房地产转让及股权转让过程中纳税筹划
大宗房产交易是如何进行税收筹划
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大宗房产交易是如何进行税收筹划
随着房地产市场的升温，房地产交易日益频繁，房地产交易中的税收问题也越来越引起有关方面的关注。
其中，大宗房地产交易因涉税金额多，负担税收重，许多企业都对此感到头痛。
实际上，大宗房地产交易通过合理的筹划可以达到减轻税负的目的。
下面举例说明。
2004年3月20日，甲公司和乙公司达成协议，将甲公司在某省会城市的一处房地产转让给乙公司，房地产的账面价值为5000万元(假设土地的扣除项目金额为6000万元)，转让价为10000万元，根据现行税法规定甲公司应缴纳的各税如下(不考虑企业所得税)：
1.应缴纳营业税及附加合计为(10000-5000)×5.5%=275万元;
2.应缴纳的(税目为产权转移书据)为10000×0.5‰=5万元;
3.应缴纳的土地增值税为：增值额超出扣除项目金额的比率为(10000-6000)/6000=66.67%.应缴纳的土地增值税：
4000×40%-6000×5%=1300万元。
以上甲公司共应缴纳税款为1580万元。
乙公司应缴纳(税率按3%计算)为10000×3%=300万元。
如根据现行税法规定进行筹划，甲公司将该处房产作为投资和自己的股东公司丙合资成立丁公司，丙公司以较少的资金入股，甲公司绝对控股。
然后甲公司将自己在丙公司的全部股权以10000万元的价格转让给乙公司，和上面的例子相同的是乙公司得到了自己想要的房地产，但这次房地产交易的纳税结果却大相径庭，。
股权转让房地产项目的涉税分析
股权转让房地产项目的涉税分析摘要：股权转让房地产项目是近年房地产市场上常见的资本运作模式，通常认为可以规避一些明确涉及土地的交易税费而作为一种普遍使用的纳税筹划方式。
但从整个房地产项目开发流程来看，如操作不得当，也会带来负面影响。
因此有必要进行综合分析，探讨对房地产企业最为有利的运作模式。
关键词：股权转让；房地产；纳税中图分类号：f810.42 文献标识码：a 文章编号：1001-828x（2011）12-0158-02一、引言股权转让是指公司股东依法将自己持有的股份或股权转让给他人，使他人成为公司股东的民事法律行为。
房地产企业作为公司法人企业，由于经营不善、企业扩张等模式，往往可能将房地产企业股权转让给他人，与此同时，该房地产企业持有开发产品、在建工程、土地使用权、投资性房地产以及与公司相关的资质、人员一并也得到转移。
在当前房地产市场宏观调控的情况下，房地产企业的整合与并购既有必要，也有可能。
因此，出现了转让房地产项目(产品)或房地产企业股权转让的行为。
事实上，房地产企业股权转让的实质也在于转让房地产开发项目。
二、股权转让房地产的涉税分析(一)可以规避有关房地产开发的法律限制一是对于某些尚未达到成交条件的土地，《城市房地产管理法》规定不得转让，因此，可以通过股权变动的模式进行交易。
二是由于房地产企业涉及开发资质、立项手续、权证转移等，因此通过股权转让模式，可以省去诸多麻烦，加快开发进度。
(二)有关房地产开发的涉税具体情况讨论1.有关营业税等常规性流转税的利益分析《财政部、国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知》(财税[2002]191号) 规定：自2003年1月1日起，以无形资产、不动产投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税；对股权转让不征收营业税。
而如果是房地产项目转让，则需要按“市场价值或者以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额”为营业额，税率为5%。
股权转让涉税事宜
股权转让涉税事宜
在进行股权转让时，涉及的税务事宜主要包括以下几个方面：
1. 转让所得税：股权转让方可能需要就其转让所得缴纳所得税。
这通常取决于转让方是个人还是公司，以及转让方的税务居民身份。
2. 印花税：在某些司法管辖区，股权转让可能需要缴纳印花税，这是一种对书面文件征收的税。
3. 增值税（VAT）或商品与服务税（GST）：在某些情况下，股权转让可能被视为提供服务，因此可能需要缴纳增值税或商品与服务税。
4. 资本利得税：如果股权转让产生资本利得，转让方可能需要缴纳资本利得税。
5. 预扣税：在某些情况下，购买方可能需要在支付股权转让款项时预扣一定比例的税款，并将其交给税务机关。
6. 转让定价：如果股权转让涉及跨国交易，可能需要遵守转让定价规则，以确保交易价格符合独立交易原则。
7. 税务合规：股权转让双方应确保遵守所有相关的税务申报和记录保存要求。
