上海9号线泗泾站轨道商业项目前期策划提案
洋泾商业综合体建筑设计方案
Surroundings 周边功能
住宅 学校 医院
商业 办公 绿地
基地东侧紧邻进才中学，南侧为上海仁济医院，基地内北侧现有羽山综合菜市场，附近多为居住社区和学校，东 侧约300m有泾南公园绿地，向南500m有正大生活馆为生活商业，周边配套设施完善，整体氛围安静宜居。
Mean Audience Analysis 主力客群特征
随时 随地 高频
扁平化社交
ipsum
高效 健康 舒适
品质化生活
包容 多元 平等
开元化思想
01
04
社交控 消费力强
02
生活质量 要求高
25—35特征 追求个性
自我
05
自我
本土观念 喜欢新鲜
03
淡化
事物
06
精品化消费
更快 更多 更精
个性化偏好
细分 创意 自由
羽山市场 场地内水系
SITE CONDITION 基地现状
Site Condition 基地现状
场地现入口
场地现状
场地现状
有些待拆迁
SITE CONDITION 基地现状
Transportation Analysis 交通分析
主干道 次干道 地铁
基地南北侧分别为地铁9号线和6号线，东北侧约700m有北洋泾路地铁站，西南侧1.2km有杨高中路地铁 站，基地北面就有公交站，交通便捷。
SHANGHAI
上海地产 洋泾地块 住区商业项目概念设计
CONTENTS
背景分析 01.Background Analysis 退界分析 02.Site Analysis 商业推演 merce Analysis 方案深化 04.Project Deepen 户型产品 05.Product
上海地铁规划(2010年-2020年)
2009年4月最新规划图轨道交通2010-2020年详细规划图，站点名尚未确定。
【新民网讯】上海市环境科学研究院近日通过“上海环境热线”网站对《上海市城市快速轨道交通近期建设规划(2010-2020年)》进行了环境影响评价公示，首次完整披露了上海在2010年—2020年间将新建8条地铁新线、延伸5条既有线路的规划。
该院通过公告表示：本次信息公示后，公众可向指定地址发送电子邮件、电话、信函、面谈等方式发表关于该规划及环评工作的意见看法。
在该环评报告书编制过程中和报告基本编制完成，报送审批前，还将采取调查问卷、公众告示等方式进一步征求公众意见。
同时新民网网友也可在本新闻跟帖中提出意见和建议，新民网将整理意见并转交上海市环境科学研究院。
公示全文如下：规划背景及概况(1) 上海城市轨道交通网络运营现状目前，上海城市轨道交通已呈现网络化特征，网络效应初步显现。
2007年随着“三线两段”（6号线、8号线一期、9号线一期开通试运营，1号线向北延伸3个车站，4号线实现环线运营）开通后，上海城市轨道交通网络运营线路总数达到8条，运营线路总长度达到235km，覆盖全市13个行政区域，形成了“一条环线、七条射线、九个换乘站、九站共线”的网络运营格局。
建成线路运营情况总体呈现出客流总量逐年增加、客流效益显著提高、运营服务水平逐步提升的特点。
近年轨道交通在城市公共交通体系中发挥出了重要作用。
表1 上海轨道交通现状运营线路一览表(2) 2005年编制的近期建设规划2005年4月，上海申通地铁集团有限公司组织编制了《上海市轨道交通近期规划》，至2012年，包括已运营的线路长度，上海将形成轨道交通网络规模约567km，见表2。
在上述规划基础上，我院编制完成了《上海市城市快速轨道交通近期建设规划环境影响报告书》，并通过了国家环境保护部的审批。
(3) 新一轮近期规划的建设项目规模和构成今年，在原有轨道交通网络规划的基础上，结合“支持城市重点地区开发建设、服务郊区及保障性住房建设、提升对外交通枢纽配套能力、继续支持浦东新区开发开放、完善和加密中心城轨道交通网络”等原则。
上海轨道交通9号线一期工程高架区间设计
面两侧栏杆立柱 、 电缆和支架等恒载重 ， 局部地段设置 声 屏障 ， 全线 预 留设 置声 屏 障加装 条 件 ， 以及接 触 网荷 载 等桥 面设施 重 。
桥 面设 横 向排水坡 ， 线及 多线 桥设 人字坡 ； 双 单线 桥设单 向坡 ， 坡度 为 １ ５ 。 ．％
道 ５５ｍ， ． 次干道 ５０１， 般道 路 ４５１。 ． Ｉ一 Ｔ ． Ｉ Ｔ
路站， 沟通 松 江新城 和上 海 中心城 区 。
一
２ ３ 最 高运行速度 ．
Ｖ ＝ １ ０ ｋ ｈ。 ｍ ２ ｍ／
路 长 １． １ ｍ， ５３ 占全 线 ５ ％ ， 高架 站将 高架线 分割 ｋ ０ ４座 成 ５段分 区 间 ； 最后 一段 区 间夹 地 面线 长 ０５ ｍ， ．２ｋ 地 下线 长 １．２ｋ 敞开 段长 ０６ ｍ； ４ ２ ｍ， ．４ｋ 车站共 １ ３座 ， 地 下 站 ９座 ， 高架站 ４座 ； 虹梅 路 站 设 控 制 中 心 ， 九 在 设 亭 车辆段 及综 合维 修 基 地 ； 佘 山站 和虹 梅 路 站各 设 在
０ ‘
