2012年12月萧山楼市月度简报

市场月度简报杭州纵视市场部2012年1月6日目录第一篇宏观市场篇一、政策关注二、市政动态第二篇市场研究篇一、土地市场二、商品住宅市场三、新盘关注第三篇营销观察篇一、媒体监测二、营销活动第四篇个案分析篇第一篇宏观市场篇一、政策关注2012年下半年以来，房地产市场总体表现回暖，11月全国商品房销售面积年内首次出现同比增长加之土地市场持续升温，多数城市出现了量价齐升的局面。

基于年末楼市升温的迹象，高层就已经多次发出了调控不松、巩固效果的信号。

12月4日，中央政治局会议就提出了要加强房地产市场调控和住房保障工作；12月16日，中央经济工作会议再次明确了要继续坚持房地产市场调控政策不动摇；12月18日，国土部又对土地市场出台系列政策以遏制地王的不断出现。

再到25日住建部的表态，一系列的表态都指向了政策不松、坚持调控。

展望2013年，住建部已经明确2013年要坚定不移地搞好房地产市场调控，继续严格实施差别化的住房信贷、税收政策和限购措施，为2013年的房地产政策定调，2013年将继续实行以限购、限贷为核心的房地产调控，抑制投资投机需求，支持合理自住和改善性需求。

其中值得关注的是，改善性需求的政策取向能够从抑制转为支持，这将是推动2013年房地产总体市场发展和需求分化的重要动力。

1、本月政策调控动态财政部：将简并房产交易税种逐步在全国推开房产税财政部部长谢旭人表示，今后一个时期完善税收制度的主要目标是健全以流转税和所得税为主体税种，财产税、环境资源税及其他特定目的税相协调，多税种、多环节、多层次调节的税收体系，充分发挥税收筹集国家财政收入的主渠道作用和调控经济、调节收入分配的职能作用。

中央定调2013年楼市调控不放松中央政治局会议第一次提出“加强房地产市场调控和住房保障工作”，预示着明年房地产调控基本没有放松可能。

另外，保障房建设与供应，明年仍将会是高峰期。

在保障性住房入市后的监管以及分配，可能在新一届政府的推动下，更加严格与高效。

同时，中央政治局会议强调房地产调控的继续，是基于经济发展的出发点和落脚点在于保障和改善民生，目标是稳步提高社保统筹层次和保障水平。

中央经济工作会议闭幕将坚持房地产调控政策不动摇中央经济工作会议12月15日至16日在北京举行。

会议提出，明年经济工作要加强和改善宏观调控，促进经济持续健康发展。

要牢牢把握扩大内需这一战略基点，培育一批拉动力强的消费增长点，增强消费对经济增长的基础作用，发挥好投资对经济增长的关键作用。

要继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策，充分发挥逆周期调节和推动结构调整的作用。

实施积极的财政政策，要结合税制改革完善结构性减税政策，严格控制一般性支出，把钱用在刀刃上。

实施稳健的货币政策，要注意把握好度，适当扩大社会融资总规模，切实降低实体经济发展的融资成本。

要继续坚持房地产市场调控政策不动摇。

国土部发布稳定房价新政抑制异常地价在中央经济工作会议提出继续坚持房地产调控政策不动摇、保持从严从紧调控基调之后，国土资源部18日上午召开了“2012年房地产用地管理调控的情况新闻发布会”，给地方政府提出了具体的要求，以“避免出现所谓‘地王’误导市场。

”其一，应对总价较高的地块，实行分割处理，划为多宗地供应。

其二，对地段较好、单价较高的优质地块，综合采用多种竞价方式或招标出让；提高付款难度；或与条件较差的土地在放在一起供应。

其三，应灵活使用多种竞价方式。

对可能出现过度竞争的地块，选用“竞地价、竞配建”等多种竞价方式，或招标出让，或提高付款难度，通过交易暂停灵活转换使用。

其四，及时公布住宅供地计划完成情况，以及存量土地开发建设情况等信息；宣传增加土地供应的正面积极作用；及时向社会公布地价监测成果；明确溢价率标准，适时公布本地“地王”的参照标准，避免不实炒作误导社会等等。

此外，国土部还将“市场异动三类城市”纳入土地管理范围，一是加供应、稳后市；二是控异常、防波动；三是避免误读误导、稳定市场预期。

住建部：明年继续实施限购，抑制投机住房需求全国住房城乡建设工作会议25日在北京召开，住建部部长表示：2013年要坚定不移地搞好房地产市场调控，继续严格实施差别化的住房信贷、税收政策和限购措施。

他尤其强调，明年会继续实行限购措施，要坚决抑制投机、投资性住房需求，支持合理自住和改善性需求，编制和实施好住房发展和建设规划，引导和稳定社会预期，密切监测市场形势，继续推进城镇个人住房信息系统的建设，而且要强化市场监管，加强房地产领域的诚信体系建设。

2、市政动态彩虹快速路高架完成主体安装历经8个月的紧张施工，彩虹快速路跨时代高架互通立交上周完成主体安装，最高一层达到了33米，是华东地区最高的城市立交桥。

彩虹快速路为三纵五横快速路网体系中最南面的“一横”，是连接滨江、萧山两区的东西大动脉。

地铁2号线过江隧道实现双线贯通杭州地铁2号线钱江世纪城站至钱江路站3119米的过江隧道上周双线贯通。

杭州地铁2号线东南段开始铺轨12月21日，杭州地铁2号线东南段开始正式铺轨，预计明年7月份实现贯通。

第二篇市场研究篇一、土地市场12月萧山土地出让回顾据统计，2012年萧山土地市场共出让28宗地块，出让面积近70万方（1050亩），成交总额约为67.23亿元。

而12月份萧山共计划出让17宗地块，其中13、16、25号地块暂停出让、21号地块流挂；最终共计成交13宗地，其中宅地3宗、商住用地7宗、商业用地3宗。

成交金额41.2亿元，占今年萧山土地市场出让金额的61.3%。

12月份成交的3宗住宅用地有2宗位于开发区市北西部区块，18号地块由顺发以8726元/㎡的楼面价竞得，19号地块由中国铁建以7475元/㎡的楼面价竞得，两宗地块共计可建面积约22.6万方。

