地下商业空间开发的定位与规划要点

地下商业空间开发的定位与规划要点首先做一下自我介绍，我是香港人和商业控股的副总裁，负责中国北方区域的上映开发，很高兴在今天这个下午的时间里和大家汇报我们的工作。

也借此机会和我们国内的同行朋友交流一下商业开发的感悟。

我们香港仁和商业控股起步与1992年，最早我们起步的城市是遐迩宾，我们这个企业的老家就是哈尔滨。

我们在去年10月22号，我们在香港上市。

这个企业总的股本是200多亿，目前在中国商业地产的板块里面我们是一个很特殊，很有代表性的这么一个项目记得我今年的春天在沈阳开一个商业地产会议的时候，和潘石屹还有一个交流，因为潘石屹在个人的博客里面提出一个概念。

我们和很多朋友的开发项目不一样，因为我们做的商业地产，在主要的繁华街道在马路下面建繁华商场，采取了人民防空工程的概念。

也就是说我们建的商业设施在和平时期他是商场，在战争时期是防空洞。

这样我们所建的所有商业都是按照人民防控工程的6级等级防护要求施工的。

所以我们建的是地地道道的一种防空工程。

这样的一种防空工程是能够达到15级冲击波的。

也就是说能够防生化武器的袭击，那么我们这样一种商业项目很特殊，我们的完全是在立项的时候归总参，包括国家人防局要有项目的审批。

这样一种业态方式在中国并不是唯一的，但是我们在中国做的是最好的，也是最大的。

我们自己的戏称只有第一，没有第二，在我们这个领域里面我们做的最好。

1992年起步于哈尔滨，在目前我们在哈尔滨有4个地下商业街，今年我们又陆续开发了几条街，那么我们在哈尔滨这个城市里面，在人防工程项目上我们做的最大。

等到2000年以后，我们开始走出哈尔滨开始研究在全中国扩展进行我们的连锁化经营，经过3年的运作，我们从03年开始首选广州，广州我们在白马商圈，我们挖了5万米的地下商业街。

这5万米的地下商业街，店面我们后面来香港上市的一个基础，我们号称是南方神话。

我们从来不自己定位为商业地产，所以我们参加这样一个商业地产的论坛，恐怕多少我们有一些差异性我们只是地产商业，我想其中意味深长的很多含义还是需要做以解释的。

商业地产和地产商业，如果讲绝大多数朋友都是做商业地产，核心是地产。

大家知道房地产开发、建设然后把它卖出去。

经营基本上是由买你物业的人来经营。

我们作为人防工程我们有特殊性，而且我们是属于没有土地的房地产。

因为我们做的人防工程，按照人民防控法，基本上他是属于在公路设施上一种谁投资谁受益，这种战略工程的建设是没有土地创金的。

因为没有土地，所以我们没有产权，我们是没有产权只有经营权。

因为在战略时期我们的工程是无偿要为国家划出去使用的，是及其特殊的这么一种商业业态。

我们在香港上市的板块，因为无法界定我们是什么，我们划定的板块是商业地产。

但是我还是那句话，我们常常把它界定为地产商业。

绝不单纯的是一个土地创新的问题，更重要的是我们作为地产商业和我们传统意义上的商业地产的差别是理念上的，我们开发一个项目我们是要把它销售出去，但是我们销售的概念和其它的地产商不一样，因为我们所建设的，包括我们做的体谅也不小，我们在沈阳做的地一大道是17万平方米，但是我们由于是人防工程的一种特殊性，我们没有引进大型的主力店，很少象一般的传统购物中心，把沃尔玛家乐福的大型超市引进来。

