房地产信托投资基金(REITs)基本运作模式探究

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REITs的规模在短时间内得到迅速扩大。从美国看，其总市值从 1962年的4200万美元增长到2013年的5000亿美元，公开上市 交易的REITs数量从2个增加到193个。从澳大利亚看，其规模从 1991年的48亿澳元增长到2011年的1000亿澳元，其REITs的总资 产达到全球REITs总资产的10%（而股票市值仅占全球股票总市 值的2%），并在MSCI（摩根士丹利资本国际）指数中占到 13%的比重。 REITs的长期回报优于股票和债券。就美国而论，截至2013年一 季度，MSCI美国REITs指数2002年以来的累计收益达到 354.36%，而同期标普房地产开发商指数的累计收益为 156.88%。对于澳大利亚而言，REITs是澳大利亚近年来最成功 的地产投资板块。到2013年止的10年间，REITs的长期绝对收益 率达10.49%，超过同期的直接投资房地产（10.20%）、股票 （8.31%）和其他债券（6.68%）。从亚太市场看，REITs的回 报率也高于股市。亚太房地产协会的 2012年报告表明，所有发达市场（日本、新加坡及中国香港） 和其中一个新兴市场（中国台湾）的REITs市场回报均高于各自 的股票市场。
REITs与我国房地产信托主要区别
• • 一是投资属性不同。 REITs属于股权投资，其收入来源于出租收入或物业出售升值的收入。 我国房地产信托属于债权投资，其收入视信托计划的方案设置而定。 二是流通性不同。 REITs是标准化可流通的金融产品，能够在证券交易所上市流通，产品周期一般在 8~10年。 房地产信托计划是有200份合同限制的集合非标准化金融产品，尚无二级市场，不 能在证券交易所上市流通，产品周期一般为1~3年。 三是收入分配不同。 REITs需要把收入的大部分分配给投资者，比如美国要求把所得利润的90%以上分配 给投资者。 房地产信托计划对投资者的回报为信托计划方案中的协议回报。 四是运作方式不同。 REITs的运作方式是：负责提供资金并组建资产管理公司或经营团队进行投资运营。 房地产信托计划的运作方式是：提供资金，监管资金使用安全，或部分参与项目公 司运作获取回报。 五是税制安排不同。 REITs的税制优惠在于，免交公司所得税和资本利得税，分红后利润按适用税率交 纳所得税。 房地产信托计划目前没有专门的税制优惠安排。 此外，国内的房地产信托概念较为宽泛，可以是REITs模式，也可以是贷款信托、财产 权信托、受益权转让信托等。
房地产信托投资基金（REITs） 基本运作模式探究
什么是REITs
• REITs是一种采取公司或者商业信托的组织形式，集 合多个投资者的资金，收购并持有收益类房地产（例 如公寓、购物中心、写字楼、旅馆和仓储中心等）， 并享受税收优惠的投资活动。其收益来源主要是租金 收入和资产增值。 • REITs起源于规避法律限制的金融创新，是美国《国 内税收法典》的产物，在组织结构、股权结构、资产 结构、收入结构和分配结构等5方面都有法定要求。
公开上市交易的REITs的基本运作模式
REITs的基本特征
• 一是组织结构，必须采取公司、商业信托或者协会 （association）的组织形式，不属于金融机构和保险 公司。 • 二是股权结构，至少有100个股东，其中前5大股东 不能超过50%（即5/50法则）。 • 三是资产结构，至少75%的资产是房地产资产或房地 产抵押、现金和政府证券。 • 四是收入结构，至少90%总收入来自于不动产租金， 不动产贷款利息收入、不动产、其它信托的股权，或 其它不动产上的共有权买卖的利得； • 五是分配结构，每年至少将其应纳税收入的90%分配 给股东。
REITs 的 国 际 现 状
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当 前 中 国 发 展 REITs 尚 存 的 问 题
础资产问题。 没有高品质的物业，就没有真正低风险的REITs。目前， 国内高品质物业并不多见：国内大部分物业，一方面硬件条件 不足、维护成本过高，另一方面后期运营管理差导致租户质量 低下或产权分散混乱。 二是税收环境障碍。 在我国现行税收制度下，国际上通行的REITs收益率标准 （7%～8%的水平）难以得到满足。按现行税制，我国商业地 产的租金收入需缴5.5%的营业税和一定比例的房产税（商业地 产的房产税率：依照房产余值计算缴纳的，税率为1.2%；依照 房产租金收入计算缴纳的，税率为12%），之后还要交25%的 所得税。粗略估算，最终实得只有租金的60%～70%。这也就 意味着，在相关的免税政策没有出台之前，REITs很难得到规 模化发展。 三是登记权属障碍。 信托登记权属问题是制约REITs产品能否在证券市场流通 的关键。如果可以确定信托产品的权属，则其市场流通也不再 是问题。但是由于我国尚没有具体的登记制度，所以确定信托 产品权属尚有一定难度。 四是监管障碍。 按照中国金融业分业监管的原则，信托公司由银监会而非 证监会监管。在这种情况下，作为信托基金的REITs只能在银 行间市场流通，则其募集资金有限，且个人投资者和相当多的 机构投资者不能参与，难以体现REITs的规模和流通价值。
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纵观美国、澳大利亚、日本、新加坡、韩国等发达国家，REITs 市场无不取得了巨大发展。
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REITs在美国和澳大利亚已经高度成熟，亚洲市场正在快速成长。 REITs1960年诞生于美国，1971年登陆澳大利亚，2001年开始 在亚洲出现（最早始于日本）。目前，REITs占全球上市房地产 市值份额的45%。美国、澳大利亚及日本为全球领先的REITs市 场，其市场份额分别为55%、10%和6%。亚洲有138只REITs， 总市值超过1180亿美元，占全球REITs市场的12%。
我国房地产信托投资基金（REITs）现状
• REITs与我国当前的房地产信托在投资属性、流通性、 收入分配、运作方式、税制安排等方面存在差异。 • REITs在美国和澳大利亚已经高度成熟，亚洲市场正 在快速成长。其成长速度很快，长期回报优于股票和 债券。 • 目前，一系列的问题正制约着中国REITs的发展：一 是基础资产问题，二是税收环境障碍，三是登记权属 障碍，四是监管障碍。