如何防范假按揭贷款
按揭贷款风险揭示及应对措施
深圳发展银行个人房产按揭贷款风险揭示及应对措施第一章我国房地产法律环境现状及应对措施一、当前我国房地产有关法律的不利因素随着金融全球化的发展和我国正式加入世贸组织并参与激烈的国际竞争,我国现有银行及个人信贷相关法律从基本原则、法律内容、法制形成与发展机制、执法环境和程序上不同程度的制约着金融市场和银行业的发展.究其原因是我国的法律是在由计划经济向市场经济转轨过程中逐步制定和颁布的,因而按WTO规则及2001巴塞尔资本协议的要求,现行的银行法律体系逐步的、明显地暴露出其在个人按揭贷款上对银行合法权益保护的薄弱.一担保法尚不能切实保障银行债权实现1. 抵押权权利限制：贷款期限届满未受清偿时,我行不能直接处分抵押物担保法第四十条规定,“订立抵押合同时,抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时,抵押物的所有权转移为债权人所有”.这一规定反映了我国对债权人、特别是银行债权的保护力度远远不够.一些西方发达国家早已把抵押分为转移所有权的抵押和不转移所有权的抵押.前者可使债权人在债务人到期不履行债务时,能够不用通过法律诉讼就直接获得抵押物的所有权.在英美法系中按揭的含义就包括了转移所有权同时债务人继续使用抵押物的意思,这对于银行及时行使权利、减少交易和诉讼费用十分有利.而我国法律却对我行抵押权的实现做了严重限制：即当贷款履行期届满我行未受清偿时,我行不能直接处分抵押物而必须通过高费繁琐的司法程序予以解决.2. 实现抵押权方式限制：起诉拍卖担保法第五十三条规定：“债务履行期届满抵押权人未受清偿的,可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的,抵押权人可以向人民法院提起诉讼.”在我国,一般来说,银行实现抵押权的方式通常为：协商、诉讼和仲裁.在实践中协商解决的可能性微乎其微,仲裁虽然相对手续简易,但由于其必须借助法院执行导致执行结果不尽如人意.城市房地产管理法第四十六条规定：“债务人不履行债务时,抵押权人有权依法以抵押房产拍卖所得的价款优先受偿.”也就是说,现实中银行按揭贷款实现抵押权的有效方式通常局限为：起诉拍卖.3. 保证人保证范围限制：保证人具有抗辩权担保法第二十八条规定：“同一债权既有保证又有物的担保的,保证人对物的担保以外的债权承担保证责任.”当同一债务上出现物保与人保竟合时,保证人对担保物的范围之内具有抗辩权.事实上,当债务人发生违约行为而抵押物执行不能唯一生活必须住房或处置困难时,银行不能直接要求保证人承担全部债务的连带担保责任,即使事先与保证人约定其自愿承担所有债务的协议也由于违背担保法,而自始无效.二贷款通则从效力和内容上并不能真正保护银行债权.1. 贷款通则属于部门规章,没有法律层面的效力.法院不能直接将其作为判决依据,仅用于参考.因此,在贷款通则中虽然对银行债权实现作了有利的规定,但在司法实践中却并未起到多少作用.2. 贷款通则的内容严重滞后.贷款通则颁布于1996年8月1日,这近十年时间我国个人按揭业务发展突飞猛进,有关银行业务的法律法规也进行了较大的更改.贷款通则在借款人条件等诸多方面规定严重不合形势,阻碍了银行信贷业务发展.三查封、扣押、冻结财产的司法解释对银行按揭优先权的动摇司法解释第六条规定：“对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋,人民法院可以查封,但不得拍卖、变卖或者抵债.”根据上述规定可知,即使按揭房屋已经设定抵押,只要属被执行人及其所扶养家属必须居住的,也不得被拍卖、变卖和抵债.这种做法必然会导致执行程序的延长和执行成本的增加.随解释配发的“答记者问”指出：“如果将被执行人执行到低于最低生活保障的境地,则政府必须出面救济,就等于政府替他还了债,因而是不合理的.”事实上,最低生活保障和执行中的“生存免责”是两个概念,最低生活保障是政府的当然义务,是财政支出的一个内容；而“生存免责”则是对私权自治的一种限制.将二者等同起来加重了债权人的负担,实际上是要求债权人来替政府承担公共职能.总之,该司法解释通篇体现出保护被执行人的价值倾向,这对于通常以债权形态而存在的我行金融资产而言,都构成较大冲击.