点 桥梁 ， 下部 基础 采用 西 ． 钻孑灌 注桩 。一 般地 段 １０ｍ Ｌ 桥 梁 承 台厚 １８ 比承 台常用 厚 度 ２０ｍ节 省混凝 土 ． ｍ， ．
维普资讯
上海轨道交通 ９ 号线一期工程高架区间设计 ： 施新宇
刘志义
７ ３
上 海 轨 道 交通 ９号线 一期 工程 高架 区 间设计
施新宇 刘志义
（ 铁道第三勘察设计院 ， 天津 ３０ ４ ） ０ １２
Ｔｈ ｓｇ ｏ ｈ ｅ ａ ｅ ｅ ｔｏ ｆ ｔ ｅ Ｆｉｓ ａ ｅ Ｅｎ ｉ ｅ ｒｎ ｅ Ｄｅ ｉ ｎ ｆ ｒ ｔ ｅ Ｅｌ ｖ ｔ ｄ Ｓ ｃ ｉ ｎ ｏ ｈ ｒ ｔＰｈ ｓ ｇ ｎ ｅ ｉ ｇ ｉ ｈ ｎ ｈａ ｉ Ｔｒ ｎ ｐ ｒ ａ ｉ ｎ Ｌｉ ｅ ＃ ｎ Ｓ ａ ｇ ｉＲａ ｌ ａ ｓ ｏ ｔ ｔｏ ｎ ９
上海市城市快速轨道交通近期建设规划(2010-2020)
上海市城市快速轨道交通近期建设规划(2010-2020年)发布单位：上海市环境科学研究院发布日期：2009年4月2日一、规划背景及概况(1) 上海城市轨道交通网络运营现状目前，上海城市轨道交通已呈现网络化特征，网络效应初步显现。
2007年随着“三线两段”（6号线、8号线一期、9号线一期开通试运营，1号线向北延伸3个车站，4号线实现环线运营）开通后，上海城市轨道交通网络运营线路总数达到8条，运营线路总长度达到235km，覆盖全市13个行政区域，形成了“一条环线、七条射线、九个换乘站、九站共线”的网络运营格局。
建成线路运营情况总体呈现出客流总量逐年增加、客流效益显著提高、运营服务水平逐步提升的特点。
近年轨道交通在城市公共交通体系中发挥出了重要作用。
表1 上海轨道交通现状运营线路一览表(2) 2005年编制的近期建设规划2005年4月，上海申通地铁集团有限公司组织编制了《上海市轨道交通近期规划》，至2012年，包括已运营的线路长度，上海将形成轨道交通网络规模约567km，见表2。
在上述规划基础上，我院编制完成了《上海市城市快速轨道交通近期建设规划环境影响报告书》，并通过了国家环境保护部的审批。
表2 2012年形成的基本网络(3) 新一轮近期规划的建设项目规模和构成今年，在原有轨道交通网络规划的基础上，结合“支持城市重点地区开发建设、服务郊区及保障性住房建设、提升对外交通枢纽配套能力、继续支持浦东新区开发开放、完善和加密中心城轨道交通网络”等原则。
上海申通地铁集团有限公司又一次组织编制了近期建设规划，新一轮建设项目在2010-2020年期间共13项，包括5条延伸线和8条新建线，线路总长合计约310km，车站189座，见表3。
至此，2020年上海城市轨道交通网络总规模将达到约877km，见图1。
表3 新一轮近期建设规划建设项目（2010-2020年）。
上海轨道交通9号线大小交路运行模式研究
上海轨道交通9号线大小交路运行模式研究李红艳;范君晖【摘要】从客运服务优质性、运营成本、行车组织的安全性与灵活性、折返能力和远期发展等主要影响因素,对上海轨道交通9号线采用大小交路运行模式的可行性进行探讨.提出了四种可能的运行大小交路的方案,并采用层次分析法对四种方案进行对比分析.得出上海轨道交通9号线运行大小交路的最优方案:小交路路段为中春路站——杨高中路站,大交路路段为松江新城站——杨高中路站.%By analyzing the main effective factors, such as the high quality of passenger service, the operational cost, safety and flexibility of the operation organization, the turn-back ability and the long-term development, etc., the feasibility of the operation mode of long and short routing of Shanghai Rail Transit Line 9 is discussed, four possible operation schemes are put forward. With a comparative stud, of the four schemes through analytic hierarchy procey, the best scheme of the operation mode of long and short routing of Shanghai Rail Transit Line 9 is obtained.【期刊名称】《城市轨道交通研究》【年(卷),期】2012(015)001【总页数】5页(P84-87,100)【关键词】城市轨道交通;大小交路;运行模式;层次分析法【作者】李红艳;范君晖【作者单位】上海工程技术大学管理学院,201620,上海;上海工程技术大学管理学院,201620,上海【正文语种】中文【中图分类】U292.4+1随着上海城市的发展，尤其是大学城落户松江新城区以后，往来松江——市区的道路交通非常繁忙。
