房地产评估程序介绍
房地产估价程序
房地产估价程序房地产估价程序是房地产交易中至关重要的一环。
其目的是通过对房产的综合评估，确定合理的价值，从而帮助买卖双方在交易价格上达成共识。
本文将介绍房地产估价程序的主要流程和技术，以及它对房地产市场的意义。
一、房地产估价程序的主要流程房地产估价程序可以分为以下几个主要的步骤：1. 收集房产信息：估价师要首先搜集房产的相关信息，包括建筑年代、土地面积、建筑面积、房屋结构、房屋装修等。
同时，还要了解房产所处地区的市场情况、规划政策、交通等因素对房产价值的影响。
2. 分析市场情况：根据房产所处的地区和类型，了解当地市场的供求情况、价格走势、同类房产的成交价等，为后续的评估提供数据参考。
3. 查看房产情况：估价师需要实地查看房产，了解房屋的状况，包括房屋的维护情况、结构是否健康等。
同时还需记录房屋周边环境、小区设施等信息。
4. 结合数据分析：根据前面收集到的信息和实地观察，将其结合进行分析，考虑到房产的地理位置、交通状况、建筑结构、装修精度等因素，以确定房屋价值。
5. 形成估价报告：最后，根据以上步骤得出的结论，估价师可以生成估价报告，以及相应的估价说明。
二、房地产估价技术1. 成本法成本法是一种通过对建筑成本的估算来测定房产价值的方法。
这个方法在计算房屋价值时考虑到了建筑成本，即基础建设的价格，同时还考虑到了额外的支出，如运输和安装费用等。
在评估新建房屋时，成本法是最常用的评估房屋价值的方法。
2. 直接法直接法是评估房产价值的另一种方法，这种方法是依靠市场价格中获取房价信息，以及对房屋附近的相似房产价格的比较。
在评估二手房价值时，直接法是最常用的。
3. 收益法收益法是房产估价的第三种方法。
用于评估那些可以带来收益的房地产，如商业、办公和投资物业等。
该方法考虑到了收益和租房售房的价值，根据未来的收入对房产进行估价。
三、房地产估价程序对房地产市场的意义房地产估价程序对房地产市场的影响非常大。
一方面，它增强了交易透明度，为房产交易提供了一个公平交换的平台，促进了市场的正常运转。
《房地产估价规范》估价程序与估价报告0906
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一、房地产估价程序
《国有土地上房屋征收评估办法》（建房 〔2011〕77号）
第二十五条评估专家委员会应当自收到鉴 定申请之日起10日内，对申请鉴定评估报 告的评估程序、评估依据、评估假设、评 估技术路线、评估方法选用、参数选取、 评估结果确定方式等评估技术问题进行审 核，出具书面鉴定意见。
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一、房地产评估程序
负责实施实地查勘的注册房地产估价师应当在实地查勘记 录上签名，陪同实地查勘的估价委托人或者其代表和被查 勘房地产的权利人宜在实地查勘记录上签名或者盖章。 对被征收房屋价值评估的，房屋征收部门、被征收人和注 册房地产估价师应当在被征收房屋实地查勘记录上签名或 者盖章。 被征收人拒绝签名或者盖章的，应当由房屋征收部门、注 册房地产估价师和无利害关系的第三人见证，并应当在被 征收房屋实地查勘记录上签名或者盖章，有关情况应当在 估价报告中说明。
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一、房地产评估程序
3.0.4估价作业方案应在对估价项目进行分析的基础上编制， 并应包括下列内容： 1估价工作的主要内容及质量要求，应包括拟采用的估价 方法和估价技术路线，拟搜集的估价所需资料及其来源渠 道等； 2估价工作的具体步骤及时间进度； 3估价工作的人员安排等。