四个人消费信贷立法的缺乏和社会保障体制的薄弱个人信贷是市场经济条件下利用信贷手段促进个人消费的重要方式.近几年,各商业银行的个人信贷悄然兴起,特别是个人住房按揭贷款更是增长迅速.个人信贷作为银行零售业务的中流砥柱,其贷款对象、操作程序、贷款担保等都有其独特之处.正因为此,世界上许多个人消费信贷业务开展得比较好的国家如美、法、英等国都制定有专门的法律,而我国却没有相关系统法律.其次,我国社会保障制度不健全,覆盖面窄,并无相应法律保障.据统计,我国目前享受养老金和医疗保险待遇的人,只占总人口的12%,绝大多数人要自己负担自己的健康和安全.这些人一旦失业或遇有重大疾病,就势必影响个人信贷的推进和整个社会的稳定.二、我行应对措施一办理强制执行公证.强制执行公证是指我行与借款人约定,当借款人发生违约情形时被赋予强制执行效力的公证的形式约束,我行不经诉讼审判程序,径行向法院申请强制执行抵押物以保障权利实现的一种公证形式.1. 办理强制执行公证的优势：1缩短实现抵押权的时间、简化处分手续,减少处分费用,避免诉讼和仲裁程序.2在公证书中,由于借款人承诺“该住房非本人及抚养人生活必须房产,并不以此对抗法院强制执行”,因而在主观上对其有一定约束.3在效力上,与仲裁决议和判决书具有同等执行力.2. 办理强制执行公证注意事项：1在法定期限内提出申请；2按要求向法院提交执行申请书及有关材料包括借款人违约事实证据；3向法院提供可靠的抵押物线索.二借款人直系亲属提供住所承诺借款人直系亲属提供住所承诺是指我行对于首次置业和未提供拥有其他住房证明的借款人,可以要求其直系亲属与我行签署的当借款人发生违约、我行处分抵押物时,无条件为其提供居住场所的承诺.新司法解释的出台虽然是以保障生存基本权利为始终的,但它并未否认银行的债权.事实上,只要能够为借款人提供相对稳定的住所,当生存权与债权不再冲突时,处分以唯一住房形式存在的抵押物也并非不可能.三提高借款人贷款门槛,改变对抵押物完全依赖状态.在个人贷款,尤其是个人住房按揭操作中,要改变以往偏重抵押物是否足值的风险评估方式,加强对借款人和第一还款来源的调查分析.细分客户群体,对不同信用特征客户采取差异化发展策略.首先要对借款人的道德风险进行评估,要充分利用人行征信系统及其他独立的第三方资料,并通过包括职业情况及变迁、家庭背景、信用记录等资料综合判断借款人的还款意愿和违约成本.其次,要对借款人的收入情况进行调查,对其家庭收入的稳定性进行分析,并重点对借款人的家庭资产,尤其是是否拥有第二套住房等情况进行调查了解.对国家机关公务员、事业单位员工、教师、国有大中型企业正式职工等收入较为稳定的阶层,基于其职业的稳定性可以重点发展；对收入较高但存在一定不确定性的民营企业中高层管理人员以及执业律师、执业会计师等,基于其家庭较为丰厚的资产或多套住房可以适度发展；对收入和资产情况都存在较多不确定性的自雇人士,以及收入较低的工薪阶层,应审慎发展.第二章源于开发商的风险及其控制一、开发商风险种类一开发商资质和信用瑕疵在住房按揭贷款业务中,开发商扮演着重要的角色：首先,它是按揭房产的生产者,若其因为经营不善,管理混乱导致生产主体出现问题,如破产、停业或取消资质等情况,则抵押实体便成为空中楼阁；其次,它是借款人按揭贷款的阶段性信用担保人,一旦借款人没有履约,我行可以向开发商主张权利.这时开发商如无力承担这个责任,势必影响我行信贷安全.二开发商延期交付楼房甚至烂尾开发商由于经营不善、缺乏资金等原因,延期交付或交付不能,致使购房合同无法按约定履行,一般按合同约定出卖人即开发商交付逾期90天买受人借款人就可以要求解除商品房买卖合同并获得全部价款和违约金.可是,这种情况下,开发商对于批量解除合同的返还价款肯定无力支付.虽然按揭贷款关系不因买卖合同解除而无效,但要求借款人继续履行偿还义务几乎不可能.对于我行而言,一方面借款人不按约偿贷,另一方面抵押物可能处分不能,结果导致我行信贷资产受到损害.三开发商所建楼房与购房合同明显不符开发商虽如期竣工,但所交付楼房质量不符合合同要求、货板不符指交付楼房与房屋买卖合同中所附平面图不符、面积缩小3%以上,购房人可以要求解除购房合同.此时,由于抵押物价值会因品质或面积问题大打折扣,使得我行信贷资产全额受偿受到影响.