上海市轨道交通徐家汇枢纽_环港汇_方案设计
上海市轨道交通徐家汇枢纽“环港汇”方案设计徐正良 马仕明 崔 勤 王卓瑛 张中杰(上海市城市建设设计研究院,200011,上海∥第一作者,教授级高级工程师)摘 要 轨道交通1、9、11号线在徐家汇交汇形成大型换乘枢纽。
在“环港汇”方案中,9号线车站设于港汇广场地下室,利用既有地下室改造而成,从而把常规在道路下建造车站而产生的管线搬迁、交通改道、深基坑施工等系列问题巧妙地转化为既有地下室改造的简单问题;11号线采用单圆盾构恭城路线位,在大宇地块设站,避免了枢纽设施对商业、交通、环境等影响。
该方案体现了“以人为本、和谐环境、规避风险、安全可靠”的设计理念,已被确定为枢纽的实施方案。
关键词 城市轨道交通,换乘枢纽,徐家汇站,设计方案中图分类号 TU921;U492.1Design of X ujiahui Hinge in Shanghai R ail T ransitXuz Zengliang,Ma Shiming,Cui Qin,Wang Zhuoying,Zhangh ZhongjieI nform ative abstract In“Shanghai Urban Rail Transit Networks Planning”made in2002(hereinafter referred to as2002planning),rail transit Line1,Line9and Line11will form a big railway transfer hinge at the center of Xujiahui zone.This is the only transfer hinge with three urban rail transit lines ever built in Shanghai URT Networks.In2002planning,these three lines will meet at Xujiahui Sta2 tion which is already built for Line1.Despite the convenient trans2 fer presumed in this planning,it can not be implemented.Because Line1will be blocked by the pile foundation of skyscrapers con2 structed in the s outhern block of Xujiahui Plaza if it runs along Huashan Road.Experts considered this planning infeasible.Being the firstly built and the most prosperous sub-center of Shanghai,Xujiahui Plaza assembles a very large flux of cus2 tomers and passengers.Besides,integrated in the special struc2 ture of road network of the city proper,Xujiahui Plaza serves as an important traffic corridor which links the urban center and the southeast part of Shanghai,and attracts a large flow of all kinds of cars.To avoid influencing the traffic and business ac2 tivities on the ground,the conventional method can’t be adopt2 ed for the construction of Xujiahui hinge project.Although many schemes have been submitted,none of them is feasible ac2 cording to the final judgment of experts.This paper mainly discusses a feasible scheme surveyed and approved by experts,which features the structure as following: the strike of Line9will be shifted from Hongqiao Road to the north with its station constructed in the basement of G anghui Plaza.Thus,the