第6讲(房地产投资信托基金)
房地产信托课件
二、房地产信托机构资金来源
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❖（五）共同投资基金
❖ 投资基金或共同基金 ❖ 三、房地产信托的作用 ❖ （一）房地产信托为房地产投资商提供了可靠的
融资渠道 ❖ （二）房地产信托化丰富了资本市场的投资品种 ❖ 为投资人提供了一条稳定获利的投资渠道。 ❖ （三）房地产信托化是信托业得以迅速发展的重
金。 ❖ （2）房地产主管机构指定用于房地产的委托投资或贷款
的信托资金。 ❖ （3）房地产业科研单位的科研基金。 ❖ （4）房地产学会和房地产基金会的基金。 ❖ （5）专门用于职工疾病、退休、待业、伤残等情况下支
付各项费用的劳保基金。
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❖ 一、主要的房地产信托业务
❖ （二）房地产信托贷款 ❖ （1）资金量较少 ❖ （2）具有特定的对象和用途，为解决房地产开发经营和
❖ 投资公司的资金来源：财政拨款、社会集资及自 身留利。
❖ （二）房地产信托存款 ❖ （三）集资信托和代理集资信托
❖ 信托机构接受企业、企业主管部门以及机关、团 体、事业单位等的委托，直接或代理发行债券、 股票以筹集资金的一种方式。
❖ （四）信托资金
❖ 指信托机构接受委托人的委托，对其货币资金进 行自主经营的一种信托业务。
购买过程中的资金不足而发放的，专款专用。 ❖ （3）利率灵活，可在同期贷款利率基础上上浮20%。 ❖ （三）房地产委托贷款 ❖ 是金融信托机构受委托人委托，在委托人存入的委托存款
额度内，按委托人指定的对象、用途、期限、利率和金额 等发放的贷款，并负责到期收回本息的一项信托业务。
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❖ 房地产委托贷款的主要特点： ❖ 1、信托机构不承担经营风险 ❖ 2、委托贷款必须是先存后贷，受托机构不予垫款。 ❖ 3、委托人应向信托机构提出申请 ❖ 向信托机构提出申请，明确贷款的对象、用途、
房地产投资信托基金
房地产投资信托基金通过REITs融资的优势REITs国际运行模式的比较房地产投资信托进展意义我国引入房地产投资信托基金有着非常重要的作用。
再次，引入房地产投资信托基金有助于疏通房地产资金循环的梗阻。
房地产投资信托基金的引入，能够避免单一融通体系下银行有关政策对房地产市场的硬冲击，减缓某些特定目的的政策对整个市场的整体冲击力度，有助于缓解中国金融体系的错配矛盾。
房地产的固有特性决定了房地产投资信托基金具有保值增值的功能，因此房地产投资的收益相对比较稳固。
REITs与国内通常意义上的房地产信托有很大的差别第二，REITs对投资者的回报需要把收入的大部分分配给投资者，比如美国、香港要求把所得利润的95%分配给投资者；国内的房地产信托计划对投资者的回报为信托计划方案中的协议回报，目前通常在3%-9%左右。
第三，REITs的运作方式是：负责提供资金并组建资产管理公司或者经营团队进行投资运营；国内的房地产信托计划的运作方式是：提供资金，监管资金使用安全，或者部分或者局部参与项目公司运作获取回报。
第六，国内的房地产信托概念较为宽泛，能够是REITs模式，也能够是贷款信托、优先购买权信托、财产权信托、受益权转让信托等等。
我国建立REITs的进展政策建议1、加快有关政策与法律法规制定2、加快房地产信托专门人才的培养4、建立信托企业信用制度房地产信托的定义房地产信托的进展房地产信托的性质房地产信托经营业务内容较为广泛，按其性质可分为：房地产信托的基本条件资金是房地产信托投资机构从事信托的基本条件。
房地产信托机构筹集资金的渠道与方式与银行不大一样，要紧来源有：房地产信托的种类根据资金投向的不一致，REIT可分为三类：房地产信托的运作流程房地产信托的运作流程基本上能够分为两种模式：一种是美国模式，另一种是日本模式。
这两种模式说到底就是资金信托与房地产资产信托的区别，由于各自的国情不一致，美国比较侧重于资金信托型REIT，而日本侧重于房地产资产信托型REIT。
房地产投资信托基金
房地产投资信托基金随着中国经济的发展和城市化进程的加速，房地产市场一直是投资者眼中的热门资产之一。
房地产投资信托基金（REITs）是房地产市场的一种新型投资方式，它将房地产投资与证券市场相结合，为投资者提供了一种多元化、低风险的投资选择。
1. 什么是房地产投资信托基金？房地产投资信托基金是指一种可以配资的证券投资基金，主要投资于房地产相关资产，包括商业、办公、工业、住宅等不同类型的房地产。
它旨在通过向投资者分配租金、收入和资本收益等方式，为投资者提供稳定的现金流和长期资本增值。
