链家房地产买卖业务流程(PPT51页)
房产中介买卖业务流程图
买卖业务流程
下上
签署公司《买卖合同》，同时确定佣金，收取全额佣金。
备注解释：
当卖方客户房屋贷款未还清时，得到买方的同意才可将买方的首期款用于给卖方提前还贷。
签订《买卖合同》同时，客户过30%房款给业主，客户将剩余70%房款交到公司后，方可进件过户，出证后将60%房款过给业主，剩余10%房款等到买卖双方交割完毕后（买卖双方签署《物业交割单》及结件单）。
若需贷款则首期款交齐，在合同签署同时过给业主，且银行审批完《个人借款合同》后，方可办理过户送件手续，过户进件后将首付款过给业主，等按约定时间留存10%房款，待买卖双方交割完毕。
交割注意事项：按合同约定时间、地点、买卖双方到买卖房屋进行物业交割。
结清水、电、天然（煤）气、有限电视、电话费、物业管理费等相关费用。
办理电表、煤气、电话等更名过户手续。
双方校验屋内设施，签定《物业交割单》。
将《物业交割单》交由各公司内勤保管。
租赁业务流程
下
游
上
游
备注：签定《出租出售委托协议》时须验证出租方房屋产权证原件，签《房地产租赁协议》留存房主产权证及双方身份证复印件。
链家房地产买卖业务流程(PPT51页)
产权证：证号、产权人、地址、面积、结构、是否 抵押、发证日期、户型图、共有权人、附记
借款合同或抵押合同：贷款额、贷款年限、贷款银 行、提前还贷的违约责任、提前还款的付款人、提前 还款费用的承担人、提前还款的具体金额、提前还款 的时间、流程、特殊情况等。
了解同业公司成交热 建委网站公开的网签数
点区域；
据；有针对性地发放信
了解同业带看的情况 函、扫楼。
对同业的举动使用描 成交热点区域、价位、 描点图
点图进行分析。
小区
责任人 经纪人 店经理
店经理
3、寻找对策 分析结果之后要寻找 对策，防止同业公司 挖取我们的资源。
《防止切户技巧》
描点图：在规定时点（如每周一、每月15日等），将同行业的信息（如本周业绩、某小区 成交套数等等）在数据图上标出数值点，一段时间后（如一个月后、一个季度后）将这些 点用线连接，所得图表即为描点图。通过描点图可以清晰的看出被关注对象一段时间内在 某一方面的变化。
产权人：身份证明是否过期、是否本人，户口是否 在房产里；属于婚前个人财产或是婚后共同财产；
产权人的心理属性，如出售动机、出售价格、底价 、紧迫程度、看房时间、决策人、对客户要求、对经 纪公司要求、特殊要求、是否配合经纪公司、与经纪 公司的交往经验等。
《物业勘查评 估单》
经纪人
业主同意并签字确认
签字后的《物 经纪人 业勘查评估单》
• 实勘的目的
1、了解房源 2、推广自己 3、宣传公司品牌
• 流程图
流程：1.1.3.1实勘流程
流程号：
店经
面
纪 人
开始
预约实勘
进行实勘 物业勘查
链家房地产买卖业务流程
通过各大房产网站、社交媒体等渠道收集房源信 息。
房源信息核实方法
现场实勘
01
安排专业人员对房源进行实地查看，核实房屋状况、
产权信息等。
产权调查
02 通过查询房产登记部门、产权证等相关资料，确认房
源产权归属及状态。
邻居或物业访谈
03
与房源邻居或物业进行沟通，了解房屋历史、居住情
况等信息。
房源信息共享机制
房源与客户匹配策略
01
房源筛选
根据客户的购房需求和定位，筛 选出符合客户需求的房源，包括 房源位置、房型、价格等。
带看服务
02
03
匹配策略调整
为客户提供带看服务，实地了解 房源情况，包括房屋结构、周边 环境等。
根据客户对带看房源的反馈，及 时调整匹配策略，提高匹配成功 率。
04
带看服务与交易撮合
会员制度
推出会员制度，提供积分兑换、优惠折扣等 福利，增强客户黏性。
增值服务
提供家居维修、保洁、搬运等增值服务，满 足客户多元化需求。
客户满意度调查与反馈
01
满意度调查
定期进行客户满意度调查，收集客 户对售后服务的评价和建议。