problems seen in conventional stations built under roads,such as the removal of pipelines,the change of traffic routes and the construction of foundation pits will turn into a relatively simple problem for a basement rebuilding.At the same time,the strike of Line11will be shifted to G ongcheng Road with its station on the north side of this road, which is perpendicular to the station of Line9.As the authors hold,this scheme embodies the design concept of”human ori2 entation,environmental harmony,risk evasion,reliability and safety”,and avoids the influence of the hinge construction on business,transportation and environment.The characteristics of this scheme are discussed in details:1.The first basement of Grand G ateway will be trans2 formed to a hall for the concourse of the passengers from three metro lines;the second basement will be a hall for transfer,fair collection and a corridor linking the non2fare section and the ground transportation.Because of its convenient transfer,safe gathering and scattering,the capacity of this new hinge is much bigger than that in the original scheme.2.To favor the westward extension of Xujiahui central zone and the prosperous development of business,the stations of Line1,Line9and Line11will be located as close to the planned business center of Xujiahui as possible.At the same time,the interface for an integrated transportation and the de2 velopment of underground space is preserved,which prepares enforceable conditions and sufficient room for the further devel2 opment of Xujiahui sub2center.3.All the metro station will be built away from the main streets and business areas.By adopting the mining tunnel method,the construction under the trunk roads will largely weaken its influence over the ground traffic and business activi2 ties and consequently save the social and economic costs must be paid for the hinge construction in general.4.A combination of the air pavilions and the exit/en2 trances of Line9,Line11with the architectures nearby,will improve effectively the landscape of this area.5.Because Line9and Line11intersect Line1within this zone,the shield method