REITs是由一些基金管理公司或房地产投资公司发行并在证券交易所上市交易的证券，投资者可以购买这些证券而享有房地产市场的各种好处。
作为证券投资，REITs的市场表现与股票和债券的表现类似，但是相对于股票和债券而言，它具有更低的风险和更稳定的回报。
2. REITs的运作方式REITs的运作方式与传统的股票投资基金非常类似。
基金管理公司通过募集资金购买不动产，然后将这些不动产打包成一个证券产品发行在证券市场上。
投资者可以通过购买REITs证券的形式投资于该基金，享受其所代表的房地产所产生的租金、收益和资本增值收益。
REITs通常按照两种方式运作，即资本化和运营化两种。
资本化：通过购买大型的不动产项目或不动产组合来实现资本化运作。
这种方式下，REITs将付出大量的资金购置不动产，然后出租或销售该不动产以赚取回报。
投资者可以获得资本增益和租金收益。
这种方式下，REITs主要面向个人投资者。
运营化：运营化方式下，REITs主要投资于资产管理公司，通过其运营和管理租赁不动产来获得租金收入。
REITs的投资组合可以包括高品质的写字楼、购物中心、工业物业和公寓，这种方式通常面向机构投资者。
3. REITs的优点① 稳定的现金流：由于REITs所代表的房地产会产生稳定的租金收入，因此REITs可以提供稳定的现金流给投资者，这使它成为一种非常吸引人的投资选择。
房地产投资信托基金简介演示
REITs具有流动性强、风险分散、收益 稳定等特点，为投资者提供了参与房 地产市场的机会。
房地产投资信托基金的起源与发展
起源
REITs起源于美国，最初是为了让小 额投资者能够参与房地产投资而设立 的。
发展
随着时间的推移，REITs逐渐发展成为 全球性的投资工具，吸引了越来越多 的投资者。
房地产投资信托基金的优势与局限性
房地产投资信托基金简介演 示
汇报人： 2024-01-01
目录
• 房地产投资信托基金概述 • 房地产投资信托基金的运作模
式 • 房地产投资信托基金的投资回
报与风险
目录
• 房地产投资信托基金的市场环 境与监管
• 房地产投资信托基金的未来发 展趋势
01
房地产投资信托基金概述Fra bibliotek定义与特点
定义
房地产投资信托基金（REIT）是一种 集合投资工具，通过集合投资者的资 金购买、经营和管理房地产。
优势
REITs为投资者提供了低门槛、低风险、高收益的投资机会，同时还能获得房地产市场的增值潜力。
局限性
REITs的收益受房地产市场波动影响较大，同时投资者可能面临流动性风险和经营管理风险。
02
房地产投资信托基金的运作模 式
房地产投资信托基金
引言概述房地产投资信托基金（REITs）是一种投资工具，通过让普通投资者参与到房地产市场中，以获取租金收入和资本增值。
本文将进一步探讨房地产投资信托基金的相关内容，包括其市场概况、投资方式、优势及风险、税收待遇和未来发展趋势等。
正文内容1.市场概况1.1房地产投资信托基金的定义和特点1.2全球房地产投资信托基金市场概况1.3中国房地产投资信托基金市场概况2.投资方式2.1直接投资2.2间接投资2.3联合投资2.4基金投资2.5投资组合管理3.优势及风险3.1优势3.1.1传统投资不易获得的高回报率3.1.2低风险和稳定现金流3.1.3分散化投资和流动性3.1.4与股票和债券市场的关联性低3.2风险3.2.1市场风险和经济风险3.2.2利率风险3.2.3管理风险3.2.4法律和监管风险3.2.5不动产市场波动性4.税收待遇4.1房地产投资信托基金的税收优势4.2税务处理要点和策略4.3增值税和印花税的税收处理5.未来发展趋势5.1投资者基础的扩大5.2政策支持与监管5.3技术创新和互联网金融的影响5.4投资策略和产品创新5.5国际化和全球化发展总结房地产投资信托基金作为一种投资工具，通过让普通投资者参与到房地产市场中，以获取租金收入和资本增值。
本文通过对市场概况、投资方式、优势及风险、税收待遇和未来发展趋势的分析，展示了房地产投资信托基金在投资领域中的重要性和潜力。
同时，对于投资者来说，要认真评估自身的风险承受能力，在投资时注意市场风险、监管风险和法律风险等因素。
在未来，房地产投资信托基金将在投资策略和产品创新方面取得进一步发展，并在国内外市场上实现国际化和全球化的发展。
引言概述：房地产投资信托基金是一种投资工具，旨在帮助投资者参与房地产市场并获得收益。
本文将对房地产投资信托基金进行详细解析，包括定义、特点、优势以及运作方式。
我们将探讨投资者应该考虑的风险和回报，并提供一些建议，以便投资者可以做出明智的决策。
房地产信托投资基金
不动产投资信托公司的资金管理采取外部管理方式，并未完全免除 纳税义务，获取免于支付地产税，缴纳利润税
REITs相关概念及实施
目录
REITs概念、分类 各国运行REITs的特点 我国REITs模式的选择 我国REITs模式所遇到的障碍 正海REITs可选择模式及盈利分析