编制估价作业方案的目的是为了保质、按时完成估价项目。 估价作业方案的核心是解决将要做什么、什么时候做以及 由谁来做，是关于保质、按时完成一个估价项目的未来一 系列行动的计划
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一、房地产评估程序
3.0.6对搜集的估价所需资料应进行检查。当估价委托人是 估价对象权利人时，应查看估价对象的权属证明原件，并 应将复印与原件核对，不得仅凭复印件判断或假定估价对 象的权属状况。 虽然估价委托人应当如实提供其掌握的估价所需资料，并 对其提供的资料的合法性、真实性、准确性和完整性负责， 但也要对估价委托人提供的贤料进行审慎检查。 对于估价对象的权属状况，当估价委托人是估价对象权利 人的，不能仅凭权属证明复印件作出判断，应与原件核对。
房地产评估工作流程及工作制度
房地产评估工作流程及工作制度房地产评估是指经过专门机构依据评估准则和标准，对房地产进行价值估算的一个过程。
房地产评估在不同的地区和市场里都有着很重要的作用，这就需要房地产评估人员根据规定的程序和标准进行工作。
以下是房地产评估的工作流程及工作制度。
一、工作流程1. 获取订单当客户委托进行房地产评估时，首先需要评估机构通过书面或口头方式向委托者表示接受委托，并且进行签约工作。
2. 项目准备对于一份评估订单，评估机构需要通过收集房地产相关的资料，审查资料的真实性、完整性、可靠性等，以便开展评估工作。
此外，还需要收集一些与房地产有关的法律、财务和规划的资料。
3. 基础信息采集对于需要评估的房地产，需要对其基础信息进行采集，包括土地面积、建筑面积、房屋产权、产权证等关键信息。
4. 现场勘测在获取房产基础信息之后，接下来进行实地勘测工作，包括现场照片、视频、测量建筑面积、周边地理环境等。
5. 组织材料评定评估人根据评估报告中的主要问题，对收集到的资料进行排序、组合，以准确地反映评估对象的各种因素。
6. 分析数据对房地产相关的分析数据进行分析，以确保数据的正确性和可信度。
7. 评估报告编制根据项目现状确定评估方法，并根据标准编制评估报告。
8. 审核与签字评估人员对编制好的报告进行内部审核，经审核后签字盖章生效。
二、工作制度1. 设计评估标准：评估机构需遵照国际评估标准，配合当地政府政策及货币紧缩情况进行评估，并参考当地房产市场行情。
2. 严格保密：评估机构需要维护客户信息的机密性，不得随意泄露委托人信息。
3. 行业规范：评估机构应遵守国家规定及各级房地产协会的规定，遵照相关行业规范进行业务活动。
4. 人员资质：评估机构在聘请评估人员时, 先要核对其是否有资格证书等证明文件。
同时, 考虑到其工作经验, 团队配备等因素,为评估工作的准确性和可靠性提供保障。
5. 定期培训和考核：评估机构需要定期组织评估人员进行培训，以更新评估规则、方法和技能。
房地产税基评估的程序
房地产税基评估的程序房地产税基评估是国家税收管理部门对房地产产权人的房地产资产进行评估，以确定相应的房地产税额。
房地产税基评估程序主要包括数据收集、市场调研、评估方法选择、评估过程和结果报告等环节。
首先，进行数据收集。
房地产税基评估需要获取相关的数据资料，包括不动产权证书、房屋面积、毛坯房或已装修的情况、所在地区发展情况等。
这些数据可以通过房产交易部门、不动产登记部门、房屋租赁合同等方式获取，确保评估的准确性和客观性。
其次，进行市场调研。
通过了解当地房地产市场的行情情况，包括同类房产的市场价、租金收益等，可以对房地产资产进行综合评估。
市场调研可以通过查阅相关报刊、求助专业机构或咨询行业专家等途径进行。
然后，选择评估方法。
根据评估对象和评估目的，需要选择合适的评估方法。
常见的评估方法包括市场法、成本法和收益法。