will ensure the safe operation of Line1. Besides,the station of Line9is built in the basement of G anghui Plaza,while the station of Line11is at the deep tunnel of the third・74・floor underground ,there will be less risk for the construction.K ey w ords urban mass transit ,transfer terminal ,Xujiahui Station ,design projectFirst 2author ’s address Shanghai Urban Construction Design &Research Institute ,200011,Shanghai ,China 徐家汇是上海的城市副中心之一,已发展成为重要的商业中心及交通枢纽(见图1)。
早晚高峰地铁拥挤问题研究——以上海9号线为例
236早晚高峰地铁拥挤问题研究——以上海9号线为例陈瑞达上海理工大学 管理学院摘要：城市交通拥堵治理问题，是当前我国乃至世界范围内的一个热门话题和难题。
通过大数据平台针对处在地铁拥堵线路的企业采取错峰上下班措施，实现道路交通负荷的错峰调节，对于城市的交通拥堵状况有显著效果。
剖析通过研究上海9号线地铁的实际早晚高峰情，分析上海错峰上下班措施的实施的必要性和可行性条件，提出上海如何利用大数据平台整合优化错峰上下班工作时间的方案，对于解决交通拥堵问题具有积极的意义。
关键词：早晚高峰；大数据平台；整合上班时间；错峰上下班随着城市轨道交通网络化建设和运营的发展，乘客作为流动介质，数量在不断增长，而在一定时期内，城市轨道交通设施的内容量是有限的，势必会出现局部空间客流短时间大量聚集的情况，从而形成大客流，在高峰时段，人们出行集中也会在短时间内导致客流大量聚集。
由此可知，城市轨道交通系统存在运能不足的问题。
随着高峰时段客流的不断增加，车站内的乘客逐渐从有序排队状态变成无序拥挤状态[1]。
基于这一背景，本文通过系统梳以上海9号线早晚高峰拥堵情况为例，通过轨道交通行业的大数据运用现状、存在的问题，探讨其发展趋势，研究如何改善早晚高峰拥堵情况，使大数据更有效的为上班族服务，改善上下班质量。
一、上海早晚高峰问题现状上海轨道交通客流的高峰特征，包括全网及各线路的时间、空间分布，重点分析了早高峰时段的客流空间分布、潮汐现象，以及拥挤区段的客流去向、客流的方向不均衡性等特征[2]。
根据2017年10月上海轨道交通客流数据及各线路各断面的运能，可计算出各断面的客流拥挤度。
从三高(高峰小时、高方向、最高客流)断面拥挤度来看，1号线、2号线、9号线、6号线、7号线和8号线现状最为拥挤。
由于高峰时段运能增长满足不了客流增长的需要，高峰时段大部分线路出入城段均比较拥挤，如1号线北段、3号线北段、6号线、7号线北段、8号线南段和9号线西段，极端高峰时段车厢内平均站立人数超过10人/m 2，部分站台出现客流积压，部分车站已经采取了高峰限流措施。
虹桥高铁枢纽商业策划案(下)
商业LOGO牌
商业LOGO牌
商业LOGO牌
售票口灯箱效果图
迒回候车层平面导视系统
楼梯口灯箱效果图
夹层商铺指引广告位
迒回候车层平面导视系统
二层vip媒体效果图
配合夹层商业使用
迒回夹层平面导视系统
地铁出入口-品牌导向介绍+主题LOGO
迒回到达层平面导视系统
商业层-黑色烤漆板+亚克力字+发光灯带
6
7 上 海 虹 桥 8 9 10 11 12 13 14 15 南京南 杭州东 合肥南 16 开发 17 招商
完成商家初审工作
审定招商中租商家 议定合作细节 签订租赁合同 组织开展物业条件预埋预设工作 组织进场施工 组织进行验收 组织商家进场布货 协助品牌商家报关、产品仓储、 物流配送工作 开 业 项目启动 项目启动
广告可新增收益4000万元；
近期可新增综合租金年收益预计1.05亿元（广告、新增商业收入、VIP）；远期通过集中收银模式，实 现年营业收入2。5亿元。
商业中心运作模式简介
六、风险评估
商业中心运作模式简介
七、风险控制
商业中心运作模式简介
八、组织保障
商业中心运作模式简介
九、政策支持
全局枢纽站商业中心项目推进计划和展望
虹桥枢纽火车站商业导视系统
虹桥枢纽站商业导视系统
到达层平面导视系统
品牌展示 双面灯箱 内走廊双面灯箱 地铁出入口 主LOGO 品牌展示 LOGO牌 品牌展示 地铁出入口 主LOGO
品牌展示 双面灯箱
品牌展示 双面灯箱
品牌展示 双面灯箱
品牌展示 双面灯箱
品牌展示 双面灯箱
上下手扶电梯
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2007年上半年，泗泾板块市场供求不平衡，有四个月出现零供应，成交量基本在每月30万 平方米，供求比例达到1：16。成交价格从年初5800元/平方米到6月达到7300元/平方米（数据 来源易居中国）并且还有可能在上长。