8. 税务筹划：在股权转让过程中，可能需要进行税务筹划，以合法减少税负。
9. 税务争议解决：如果税务机关对股权转让的税务处理提出异议，转
让双方可能需要通过税务争议解决程序来解决。
10. 税务咨询：在进行股权转让之前，建议咨询税务专家，以确保所有税务事宜得到妥善处理。
请注意，具体的税务处理可能因国家和地区的税法差异而有所不同，因此在进行股权转让前，应咨询当地的税务顾问或律师，以确保符合当地的法律法规。
股权转让税务筹划
股权转让税务筹划股权转让是企业增值、转换、资源整合等重要的支撑，也是一项重大的经济交易行为。
尽管股权转让过程中所发生的税收问题被一般认为是比较复杂的，但实际上，懂得如何正确处理投资者与企业之间的税务关系，并在企业投资者和公司之间进行合理的税务转让，是税务筹划的重要基础。
股权转让税务筹划首先必须充分考虑股权转让的影响。
如果企业在股权转让过税时，没有正确处理税务支付，则可能会产生不可控因素，而且有可能会降低企业的经济效益。
因此，股权转让后，应当尽可能清楚地界定各方的税务责任和义务，并制定适当的税务政策。
其次，在股权转让税务筹划中，还应当把握有关税收征管的规章制度，以确保企业能够充分了解并正确遵守当地的税务法规，以及履行和支付相应的企业所得税等税收。
此外，在股权转让过程中，企业也应当根据股权交易的特点，采取合理的税收优惠政策，包括：减免所得税、实行企业抵扣政策等，以便企业能够节省税收负担。
再次，企业在股权转让中应该注意，投资人和企业之间的税务关系也需要筹划。
例如，投资人可以通过重组筹划、抵减税负、税后投资回报等渠道，在股权转让过税期间减少税收负担，从而提高股权转让的效益。
最后，企业在进行股权转让税务筹划时，应当借助专业税务服务机构和财务专家，充分了解股权转让及其相关税收政策，并进行专业的税务分析，找出合适的企业税务结构，以求一定的税收优惠，同时还要注意与投资人之间的税收关系，最大限度地减少企业的税收负担，以确保企业的股权转让税务筹划能够顺利进行。
综上所述，股权转让税务筹划是一个赋予企业和投资者双重税务优势的对策，同时又可以有效地减少企业税收负担。
希望通过正确的税务筹划，可以使企业在股权转让过税过程中，获得高税后投资回报，提高企业的效率和收益。
房地产企业税收筹划方案
房地产企业税收筹划方案房地产企业有四种主要的运营方式：国土局挂牌交易、合作建房、收购土地进行项目开发和收购公司或股权转让。
在企业经营过程中，土地增值税和企业所得税是最重要的两个税种。
本文将分别阐述房地产企业在土地增值税和企业所得税方面的税收筹划。
土地增值税是房地产税费中引人关注的一个方面，主要因为其税率较高，税负重，但筹划余地也较大，可以节省较多税金支出。
国家税务法规是税务部门征税的法律依据，企业进行税务筹划，应首先立足于国家税务法规和税收优惠政策。
土地增值税税法规定了五种情形可以享受免征土地增值税的优惠政策，包括建造普通标准住宅出售、征用或收回的房地产、入股免税、合作建自用房免税和企业兼并中转让房地产免税。
根据以上土地增值税的优惠政策，我们可以制定以下策划方案：1.“临界点”筹划方案：控制增值额，从而适用低税率或享受免税待遇。
纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%，免征土地增值税；增值额超过扣除项目金额20%，应就其全部增值额按规定计税。
这里的“20%的增值额”就是“临界点”。
因此，房地产公司应认真考虑如何在行业中做到房价最低、应缴土地增值税最少、所获利润最多。
2.入股筹划方案：以房地产作价入股进行投资或联营，转让到所投资、联营的企业中的房地产，暂免征土地增值税。
3.合作建自用房筹划方案：对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征土地增值税。
4.兼并筹划方案：在企业兼并中，对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的，暂免征土地增值税。
通过以上策划方案，房地产企业可以降低土地增值税支出，提高利润，从而在行业中占据更有竞争力的地位。
为了控制土地增值税的增值额，需要从税法规定的五个扣除项目入手，包括取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、房地产开发费用、与转让房地产有关的税金以及财政部规定的其他扣除项目。
需要注意的是，税法允许扣除的项目比企业自己实际核算中涉及的项目要少，因此计算增值额时必须以税法的规定为准。
房地产企业项目开发全程各环节纳税筹划方案