REITs概念
➢ REITs就是房地产投资信托，是英文“Real Estate Investment Trust” 的缩写(复数为REITs)。
不动产投资的资产折旧力强，不动产公开性良好，以及税收效率较 高
我国REITs模式的选择
• 可供选择的三种模式。
•
(1)信托计划模式。这种模式的优势在于能从结构上确立受托人的
资产管理职能，在保证基金的投资和收益分配策略顺利实施的同时，有
效地保护投资人 (委托人)的利益。目前的房地产信托计划上升到房地产
•
加强交通建设管理，确保工程建设质 量。06:58:3006:58:3006:58Fri day, October 23, 2020
•
安全在于心细，事故出在麻痹。20.10.2320.10.2306:58:3006:58:30October 23, 2020
•
踏实肯干，努力奋斗。2020年10月23日上午6时58分 20.10.2320.10.23
•
相信相信得力量。20.10.232020年10月 23日星 期五6时58分30秒20.10.23
房地产投资信托基金(REITS)(ppt 21页)
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10、REITs 房地产分布
美国REITs投资的房地产分布
零售业Retail 住宅Residential 工业/办公Industrial/Office 特殊Specialty 医疗Health Care 自助式储存仓库Self Storage 分散化资产Diversified MBS 酒店/度假村Lodging/Resort
• 发展路径直接，法律障碍较少，市场需求 大，交易前景好。
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5、REITs 的历史
历史:
• 在美国起源于十九世纪八十年代。当时投资者为了避免双重征税，成立信托 形式的公司，主要原因是依照税法，信托公司如果收入分配给收益人，不被 征收公司利润税。
• 对信托公司的税收优势在二十世纪的三十年代被取消，公司和个人的收入必 须支付公司和个人收入税。
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深圳证券交11易所
12、REITs 交易和收益
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13、我国发展REITs产品的环境
• 房地产行业迫切需要银行外的融资渠道;
• 我国证券市场需要风险相对较低的产品
• 发展路径直接，法律障碍较少，市场需求 大，交易前景好
• 以固定收益形式的房地产信托计划发展迅 速,但隐含巨大风险
• 香港:只限投资于可以产生收入的香港房地产项目;所持有的不产生收入的非 房地产资产不可超过总资产净值的10%；
收入分配:收入的绝大部分以分红形式分配给投资者 • 美国:将不低于90%的利润作为红利分配给股东 • 新加坡:每年必须将至少90%的收入分配给投资者 • 香港:90%的净利润以红利形式分配给信托单位持有人
房地产投资信托基金介绍
房地产投资信托基金介绍房地产投资信托基金（Real Estate Investment Trusts, REITs）是一种透明化且流动性较强的投资工具，通过为投资者提供购买房地产资产的份额，使普通投资者能够间接参与房地产市场。
本文将介绍房地产投资信托基金的定义、特点、运作方式以及投资优势。
一、定义房地产投资信托基金，简称REITs，是由投资者组成的基金，用于购买、持有和经营房地产资产，同时让投资者以间接方式进行投资。
REITs的基础资产可以是商业、工业或住宅房地产，投资者通过购买REITs基金的份额，获得相应投资回报。
二、特点1. 透明度: REITs作为一种公开交易的投资工具，受到监管部门的监督和规范，其运作和财务状况都要进行定期公开披露。
2. 流动性: 投资者可以通过证券交易所买卖REITs的份额，相较于直接投资房地产，流动性更高，实现快速买卖。
3. 收益性: REITs通常通过租金收入、增值收益和房地产销售获得收益，以股息的形式分配给投资者，为投资者提供稳定的现金流。
4. 分散风险: REITs投资基金通常拥有多种房地产项目的份额，能够减少单一房地产项目的风险，实现风险的分散。
三、运作方式1. 房地产购买：REITs基金经理通过分散投资策略，购买并持有多个房地产项目。
2. 租金收入：基金通过租金收入实现持续现金流，并将收入分配给投资者。
3. 产权增值：基金通过把房地产资产进行增值管理，实现资产价值的提升。
4. 财务披露：REITs基金需遵循监管要求，定期向投资者公开披露基金的财务状况和业绩。