旅游市场的消费需求
CRD
城市休闲中心
背景分析
区域竞争
周边项目状况
楼盘名称 业态组合 均价 产品形式 总建筑面积近4.5万平 方米，分地上4层、地 下1层。 主题卖点
以“时尚消费”为 主题，融合时尚购 17000元/平 9号商业广场 物广场、餐娱中心、 方米 家居、运动健身中 心为一身 松江老城区首个家 庭一站式休闲广场， 20000元/平 LOMO玩库 集购物、休闲、娱 方米 乐、餐饮四大功能 于一体
项目属性
城市节点
轨道交通9号线——城市发展的主轴线
公交枢纽站——区域交通人流传导轴
周边别墅群——消费巨大潜力 生态居住区——山水四季，银湖别墅等大型楼盘3-5年开发
城市的发展主要节点 复合人群聚集地 旅游休闲集散购物中心
项目属性
SWOT
S-项目优势
沪杭、沪青平、嘉松、沪松围绕，大交通明显 轨道9号线，泗陈路，泗泾公交枢纽总站，小交通优越
商业地产发展郊区化 商业供需 ,结构失衡 商业销售,经营两重天
背景分析
泗泾区域房产市场
松 江 各 大 板 块 定 义 图
嘉松路
别墅公寓居住区 九亭七宝 公寓主导区 泗泾区域
泗陈路
佘山高级 顶级别墅群 莘转路 松江新城大 学教育配套 区 卫星城 沪杭路 松江区政府行政 商业中心区
沪松路
松江出口工业区
近佘山，紧临老镇及未来新镇中心
规模与体量具有积聚效应
W-项目劣势
项目商业氛围很差，商业中心不明显
大量居住中心尚未启动，人口缺乏
商业需求薄弱，消费中间层缺乏 区域的认知度比较差
项目属性
SWOT
O-项目机会
轨道交通引入，板块开始预热
区域周边大型商业空白点 商业业态，形态升级带来商机 区域首个启动项目，价格空间大 区域人口开始大量导入
背景分析
商业，文化
三个机会
步行街区商业档次偏低 大型集中商业空白 尤其大卖场空白
商业模式空白点
业态上空白点
中高档（餐饮、服饰、娱乐）空白 休闲文化健身空白 家电、家具、建材、服饰等卖场空白 住宅导入的中高等收入人群消费存在盲点 别墅居住人群消费水平没有很好的释放
市场上空白点
背景分析
商业，文化
商圈内旅游分布图
大类项 生活配套 零售商业 餐饮娱乐 电子设备 美容饰品 卖场类 文化设施 其他
具体业态 邮局，医院，银行，学校 超市，百货、服装 KTV，浴场，饭店，咖啡吧 手机，电脑，配件 化装品，饰品 建材，家居，家电类 电影，书店，健身 中介，彩票
档次 一般 中低档 中低档 中低档 中低档 无 少 一般
位置 街铺 1-2层 2-3层，街 铺 1-2层 街铺 / / 街铺
上海最具成长型复合CLD 上海新城市商业中心
松江新城 莘庄
沪松路
下一个城市重要节点
项目属性
城市节点
城市节点营造周期
2003 2004 2005
生态别墅社区 低端公寓区（城外偏郊）
2006
轨道交通
2007
2008
3年周期
版块定位, 城市化进程
商圈 置入(城市节点)
2009
住宅中心
2010
2011
2012
辐射区域 本地 本地 本地 本地 本地 本地 本地 本地
备注 / / 消费主要针对流动客户 主要是一些小专业店。 几乎没有 无卖场，只有批发市场 健身类，电影院几乎缺乏 位置差
背景分析
商业，文化
泗泾商业各业态比例 9% 16% 11%
30% 34%
生活配套 零售商业 餐饮娱乐 电子设备 其它
泗泾镇商业形态形式比较单一，以临街为主，处于初级阶段，唯有是鼓浪路文化路附近比较集中的 世纪联华、华联超市。而洞泾商业主要集中在长兴路。 商务氛围严重不足,商业人流比较散。 零售业态主要集中在生活配套类、手机电脑配件类、娱乐休闲类，大型类生活超市主要满足当地人 口。 消费水平与层次偏低，商业布局散、乱、小。 江川路服装配饰市场相对比较集中，但缺乏整体规划与布局，环境与档次低，商铺空置率比较高。 租金水平比较低，商业集中带沿街租金大约3-5元/天/平方米，其余在1-2元/天/平方米。商务市场 比较缺乏，几乎很少有写字楼。
嘉松公路 沪松公路 安方塔 史量才故居 马相伯故居 本案 泗陈公路
佘山旅游风景区 佘山森林公园
规划娱乐迪斯尼 佘山影视基地
莘砖公路 青青旅游世界
商圈线
背景分析
商业，文化
泗泾镇作为千年古镇,具有深厚的历史文化底蕴 佘山风景区,是上海最亮丽风景线 各种娱乐迪斯尼设施建设
旅游市场兴起
旅游集散中心形成
与发展
9号商业广场 九久商业广场
佘山站商业广场
本案
强销期
未来轨道9号线商业地块不断推出， 产权商铺竞争越来越激烈 现在大型商业同质化比较严重， 招商,销售争夺资源加剧 9号商业广场,九久商业广场两端截流, 中间佘山站商业同质化竞争
Part2
项目属性分析
项目城市节点属性 项目地块属性 项目SWOT属性 项目属性定位方向
背景分析上Βιβλιοθήκη 商业房产飞速发展后的缓冲时期
04年上海商业发展开始发展，06年为高速发展期，07年开始销售面积与总销金额 已经微微下跌，房产处于一个缓冲阶段.