客户反馈跟踪
对客户反馈进行持续跟踪，确保问 题得到有效解决。
03
02
问题整改
产、旅居、家装、金融等。
企业规模
链家已进驻全国29个城市，门店数 量超8000家，经纪人超过14万名 。
企业理念
链家致力于通过数据驱动、线上线 下的协同作战，为消费者提供安全 、便捷、舒心的综合房产服务。
买卖业务流程简介
01
02
03
房源信息获取
通过线上平台、门店、经 纪人等渠道获取房源信息 。
《链家业模式》PPT课件
到2017年，在链家交易平台上的房屋交易 额要达到1万亿元，链家旗下拥有10万经纪 人，届时，中国每出售10套房子，就有1套 来自链家平台。 左辉
11 / 43
2.3重要伙伴
伊诚地产
伊诚地产是四川最大的二手房中介。
德祐地产
上海二手房市场排名第二的德佑 地产。
易家地产
北京知名地产经纪公司
21 / 43
2.3重要伙伴
中联地产
中联地产是深圳第二大的
高策地产
高策地产服务机构，是房地 产全价值链综合服务商，业 务范围涵盖顾问咨询、代理 经纪、房地产电商、商业地 产四大模块。双方合并后， 高策团队将共享链家全平台 资源，而链家地产将全面进 入新房营销服务领域。
房产经纪公司，拥有近
1.3.2情感价值
"让每一位消费者都能在链家愉悦的找到一个家"是我们最大的梦想。
目录
价值共识 价值共创
价值共传
价值共享
12 / 43
价值共创
2.1关键业务 2.2核心资源 2.3重要伙伴
2.1关键业务
二手房 买卖
新房买卖
房屋租赁
2.1关键业务——交易保障业务
真房源行动和
承诺全渠道，
二手房交易 基金托管
带薪休假，员工体检......
目录
价值共识
价值共创
价值共传
价值共享
价值共享
4.1收益结构 4.2成本结构
4、价值共享
4、价值共享
链家
基于互联网思维的流 量收入；服务费。 经纪人 注重综合素质，提供 高佣金。
消费者
“签三方约，不吃差价”， 为消费者提供价格透明的 服务保障。
“
房地产经纪业务操作程序(ppt53张)
聚天下英才
赢中国市场
第二章 怎样活用业务四项基本原则做单
家家顺
• 注意： • 当一套房客户看 好后，便不再带其看 房，便提前做好让客 户下诚意金的准备工 作。（通过讲故事的 方式表达下保证金的 重要性）。
聚天下英才
赢中国市场
第二章 怎样活用业务四项基本原则做单
（4）、看房过程中 ①选择最佳看房路线 最好是能避开同行的线路， 花园较好的楼盘可以在小区里 逛一下，给客户留下良好的印 象和感觉。 ②提前是做好准备“打预防针”
聚天下英才
赢中国市场
交易促成与签约 1、直接促成法 2、引导促成法
家家顺
3、让步促成法
4、选择促成法 5、从众促成法
聚天下英才
赢中国市场
家家顺
第一章 第二章 第三章 第四章 信息收集处理与发布 接洽与委托 交易促成与签约 合约履行与售后服务
第五章
房地产经纪业务操作一般流程
聚天下英才
赢中国市场
合约履行பைடு நூலகம்售后服务
聚天下英才
赢中国市场
第二部分：
家家顺
如何运用 业务四项基本原则做单
聚天下英才
赢中国市场
如何运用业务四项基本原则做单
家家顺
第一章 第二章 第三章 第四章
业务四项基本原则 活用业务四项基本原则做单 摆台 抓准客户的心理
聚天下英才
赢中国市场
第一章：业务四项基本原则
家家顺
• • • •
1、提前做好准备； 2、给客户留足面子； 3、牢记中介方角色定位； 4、到什么山唱什么歌，让沟通成为习惯。
聚天下英才
赢中国市场
第二章 怎样活用业务四项基本原则做单
家家顺
注意： 需要换位思考，见人说人话， 见鬼说鬼话。
链家地产___基础知识和报件流程图共51页文档
40、学而不思则罔_基础知识和报件流程图
51、没有哪个社会可以制订一部永远 适用的 宪法， 甚至一 条永远 适用的 法律。 ——杰 斐逊 52、法律源于人的自卫本能。——英 格索尔