萧山土地市场回暖明显，这也可以看出开发商经历了新房市场的以价换量，回笼资金后，大多是持乐观心态看待后市行情。

随着杭州主城交通逐步完善，萧山与杭州连接更为紧密，使得大牌房企入驻萧山，未来竞争会更加剧烈，而房价的上升空间将会增大。

二、商品住宅市场1、2010年-2012年12月份萧山区商品房供需及成交情况（数据来源：萧山透明售房网）供应方面:本月共有10个楼盘领出预售证，新增的商品房供应量约为16.14万方，环比下降了29.95%；其中新增住宅供应量约为10.46万方，环比下降了1.5%。

商品房供求比从上月的1：0.4上升到了本月的1：0.7，自9月以来，开发商入市较为积极，市场供应放量明显，这主要由年末市场回暖迹象的影响所致。

成交方面：12月萧山区商品房共成交约11.58万方，环比11月上涨了23%；成交量较前几月有所上扬，萧山整体楼市翘尾迹象较明显。

2、2010年-2012年12月份萧山区商品房成交套数及均价走势（数据来源：萧山透明售房网）（数据来源：萧山透明售房网）12月萧山区商品房共成交999套，同比去年12月上涨约2.3倍，环比11月上涨0.4%，其中住宅成交为846套，商业成交153套。

上图所示，本月商品房成交量列五年同月第二。

12月萧山商品房成交均价为13542元/㎡，较11月上涨3.1%；城区商品房均价在17000元/㎡左右，虽然市场行情渐暖，但价格并未上涨，依旧保持平稳。

萧山区可售房源（住宅类）情况（数据来源：萧山透明售房网数据截至:2013年1月4日）截止到12月31日晚，萧山区商品房可售房源为13278套，相比上月30日减少528套。

至2013年1月初萧山区住宅类可售房源为9886套，较去年12月初减少了383套。

虽然库存同比环比均有所减少，但依旧处于高位，去化压力还是比较大。

2、2012年1-12月份萧山区住宅成交面积构成（数据来源：萧山透明售房网）12月成交的999套房源，其中90方以下户型成交543套，占比54.4%，90-140方户型成交269套，占比26.9%，合计140方以下户型成交占当月总成交量的81.3%，与11月的85.96%相比较下降4.66%，与10月的88%相比下降6.7%。

140方以上户型的成交连续上升，说明在目前萧山楼市中，刚需已经逐渐开始向改善型需求发展趋势。

3、12月成交排名情况（数据来源：萧山透明售房网数据截至2012年12月31日）萧山12月份排名前十的项目成交量均在30套以上，而成交前十住宅楼盘中，刚需小户型房源仍占到了绝大多数，可见低价刚需房源依然是目前市场的成交大头。

住宅方面：选择在12月开盘推出新房源的住宅楼盘并不多，其中排在成交榜前五的楼盘中，除了晴庐项目在月初推出7号楼东边套外，其余楼盘卖得都是之前推出的房源。

从开盘热销到持续签约去化，这些楼盘后劲十足，也意味着整个市场回归理性。

湘湖新城是12月最热门的板块，义桥楼盘奇景家苑和新义郡分别以143套和65套的成交量，排在成交榜第一和第三。

从价格上看，奇景家苑的成交均价在8500元/平米左右；新义郡在7000元/平米左右，与其他镇街楼盘相比，这个价格具有很大吸引力。

排名靠前的另一楼盘金地天逸本月共计卖出了51套房源，位居第四。

地铁一号线的开通，交通配套的完善是其放量成交的重要原因之一；另一方面，金地推出的“好房换购”业务也在一定程度上扩大了客群范围辐射范围，也是较为主要的销售动因之一。

商业方面：义蓬购物中心项目以成交48套排在商业类成交榜首位，该楼盘是集农贸市场、超市、百货、娱乐、银行等为一体的综合性商业购物中心。

从2012年6月面世以来共计已成交464套房源。

从住宅到商业，可见大江东的购买力不容小觑。

空港国际、钱塘一品、如意公寓、英冠天地始终都活跃在成交榜单中。

湘湖新城、市北区块、大江东新城三大板块的联动，让2012年12月的萧山楼市呈现出强劲的生命力。

三、1月份开盘预告楼盘名称区域预计开盘时间房源户型面积（㎡）预计开盘均价（元/㎡）江南丽锦世纪城1月待定110-127 18000霞飞郡开发区1月23# 90、138 17000巧克力公馆开发区1月6日1、2# 81、83、133 6888起金地天逸新城区1月10# 23027000蓝色港湾新湾1月3# 84-128 未定御景湾老城区1月4幢排屋305、320 19900起1月，萧山区预计将有6个楼盘推出新房源，其中霞飞郡将推出90方剩余房源，从22日开始特惠认筹，开盘可享98折优惠；此外，保利还在12月29日-1月4日认筹期间，推出“新年筑福，看房有礼”的客户回馈活动，为元旦节后的开盘做蓄客。

巧克力公馆项目在10月已推4#楼204套公寓房源，截至目前该批房源销售率已达86%，预计近期将推出1#、2#楼186套房源，户型80-130㎡。

金地天逸项目10#楼已于12月底领出预售证开始销售，预计下阶段将推出北区房源，户型面积97-168㎡平均附赠率40%以上，市场竞争力较强。