我们引进的概念更多的还是一些很象个体租赁市场的概念。

因为我们绝大多数的厂家都是个体业者。

我们在出让40年使用权的过程当中，我们做的是商业，因为我们无论怎样出然使用权，核心的是商业的运营和管理是由我们公司自己来运作的。

我们有严密的约定，这种商业的经营管理的权限在我们手里。

而不是说象传统的一些物业把它消费完以后，谁把房子买到手里谁自己来经营，而我们做的这种方式恰恰是保证了商业经营的主导权的问题。

所以我们叫地产商业。

从03年到广州开始，经过了2年的运作，我们的广州项目很成功，后来我们陆续开发了河南的郑州，在郑州火车站前我们已经开业了8万平方米的商业街，然后就是沈阳。

我们在沈阳选择的项目就是4个，一个是已经开业的皇姑去的长江街道再就是中街、太原街、东用街。

目前我们实实在在的，很多方面的因素在城市的核心区搞开发不是一件容易的事。

我们挖的是马路，我们还有一种核心技术，我们有一种逆做法的施工方式，我们要把马路进行短期封闭的。

我们把马路的挖开，开始打桩然后放上顶板，然后回填开始恢复交通，我们给政府承诺的时间就是一个月之内。

我们目前创造的最短的时间就是郑州18天。

这是我们的一个核心技术，这种逆做法解决了我们在城市繁华中心进行道路开挖的一种最让政府挠头的事情就是城市的交通。

因为过去挖地下象大家搞地产是一样的，大开挖式从下往下建，我们局部是三层的，我们先建负一，再建负二，再建负三层。

逆做法。

我们在沈阳是地下100万平方米的地下空间。

因为我们来沈阳之前，沈阳还没有一个整体的地下空间的整体规划。

因为今年年初才出台了沈阳市地下空间规划，我们是在去年和政府探讨，在沈阳进行大面积的开发。

除此以外，是在武汉建立12万平方米的地下商业街。

10号正好是我们的开盘，河北的邯郸，山东的潍坊，重庆也是10几万的的地下商业街，福建的普天，我们在鞍山也是规划了将近100万平方米的地下空间。

我们初步定在15号到20号左右我们就开始动工了。

在国内我们除了正常开发的地下商业空间以外，我们还收购地下商业空间，目前我们在大庆还有辽宁省的大连，还有潍坊我们有了已经收购的地下商业空间项目，我们是完完全全以城市地下商业空间，这个企业按照我们的规划我们的设想，要用3年的时间我们在中国至少要开发出400万平方米的商业空间。

我们这样一种业态部分我们不完全属于帽的概念，我们不属于大型购物中心。

我们更象是租赁市场。

但是目前的市场，按照我们个人理解，商场向市场化发展，市场向商场化发展，向符合业态发展。

我们这种业态在中国的租赁市场里面也有特殊性。

中国的租赁市场是以地域划分的。

而我们地一大道实行的是一种连锁性的品牌策略，我们最终在中国要建立一个商业网络，就象刚才有的同志讲什么大商啊，万达啊，是在全中国进行开发。

我们是在这种租赁市场的这种业态连锁，我们采取的是防空洞，这样一种防控设施，按照现在的国际法公约要求，我们建设的是叫民用防控设施，在战争期间属于非军事打击目标，这和我们军用的防控设施不一样的，他是秘密的，而我们是民用防控设施。

在城市繁华商业区，是贫民的隐蔽。

我们这样一种商业业态，我们在全中国发展。

今天我的题目是关于定位和规划问题，首先我们理解我们不是商业地产，我们定位我们是地产商业，这是一个很宏观上的定位问题。

而我们每进到一个城市，对于我们每一个项目，那么今天我想以沈阳地一大道这个项目，把我们做这个项目的一点点感受和大家进行交流，我们作为这种地下商业街的开发和地上的大型购物中心的开发是不一样的。

首先是一个空间的局限性，我们的基本上就是马路多宽，我们是以人行道的道芽子来做一个基点，就是马路多宽我们就只能建多宽。

这样一个开发的空间，再加上我们是人防的战备工程，他对我们的商业设施又有了很多的局限性的问题，再一个就是防火，地下空间的要求远远超过地上了。

这样对于我们有很多的制约性的因素。

但是同时也有一个优势，这种很长的地下商业街，沈阳的将近1400延长米，上下两层，这样的就不单纯是一个商业设施，也是一个城市的公共的市政工程，解决了地面交通的一个联通问题。