房地产企业项目开发全程各环节纳税筹划方案第一部分公司设立与立项规划环节1．设立房地产公司股东身份的选择与税负2．股东抽逃出资的税收风险与规避3．股东身份差异与税收待遇4、股权转让、减资与分红5．公司筹建阶段账务处理与所得税申报6．立项与分期、规划户型设计与土增清算第二部分土地征用环节1．取得土地使用权的不同方式及税负比较分析与筹划（1）招拍挂方式（2）购买转让土地（3）收购股权方式（4）投资方式（5）合并分立方式（6）联建与代建（7）BT换地（8）拆迁补偿方式2．规划红线外支出的税务处理3．土地出让金返还的会计与税务处理第三部分设计与前期工程1．设计费应取得什么类型票据2．前期工程票据3．预算与税负测算4．融资业务中的税收处理5．成本对象确定与开发成本核算内容第四部分项目施工建设环节1．施工建设阶段各类合同签订、票据结算与税收管理（1）销售方同时负责安装（2）工程大包合同与甲定（3）清包工合同与甲供2．税务机关对虚增成本的查处方法与企业注意事项3．票据审核管理与风险防范4. 取得假票如何应对第五部分预售环节1．预售商品房的会计核算2．预售阶段纳税要求及年度汇算清缴3．应收未收款是否确认收入4．转让车位/车库如何确认收入5．售楼处、样板间如何进行账务与税务处理6．违约金专题（供应商、施工方、业主）7、促销方式中的税收风险与规避第六部分项目竣工环节-完工年度1．完工条件及重要性2．现房销售会计核算处理3．完工后续支出对土地增值税及企业所得税影响4．收入与计税成本的结转5．租赁与自持物业6．完工年度企业所得税汇缴7．土地使用税纳税义务的减除第七部分土地增值税清算环节1．清算对象与清算条件2．增值额与扣除项目中的疑难问题3．清算收入中的疑难问题4．土地增值税的优惠政策与纳税筹划。
股权转让协议书中的股权转让的税务问题与考虑
股权转让协议书中的股权转让的税务问题与考虑一、引言本股权转让协议书（以下简称“协议”）由甲方（转让人）与乙方（受让人）共同订立，旨在规范双方就股权转让事宜所达成的一致意见。
本协议所涉及的股权转让涉及到税务问题，因此，本文将重点探讨股权转让中的税务问题与考虑。
二、股权转让税务问题的概述在股权转让过程中，涉及到的税务问题主要包括资本利得税、企业所得税、印花税等。
1. 资本利得税根据国家有关规定，股权转让所得属于个人所得，需要缴纳资本利得税。
在一般情况下，对于持有超过一年的股权转让，可以享受资本利得税的优惠政策。
具体税率根据相关税法规定而定，甲、乙双方应当根据税法规定履行纳税义务。
2. 企业所得税若股权转让涉及到企业，相关企业所得也需要考虑纳税义务。
根据国家规定，企业所得税的税率为百分之二十五。
甲方和乙方在股权转让过程中应当根据企业所得情况，履行相应的纳税义务。
3. 印花税根据国家相关规定，对于股权转让协议书需要缴纳印花税。
印花税率根据国家规定而定，甲、乙双方应当根据协议书的规定履行纳税义务。
三、股权转让税务问题的考虑在进行股权转让时，双方需考虑如下税务问题：1. 税务尽调在股权转让前，建议甲、乙双方进行税务尽调。
这将有助于准确了解企业涉及的税务问题，规避潜在的税务风险。
2. 资本利得税优惠甲、乙双方应当根据国家规定，充分利用资本利得税的优惠政策。
持有超过一年的股权转让，可以享受较低的税率，从而降低纳税负担。
3. 发票与凭证的保存甲、乙双方在进行股权转让过程中，应当妥善保存相关的发票和凭证。
这将有助于备案、申报及审计等环节的顺利进行，减少不必要的税务风险。
4. 紧密关联交易的风险若股权转让涉及到紧密关联交易，双方需特别注意相关税务法规的规定。
过度依赖关联交易可能被税务机关视为税务规避行为，导致相关交易的合法性受到质疑。
5. 专业税务意见的咨询建议甲、乙双方在股权转让过程中咨询专业税务意见，遵守税法规定，确保在股权转让中不会出现税务方面的问题。
房地产企业纳税筹划
提 高 投 资 回 报 率 ，实 现 企 业 价 值 最 大 化 只 能通 过 降 低 成 本 来 实
现 。而 纳税 成 本 是 房 地 产 企 业 成 本 的 重 要 组 成 部 分 ， 当前 房 地 在 产 业 面 临 经 营 困 境 的 状 况 下 ， 业 通 过 纳 税 筹 划 降 低 经 营成 本 ， 企 提 高 企 业 的 竞 争 力 就 显 得 尤 为 重 要 。本 文 主 要 从 房 地 产 企 业 生
产 经 营 流 程 的 各 个 环 节 来 简 要 分 析 房 地 产 企 业 纳 税 筹 划 的整 体
思路电 以 及 一 定 年 限 的物 业 费 等 ， 种 促 销 方 赠 家 每 式 所 涉 及 的税 种 有 所 不 同 ， 有 比较 大 的筹 划 空 间 ， 业 要 合 理 也 企
地 当 作 资 产 转 让 则 需 要 交 土 地 增 值 税 、 税 和 营 业 税 。 因 契
此 ，房 地产 企 业 应 该 尽 量 采 用 股 权 转 让 的 方 式进 行 房 地 产 开 发
项 目的 转 让 。