四按揭楼盘无法取得房产证城市房地产管理法规定：“下列房产,不得转让：1以出让方式取得土地使用权的,不符合本法三十八条规定的条件的；2司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；3依法收回土地使用权的；4共有房地产未经其他共有人书面同意的；5权属有争议的；6未依法登记取得权属证书的；7法律、行政法规规定禁止转让的其他情形.”此外,房地产商如果开发手续不健全、欠缴出让金,也会影响楼房产权证的发放.一旦楼盘没有取得合法使用权,无法取得房产证,必然导致按揭无法履行进而损害我行利益.五开发商拖欠工程款当开发商由于各种原因拖欠工程款并与施工方发生纠纷,影响工程进度和完工时,依据我国有关法律规定“建筑工程承包人的优先受偿权优先于抵押权和其他债权.”,如果购房人解除购房合同、不按期偿还按揭贷款,我行行使抵押权时,受偿率将会受到严重影响.六开发商挪用贷款或者携款潜逃在期房按揭中,开发商是按揭贷款的最终使用人.开发商应当将按揭贷款用于工程的继续建设,不得挪做他用.可是开发商有可能将此特定项目的建设资金在项目结束前投入于其他项目：如建设新项目或收尾其他在建工程,设立新公司、偿还其他债务、炒股票、其他投资,甚至携款潜逃等.一旦发生这些情况就会严重危及购房人的根本利益,导致我行信贷资产遭受损失.二、开发商风险的防范一建立和完善我行内部风险预防机制、严格调查审批环节1. 作好开发商的调查工作1开发商资质审查.根据房地产开发企业资质管理规定,未取得房地产开发资质等级证书和年检不合格的企业,不得从事房地产开发经营业务.我行在开展按揭业务时应要求开发商具备二级以上资质不指定楼盘必须符合此要求.2开发商资信审查.包括开发商是否依法设立、组织形式、注册资金及来源、财务状况、经济实力、经营范围、信用评级、主要领导人素质、科研力量等,对于集团公司还应该对该集团及其他关联企业进行大致审查.3开发商以往记录.包括以往所开发项目的销售情况、品质价格、物业服务、与业主有无纠纷等以及银行信用及负债情况.4开发商手续办理情况.开发商应为按揭贷款的房产办理好一切手续：预售楼房,必须具备预售条件；现房,必须要求开发商对其具有完全产权且权利无瑕疵.2. 加强对按揭项目的审查1项目立项及报批手续是否合法有效,批文内容是否前后一致.2“五证齐全”：国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房预售许可证.3土地出让合同、土地房屋权证是否真实、合法,土地出让金是否全部缴交；土地抵押及在建工程抵押民政部是否办理过其他银行贷款的抵押登记.4项目总投资概算、资金来源与到位情况.5项目地理位置、社区环境、物业管理、配套工程、市政建设、交通情况.6项目占地面积、建筑结构、户型设计等情况；相邻地段、同品质楼房的销售价格、销售情况和客户群体分析.3.作好楼房按揭贷款合作协议,明确开发商责任.签定合作协议时,我行应该与开发商明确按揭贷款的额度、期限、阶段性担保及资金结算等内容.并注意下列事项的约定：1资金监管.资金监管是指在房地产项目运作过程中,我行与开发商签定监管协议,以双方共同名义设立监管帐户,负责开发商按揭资金的入帐、保管、支付等事宜,审查其资金入帐和投向,保证资金用途符合法律规定和合同的约定的一种银行控制风险的制度.①监管的目的在于按揭贷款资金可以作到专款专用,保证项目顺利完工,降低银行风险.②监管的资金主要是开发商从银行的贷款、按揭款等房产销售收入.③对于主体结构未封顶的项目必须要求实行资金监管制度.我行应当在允许的情况下对项目尽可能做到独家支持为其提供按揭业务,同时独家监管以确保资金的充分安全.2开发商作为预售人不可撤消的保证责任.①阶段性担保.在额度内指定楼盘的期房按揭中,我行应该要求开发商在办妥房屋所有权证的现房抵押登记之前作为借款人按期归还银行贷款本息的保证人承担阶段性担保责任.②保证交付楼房无瑕疵,并将房屋产权证和土地使用证交给按揭权人贷款行.3回购责任.回购是指在期房按揭贷款中,开发商同意在房产抵押登记办理完毕之前作为借款人的保证人,当借款人累计一定时间未偿付贷款本息时,开发商垫款偿还银行全部贷款本息的责任.①回购实质上是附条件的买卖,因而对于回购的约定不应仅仅与开发商按揭合作协议中签署,还应该在房屋买卖合同、抵押贷款合同中体现.②回购合同不属于担保合同,风险防范能力比较有限.4附条件承诺.