市场法是根据市场行情对房地产进行估值，成本法是通过房地产的建设成本和折旧情况进行估值，收益法是通过房地产的租金收益情况进行估值。
根据具体情况可以选择单一方法或多种方法相结合。
接下来，进行评估过程。
根据所选的评估方法，将相关数据和市场调研结果进行综合分析。
对于市场法，可以根据房地产所在区域的市场行情确定估值；对于成本法，可以基于房地产的建设成本、折旧情况以及维修费用等来确定估值；对于收益法，可以根据房地产的租金收益情况确定估值。
评估过程需要专业的评估人员根据相关法律法规和评估规范进行操作，确保评估过程的科学性和精确性。
最后，编制评估结果报告。
将评估结果整理成书面报告，包括房地产的评估价值、评估方法和数据依据等，提供给相关部门作为房地产税额的依据。
评估结果报告应当详实准确、科学合理，以及符合评估规范和法律要求。
综上所述，房地产税基评估程序包括数据收集、市场调研、评估方法选择、评估过程和结果报告等环节。
通过合理的评估方法和科学的评估过程，可以客观准确地确定房地产税基，促进税收管理的公平与效率。
同时，评估过程中要严格遵守相关法律法规和评估规范，确保评估结果的可靠性和权威性。
房地产的评估程序
房地产的评估程序
房地产评估程序是通过对房地产进行综合评估，确定其市场价值的一系列步骤和流程。
以下是一般的房地产评估程序：
1. 收集相关信息：评估师首先收集有关房地产的所有相关信息，包括物业的位置、面积、用途、建筑结构、房间布局等。
2. 市场研究：评估师进行市场研究，了解当地房地产市场的供需情况、价格趋势、成交记录等，以便更好地评估房地产的市场价值。
3. 实地考察：评估师对房地产进行实地考察，了解房屋的实际状况、维修状况、附近的设施和环境等因素，以便更准确地评估房地产的价值。
4. 数据分析：评估师分析收集到的数据和信息，进行数据整理、统计和分析，以便得出对房地产的评估结果。
5. 评估报告编制：评估师编制评估报告，详细描述房地产的评估过程、依据和结果，包括房地产的市场价值、评估方法和假设等。
6. 核查与审核：评估师进行评估报告的核查和审核，确保评估结果准确无误。
7. 市场价值确定：根据评估师的综合评估结果，确定房地产的市场价值，该价
值通常根据市场上最近类似物业的成交价、租金等确定。
8. 反馈和沟通：评估师将评估报告反馈给委托方，并与委托方进行沟通，解答相关问题并达成一致。
以上是一般的房地产评估程序，实际操作可能因不同评估目的和具体要求而有所变化。
房屋评估流程与步骤
房屋评估是确定房产价值和条件的过程，通常由专业的房地产评估师进行。
以下是一般的房屋评估流程和步骤：
1. 收集信息：评估师会首先收集与房屋相关的各种信息，包括房屋本身的特点，房产文件资料，土地使用情况，周边环境等。
2. 实地考察：评估师会对房屋进行实地考察，记录房屋的结构、面积、装修状况、维护情况等。
同时也会考察周边环境、基础设施等因素。
3. 市场调研：评估师会对当地房地产市场进行调研，了解当地类似房屋的成交价格和市场趋势，作为评估依据。
4. 数据分析：评估师会根据收集的信息和市场调研数据进行分析，综合考虑房屋本身特点和市场因素，确定房屋的评估价值。
5. 编制报告：评估师会根据实地考察和数据分析编制评估报告，报告中会详细描述评估的方法、依据和结论，同时附上相关证明文件和照片。
6. 出具评估价值：评估师出具的评估价值将作为该房屋的官方估价，可用于不同场合，如购房贷款、房产转让、法律纠纷等。
需要注意的是，房屋评估流程和步骤有时会因地区、国家或评估机构的不同而略有不同，因此在实际操作中可能会有所调整。
如果您需要对特定房屋进行评估，建议咨询专业的房地产评估机构或评估师以获取准确的信息。
房地产评估操作流程