53、人们通常会发现，法律就是这样 一种的 网，触 犯法律 的人， 小的可 以穿网 而过， 大的可 以破网 而出， 只有中 等的才 会坠入 网中。 ——申 斯通 54、法律就是法律它是一座雄伟的大 夏，庇 护着我 们大家 ；它的 每一块 砖石都 垒在另 一块砖 石上。 ——高 尔斯华 绥 55、今天的法律未必明天仍是法律。 ——罗·伯顿
谢谢！
36、自己的鞋子，自己知道紧在哪里。——西班牙
37、我们唯一不会改正的缺点是软弱。——拉罗什福科
xiexie! 38、我这个人走得很慢，但是我从不后退。——亚伯拉罕·林肯
39、勿问成功的秘诀为何，且尽全力做你应该做的事吧。——美华纳
链家速销ppt课件
我们需要做的： • 房屋空闲交房快，在急需入住的客户
群体中快速推荐； • 维持房源卫生环境
2
自住房
重点强调避免打扰； 推出换房时的服务。
限时销售 统一报价
预留保证金，全网统一报价
01
02
优先推广 订制专属销售计划
全力多渠道推广，人力物力大量投入
确保带看 及时反馈
带看次次反馈，汇报销售进度
03
专人服务 免去电话打扰
04 一对一VIP服务，完美售房体验
房屋维护 放心省力
空置房屋保洁，展现最好一面
05
9
速销怎样签
01
限时销售 统一报价 签订速销协议，预留保证金
链家网 成交数据截图
通过链家网真实透明的 成交数据来对业主报价
进行合理卡位
链家网及外网 房源页截图
速销房被经纪人和客户默 认为优质房源，推广力度
大，能加速房源销售
带看后 短信反馈
展示速销业主专享的带 看后第一时间反馈和最
新成交信息
7
速销怎样签
四、三步打消业主顾虑 【案例】 业主被同业搅单，房源半年未售出，签速销后快速售出
速销
——决胜房源竞争
课程研发1 部
速销
速销意味着什么？
避免客户跳单
降低签单难度
3
2
4
1
5
获得高业绩
代理费不打折 提升维护能力
2
课程内容
六招签下速销 维护三必做助力签约 演练
3
速销怎样签
一、找准速销目标房源
1 三日内新增优质房源
五类速销 目标房源
2 稀缺性房源 3 钥匙房源
4 盘内带看多且长期出售的房源
5 业主换房，能形成连环单的房源
北京链家全套地产机密解读三现房买卖转移流程
现房买卖转移流程A、卖方无贷款（一）买方无贷双方签订买卖合同卖方提供过户资料送交易中心领产证交接书▲▲▲▲∣→3~7日←∣→20日←∣→3日内←∣买方支付30％房款60％房款10％房款交房20％70％注意事项：●此案件较为简单，买卖双方经纪人必须将房价及双方应该支付的税费和服务费支付细节（如：维修基金、家具、装修情况）确认一致即可签订买卖合同。
（二）买方有贷签订买卖合同卖方提供过户资料送交易中心领产证交接书▲▲▲▲∣→5~10日←∣→20日←∣→3～5日←∣贷款审核完毕买方支付首款及贷款审核资料领他证至银行交房拨尾款定金或30％首款注意事项：●此案件买方经纪人须确认贷款年限及贷款是否要公积金或全商业贷款，确认买方应支付的所有费用如房款、税费、服务费及贷款应支付等费用。
●须告知卖方房屋尾款买方是用贷款形式支付。
B、卖方有贷款（一）买方无贷款签订买卖合同卖方提供过户资料及还款领他项送交易中心领产证交接书确认银行还款情况注销▲▲▲▲▲∣→7日←∣→20日←∣→3～5日←∣买方支付30％或上家贷款金额支付其余尾款交房注意事项：●此案件必须先确认卖方贷款银行是否可提前还款及是否有任何违约金额。
●若用买方首款代卖方还款必须签订借款合同（若有银行提前还款同意书则免）。
●双方经纪人必须在签约前确认上述细节及交付的费用和房屋配备。
（二）买方要贷款a、买方首付高于卖方贷款签订买卖合同卖方提供过户资料还款领他项送交易中心领证交接书送注销▲▲▲▲▲∣→3～5日∣→7日←∣→20日←∣→3～5日←∣买方支付首款确认买方贷款审核完成交房签订贷款合同及首付全到位拨款注意事项：●此案件须确认卖方贷款如何处理，可自还也可买方首付代还。