附条件承诺是指我行与开发商约定,当借款人因为开发商合同违约事项而未偿付银行贷款本息时,其代借款人清偿的承诺.合同违约事项包括：交付不能、延迟交付、货版不符、质量缺陷等.5保证金.在期房按揭中,我行应该要求开发商在我行开立保证金帐户,并存入一定比例的保证金,作为其承担阶段性担保的方式.保证金比例一般为10%.我行可以根据项目及开发商情况增加或适当减少.4. 办妥按揭楼房的抵押登记工作我国采取登记生效主义,未办理登记的抵押权不得对抗第三人.由于期房按揭设定时尚没有房屋所有权证,因而在实际操作中主要有两种不同于现房的抵押登记办法：即办理预抵押登记即由登记机关在抵押合同上作记载,或办理预售备案即房地局对开发商所售房产进行备案登记,当房屋竣工交付、抵押人领取了房屋所有权证后再重新办理房地产抵押登记.办理房产抵押登记时,必须持房地产所有权证办理,由登记机关在所有权证上作他项权利记载后,向我行颁发房屋他项权利证.5.加强贷后管理贷款发放后,要加强与开发商的联系,掌握其经营情况、资产负债情况、股东和公司重大事项的变化等.同时,要了解项目的工程进度、资金使用、贷款用途等情况.如发现情况应尽早采取措施,保障我行债权.6. 建立房产销售资金监管制度,积极防止按揭贷款的挪用,保证工程顺利完工.二建立风险转移机制1. 将开发商保证风险转移给专业担保公司在一手房按揭贷款中,银行作为按揭权人的担保权往往是一种期待权.其是否能真正得到落实取决于购房人房屋所有权的完全实现,归根到底取决于开发商的行为.一旦开发商的行为使得购房人权利无法实现,继而导致借款人不偿还我行贷款的时候,由已经作为违约者的开发商再担当保证人角色,无论从主观意愿和客观能力上都是有严重瑕疵的.这时候,由具有相当担保实力的担保公司来承阶段性担保责任无疑是化解风险的一剂良方.我们可以考虑对于以下情况要求引入专业担保公司担保：1开发商二级以下资质；2开发商担保实力确有欠缺的；3工程进展缓慢；4项目销售进度不及于周遍同等品质楼房的；5价格过高楼盘.2. 将信用审查风险转移给律师事务所在我国信用体系尚未完善的情况下引入具有专业经验、能够独立承担责任的律师事务所完成对开发商资信及资料的审查,能够有效预防和减轻银行形式审查导致的弊端.在期房按揭中,我行对于信用程度的认定往往需要专门法律技能,律师参与能使期房按揭中的风险得到很大程度控制.1律师可以承担下列工作：①调查开发商及项目；②草拟和审查有关法律文件及相关资料；③通知银行划款,负责监督资金；④办理抵押登记.2律师介入和谨慎操作的明显功能：①避免许多虚假证明文件和不合法资料,确保银行权益、减轻银行负担；②缓冲银行与开发商之间的冲突,加强了资金的专款专用；③律师自始参与可以减少开发商的主观欺瞒,为按揭提供法律支持.第三章假按揭的风险及防范措施一、一手房假按揭一定义：所谓个人一手房产假按揭是指以不真实购买住房为目的,开发商以本单位职工、其他关系人冒充客户或虚拟购房人,通过虚假销售购买的方式,套取银行贷款的行为.1. 一手房假按揭形成的原因：1开发商楼盘定位失误、销售停滞,项目面临崩盘危机,银行贷款和工程款项难以偿付.为避免倒闭开发商通过假按揭达到回笼资金的目的.2中小房地产开发商自有资金有限,有些在楼盘初建时就出现资金吃紧,期房销售速度缓慢,各方资金需求告急,只有将期房重复“销售”才能足够支付.3当一些楼盘接近清仓时,由于尾楼销售困难,即使卖出价钱也不理想.一些新盘资金缺紧的开发商就会将旧盘尾楼通过假按揭打包给银行.为了套取更多资金,这些楼盘往往将定价标高.4房地产开发贷款要求比较严格,而房产按揭手续相对简单、利率较低.使得包括一些大开发商在内都很希望通过这种变通的办法来获得贷款.5商业银行特别是中小型商业银行过多强调发展业务,降低按揭贷款门槛,放松对借款人的信用等级评估、贷款调查；还有些银行工作人员错误的认为,开发商即使做假按揭也是为了解决资金周转问题,风险相对较低,为了增加业务量、照顾大客户而予以配合.6少数银行工作人员存在职业道德问题,与包工头、开发商恶意窜通甚至私下交易,纵容了假按揭的发生.2.假按揭的种类：1一房假售：开发商为了倾销尾楼或销售困难的楼房,以本单位职工、其他关系人或者虚拟购房人及相关资料,以“购房人”名义与其签定购房合同并申请银行按揭贷款.待找到真正的购房人取得资金后通过转按揭的方式偿还银行贷款,如果无法售出则干脆携款潜逃.2一房多售：开发商为了回笼更多资金,伪造相关资料,将同一楼房卖给多个购房人,并分别与不同银行办理按揭贷款.