四、投资优势1. 低门槛投资: 普通投资者可以以较低的资金参与房地产市场，享受到房地产投资的收益。
2. 分散风险: REITs基金拥有多个房地产项目，有效降低了单一房地产项目的风险。
3. 高流动性: 同证券一样，REITs份额可以在证券交易所上市交易，提供较高的流动性。
4. 稳定收益: REITs通过租金和增值收益为投资者提供稳定的现金流回报。
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《信托与理财》
第6讲房地产投资信托基金（REITs）
一、REITS业务结构——以Prime REIT为例
1，主要参与方
投资人：公众投资者和机构投资者
受托人：合资质信托公司（HSBC Institutional Trust Services(Singapore)Ltd）
管理人：房地产投资管理公司(Macquarie Pacific Star Prime REIT Management Ltd)
物业管理人：专业物业管理公司(Macquarie Pacific Star Property Management Pte Ltd) 财务保荐人： Macquarie Real Estate Singapore Pte Ltd
发起人： ERGO Trust GmbH
全球协调商： Macquarie Securities(Singapore) Pte Ltd
联席财务顾问： DBS Bank Ltd
J.P Morgan (S.E.A.) Ltd
主承销商/账簿管理人： DBS Bank Ltd
Deutsche Bank AG (Singapore Branch)
J.P Morgan (S.E.A.) Ltd
Macquarie Securities(Singapore) Pte Ltd
2.投资标的
3.上市资本结构
4.法律依据
5.评级
6.受托人
7.REIT管理公司
8.物业管理公司
9.分红政策
二、REITs的理论与实践
1.概念
一种募集资金，投资于能产出稳定现金流和收益的房地产组合，再按投资份额分配收益的金融投资业务。
可投资物业包括购物中心、写字楼、商铺、工业厂房和仓库、高科技园区、停车场、医疗中心等。
2.种类
按照REITs本身的组成形式：公司型和契约型
按照所投资产性质：权益型REITS、抵押型REITS、混合型REITS
按照投资期限：封闭型与开放型
按照投资者条件：私募与公募
3.REITs优势
较高的收益
1998-2008年美国REITs年均收益率7%，而同期政府债券年均收益5.68%
一方面来自于房地产较高收益，另一方面由于税收优惠，即免征公司税能有效降低风险多样化组合投资，降低项目风险
*投资主体大众化
美国REITs每单位需10-25美元；新加坡每单位通常不到1加元；澳洲每单位需1加元。
通常没有最低持有门槛。
中小投资者可以参与组合房地产投资，分享宏观经济增长的收益*所有权和管理权分离
管理者为纯粹的专业团队，管理透明度较高
*较高的流动性和变现性
房地产流动性较差、不宜变现。
REITS股票或受益凭证，多可在公
开市场交易，具有较高流动性
4，REITS的结构类型
传统型
合股型（stapled stock , 1984被废止）
纸夹（paper clipped）结构
伞形合伙结构（umberlla partnership）
合股结构特点：REIT公司与房地产管理公司股份被合订（stapled）一起，共同持有运营公司股份。
可享有除租金外的所投资企业经营收益。
但此点违背立法初衷
纸夹结构特点：REIT与运营公司利益不通过拥有同一公司联结，而是通过纸夹般的协议夹（clipped）在一起。
能将利益留在构架中，又减少利益冲突
伞形合伙结构特点：可以通过所有者不断加入，成为有限合伙人，迅速达到上市规模。
对于这部分有限合伙人，可以延迟纳税。
5，REITS的本质
一个金融工具：公众式基金
一个制度产品：税收支撑
一个业态阶段性代表：成熟物业市场
三、中国式REITs及其发展
1.案例欧尚信托(北京国投-法国欧尚天津第一店资金信托计划 03.12）
2．中国式REITS与美国式REITS比较
3．中国REITs的前景
（1） REITs前景广阔
发达市场重要的组成业务；
有利于地产商优化业务模式；
有利于上市房地产公司价值发现；
促进商业地产发展；
开辟多元投资渠道
(2)中国发展REITs的紧迫性
我国房地产行业证券化程度低
国外机构投资者和海外基金凭借资金优势，对国内物业的收购使得大量优质资产外流
我国房地产行业融资渠道单一，金融风险集中
商业地产发展粗放
(3)我国REITs的三个发展阶段
思考：
？REITs中的“T”意义何在
？我国房地产投资集合信托计划与典型的REITs的异同
推荐阅读书目：
全国工商联房地产商会：《房地产投资信托基金指南》，中国建筑工业出版社2006年6月版。