物业管理企业财务风险及规避方法

物业管理企业财务风险及规避方法
在我国，物业管理是一个仅有20多年历史的新兴行业，随着广
大业主家庭财富的不断增加，物管行业向专业化、规范化、市场化纵
深推进的同时，物业管理开始迎来高风险期。由于目前国内物业管理
市场经济秩序尚未健全，许多配套政策法规尚不能保护行业的健康发
展，加之物业管理企业自身权益保护意识淡薄，致使物业管理风险增
大，如何规避经营风险，提高市场动作能力，将是物业管理企业的工
作重心。下面结合本部门工作实际，阐述一下物业管理企业的财务风
险及规避方法。
物业管理财务风险大致分为以下几类：
一、 物业管理收费风险

俗话说得好：“物业管理是个筐，什么都往里面装。”广大业主
凡事都找物管公司，解决不了就是服务不好，动辄就以不交物管费相
威胁，尤其是住宅物业，拖、欠费用情况非常严重。收费率不达标，
直接导致物业项目亏损，造成公司现金流量减少，影响企业经营。物
业管理收费以现金为主

五、用工风险
二、 赔偿风险
中国人民财产保险公司曾公布过一份比较全面的物业管理风险
分析书。该风险分析书列举了“因小区安全措施不当、或警告标识不
明显，引起第三者滑倒、碰撞、坠落等意外事故，造成第三者财产损
失或人身伤亡”、“水管爆裂、水淹造成物业财产损失”、“发生地震、
暴风、暴雨、雷击等自然灾害时，因被保险人管理、维护不善，造成
灾害来临时本不应发生的损失”、“小区内基础设施发生故障，造成业
主损失”、“车辆在小区内行驶、停放时由于物业管理不善造成损坏或
丢失”、“电梯故障使乘客受困，耽误乘客行动导致经济损失或其他损
失”等等共11种可能存在的赔偿风险。业主出了事故就向物业管理
公司索赔，这是物业管理企业所面临的严峻问题。比如，停车场收取
2元/小时的车位使用费，车丢了找物业管理公司索赔，少则十几万，
多则几十万，一个微利的物管企业是无法承受如此巨大的经济损失
的，这种赔偿的后果有可能直接导致物管公司的倒闭。
三、 竞争风险

一些物业管理企业，为了争夺市场份额，击败竞争对手，在参加
招投标争取新的物业项目时不能充分主张企业应得的利益要求，保本
或亏损报价，这种低价位入市的做法将带来较大的财务风险，造成中
标者许多后遗症，要么难以为继，要么降低物业服务质量和标准，到
头来业主和物业管理公司俱受其害。

四、 专项维修基金的收缴、使用风险
《条例》规定，维修基金属业主所有，专项用于物业保修期满后
共用部位、共用设备设施的维修和更新、改造，不得挪作他用。但是，
目前仍有许多物业的维修基金不能到位，即使维修基金已经到位，如
果维修基金管理、使用不当或被挪作他用，这些带给公司的不仅仅是
财务风险，很可能就是能否生存下去的问题了。

通过法律法规知识培训，结合自己对本职工作的认识，想到了以
下几种规避风险的方法。

一、 谨慎签订合同，明确相关方的权利、义务和责任
谨慎签订物业服务合同，是规避物业管理财务风险的有力保障。
本着权利和义务对等的原则，在赋予物业管理公司管理整个小区日常
事务权利的同时，也要明确物业管理公司和业主所承担的义务和责
任，严格收费条款，明确欠费责任，同时在合同中阐明物业管理公司
与业主责任范围，例如：对于停车场停车，业主和物业管理公司分别
承担哪些安全责任和义务；对于违反消防规定的业主，对其造成的后
果应承担哪些责任等等，对违约责任的约定要具有实用性和可操作
性。

二、 做好财务成本测算，明确公司物业管理定位
做好财务成本测算，明确公司物业管理定位，不盲目扩张物业管
理项目，不接亏损物业，保持、提高公司管理质量的同时，谋取
公司最大效益。

三、 转嫁风险
控制风险应该遵循“加强风险管理，投保基本风险”的原则，以
降低风险控制成本。物业管理公司可以通过与相关方的合同或协议转
移特殊风险，例如，由于机动车绝大多数都已经投保了机动车辆保险，
因此发生意外事故可以告知车主直接向保险公司报案，小区只要配合
给出相关证明即可，为确保万一，小区可与车主签订协议：小区只提
供停车场所，不负责车辆安全等等。

财务部：闻蓓
2006-3-10