一般说来,其中有一个“购房人”为真正的购房人.待资金周转过来开发商再提前将虚假按揭款偿还.3. 假按揭的特征：开发商替购房人每期偿还银行贷款.4. 假按揭的风险：我国合同法对于“恶意窜通,损害国家、集体或者第三人利益；”,“以合法形式掩盖非法目的”的合同认定无效.由于买卖合同无效,“购房人”并非楼房的所有人,所以我行对于抵押物就没有处分权.虽然可以根据法律申请开发商返还所发放贷款本息,但是开发商自身信用的瑕疵和能力的不足才实施虚假按揭行为的,因而对我行信贷资金造成很大威胁.即使开发商愿意以楼抵债,可是对于我行而言,处分尾楼的困难也是可想而知的.二、二手房假按揭风险表现一以按揭手段获取抵押贷款一般说来,个人抵押贷款的审批比较严格,而二手房的按揭贷款手续相对简单,加上贷款成数和还款方式的优势驱使一些借款人通过“左手卖右手”的不真实交易来获取按揭贷款.二中介机构参与的假按揭一般而言,开发商在推出新盘销售一年后,为了掩盖空置房子卖不出去或者楼盘销售不畅的事实,通常将空置的房子转入二手房市场.他们的操作手段是,除了交给地产商绝对可信的地产中介外双方签订利益分享合同,为了放心起见,发展商往往自己成立几家地产中介公司,这些发展商将空置房分割“卖”给自己的地产中介公司,房产证随即被过户到这些中介公司的几个控制人名下,地产中介以个人购房的名义向银行申请个人住房按揭贷款,成功套取了银行资金.而地产中介在找到真正的买家后,以转按揭的形式同样能顺利完成“金蝉脱壳”.三利用即将拆迁房来骗取银行按揭对于拆迁的房产而言,我行很难得知其是否列入拆迁范围,除非已经公告.事实上,房产所有人在公告之前一段时间就可以获知自己房产是否即将拆迁.如果此时其通过中介等将房屋出售或假意出售骗取我行按揭贷款,将威胁我行信贷资金安全.三、假按揭的防范措施一严格对开发商和中介机构的准入1. 确定开发商和中介机构的信用记录良好,无假按揭历史；2. 确定开发商和中介机构的资质良好,具备承担违约责任的能力；3. 其主要领导人信用良好,无犯罪等历史.二加强对交易真实性的审查经办客户经理应做到实地调查等各种方式确保交易真实性,警觉交易价格过高等违反常规现象.三加强与市政规划部门的联系,了解房产使用年限和地区规划.四完善我行内部管理体制,加强员工法律和业务知识培训1. 对违规工作人员严厉处罚,以儆效尤.为了防范银行内部工作人员的渎职和违规行为,应对“假按揭”等责任人员进行严肃处理.对于触犯我国有关法律的行为,应坚决移送有关部门进行追究. 2. 加强业务培训,扩大法律审查范围.对于风险的防范,一方面要熟知业务,不断积累和总结经验,吸取他行先进有效的防范措施；另一方面要普及银行相关法律知识,提高专业审查能力.。
如何预防贷款欺诈行为
如何预防贷款欺诈行为贷款欺诈是一个严重的问题，对于个人和社会都造成了巨大的经济损失。
预防贷款欺诈行为至关重要，不仅需要政府和金融机构的高度重视，还需要广大民众的积极参与。
本文将探讨如何预防贷款欺诈行为，以保护自身利益和社会的稳定。
一、加强贷款审查贷款审查是防范贷款欺诈的第一道防线。
金融机构应建立严格的审查标准，对借款人的资信状况进行全面评估。
同时，采用多种手段核实借款人提供的资料的真实性，如联系借款人的雇主确认收入情况，查验抵押物的真实价值等。
审查过程应规范化、透明化，确保每个借款申请都经过严格的审核程序。
二、加强借款人教育借款人在贷款过程中也要有相应的责任和义务。
金融机构应加强对借款人的教育，提高借款人的金融素养和风险意识。
借款人应了解贷款的基本知识和流程，明确自己的还款能力，并对贷款合同的条款和细则进行充分的了解。
只有具备足够的知识和理性的决策，才能更好地防范贷款欺诈的风险。
三、加强信息安全保障贷款欺诈往往涉及个人信息的泄露和滥用。
金融机构应加强对客户个人信息的保护，建立高效的信息管理和安全保障体系。
同时，借款人也要增强对个人信息保护的意识，不轻易泄露个人敏感信息，如身份证号码、银行账号等。
在网络贷款时，要选择正规的、有良好信誉的平台，并注意保持个人账号的安全。
四、加强执法和监管政府部门应加大对贷款市场的执法力度，依法打击各类贷款欺诈行为。
同时，金融监管机构要对金融机构的贷款业务进行严格监管，确保各项规则和制度的贯彻执行。