房地产评估操作流程估价操作规程一、看房前与客户及客户经理的沟通内勤人员将需要评估的项目分配好后，估价人员与客户进行电话联系，要求做到语言简洁、有礼有节、吐字清晰。
比如说:“刘先生您好，我是浦发银行委托的##房地产评估公司，您那里有套房子需要评估，对吧,”确定下来以后，应该先给客户说一个我们大概达到他那里的时间范围和需要准备的资料。
在这个过程中应知悉业务来源、房产类型、具体位置、评估报告用途(现房抵押、二手房按揭、了解市场价值)。
如果预约的时间由于某种原因而不能按时达到，就应该尽早电话通知客户，此时说话语气一定要诚恳，让别人在电话那头能够真切地感受到你的歉意，这样就不会在自己匆匆赶到后，受到客户的责难了，见面后，还要再一次致歉，决不能在客户等得很焦急的状态下给我们打电话。
在我们能够准时达到的情况下，也可以在快到时，提前5分钟给客户打电话，告知现在的位置和多长时间后就能到，这样能使自己处于主动地位，客户也会心中有数了。
在需要接客户经理一起看房的情况下，我们可以先和客户经理大概说一下有几套房子，都在哪些位置，等约过客户后，再确定具体接他的时间，这样有利于客户经理合理安排时间，看我们什么时候接他比较合适。
二、看房前的准备1、有时间的话出发前及时了解估价对象类似区域的房价或土地价格(可以通过简单查询或者向同事们咨询等)。
12、估价师本人应准备的:准备名片、相机(检查内存卡、电池电量)、勘察表(确保已记录客户联系方式)、笔、手机、鞋套，看在建工程评估项目时，要带评估所需资料的明细，带份收费标准，外地项目准备好地图。
出发前详细检查是否遗忘。
3、需要客户准备的资料:对于不同项目准备不同资料，大概可以分为住宅房产、商业房产、办公房产、工业厂房、在建工程、土地这几个类型: 住宅、商业、办公房产——《房屋所有权证》和《国有土地使用证》，如果是公司名下的房产，要提供企业营业执照复印件;工业厂房——委托方营业执照复印件、《房屋所有权证》、《国有土地使用证》、厂房造价资料;在建工程——委托方营业执照复印件、《国有土地使用证》复印件、《土地出让合同》复印件、《建设用地规划许可证》复印件、《建设工程规划许可证》复印件、《施工许可证》复印件、《预售许可证》复印件、销售清查表(与房管局联机备案一致)、小区总平面图复印件(含小区技术指标)、造价情况:土建、安装、室外配套成本及上交政府有关费用、设计说明(交房标准)、工程进度及工期、项目可行性研究、开发商拖欠工程款书面证明;土地——营业执照复印件、出让合同复印件、《国有土地使用证》复印件(如果是部分抵押要土地分割图)、《建设工程规划许可证》复印件。
房产评估流程有哪些
房产评估流程有哪些房产的价值一般需要经过专门的评估中心的，对该房产的价值进行评估的。
可是但是，在房产评估上面，是需要根据评估中心的流程去进行评估的，也要知道流程有哪些部分。
那么，接下来由我为大家带有关于房产评估流程有哪些的知识吧，以供大家参考！一、房产评估流程有哪些（一）明确评估基本事项明确评估目的：在受理评估业务时，通常由委托方提出评估目的，并将评估目的写在评估报告上。
了解评估对象确定评估基准日：常以年、月、日表示，签订评估合同：它包括评估对象、评估目的、评估时点、评估收费、双方责任、评估报告等事项；（二）制定工作计划；（三）实地查勘收集资料：实地查勘是房地产评估工作的一项重要的步骤，并要做记录；（四）测算被评估房地产价格：为求得一个公平合理的价格，一般以一种评估方法为主，同时以另一种或几种评估方法为辅，以求互相对照和检验修正；（五）综合分析确定评估成果；（六）撰写评估报告。
