ０ ０ 中 ７ １ ５）
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＿ 捕 ｛ 以最小的制度代价建立有利于房地产投资信托基金 （ ｌＴ ） 麓 Ｒ Ｉｓ 持续健康发展的规则体系，是我国开 。 ≤ Ｅ 譬
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新 加 坡 、中 国香 港 等 国 家 和 地 区 。尽 管 经 受 ＿ ０ ７ 『２ ０
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表 １ 截至 ２０ ０９年 １ ２月 ３ １日全 球 主 要 国 家 ＲＥＴ Ｉｓ概 况
国 家
美 国
开展 房 地 产 投 资 信 托 基 金 （ ａ Ｅ ｔｔ ｖ ｓ ｎ Ｒｅ ｌ ｓａｅＩ ｅｔ ｔ ｎ ｍｅ Ｔ ｕ ｔ，简 称 Ｒ Ｉ ｓ ｒｓｓ Ｅ Ｔ ）试 点 是 我 国落 实 《国务 院办 公 厅 关 于 当前 金 融 促 进 经 济 发 展 的若 干 意 见 》的 一 项 重 要
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