监管部门应加强对新兴贷款模式的引导和管理，及时发现和纠正潜在的风险。
五、加强社会宣传与合作预防贷款欺诈行为需要社会的共同努力。
媒体应加大对贷款欺诈案例的曝光力度，提高公众对贷款欺诈的认识和警惕。
同时，金融机构可以积极开展与相关行业、机构的合作，共同防范贷款欺诈风险。
综上所述，预防贷款欺诈行为需要政府、金融机构和广大民众的共同努力。
只有通过加强贷款审查、借款人教育、信息安全保障、执法和监管、社会宣传与合作等多方面的努力，才能有效预防贷款欺诈行为的发生，保护自身的财产安全和社会的稳定运行。
虚假贷款的防范措施
虚假贷款的防范措施
一、规范合规
1、确保客户所提供的真实有效的贷款材料收集和保存，严格执行合规程序，及时反馈客户贷款信息和有关文件。
2、客户资料的核实，确保客户的真实性，避免虚假贷款的发生。
3、建立新的客户备案系统，定期更新客户信息，及时备案相关贷款资料，客户和即将上缴贷款资料都要进行认证和备案。
二、实时注意
1、注意借款贷款的具体提供者时间，针对客户的重大贷款需求，要及时注意客户的反馈。
2、在收取贷款资料时，要核实客户真实性，并及时对有失真和虚假贷款材料进行反馈。
3、做好客户借款审批流程，实行全流程监控，及时发现客户借贷可疑情况，确保贷款质量。
三、灵活管理
1、灵活管理贷款，规范贷款质量，设置严格的违规处罚机制，并定期发布新的贷款规定，以确保贷款的可靠性。
2、定期检查和考核贷款人的服务，限制客户的虚假贷款行为，保证贷款的有效执行和实施。
3、积极参与客户信息共享，确保客户信息的安全性，提高贷款的质量。
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假按揭贷款特征及风险防范
假按揭贷款特征及风险防范假按揭贷款特征及风险防范一、假按揭背景假按揭是指借款人不具备真实购房目的,但以购房为名义套取银行贷款的行为。
假按揭从房地产业诞生那天起就存在，随着国家加大房地产调控和银根紧缩，各商业银行对房地产信贷全面紧缩，房地产业资金全线告急，假按揭因而有愈演愈烈的趋势。
刚刚从大学毕业的张先生急于购置一套结婚用房，他在二手房市场上看中了一套二手新房，工作不久的他虽然收入不低，但是积蓄不多，即使是三成的首付款也难以支付。
然而中介公司的业务员却告诉他，只要支付一定数额的手续费，就可以“零首付”买这套房子。
张先生将信将疑，银行不是规定买房不能零首付吗？这家中介公司果然“神通广大”，他们是怎样操作的呢？原来关键就在房子的报价上。
这套房子的挂牌价是60万元，银行提供7成贷款，那么他可获贷42万元。
但是中介在向银行申请贷款时将其价格改为90万元，如此，贷款额度一下子就可以超过60万元，从而实现所谓的“零首付”。
真是没有想到，活跃房地产市场、造福市民的房产贷款竟然成了一些市场机构骗贷的工具。
据调查，这些市场机构利用了现行贷款规则存在的漏洞，骗贷手法主要包括以小报大、变更用途以及二者的混合型等。
今年中央收紧银根之后，各商业银行对房地产开发企业的贷款从严从紧，一些信用、资质不是很好的中小房地产企业几乎从银行贷不到一分钱，融资难度增大，成本提高。
而对于个人住房贷款，虽然比以前严格了审查，但相对还是“宽松”，一手房可以贷到总房款的7成以上，二手房也能贷到6成以上，且利率还可以下浮，不及开发商从企业间拆借或从其他民间渠道直接融资成本的1／3。
“出于业绩考虑，个别从业人员疏于审查，或是被开发商收买，假按揭已呈抬头之势。
目前“假按揭”多发生在销售不畅的楼盘。
对于开发商来说，在当前房地产调控关键时刻，能够及时通过商品房销售回笼资金非常重要。
如果销售不畅，资金压力又大，就可能剑走偏锋，通过非正常手段来回收资金，“假按揭”就是其中惯用的手法。
个人按揭贷款存在的风险及防范
全国中文核心期刊
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现代金融 ２００７ 年第 ３ 期 总第 ２８９ 期
揭贷款没有及时发送逾期贷款催收通知 济适用房等以满足基本居住为目的的住房 按揭楼盘的房价明显高于周边或相近档次
书， 部分按揭贷款因催收不力形成不良； 对 抵押贷款。
的楼盘等， 排查疑似“假按揭”的特征。
“散 盘 ” 按 揭 贷 款 未 执 行 开 发 商 保 证 金 制
