石家庄市国有建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场交易管理实施办法(试行)

石家庄市国有建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场交易管理实施办法（试行）第一章总则第一条为进一步规范石家庄市国有建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场交易行为（以下简称土地二级市场交易），优化土地资源配置，提高存量土地资源利用效率，支持产业经济转型升级，根据《土地管理法》《城市房地产管理法》《物权法》《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》和《不动产登记暂行条例》等法律法规的规定，按照自然资源部（原国土资源部）印发的《关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的试点方案》（国土资发〔2017〕12号）的部署要求，结合本市实际，制定本实施办法。

第二条本办法适用范围和区域。

实施范围为国有建设用地使用权的转让、出租和抵押，包括土地交易，以及土地连同地上建筑物、其他附着物一并交易的情况。

不包括住宅类土地上建筑物的分套交易情况。

实施区域为石家庄市裕华区、新华区、长安区、桥西区、井陉矿区、高新区、鹿泉区、栾城区、藁城区和正定县的行政区域内。

第三条在市土地行政主管部门的委托下，土地二级市场交易承办机构负责在国有建设用地使用权转让、出租和抵押二级市场中，办理土地及地上建筑物、其他附着物的交易业务，并提供相关服务。

市住建部门不再办理相关业务。

第四条土地二级市场交易应当遵循以下原则：（一）公开、公平、公正；（二）诚实、信用、自愿；（三）规范、便捷、安全。

第五条土地二级市场交易承办机构应建立土地二级市场交易有形市场，设立土地二级市场交易大厅，搭建土地二级市场交易平台，提供交易信息的归集、发布、数据管理、数据交互、资金监管等服务，按有关要求办理国有建设用地使用权的转让、出租、抵押等事项。

第六条土地二级市场交易大厅按照交易、登记一体化模式，设置土地二级市场交易、税款缴纳、不动产登记联合服务窗口，实行土地二级市场交易、税收、不动产登记“一站式”办理，方便群众办理业务。

第二章国有建设用地使用权转让第七条各类导致国有建设用地使用权转移的行为都视为土地转让，包括买卖、交换、赠与、作价出资（入股）以及司法处置、资产处置、法人或其他组织合并或分立等形式涉及的国有建设用地使用权转移。

国有建设用地使用权转移的，地上建筑物、其他附着物所有权一并转移。

股权转让涉及的土地使用权转移暂不纳入转让管理。

国有建设用地使用权买卖是指土地使用权人将其国有建设用地使用权以有偿方式转让给他人的行为。

国有建设用地使用权交换是指土地使用权人之间，相互交换国有建设用地使用权的行为。

国有建设用地使用权赠与是指土地使用权人将其建设用地使用权无偿给予受赠人，且受赠人表示接受的行为。

国有建设用地使用权作价出资（入股）指土地使用权人将一定年限的国有建设用地使用权以作价出资（入股）方式，作为出资投入有限责任公司或股份有限公司，土地使用权作为资产计作资本或股权的行为。

国有建设用地使用权司法处置是指因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书等，导致建设用地使用权发生转移的行为。

国有资产处置时涉及国有建设用地使用权转移是指行政事业单位和国有企业将国有建设用地使用权以有偿方式转移给其他组织和个人的行为。

但行政事业单位和国有企业之间将其涉及国有建设用地使用权的资产进行无偿调拨（划转），导致国有建设用地使用权人发生变更的，不视为转让行为。

法人或其他组织合并或分立导致建设用地使用权转移是指法人或其他组织合并或分立，将其建设用地使用权转移给合并或分立后的法人或其他组织之一的行为。

股权转让是指公司股东依法将自己的股东权益有偿转让给他人，使他人取得股权，但不改变其土地使用权人名称的民事法律行为。

第八条土地转让应当签订土地转让合同。

土地转让后，原国有建设用地划拨决定书或国有建设用地使用权出让合同约定的权利、义务全部随之转移。

第九条土地二级市场交易可以根据实际情况选择以下方式：（一）自行交易。

土地二级市场交易双方自行协商达成一致意见。

（二）委托交易。

土地转让方委托土地二级市场交易承办机构在土地二级市场交易平台通过公开方式，确定受让人。

第十条下列土地转让情形应纳入土地二级市场交易平台公开交易：（一）划拨国有建设用地使用权转让；（二）涉及划拨国有建设用地使用权的司法处置和为实现抵押权抵押权人处置土地和房屋等抵押财产的。

第十一条以划拨方式取得的国有建设用地使用权转让满足以下条件的，可以办理转让登记手续：（一）具有土地及地上建筑物的合法产权证明；（二）符合城乡规划，除规划为城市绿地、广场及道路用地外；（三）涉及改变土地用途且应当办理土地出让手续的，改变后土地用途应在工业、医疗、养老、教育、文化、体育用地等范围之内，但不包括商业用地和住宅用地；（四）原划拨土地转让后用途不改变的（不含划拨住宅用地的转让）；（六）产业园区内的土地转让，应提供园区管委会的批准文件。

第十二条以划拨方式取得的国有建设用地使用权转让，转让后土地用途符合《划拨用地目录》的，可不补缴出让收入，由市土地行政主管部门重新颁发划拨用地决定书，直接办理不动产登记手续；转让后土地用途不符合《划拨用地目录》的，经市政府批准后，市土地行政主管部门与受让方签订《国有建设用地使用权出让合同》，由受让方足额补缴土地出让收入。