二、房地产评估有哪些类型房地产评估，全称房地产价格评估，就是对房地产进行估价，也就是说，由持有《房地产估价人员岗位合格证书》或《房地产估价师注册证》的专业人员，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，运用估价方法，在综合分析，影响房地产价格因素的基础上，结合估价经验及对影响房地产价格因素的分析，对房地产的特定权益，在特定时间最可能实现的合理价格所作出的估计、推测与判断。
它实质上不是估价人员的定价，而是模拟市场价格形成过程将房地产价格显现出来，它具有专业性、技术性、复杂性，是科学、艺术和经验三者的结合。
房地产交易、租赁、抵押、担保、商品房开发与销售等环节都离不开对房地产的估价。
（一）一般评估：这类评估一般是在交易双方发生分歧意见或有争议时，求助于评估机构，以解决分歧和争议，使之趋于一致的手段，一般不具备法律效力，是参考性评估，它反映的是某一地域、某一时间点、某一特定物业一般的价值水平。
（二）房地产抵押贷款评估：这类评估是购房者寻求金融支持时，对自己所抵押的房屋的价值而进行的评估，它必须由金融部门指定或委派的评估机构进行评估，评估一经确定，具备法律效力、形成法律文件、对双方有约束力。
房地产估价的方法与程序
房地产估价的方法与程序1. 简介房地产估价是指根据一定的方法和程序，对一处或多处房地产进行评估，从而确定其市场价值或租金水平的过程。
估价结果对于购房、购地、贷款、投资等多方面的决策都具有重要的参考价值。
本文将介绍几种常见的房地产估价方法和程序。
2. 直接比较法直接比较法是最常用的房地产估价方法之一。
该方法通过比较被估价房地产与近期交易的类似房地产的价格，来确定被估价房地产的市场价值。
具体步骤如下：1.收集市场上类似房地产的交易数据，包括销售价格、面积、地理位置等信息。
2.对比被估价房地产与这些类似房地产的差异，如面积、地理位置、楼层等。
3.根据差异对比和市场行情，确定被估价房地产的市场价值。
3. 收益法收益法是用于评估投资性房地产价值的一种方法。
该方法基于预期未来收益，通过计算投资物业的净收入，再折现至现值来估计其市场价值。
具体步骤如下：1.收集投资物业的租金收入和运营费用等数据。
2.计算物业的净年收入，即租金收入减去费用。
3.通过选择合适的折现率，将净年收入折现至现值。
4.根据折现后的现值，确定投资物业的市场价值。
4. 成本法成本法是一种通过计算房地产的重建成本来确定其市场价值的方法。
该方法适用于新建物业或历史悠久的物业。
具体步骤如下：1.收集房地产重建所需的建筑材料和劳动力成本等数据。
2.根据建筑面积和建筑成本，计算房地产的重建成本。
3.通过考虑物业的使用年限和折旧等因素，计算物业的折旧值。
4.根据重建成本和折旧值，确定房地产的市场价值。
5. 财务比率法财务比率法是一种用于评估商业房地产价值的方法。
该方法主要基于物业的财务状况和运营绩效来确定其市场价值。
具体步骤如下：1.收集物业的财务报表和运营数据，包括租金收入、运营费用、资产负债表等。
2.计算物业的财务比率，如净资产收益率、总资产回报率等。
3.比较物业的财务比率与同行业标准，评估物业的价值水平。
4.根据财务比率和市场行情，确定物业的市场价值。
房地产估价作业程序
房地产估价作业程序一、估价申请和业务受理1.估价申请由当事人向我专业评估机构提出申请，并填写评估委托书。
评估申请书或评估委托书应写明的事项包括：（1）当事人的姓名、住址等（法人或其他组织名称、隶属关系、所在地址、法定代表人姓名等）；（2）评估标的物的名称、类型、面积、地理位置和环境条件等；（3）申请评估的原因和用途；（4）房屋产权人、土地所有权人；（5）委托评估的要求。
除了评估申请书（委托书）以外，申请人还要向我房地产价格评估机构提供各种有关证明资料，如房屋所有权证，土地使用证，买方单独委托评估时房地产权人出具的同意评估的证明，设计和施工图纸，使用期维修、保险及其他费用资料等。