背景分析
上海商业房产
成交分布上看，商铺的成交仍然主要集中在外郊环间。随着中心城区商铺逐渐饱和，外围 区域逐渐成为商家追逐的重要区 。 从套数和面积变化的幅度可以看出，小面积商铺倍受青睐，主要集中在20-30平方米。 总体供应泛滥，加上开发商前期没有进行良好的产品定位，后期不注重经营管理，卖完赚 钱走人后，造成多数商铺长期空置的现象不断加重。现在，商铺长年空关的现象已经从外 环外蔓延到全市。 今年上半年，部分远郊地区的市场数据来看，青浦、南汇、奉贤、崇明这4个区县的新盘 商业物业严重供大于求。其供求比分别为1:0.48、1:0.83、1:0.76、1:0.45而浦东今年上 半年新盘商业物业的供求比为1:1.75，闵行为1:2.08。而松江今年上半年，因其商业物业 的新增供应量同比骤减79.6%而从去年的供大于求，转变为今年上半年的1:3.15的严重供 不应求 。
英郡雷丁
月湖山庄 高尔夫别墅 东紫园 佘山庄园 佘山东郡 天安别墅 圣塔路斯 华意贵都 丽茵别墅 银湖别墅 云顶别墅
20万平方米
5万平方米 8万平方米 15万平方米 24万平方米 2万平方米 11万平方米 25万平方米1期15万平方米 15万平方米 21万平方米 10万平方米 28.3万平方米 184.3万平方米
相比周边板块定义，泗泾区域核心诉求主题不明显，认知度不高 对比周边板块价格，泗泾区域价格区间还是一块洼地，潜力很大
背景分析
泗泾区域房产市场
价格洼地，潜力待爆
从2002年别墅兴起，围绕佘山等旅游环境资源，以及丰富的山水资源，形成一个特色的高 档，别墅区。
西北区近10000亩别墅用地和公寓用地，以及泗泾本身住宅互动，将带动区域房地产的发展 和辉煌。
上海9号线泗泾站商业项目
前期策划提案
序
Part1 Part2 Part3 Part4 Part5 Part6 项目背景分析 项目属性分析 项目市场定位 项目业态配比 项目产品研判 项目案名与进度计划
Part1
项目背景分析
上海商业地产发展趋势 泗泾区域房产与楼盘背景 项目区域交通背景 泗泾区域商业形态与文化
背景分析
商业，文化
松江城市内的镇各自发展，域内大型规划集中商业缺乏，缺乏真正的商业核心、次中心。 仅依靠的9号轨道交通商业开始兴起，其辐射的商圈半径很小，各站点规划商业形式雷同现象较明显 行业性、市场交易性商业目前有松江钢材市场，上海国际小礼品城，但并未形成专业市场群人口导入性 非常明星，但商业氛围与人流却严重不足
T-项目威胁
08年销售年，宏观政策调控可能性增大
新的商业项目推出，区域消费稀释 商业运营不当，会产生多米诺骨牌效应
项目属性
SWOT
利有优势,抓住机会
商业形态升级,建立区域商业中心 提高商业业态档次与购物环境,打造一站式休闲购物中心 契合周边旅游休闲环境,打造本区域旅游中转站 利用周边商业空白,强力填补并提升 利用轨道交通中心位置,和公交枢纽总站,打造商业集散中心 抓住人口导入,消费力提升,进行业态升级,定位升级
合计 总建筑面积 泗泾镇西南规划用地 区域别墅市场
295.4万平方米 479．7万平方米
合计
占地面积为8.3平方公里，总建筑面积大约在上千万平方米以上。 上万亩别墅用地推出。
是一个被居住围合商业盆地 是一个交通汇聚的商业中枢
背景分析
泗泾区域房产市场
定义 最具潜力成长复合
CLD中心（中央人口居住区）
是一个被居住围合商业盆地 是一个交通汇聚的商业枢纽
背景分析
区域交通
沪青平
沪松公路
沪杭高速
大 交 通 优 势 明 显
商 圈 外 延 范 围 广
嘉松公路
泗陈公路 本案
横港路
鼓浪路 9号地铁 泗宝路
本项目既有水陆交通便捷交通网，同时又有直达的轨道交通、公交枢钮站。可谓四通八达。 公路交通方面三横两纵的公路网贯穿本项目区域：三横有沪松公路、沪青平公路、泗陈公路，两纵有 方松公路、方泗公路。距虹桥机场10公里、市外环线6公里、市中心环线6公里、市中心人民广场27公里、 距松江（杭州方向）入口10公里、距南京方向高速公路入口约12公里。 水路交通有淀浦河和泗泾塘，通航能力在300吨级，可直通黄浦江，距张华浜国际集装箱码头约45公 里。 本地块内有规划公交枢纽站，俗称“村村通”，同时泗陈公路有近5-6辆徐家汇至松江大学城在此区 域设有站点(沪松线等)。 北面临近轨道9号线泗泾站出口，直达松江大学城，及徐家汇。