第十三条以出让方式取得的国有建设用地使用权，首次转让时，应符合以下条件：（一）按照出让合同约定进行投资开发，完成开发投资总额的百分之二十五以上，开发投资总额不含国有建设用地使用权出让价款和向国家缴纳的相关税费；（二）按照出让合同约定进行投资开发，已形成工业用地或其他建设用地条件；（三）涉及改变土地用途的，改变后土地用途应在工业、医疗、养老、教育、文化、体育用地等范围之内，但不包括商业用地和住宅用地；出让合同对转让条件另有约定的，从其约定。

见；（五）产业园区内的土地转让，应提供园区管委会的批准文件。

第十四条出让土地首次转让，未完成投资总额的百分之二十五以上的，按照“先投入后转让”的原则,允许交易双方签订国有建设用地使用权转让合同后，依法办理预告登记，待开发投资达到转让条件时，再办理不动产转移登记手续。

预告登记权利人可以凭不动产预告登记证明等其他必要材料向发改、规划、环保、行政审批等部门申请办理建设项目报建手续。

第十五条以出让方式取得的国有建设用地使用权，再次转让的，直接按照程序办理土地二级市场交易、登记手续。

第十六条作价出资（入股）和授权经营等方式取得的国有建设用地使用权转让的，参照以出让方式取得的国有建设用地使用权转让规定。

第十七条招商引资享受土地优惠政策的建设用地项目，在土地转让时，土地二级市场交易承办机构可以征求产业主管部门或给予优惠的部门意见，需要补缴土地优惠政策差价的，补缴差价后再办理土地转让手续。

第十八条国有建设用地使用权分割转让的，权利人在符合出让合同约定或划拨决定书规定前提下，满足以下条件的，可以申请分割。

（一）具有不动产权证书（国有土地使用证和房屋所有权证）；（二）符合城乡规划，除规划为城市绿地、广场及道路用地外；（三）分割后的宗地具有独立使用价值；（四）原划拨土地分割转让后用途不改变（不含划拨住宅用地的转让）；（五）划拨土地分割转让时，涉及改变土地用途且应当办理土地出让手续的，改变后土地用途应在工业、医疗、养老、教育、文化、体育用地等范围之内，但不包括商业用地和住宅用地；（六）属于国有资产的，应提供国有资产管理部门或上级主管部门的批准意见；（七）产业园区内的土地转让，应提供园区管委会的批准文件。

第十九条有下列情形之一的，土地分割转让不予批准：（一）《国有建设用地使用权出让合同》或《国有建设用地划拨决定书》中约定或规定不得分割的；（二）工业用地上的综合楼以及职工宿舍用房等行政办公及生活服务设施用地与厂区分割转让的；（三）将商住用地中规划建设的道路、绿地、公共设施、其他公共场所分割转让的；（四）分割转让国有建设用地使用权，在分割前后正常使用范围内不能满足规划、建筑设计安全要求的；（五）法律、法规和政策规定不得分割转让的其他情形。

第二十条土地使用权以及地上建筑物、其他附着物所有权分割转让的，应当经市、县人民政府土地行政主管部门批准，并依照规定办理过户登记。

第二十一条商品房预售人应当按照国家有关规定自商品房预售合同签订之日起30日内，向市土地二级市场交易承办机构和房产管理机构申请办理预售商品房预售合同备案手续。

市房产管理机构应当与土地二级市场交易承办机构建立网络互通系统，将全部预售合同的备案信息实时推送至土地二级市场交易承办机构，达到信息互通共享。

第二十二条人民法院在处置涉及国有建设用地使用权转移案件时，可以利用现有“法院与土地行政部门信息共享和网络执行查询系统”，查询不动产的权利性质、权属状况等登记信息，明确执行标的物的权利人、坐落、证号以及具体协助执行事项，涉及改变权利性质等需要履行其他审批手续的应告知权利受让人按规定办理。

土地二级市场交易承办机构按照协助执行事项办理相关土地处置手续。

人民法院可以委托市土地二级市场交易承办机构通过公开方式将划拨国有建设用地使用权及地上建筑物一并处置。

第二十三条国有资产管理部门在进行国有资产处置时涉及国有建设用地使用权转移的，由资产权利人在处置前应征求宗地所在地的市、县（市、区）土地行政部门和城乡规划部门意见，作为国有资产处置依据，并如实告知当事人。

第三章国有建设用地使用权出租第二十四条本办法所称的国有建设用地使用权出租，是指土地使用者作为出租人将土地使用权单独或者随同地上建筑物、其他附着物租赁给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。

第二十五条国有建设用地使用权在取得不动产权属证书后可以出租，但应符合相关法律法规的规定，且不应违反出让合同的约定或划拨决定书的规定。

第二十六条国有建设用地使用权出租应当签订出租合同。

国有建设用地使用权及地上建筑物出租合同应当载明下列主要内容：（一）双方当事人的姓名或单位名称、住所；（二）土地坐落、面积、四至界线等基本情况；（三）不动产权证书编号；（四）出租用途；（五）租金标准及支付方式；（六）出租期限；（七）双方约定的其他事项。

第二十七条以划拨方式取得国有建设用地使用权出租的，应当缴纳年租金。

年租金的具体收缴办法由市土地行政主管部门和市财政部门制定。

市财政部门可以委托其他部门征收划拨土地出租年租金。

第四章国有建设用地使用权抵押第二十八条本办法所称的国有建设用地使用权抵押，是指债务人或第三人将国有建设用地使用权及地上建筑物、其他附着物所有权作为债权的担保，当债务人不履行债务时或达到当事人约定实现抵押权的其他情形时，债权人有权依法以抵押物折价或者拍卖、变卖的价款优先受偿等行为。

第二十九条国有建设用地使用权抵押应当签订抵押合同。

第三十条国有建设用地使用权抵押的，可以直接办理不动产抵押登记手续，也可以通过交易平台采取市场竞争方式达成交易，确定抵押权人。