2.业务受理我房地产价格评估机构在收到评估委托人的申请书和有关证明及资料后，要在一个有限的时间内（如3天）作出是否受理此项业务的决策并通知申请人。
估价者在作出接受委托的决策前要对委托人和评估标的物的基本情况进行初步了解，来界定有关估价的一些重要问题。
这些问题主要包括；估价目的、估价对象、估价的作业日期等。
（1）由于估价目的的不同使价格类型也有所不同，如买卖交易价格、抵押价格、租赁价格、典当价格、课税价格、征用价格等。
不同的估价目的，对估价的精度要求不同，对市场价格实现的各种条件限定不同，所采用的估价方法也有所区别。
因此估伙者对委托人估价目的的明确把握是正确决策和做好估价工作的前提条件。
（2）确定估价对象，核实踏勘的建筑物是否与委托方所提供的资料相一致。
（3）依据委托方要求，在合理的情况下按时完成评估报告，以保证公司信誉。
二、制定估价作业计划制定房地产价格评估作业计划是为了使估价工作有条不紊、按时、高效完成，计划一经确定，一般要按计划逐段进行估价工作。
在规模较大的评估项目中，制定计划对估价作业的成败与质量有着极为重要的作用。
制定估价作业计划可大体包括以下几个内容：1．确定估价作业的具体因素对于估价作业来说，仅仅指明某块土地或某幢房屋是无法开展估价工作的。
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内容
• 第一节 房地产评估概述
• （一）房地产的概念 • 房地产：是指土地、建筑物及
其他地上定着物，又称之为不 动产。房地产存在形态：单纯 的土地、单纯的建筑物、土地 与建筑物合成一体的房地产。 • 值趋势。
（二） 房地产 的特征
位置固定性
耐用性
投资大量性
保值增 影响因素多样性
（三）房地产的评估程序
待估土 比较案正 例常交易待 情估 况土地区 地评估 土值 地价 比格 较案例交 比易 较情 案况 例区
待估土地个别待因估素土值地评估格基指准数 比较案例个别 因 比素 较值 案例交易数日物
2．市场法应用的步骤与过程 （1）广泛搜集交易资料，确 定比较案例 （2）进行交易情况的修正 （3）进行交易时间的修正 （4）进行区域因素修正
影响商业用地土地价格的区 域因素：
商业繁华程度、 交通便捷度、 环境优劣度、 规划限制、 其他因素。
3．个别因素：是指地产 所表现的个别特殊的如位 置、面积、地形地质、宽 度、进深等对地产价格产 生影响的因素。
土地利用因素：主要包 括容积率和土地用途。容 积率是指地块的建筑面积 与地块总面积的比率。
第四章房地产评估 （★★★）
1
重点分析
2
内容
3
习题
1.本章在考试中处于非常重要地 位，属于考试的重点章。
2.本章在考试中的题型主要有单 选、多选、名词解释、简答和计 算，分数一般在16分左右。
3.本章的重点是房地产评估的市 场法、收益法（含假设开发法、 残余估价法）、成本法；影响地 产价格的因素、建筑物评估时需 考虑的因素等。
（5）出租价格：
地产出租价格亦称 土地使用权租金价 格
目前我国的城市地 产市场按土地使用 权流转方式，可划 分为一级市场和二 级市场。
2．土地资产价格的特点
4
土地价格 的上涨性
3
土地价格 具有明显 的区域性
2
土地价格 主要由土 地的需求
决定
1
土地价格 不是土地 价值的货 币表现， 其价格不 由生产成
（5）进行个别因素修正： 个别因素修正的内容主要包括 土地使用年限、容积率、临街 宽度、临街深度、面积、形状 、地形、地质等
土地使用年限修正时，修正 系数可用下列公式计算：
K 11 1 rm 11 1 rn
容积率的修正计算公式为
容积率 待估土地容积率相 与关 地系 价数 修正系数比较案例容积率相 与关 地系 价数
