恒大地产现金流管理案例分析

恒大地产现金流管理案例分析

恒大地产集团是目前中国十大房地产企业之一，2010年销售额局全国第二名，其年开发面积约690万平方米，土地储备已经超过5000万平方米，地产项目和储备分布在全国25个主要城市，拥有项目57个，覆盖高端、中端及中高端、旅游地产等多个产品系列。

恒大地产的现金流管理和一般的房地产企业的通常做法一样，依靠融资，以小博大，充分发挥财务杠杆效用。1996年，许家印在广州注册了恒大地产时，就确定了企业的策略是：用最少的钱拿更多的地，发展的实践持续更长。恒大的第一个项目——海珠区金碧花园，首期支付的土地款300万元，是当时恒大地产能从银行贷款的最高限额。从此，融资扩张成为恒大地产资金的主旋律。

在2007年，中国楼市形势大好，恒大获得多笔海外融资：1月，三家国际投行美林、德意志银行以及新加坡淡马锡，斥资4亿美元购买恒大8%的股份；8月，恒大通过端信担保，筹得4.3亿美元境外贷款和2000万美元境内贷款；9月，通过抵押恒大御景半岛项目，又从美林投资银行贷款1.3亿美元。至2007年年底，恒大共获得了约18亿美元的资金，也使得2007年底恒大的资产负债率达到97.02%。

依靠融资、以小博大的现金流管理是房地产企业长久以来的通产做法，房地产企业常常以少量的自有资金取得土地，在办理土地证之后，通过银行贷款融资获得项目资金，开发并预售，回笼自有资金，这是典型的以小博大。在2004年以来，一系列政策出台要求申请贷款的开发企业，自由资本金比例不得低于35%，土地款必须全部缴纳，并需取得施工许可证后放款。应该说，政策导向倾向于限制这种以小博大的方式，但是在中国市场上很多企业仍然沿用这种现金流管理模式，通过中国上市房地产公司的资产负债率数据可以看出，房地产行业的资产负债率远高于其他行业。依靠融资，高负债经营是房地产行业的一大特色，但是这种现金流管理策略存在以下一些缺点，使得企业更容易面临资金链危机：

一、政策影响严重，企业现金流波动较大；

二、扩展过快导致的销售与回笼压力；

三、利用财务杠杆效应、利于迅速扩大规模，但不容易掌控。

综上所述，依赖融资、以小博大的现金流管理方式，可以使得企业能够迅速发展，但同时也容易将企业退在面临现金流危机的悬崖之上。恒大地产运用这种现金流管理策略，也曾面临过多次现金危机，但幸运的是每次都顺利渡过了危机，这与恒大地产自身的特点也有一定的关系。首先，恒大地产目前的规模已经属于大型房地产企业，销售面积和销售额都能排在全国房地产企业的前三甲，从而有很好背景去寻求投资方；期次恒大地产通过和国际知名的投资银行接触，并签订战略合作协议，使得在国内银行贷款融资困难的情况下，可以借助国际资本市场获得资金，虽然资金成本相对较高；最后，在近几年恒大已经开始注重自己的品牌建设，产品系列成熟，更易于标准化复制和扩张，同时也具有运用降价策略快速回笼现金流的能力。