●其余条件与（一）项相同。
b、买方首付低于卖方贷款●确认卖方是否有能力自还，若无法自还，须找担保公司垫资处理，经纪人须确认垫资费用由谁承担。
●其他条件均与上述相同。
业务姓名：小区名称：号室买方姓名：联系电话：（H） (MP) (O) 联系地址：（三）委托房源屋主需要调查的事项（持小产证者）1、房屋装修情况→□毛坯→问屋主是否可以交一把KEY放我们店，一来我们带看机动性强，二来节省屋主宝贵的时间□是；□否，那要提前多久预约看房？→□装修房：1、要提前多久预约看房？2、是否附家具清单□是；家具及家电送不送？□送；□不送□否3、是否带租约？□是；1、租约到年月为止，成交后是否肯提前解约？□是；□否2、租客姓名电话3、租客是否可以配合中介带看？□是；□否2、成交时是否送维修基金？□是→成交时含在房价内，过户至买方名下□否→不送，要另外结算元3、屋主是否有贷款？□是→贷款银行是哪一家银行及支行？贷款余额多少？万元贷款银行电话？信贷员姓名？何时开始贷款的？年月；贷款是否满一年了？□是；1、业务员亲自与银行联系，问要提前多久预约才能还贷？天；提前还贷是否与银行确认过？□是；□否，开银行本票的抬头2、屋主自己是否有还贷能力？□是→全部自己还□否→□1、屋主部份现金再加买方首付款来还□2、全部由买方首付款来还□3、买方首付款再加垫资公司的钱来还，垫资费用元，垫资公司为□委托中介公司寻找，□自寻，公司名为□4、转按揭，银行收取多少费用？元；费用由谁来承担？□上家□下家□共同承担业务员亲自与银行联系是否可转按？→银行同意：□加按；□同等金额转；□减按□否；1、业务员亲自与银行联系，问要提前多久预约才能还贷？天；提前还贷是否与银行确认过？□是；□否，开银行本票的抬头2、屋主自己是否有还贷能力？□是→全部自己还□否→□1、屋主部份现金再加买方首付款来还□2、全部由买方首付款来还□3、买方首付款再加垫资公司的钱来还，垫资费用元，垫资公司为□委托中介公司寻找，□自寻，公司名为□4、转按揭，银行收取多少费用？元；费用由谁来承担？□上家□下家□共同承担业务员亲自与银行联系是否可转按？→银行同意：□加按；□同等金额转；□减按3、是否有把屋主的贷款合同违约金计算公式复印件带回来？□是；□否4、贷款未满一年提前还贷违约金多少？□与银行联系得知的金额元□以贷款合同违约金计算公式计算得知的金额元费用由谁承担？□上家□下家□共同承担a)否→接下述第4条4、屋主期望买方的付款方式：一般正规的：□A方式：首付款30％；二期款60％；交接房尾款10％；□B方式：首付款20％；二期款70％；交接房尾款10％；□其他：首付款％；第二期款％；交接房尾款％5、屋主期望交房的时间：年月交房6、成交签约时屋主是否支付成交价的1％元中介费？□是；□否7、成交签约时屋主是否支付卖出的税费元？□是；□否8、产权人是否有境外人士？□否；□是→有境外人士合同必须作公证，公证费用元，是否已告知？9、产权人是否有在外地或国外无法赶回签约的？→□否；□是，签约时是否有授权委托书？□是；□否是否已告知要作公证书？□是；□否，估计何时可以寄回？天。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
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- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
交付物
网站分析、客户上网时间
段分析、经纪人自身所属 商圈情况分析、网站或房
网络端口使用计划
源针对的客户群的分析
自己熟悉的、性价比高的、
区域聚焦的、近期主攻、 有业主委托的、各类手续
符合标准的房源信息
齐全的
录入到网站的房源信息
责任人 经纪人
店经理 经纪人 经纪人
4、刷新 随时刷新网络端口