（ ） 地 产 企 业 销 售 环 节 的 纳税 筹 划 四 房 销 售 环 节 主 要 通 过 销 售 收入 的 分解 和促 销 方 式 的 选 择 进 行 纳 税 筹 划 。 体 而 言 ， 售 收 入 的 分 解 主 要是 房 地 产 公 司通 过 设 具 销 立 装 修 公 司 或 物 业 公 司 ，把 房 屋 价 款 的 一 部 分 转 移 到 装 修 费 用 或 物 业 费 用 ， 为 装 修 费 用 和 物 业 费 用 征 营业 税 ， 率 比土 地 增 因 税
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公司制改造包括：
国有企业依《公司法》整体改造成国有独资有限责任公司；企业通过增资扩股或者转让部分产权，实现他人对企业的参股，将企业改造成有限责任公司或股份有限公司；企业以其部分财产和相应债务与他人组建新公司；企业将债务留在原企业，而以其优质财产与他人组建的新公司。
注3：根据财政部、国家税务总局《关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税[1995]48号），对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地（房地产）作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。
对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税。
这意味着如果再次转让并未发生增值，则不需要缴纳土地增值税。
根据上述规定
例2：
甲公司以例1中房地产作价投资设立丙公司（绝对控股，另有丁公司以少量货币资金入股），甲公司与乙公司欲进行房地产的转让，如果此时，甲公司以其在丙公司的股权转让给乙公司，转让价格为1000万，也同样可以达到乙公司使用支配该房地产的目的(虽房地产所有权已转移至丙公司，但乙公司此时对其绝对控股)。
在此情况下，甲公司、乙公司和丙公司各方应缴纳的税款为：
房屋面积、成交价格等证明材料及地方税务部门要求的其他材料，向地方税务部门申请办理免征营业税手续；
将购买超过2年(含2年)的住房对外销售，不能提供属于普通住房的证明材料或经审核不符合规定条件的，一律按非普通住房的有关营业税政策，即按售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。
注4 上述规定中所指普通住房，须同时满足以下条件：
（一）住宅小区建筑容积率在1.0以上；
（二）单套建筑面积在140平方米以下；
（三）实际成交价格：低于同级别土地上住房平均交易价格1.44倍以下，坐落在内环线以内的低于17500元/平方米，内环与外环之间的低于10000元/平方米，外环线以外的低于7000元/平方米。
注5 对房屋购买时间的确定，补充通知规定：2005年5月31日前购买新建商品住房的，以购房人取得的产权证或房屋交接书上记载的时间，按孰先原则确定；5月31日前购买存量商品住房的，以购房人取得的产权证上记载的时间确定；6月1日起购买商品住房的，以购房人取得的产权证或契税清算后取得的完税凭证上记载的时间确定。
营业税附加：
应纳城市维护建设税税额=实际缴纳的营业税税额×适用税率(城市维护建设税的适用税率有三个档次：个人所在地为市区的，适用税率为7%；个人所在地为县城、镇的，适用税率为5%；个人所在地不在市区、县城或镇的，适用税率为1%。
)
应纳教育费附加＝实际缴纳的营业税税额×3%
根据：《有关加强房地产税收管理的补充通知》（2005年5月31日上海市财政局、地方税务局、房地资源局、
城市规划局）
《上海市城市维护建设税实施细则》（1985年6月,上海市人民政府沪府发[1985]50号）；
2、契税
个人购买自用普通住房的，继续执行暂减半征收契税的优惠政策，适用税率为1.5%，其他土地房屋权属转移一律按3%的税率执行
根据：《有关加强房地产税收管理的补充通知》（2005年5月31日上海市财政局、地方税务局、房地资源局、城市规划局）
3、印花税
房地产转让合同上约定的转让额的万分之五（0.5‰）
根据《印花税暂行条例》国发[1988]11号
4、个人所得税
扣除房屋原值、合理费用以及缴纳的上述税费以后，就是个人出售房屋取得的应纳税所得额，个人还需要就这一应纳税所得额按照财产转让所得适用20%的税率计算缴纳个人所得税。
优惠政策：出售自有住房并拟在现住房出售后1年内按市场价重新购房的个人，其出售现住房所应缴纳的个人所
得税，视其重新购房的价值可全部或部分予以免税。
个人转让自用5年以上、并且是家庭惟一生活用房取得的所得，不用缴纳个人所得税。
根据《关于个人出售住房所得征收个人所得税有关问题的通知》（财税字[1999]278号）
5、土地增值税
见二表一。