（ 五） 加强抵押（ 预） 登记工作。充分利
嫁给银行， 增加了银行信贷风险。本文结合 续。二是虚假购房。虚构房屋买卖合同， 或
当前实际， 就个人按揭贷款存在的风险及 重复按揭贷款。三是内外勾结， 制造假人假
其防范作一探讨。
房假登记。开发商或中介公司与银行信贷
人员串谋， 使所售房价水份大； 或向不具备
一 、当 前 个 人 按 揭 贷 款 存 在 的 风 险
（ 四） 选择优质客户。充分利用已运行 是及时认定贷款形态， 真实反映贷款质量。
抵押登记， 大量的按揭贷款由开发商过渡 的人民银行个人征信系统查询借款人是否 四是加强“散盘”按揭贷款保证金账户的管
性保证担保变为长期担保， 存在较大的信 有不良信用记录， 通过对借款人的工资单、 理， 以保证开发商阶段性保证担保和回购
难 。一 是 我 国 目 前 个 人 信 用 制 度 还 不 健 全 ， 未建立个人财产登记制度与个人税收登记 制度， 银行不能准确了解借款人的资产与 负债状况， 导致不能作出恰当的信贷决策； 二是银行为争夺客户资源降低了按揭贷款 的准入门槛， 放松了对借款人的信用等级 评定与贷款调查， 造成借款人素质良莠不 齐； 三是出具虚假收入证明， 在个人住房按 揭贷款中， 许多购房人开具假的收入证明， 有的找朋友的公司盖章， 有的单位为了支 持职工购房很愿意把职工的收入往高里 填， 有的甚至是售楼人员直接帮着客户解 决 符 合 要 求 的 “收 入 证 明 ”； 四 是 按 揭 贷 款 的期限一般都在５年以上， 因还款期长影响 借款人还款的不确定因素多， 如失业、意外 事故、离婚等都会导致借款人还款能力下 降 、还 款 意 愿 差 。
关注开发商诚信理顺合同关系严防虚假按揭
关注开发商诚信理顺合同关系严防虚假按揭关注开发商诚信理顺合同关系严防虚假按揭李小兵住房按揭贷款业务迅猛发展，并不意味着这项贷款没有风险。
关注开发商的诚信、理顺合同法律关系、严防虚假按揭发生，对有效防范和化解个人住房贷款风险可以起到至关重要的作用。
关注开发商诚信诚信问题一直都是社会经济生活中的一个重要问题，对金融市场来说尤为重要。
金融作为经济的核心，其本质就是信用。
目前社会上出现开发商挪用信贷资金、房地产假按揭、重复抵押、一房多卖等问题，已对银行信贷资金安全构成了极大的威胁。
究其原因，主要是开发商的诚信问题，一方面，随着近年来土地储备制度的推行，房地产开发商前期投入的资金突然加大，使得一些自有资金不足的开发商，在项目开始就利用假个贷骗取银行资金。
另一方面，由于房地产市场的连年升温，开发商为了抢占市场，一个项目未完又投入另一个项目，资金不足时就挪用银行资金，导致销售良好的项目也出现无钱还贷的情况。
更有甚至者，当楼盘销售不佳时，意识到项目会出现问题，开发商直接通过虚假按揭将风险转嫁给银行。
针对开发商的诚信问题，一是要把好楼盘准入关。
在拓展住房按揭贷款业务时首先要对合作开发商的实力、资金、信誉等方面进行资信考察，对楼盘项目除了调查开发商取得合法的“五证”外，还要综合评估其所处的地理位置、市场发展前景以及房屋结构、质量、价格等，把好楼盘准入关；二是加强对售房款的监管。
凡我行参与合作办理按揭的项目，必须是我行与开发商和监理公司共同签订了预售资金监管协议的项目，售房款全部打入监管账户，开发商动用监管账户内的售房款必须先后经过监理公司审核和客户经理签字，确保售房款首先用于项目开发，否则不予拨款。
三是正确把握贷款发放时间。
发放住房按揭贷款时，按揭房屋必须是现房或多层主体结构封顶、高层完成总投资三分之二以上的期房。
理顺合同关系个人住房按揭贷款一般涉及三方当事人：购房人、开发商和银行，其法律关系主要表现为商品房买卖合同关系和借款合同关系，这两个合同关系虽然各自独立，但相互之间存在一定的因果关系。
网络诈骗如何防范虚假贷款欺诈
网络诈骗如何防范虚假贷款欺诈随着互联网技术的进步和发展，网络诈骗也变得越来越猖獗。
其中，虚假贷款欺诈是一种常见的网络诈骗手段，给受害者带来了巨大的经济损失和心理负担。
为了保护自身利益，我们应该加强对网络诈骗和虚假贷款欺诈的防范意识，掌握防范措施，确保自身财产的安全。
一、了解网络贷款的基本知识在防范虚假贷款欺诈之前，我们首先要对网络贷款的基本知识有所了解。