包括我们在中街，东中街太原街做的商业规划也是一样的。

基本上按照属地化的关系。

区政府对我们有要求，和所有的商家进行一个联通，解决地面上人流量交通的问题。

首先就满足了城市的交通功能，同时也使地下商业街在最短的时间里面达到了一个人气很旺的问题。

你在地上进行一个开发，人们一定要走到你这个商场，而我们作为一种地下商业街的开发，首先是一个公共的市政工程，解决了一个交通的问题。

首先正常从一个商场走到另一个商场，或者从一个站台走到区域上，因为我们地面上的交通原来是半封式的，这样可以建很多24小时的地下通道，解决了一个客流量问题。

在具体的经营运作方面，我们和购物中心没法比，我们不能拿出一万平方米租给沃尔玛，租给家乐福不存在。

我们只能变成小商铺的买断。

我们作为一个业态而言，不是单纯的评价哪一种业态更，我觉得适应市场就是最好的，毕竟我们这种业态的模式。

如果单平方米的出售价格，我们和大型的商业地产在出让价格上是不逊色的。

象我们在广州，我们叫40年的出让权我们一平方米要达到7万到8万。

我们在地面上的一些大型的商业设施的门市上的价格是不低于他的。

这样一种商业业态在经营运作管理我们有一整套属于我们自己的方式方法。

在中国的个体租赁市场，因为我在这个行业做了15年，我94年就开始做中国的个体租赁市场，也是人防工程，在哈尔滨有一个国际贸易城。

这个地下商业街当年在中国是很有影响的。

后来还有一部电视剧叫做《大雪无痕》就是演我们的企业。

在这个做的时间比较长了，我们研究比较多的东西是中国的个体租赁市场，是中国个体批发和零售市场，我们在这个行业研究的比较多一些。

而这个业态也很具有特殊性。

那么和这种百货业态的那种扣点式的经营不一样，我们是一种很零散的，因为我们每一个商户最大的也不过几十米，小的基本都在几平方米，而我们每做一个商场，基本上我们的商户在几千户之多。

正好我们在招商运作中和传统的大型的商业购物中心百货是不一样的。

这种不一样我们也在研究我们自身的缺陷是什么，优势是什么。

其实我总是这么探讨，定位总是要找到自己适合你的地方，那么我们在做沈阳这个项目的时候我们就在想，其实我们在选择沈阳皇姑区的时候，我们沈阳市政府拿出了一块感觉可以做试验田的区域让我们做开发。

因为城市中心区是皇姑区，给我们这个商圈相对而言是有一些落后的。

尤其我们这次的开发还有一些特殊性，我们在中国开发了这么多的地下商业街，我们来到沈阳以后做了一个大胆的尝试，我们把皇姑去的碧塘公园都给开发了，然后我们把这个公园重新建设。

我们实实在在投资1亿1千多万。

我们建立这个地下空间，改变了地面上的市政工程还有园林的建设。

那么这样一个大型的商业项目，其实我们进行招商运作也是蛮痛苦的，但是我们有几个优势，第一个优势我觉得就是资金的优势，作为上市公司我们在资金方面是有优势的。

我们号称是不差金钱得公司。

我们的工程建设速度是最快的，我们的十几万米的地下商业空间是在去年的10月12日破土动工，今年的9月26日开业。

这样一种情况下，施工的速度是很快的。

我们在定位的时候，我们现在讲定位，进入到一个城区我们起什么作用？我们定位8个字，影响城市改变城市。

在运营的定位上叫在商言商，以文兴商。

我们认为文字是兴盛商业的。

我们来到这里是把这条商业街打造成中国著名的商业街，让我们这条地下商业街变成中国特色的商业街。

包括我们正在探索长江街变成中国历史文化名街，还有一个迪斯尼化的主题商场。