公司设定的最低标准
买卖业务流程细化
——获取信息
流程图的释义
买卖业务流程
买卖业务链
——售前
代理费 收据
获取信息
内网系 统录入
匹配
形成约 看计划
带看
委托支 付定金
交定金
签约 告知书
签约
代理费 收据
我们将买卖业务分为售前、售中、售后三部分； 运营经纪人主要负责售前部分； 我们将售前阶段的操作流程再划分为五大步骤； 本课件主要针对售前第一步骤——获取信息的流程作详细讲解；
《防止切户技巧》
描点图：在规定时点（如每周一、每月15日等），将同行业的信息（如本周业绩、某小 区成交套数等等）在数据图上标出数值点，一段时间后（如一个月后、一个季度后）将这 些点用线连接，所得图表即为描点图。通过描点图可以清晰的看出被关注对象一段时间内 在某一方面的变化。
• 操作技巧
详情请见附录五
对开发结果的总结
需求了解 攀谈 展示信息
社区开发登记表
有无接待信息、信息质量 社区开发登记表
经纪人 店经理
店经理
• 操作技巧
详情请见附录一
• 相关表单
日期
08.10.23
08.10.24
姓名
张A
李R
社区开发登记表
电话
类型
67789523 买房
11111111111 出租
111
具体情况
东三环附近，不要太旧的
网站上的房源首页占比
7、总结（分 定期分析网络端口使用效果，由经纪管理 析开发结果） 部媒介组提供数据
《各网站监测报告》
《各网站监测报告》
8、经理检查
区经理通过网站提供的数据定期检查区域 内购买的所有端口使用情况
刷新次数、修改量、录入 量、点击量、上户量
《各网站监测报告》
经纪人
经纪人 媒介组 区经理 媒介组
第一章 开发信息
获取信息
开发信息
登记表
预录入
内网系统 基本信息
验证信息
客户跟访表、售 房委托书、物业 勘查评估单
完善信息
内网系统 完善信息
策划
内网系统 完善信息
社区开发
媒介开发
人际开发
门店开发
同业开发
资源库二次 开发
获取信息的第一步是开发信息 开发信息分为六种渠道 本章将详细介绍开发信息中六种开发渠道的操作流程以及操作技巧
发布需求信 息
感情维系
获取信息
结束
流程负责人：
文档号：
版本号： 链家控股有限公司
Page 1 of 1 修订日期：
• 流程分解
序号 1、列名单
2、分类
动作解释
衡量/标准
交付物
将能够想到的所有的人 同乡（老乡）、同学、同好（有共同 《人际关系表》
员全都列出来
喜好的）、同事（以前的同事）、同
族(亲戚)、同邻（邻居）、从保安、
• 同业开发的目的
1、为了增加获取资源的渠道 2、防止同业挖取资源 3、提升市场占有率
• 流程图
店 店 店 1. 1. 1. 5店 店 店 店
店店 店店
店 店店
店店店店
店店店店
店店 店店店
店店店店
店店
店店店店店 店
流流流流流流
流流流流
流流流流 流流流流流流流流
Page 1 of 1 流 流 流 流 流
社区开发
• 目的 • 流程图 • 流程描述 • 操作技巧 • 相关工具
• 社区开发的目的
1、获取房客源资源 2、了解社区 3、推广自己 4、宣传公司品牌
• 流程图
流程：社区开发
流程号：
店 店
店 店 店
店店
店店店店店店
店店店店店店
店店店店店店
店店
店店店店店店 店店店
店 店
店 店 店
流程负责人：
文档号：
电梯工、居委会、社区内会所、房管
备案部门、物业工作人员等
根据人员名单进行分类， 成为有效客户的条件
已分类的人员名单
便于分析寻找合适的开
发方法。
责任人 店经理 经纪人
店经理 经纪人
3、发布需求信息 给所列举出来的人员发 无 布房源需求信息，询问 是否有相关需求
名单内的人收到经 经纪人 纪人发布的信息
4、感情维系 5、获取信息
姓名
李A 王H
联系方式
1301234 13556987
年龄 婚否 工作单位
25
否
50
是
不知道 退休
现住址
劲松 东大桥
有无房产 及地址
无 有
