1房地产投资基本问题

3. 投资的作用
国民经济增长的基本推动力； 与企业发展密切相关； 促进人民生活水平的提高； 有利于国家的社会稳定和国际交往。
为什么需要投资？
为获得可能的不确定的未来值而做出的确定的现值的牺牲。（威廉· 夏普）
4. 投资的分类
基本建设投资 更新改造投资 房地产开发投资 国有其他固定资产投资 城镇集体固定资产投资 农村集体固定资产投资 城镇和工矿区私人建房投资 农村个人固定资产投资
（2）按投资所形成的资本或资产形态划分
房地产开发投资 房地产实物投资
房地产置业投资 房地产金融投资
房地产实物资产投资：投资者将投资资金用于开发 建造或直接购买实物房地产的房地产投资。 房地产金融资产投资：投资者购买房地产企业债券 或股票、房地产抵押贷款证券和房地产投资信托等 金融形态的房地产资产的行为。
房地产投资基本问题
房地产投资：一种理想的投资工具？
存款、债券、 股票、基金、 保险、收藏、 外汇、实业、 风投、期货期 权等
主要内容：
投资的概念与一般原理； 房地产投资的概念、分类、特点； 房地产投资一般程序； 房地产投资决策的关键因素与基本分析内容。
一、投资概述
1. 投资的含义 垫支资金或实物以增加未来收入的资金支付活动，包括 实物投资和金融投资两种形式，不同于经济学和统计学 上的投资（一般是指实物投资）。其中，实物投资是指 固定资产投资和存货投资；金融投资是指购买股票、债 券等金融资产的投资。 2. 投资的特性 经济行为的目的性、时间性、收益性和风险性。
国有土地使用权证；建设用地规 划许可证；开发资质证书；立项 批文（固定资产投资许可证）
——形成增量供给；通常为短期投资，但当建成后的房地产被开发商 用于出租或自营时，短期投资就转为长期置业投资。
生地 毛地 获取土地 土地再改造
X通一平
熟 地 房地产 产品
出让 转让 租赁
出售 出租 自营
规划设计 工程建设
房地产置业投资
投资者面向现有运行中的房地产，以获取物业所有权 或使用权为目的所进行的投资，具体经营方式有购屋 后自用（营）或出租、购屋后自用（营）或出租一段 时间后再转让、购屋后等待一段时间再转让等。 自住 置业消费投资 自营 所有权 出租 置业租赁投资 转让 置业买卖投资
购买住房抵押支持证券
金融机构通过将所持有的个人住房抵押贷款债权转化为可供 投资者持有的住房抵押支持证券，达到筹措资金、分散房地产 金融风险等目的，投资者则间接获取房地产投资的收益。
（3）其他划分的标准 按照投资对象 居住物业、商业物业、工业物业、 的物业类型 旅游物业、特殊物业 按照投资收益 售、租、自营、混合经营 的实现形式
j：资产j的系统性市场风险系数。
二、房地产投资
1. 房地产投资的概念 经济主体以获得未来的房地产资产增值或收益为目 的，预先垫付一定数量的货币或实物，直接或间接 从事或参与房地产开发与经营活动的经济行为。
相关说明——
投资主体；效益目的；垫付资金；房地产资本形态
2. 房地产投资的分类 （1）按投资者对实物房地产的经营控制程度划分 房地产直接投资：投入资金用于房地产开发建造或 购买房地产，或用于购买房地产企业相当数量的股 份并对房地产企业具有经营控制权的投资。
房地产企业债券和股票投资
房地产开发与经营企业通过资本市场发行债券或股票，解决 开发经营所需的资本金投入问题；投资者则通过购买股票或债 券，分享房地产投资的部分收益。
投资于房地产投资信托基金
房地产投资信托基金（REITs）是购买、开发、管理和出售 房地产资产的机构；投资者通过购买这类机构所发行的股票或 受益凭证，分享房地产投资的部分收益。
思考：房地产金融资产投资与房地产实物资产投资 之间的关系？
房地产开发投资
通过购买土地使用权并在土地上投入资金，进行规划设计 和工程建设等投资活动，建成可以满足某种入住需要的房 地产产品，然后推向市场进行经营，达到收回投资、获得 利润的过程，如土地开发、新房开发、旧房装修改造、在 建工程接手后续建开发等。
受限于投资人的想象与创造！
【例】某公司以300万元投资购买了一个250m2的写 字楼，将其中100m2用作本公司办公室，另外150m2 租给另外一个单位使用，每年扣除维修管理费用后 的净租金收入为50万元。10年后，该公司因财务安 排的需要，将写字楼出售，扣除销售税费后的净转 售收入为450万元。
主动投资人（Active investors）：对其投资的房地产享有直 接产权，或者亲自管理，或者负责雇佣专业资产管理公司， 其决策直接影响到经营结果。 被动投资人（Passive investors）：对房地产经营活动不作任 何决策，或其决策不直接影响到经营结果。
房地产投资的形式或品种是无限的，
思考：投资抑或融资？可获哪些利益？可在此基
础上创造更多形式吗？
3. 房地产投资与房地产投机 房地产投机：主要通过房地产价格变动而获取高额利润 的房地产短期买卖行为。