（6）确定待估土地评估值
（二）收益法
1．收益法 土地使用权评估中的
收益法，亦称收益还原法 ，是指通过预测土地未来 产生的预期收益，以一定 的还原利率将预期收益折 算为现值之和，从而确定 土地评估值的方法。
（五） 土地 使用 权评 估的 原则
替代原则 最有效使用原则 变动原则 供需原则 贡献原则
第三节 土地权属及其处置
（一）土地权属的类型 土地权属按不同角度，可 以分为土地所有权、土地 使用权、划拨土地、出让 土地等。
1．土地所有权 我国的土地是社会主义公 有制， 即全民所有制和劳 动群众集体所有制。
园林、 风景浏览区、 公共休息用地、 特殊用地（如军事设施用地、 监狱、垃圾堆放处理场、公 墓、火葬场用地）
2．土地资产的特性：
自
土地面积的有限性
然
土地空间位置的固定性
特
土地使用价值的永续性和增值
性
土地的不可替代性
（2）经济特性
用途多样性
经济地理位置的可 变性 可垄断性
（三）土地资产价格体系
第二节 土地使用权评估的特点
（一）土地使用权及其实质 土地资产可以作为单独
的对象进行评估，也可以与地 上建筑物一起作为评估对象进 行评估，还可以作为整体企业 资产的构成要素随整体企业一 并进行评估
（二）土地资产的分类及其特性
1．资产及其分类 按社会经济用途划分： 工业用地、 商业用地、 交通运输用地、 公用事业用地、 文教、 科技和卫生用地、 行政事业机关用地、 生活住宅用地、
（二）企业资产重组与改制中 土地权属的处置
土地权属处置方式： 出让方式、 直接投资入股方式、 租赁方式。
第四节 土地使用权评估的方法（★★★）
（一）市场法 1．市场法及其适用
条件 市场法：也称市场比较
法，是将待估土地与在近 期已经进行交易的类似土 地加以比较，从已进行交 易的类似土地的价格，修 正得出待估土地价格的一 种评估方法。
内的价格。
（3）土地使用权出让底价
是政府根据正常市场状况下 宗地或地块应达到的地价 水平确定的某一宗地或地 块出让时的最低控制价格 标准。它也是土地使用权 出让时政府首先出示的待 出让土地或地块的最低地 价（标价）的依据和确认 成交地价（或出让金）的 基础。
（4）转让价格
是使用者将已取得的 土地使用权转让给第 三者，由第三者向转 让者所支付的一种价 格。由于转让的本身 是土地使用者之间的 交易，其价格形成也 是由交易双方来决定 的。
2．划拨土地使用权 以划拨方式取得的土 地使用权，土地使用权 不得单独设定抵押权， 依法取得了房屋所有权 连同该房屋占用范围内 的划拨土地使用权，可 以设定抵押权。
3．出让土地使用权 土地使用权出让最高年限
按用途分别确定：
（1）居住用地70年； （2）工业用地50年； （3）教育、科技、文化 、卫生、体育用地50年； （4）商业、旅游、娱乐 用地40年； （5）综合或者其他用地 50年。
1．土地资产价格类型
（1）基准地价
基准地价是指城镇国 有土地的基本标准价 格。是各城镇按不同 的土地级别、不同的 地段分别评估和测算 的商业、工业、住宅 等各类用地土地使用
权的平均价格。
（2）标定地价
在市、县政府根据 需要评估的正常土 地市场中，在正常 经营管理条件和政 策作用下，具体宗 地在一定使用年限
本决定
行政因素
影
社会因素
响
一般因素
经济因素
地
其他因素
产
影响商业用地的因素
价
区域因的因素
的
位置
因
地形地质
素
个别因素
面积
地块形状
土地利用
1．一般因素：是指对土地 价格高低及其变动具有普遍 性、一般性和共同性影响的 因素。 2．区域因素：是指因土地 所在地区的特性而影响地价 的因素，也就是说，土地所 在地区的自然条件与社会经 济、行政因素相结合所形成 的地区特点所影响的地价因 素。