收入 情况
4000 3000
以前 合作 经历
无
无
返回
门店开发
• 目的 • 流程图 • 流程分解 • 操作技巧 • 相关表单
• 门店开发的目的
1、获取房客源信息 2、推广自己和公司品牌 3、让客户感受我们的专业度 4、快速形成带看
产权人：身份证明是否过期、是否本人，户口是否 在房产里；属于婚前个人财产或是婚后共同财产；
产权人的心理属性，如出售动机、出售价格、底价 、紧迫程度、看房时间、决策人、对客户要求、对经 纪公司要求、特殊要求、是否配合经纪公司、与经纪 公司的交往经验等。
业主同意并签字确认
《物业勘查评 经纪人 估单》
签字后的《物 经纪人 业勘查评估单》
• 操作技巧
详情请见附录七
• 相关表单
• 流程图
流程：1.1.1.4门店开发流程
流程号：
区 域
经 纪
人
开始
店面接待 电话接待
了解需求
留电话
二次查询
结束
流程负责人：
橱窗接待
文档号：
版本号： 链家控股有限公司
Page 1 of 1
修订日期：
• 流程分解
序号
动作解释
衡量/标准
交付物
责任人
1、店面接待
经纪人接待主动进店 面咨询或登记的业主 客户。
铃响3声内接起，自报家门“ 您好链家XXX！…”详细了 解需求，通话结束后要等客 户挂断后，经纪人才可以挂 断。
接待的信息
需求的再次核实，电话号码 二次查询过的信
的再次核实。
息
经纪人 经纪人
• 操作技巧
详情请见附录四
• 相关表单 无
返回
同业开发
• 目的 • 流程图 • 流程分解 • 操作技巧 • 相关表单
• 流程分解
序号
动作解释
衡量/标准
交付物
1、关注同业 2、分析
关注同业人员的动向；橱窗、报纸、网络房源；
了解同业公司成交热 建委网站公开的网签数
点区域；
据；有针对性地发放信
了解同业带看的情况 函、扫楼。
对同业的举动使用描 成交热点区域、价位、 描点图
点图进行分析。
小区
责任人 经纪人 店经理
店经理
3、寻找对策 分析结果之后要寻找 对策，防止同业公司 挖取我们的资源。
三 元 桥 附 近 两 居 ， 2700 左 右
返回
媒介开发
• 目的 • 流程图 • 流程分解 • 操作技巧 • 相关表单
• 媒介开发的目的
1、获取房客源资源 2、推广自己 3、宣传公司品牌
• 流程图
流程：1.1.1.2媒介开发流程
流程号：
店店
店
店 店
店店
店店
店店店
店店店
店店
店店店店
店店
店店店店 店店店店
文档号：
版本号： 链家控股有限公司
Page 1 of 1
修订日期：
• 流程分解
序号
动作解释
衡量/标准
交付物 责任人
1、选择信息 2、判断信息 是否有效维护
3、信息处理
经纪人在资源库中 选择信息进行二次 开发 经纪人选择信息之 后要判断是否被有 效维护，未得到有 效维护的信息应该 更新。 在判断完信息的情 况之后对信息进行 相应的处理。
房源信息在网站的排名位置 经纪人
通过网络端口获取的客户信息，经纪人公 5、记录客户 司系统录入时，客户来源选择网络开发，
以便以后分析网络端口使用效果时使用
录入系统、客户来源选择 网络开发
内网中录入的房源客户信息
经纪人
6、自检
检查自己所录房源在网站首页的占比情况， 如果不能出现在首页则需要继续刷新，提 一小时一次 高自己所录房源的首页占比率
• 实勘的目的
1、了解房源 2、推广自己 3、宣传公司品牌
• 流程图
流程：1.1.3.1实勘流程
流程号：
店 面
经 纪 人
开始
预约实勘
进行实勘 物业勘查
结束
评估单
业 主
流程负责人：
文档号：
业主签字确 认
版本号： 链家控股有限公司
Page 1 of 1
修订日期：
• 流程分解
序号
动作解释
1、预约实勘 与业主预约实际 勘查房屋的时间
店店
店店
店 店
店 店 店
流程负责人：
文档号：
版本号： 链家控股有限公司
店店店店 店店店店 店店店 店店店 店店店 店店店