学习和了解网络贷款的基本原理、操作流程、常用平台以及相关法律法规，可以提高我们对网络贷款行为的警觉性，并有助于我们辨别虚假贷款信息，避免上当受骗。
二、保持警惕，切勿轻信高额回报承诺虚假贷款欺诈常常以高额回报承诺作为诱饵，吸引受害者上当受骗。
面对类似情况，我们必须保持警惕，理性判断，切勿被虚假的诱惑所迷惑。
记住，贷款不是免费的，任何一笔贷款都需要根据合法的利率进行还款，不应轻信过高的回报承诺。
三、选择正规、合法的贷款机构为了避免虚假贷款欺诈，我们要选择正规、合法的贷款机构进行借款。
在选择贷款机构时，我们应该查看相关的执照和证件，核实其合法性。
此外，还可以通过向亲朋好友询问合法贷款机构的建议，以及参考贷款机构的口碑和用户评价。
四、保护个人隐私信息，防范身份盗窃虚假贷款欺诈往往要求受害者提供个人隐私信息，如身份证号码、银行卡号等。
为了防范身份盗窃，我们应该保护好个人隐私信息，切勿随意泄露。
在提供个人信息的时候，要选择安全可靠的平台或者正规的金融机构，确保个人信息的安全。
五、警惕虚假官方认证和证明文件虚假贷款欺诈常常伪造官方认证和证明文件，以掩饰其欺诈行为。
在面对此类情况时，我们应该保持警惕，仔细核实和查验官方认证和证明文件的真实性。
可以通过电话咨询、网上查询或者向相关部门咨询来确认文件的真实性，以避免上当受骗。
六、及时报案，维护自身权益如果不幸受到虚假贷款欺诈的侵害，我们应该及时向当地公安机关报案，并提供相关证据。
及时报案可以帮助警方加大打击力度，维护自身的合法权益。
中国银行业监督管理委员会关于防范“假按揭”个人住房贷款的通知
中国银行业监督管理委员会关于防范“假按揭”个人住房贷
款的通知
【法规类别】贷款银行监管
【发文字号】银监发〔2006〕71号
【发布部门】中国银行业监督管理委员会
【发布日期】2006.09.25
【实施日期】2006.09.25
【时效性】现行有效
【效力级别】部门规范性文件
中国银行业监督管理委员会关于防范“假按揭”个人住房贷款的通知
（银监发〔2006〕71号）
各银监局，各政策性银行、国有商业银行、股份制商业银行、金融资产管理公司，国家邮政局政储汇局，银监会直接监管的信托投资公司、财务公司、金融租赁公司：
近几年，商业银行个人住房贷款业务发展较快，对拉动我国经济增长起到积极作用。
但商业银行部分分支机构个人住房贷款违规问题较多，甚至出现“假按揭”贷款，严重损害商业银行和金融消费者利益。
如一些商业银行分支机构出于市场竞争及经营绩效考核需要，简化贷款条件，不规范操作，使得不符合贷款条件的房地产开发商、非法中介机构利用“假按揭”贷款会取银行资金；个别银行员工与外部人员相互勾结，伪造贷款抵押物他项权证和中介机构评估报告等贷款相关要件，骗取银行贷款等。
为防范和控制
“假按揭”贷款，加强信贷管理，提高信贷资产质量，促进个人住房贷款业务健康有序发展，维护各方合法权益，现就有关事项通知如下：
一、高度重视防范“假按揭”贷款风险
目前，“假按揭”贷款已成为商业银行个人住房贷款的主要风险之一。
各行要重视“假按揭”贷款的危害，采取有效措施，进行综合治理。
要严格按照银监会《商业银行房地产贷款风险管理指引》（银监发[2004]57号）、《关于加大防范操作风险工作力度的通知》（银监发[2005]17号）、《关于进一步加强房。
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如何有效防范“假按揭”贷款
所谓个人住房贷款“假按揭”是指不以真实的购买住房为目的，开发商以本单位职工及其他关系人冒充客户作为购房人，通过虚假销售（购买）方式，套取银行贷款的行为。
相对于房地产贷款来说，按揭贷款审批手续简便，利率较低，还贷时间长，无须接受银行贷后监管，对房地产商来说是简便易行的融资方式。
也是对滞销房、烂尾楼脱手套现的手段，对银行的危害很大。
假按揭”一般发生在实力较弱的房地产商或者是项目有缺陷、销售不畅的楼盘中，贷款风险非常大。
一、假按揭贷款”的表现形式主要有以下七种：
1、内部关系人贷款。
2、外部关系人贷款。
3、伪造贷款人资料。
4、开发商统一划拨首付款或还款。
5、拔高楼价蓄意制造“零首付”。
6、恶意重复销售、售后再抵、抵后再售。
7、虚拟交易事实转移信贷资金。
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