与典型房地产投资形式的联系
——一种房地产投资 ，与其他形式之间会相互转化。
与典型房地产投资形式的区别
——比较明显的短期性； 期望利润和承担的风险通常远大于投资者； 在市场景气时比较容易出现； 成败关键在于对价格走势判断的正误。
“包括用作住户主要住所的船舶、驳船、活动房屋和大蓬车在 内的一切住宅、以及汽车库等任何与住宅有关的构筑物都是 固定资产。自有住房者作为从事他们自己最终消费的住房服 务生产的企业主处理，所以住房不是耐用消费品。” （联合 国1993年《国民经济核算体系SNA》）
现代的“包租公”
一位徐姓先生在武昌幸福里社区租赁一间120平方米门面 房，在未申办营业执照，违背武汉市《房屋租赁管理办法》 （2011）相关规定（房东出租房屋，应当以原设计的房间 为最小出租单位，不得分拆、隔断、“化整为零”出租）， 准备开办“胶囊旅馆”。 4.8米高的房子被钢板隔成两层， 楼上楼下密布18间“胶囊房”。下层有10间，上层有8间。 每层高度2米，伸手就能摸到房顶。没有窗户，密不透风， 大的有8平方米，小的不到6平方米。每个“胶囊”都安有 分体式空调，内设仅容一个人的微型卫生间。
房地产开发投资的一般程序
机会选择与决策分析 根据公司战略，由投资 规划（拓展）部进行初 步和详细可行性研究； 相关专家评估与论证 （风险等级、资源测算 等），提出项目建议书 与公司决策层充分沟通 并请相关专家对项目进 行评估与论证以确定项 目的可行性 前期工作 获取土地使用权； 规划设计并 通过审查；落实资 金、制定项目开发 经营计划；工程、 采购、监理、物业 招标；开工申请 开工前人财物及一 切软硬件准备
（4）国外的研究表明，房地产投资（基金）回报率与 普通股票的回报率之间不存在显著差异；但通胀时期， 前者优于后者。
从收益、风险、流动性、投资期限等方面考察，
房地产，最理想的投资工具之一！ 投机型
收藏品、彩票 ；期货期权
收 益
成长型/投资型
房地产 ；投资连结保险 ；股票 ；基金
风 险
收入型
国债；债券基金；分红、万能保险
保本型
银行存款；传统寿险
思考：世界各国都有一个被称为“白领地主”的群 体，只不过在发展时间和规模上存在差异。请搜集 相关资料，了解这个群体的所作所为，并从中总结 一些有意思的信息。
当房地产被视为一种商业机会时， 其吸引力会进一步增大。
房地产投资：如何运用该投资工具？
5. 房地产投资的一般程序
投入 投资者 房地产金融资产 获得目标房地产 货币 资金 在建 品 建成 品 货币 资金 补偿生产消耗 自我积累 资金筹集 投资分配 投资实施 投资回收与增值 产出
风 险 个别风险或 非市场风险 系统风险 或市场风险 投资项目的数量
注：组合抵消 的是个别风险， 补偿的主要为 系统风险。
其表达式如下：
E ( rj ) rf j E (rm ) rf E (rj )：某段时间内，资产j的预期收益率； rf ：同段时间内无风险资产的收益率； E (rm )：同段时间内市场的整体平均收益率；
特征：实物房地产的所有权和生产经营权是统一的，投资者对 投资所形成的实物房地产拥有所有权，同时具有直接的经营控 制权。
房地产间接投资：投入资金用于购买房地产证券而 不直接参与实物房地产的开发经营与管理活动的投 资。投资者对投资所形成的实物房地产只拥有最终 所有权而无直接经营权。
特征：实物房地产的所有权和生产经营权是相对分离的。对投 资所形成的实物房地产只拥有最终所有权，没有直接经营权， 投资者不直接参与实物房地产的生产建设和经营管理，而是凭 持有的有价证券取得收益。
房地产 使用权 包租 其他经营 经营投资
土地 房地产
购买
拥有 权益
思考：住房购买自住也是一种置业投资
有时投资者购置房地产后，供自己使用（生活、生产、经营 以及商务处理），主要目的是自己消费。但由于房地产的特 殊性，就有：
物业具有保值增值的功能； 存在适时以售租或抵押等变现的可能性； 购而非租房，即意味居住开支节省等利益，如隐性 租金收入(imputed rental income)。
房地产私人（企业和个人）投资和 按照投资主体 房地产公共投资
按照投资区域 境内房地产投资和境外房地产投资 按照投资策略 进攻性投资和防御性投资
主 动 被 动
债权 权益 建设贷款、长期贷款 出租的物业的所有权 在二级市场购买贷款 购买或开发 房地产企业股份 转付证券 有限合伙企业股份 抵押房地产投资信托 房地产投资信托权益
风 险 率
绝对的正协方差 X P R Q
Y

绝对的负协方差
注：有效组合为 RY部分；同时 可以引入更多的 投资项目
rp
O
rq 预期收益率E（r）
可行的投资组合策略
预 期 收 益 率 Q P 国债或 rf 存款收益 注：可行的选 择M；若减小 风险，可选 rfM部分。