港式物业管理专题介绍
中海物业管理方案——管理
中海物业管理方案-管理第一部分中海物业简介深圳市中海物业管理有限公司（以下简称“中海物业”）为中国海外集团旗下，专门从事物业管理业务、具有独立法人资格的企业。
公司在香港中海物业管理公司的基础上，于1991年在深圳注册成立，为建设部首批甲级资质物业管理企业。
自成立以来，严格遵循“业主至上、服务第一”的工作宗旨，大力倡导“严格苛求、自觉奉献”的工作精神。
在掌握并导入香港先进物业管理模式的基础上，融汇世界各国先进物业管理经验，结合中国大陆的实际国情，探索出具有中国特色的中海物业管理模式。
公司以此模式为手段开展科学管理和优质服务，全心全力为业主及物业使用人提供一个安全、清洁、优美、舒适、方便的生活及工作环境。
多年来，中海物业以优质的服务质量和先进的管理技术不仅得到广大业主的信任，而且赢得了良好的社会声誉，先后获得国家建设部、广东省、深圳市各级政府部门授予的各种奖牌、奖旗100余面。
中央电视台、深圳各大报刊以及香港《文汇报》、《大公报》、《商报》、《星岛日报》，国内的《人民日报》、《经济日报》、《工人日报》、《法制日报》等新闻媒体对中海物业管理经营情况的报道多达700余次，慕名前来公司参观考察的国内外各界人士已逾两万人次。
随着中海物业在行业内地位的日益显著和中海物业管理模式的日益完善，并应国内广大地产消费者和房地产界对先进物管模式的迫切需求，中海物业管理模式除在香港、深圳、北京、广州、上海几大城市取得骄人的成绩外，更已输出至长春、沈阳、青岛、烟台、杭州、南京、天津、重庆、珠海、贵阳、武汉、昆明、长沙、石家庄、郑州、东莞……等30多个全国各大城市。
正在管理的写字楼、商场、商住区、别墅区等高档物业120余处，管理面积逾二千多万平方米，成为物业管理行业的中国之最；已经建成国家优秀示范小区（大厦）17个，占全国国优总数的3%强，雄居国内同业国优拥有量第一位；1996年2月在中国物业管理行业第一家获得ISO9000国际质量管理体系认证；1999年10月在中国物业管理行业第一家通过商住区ISO14001国际环境管理体系认证……中海物业辖区做到了无设备破损事故、无火灾事故、无管理责任导致的盗抢事故，中海物业倡导管理高科技、服务酒店化并由此形成了以“高档物业特征、优质服务标志”为核心内容的品牌风格。
香港物业管理
香港物业管理引言概述：香港作为一个繁华的国际都市，物业管理在其中扮演着重要的角色。
本文将从不同角度探讨香港物业管理的相关内容，包括管理方式、服务质量、技术应用、环境保护和社区建设。
一、管理方式1.1 专业化管理：香港物业管理注重专业化，通过引入专业的物业管理公司，提供全方位的服务。
这些公司拥有丰富的经验和专业知识，能够有效管理物业，提供高质量的服务。
1.2 综合管理：物业管理不仅仅是维护和保养建筑物，还包括安全管理、设备维护、卫生清洁等方面。
香港物业管理公司提供综合性的服务，确保物业的正常运营。
1.3 高效管理：香港物业管理注重高效率和高质量的管理。
通过引入先进的管理技术和设备，提高管理效率，同时注重员工培训和团队合作，确保物业管理的顺利进行。
二、服务质量2.1 客户导向：香港物业管理公司注重客户需求，提供个性化的服务。
他们积极倾听客户的意见和建议，不断改进服务质量，满足客户的需求。
2.2 响应及时：物业管理公司在遇到问题或紧急情况时，能够及时响应并采取相应的措施。
他们建立了完善的应急机制，确保问题能够及时得到解决。
2.3 服务多元化：香港物业管理公司提供多元化的服务，包括保安服务、清洁服务、绿化管理等。
他们致力于为客户提供全方位的物业管理服务，满足不同客户的需求。
三、技术应用3.1 智能化管理：香港物业管理公司积极引入智能化技术，提高管理效率和服务质量。
例如，他们使用智能门禁系统、智能消防系统等，提升安全性和便利性。
3.2 数据分析：物业管理公司通过数据分析，了解物业的运营情况和客户需求。
他们利用数据分析结果，优化管理策略，提高服务效果。
3.3 环保技术：香港物业管理注重环保，积极采用环保技术。
他们推广节能灯具、太阳能照明等，减少能源消耗，降低对环境的影响。
四、环境保护4.1 垃圾分类：香港物业管理公司积极推动垃圾分类工作，通过设置分类垃圾桶和开展宣传活动，提高居民的环保意识，减少垃圾污染。
4.2 绿化管理：物业管理公司注重绿化管理，通过种植花草树木和维护绿地，改善居民的生活环境，提高社区的美观度。
香港的物业管理制度
一、分类管理香港的住宅房屋按所有权性质可分为三类：1. 公营房屋：由政府投资建设，出售或出租给中低收入家庭，由香港房屋署直接负责管理。
2. 公私合营房屋：这类房屋的产权一般属私人所有，但政府会参与部分投资和管理。
3. 私营房屋：这类房屋产权完全属于私人所有，业主或业主委员会委托专业的物业管理公司对物业及物业区域内的共同事务进行管理，提供服务。
二、业主委员会组织方式香港的业主委员会在物业管理中处于权力中心地位，有关法律对业主委员会的成立和运作有详细规定。
目前，香港的业主委员会有三种组织方式：1. 业主立案法团：根据香港《建筑物业管理条例》代表全体业主物业管理权益而成立的法人社团，具有独立行使民事权利和承担民事义务的能力。
2. 业主委员会：依据大厦公契而成立的非法人组织，没有起诉权，代表全体业主与物业公司进行沟通和协调。
3. 互助委员会：由业主自发组织的非营利性组织，负责处理小区内的公共事务。
三、管理费理定香港物业管理费开支包括：公共地方及设施的维修与保养、公共地方清洁服务、保安服务、公共地方水电费、煤气费、采暖费、空调费等、管理公司员工薪金及福利、财产保险及第三者责任保险、大型维修改善储备基金、管理公司酬金、行政支出及一切杂项等。
香港物业管理公司要增加管理费，必须经业主委员会和业主法团同意方可。
四、业主参与大厦管理形式购买多层建筑物的业主可拥有该大厦不可分割的业权份数，参与该大厦的日常管理是业主的基本权利。
在香港，业主参与大厦管理形式通常有三种：1. 业主委员会：负责协助加强业主与管理者的沟通，并向物业经理提建议。
2. 业主立案法团：具有独立行使民事权利和承担民事义务的能力，代表全体业主管理公共地方。
3. 互助委员会：由业主自发组织的非营利性组织，负责处理小区内的公共事务。
总之，香港的物业管理制度在分类管理、业主委员会组织方式、管理费理定以及业主参与大厦管理形式等方面具有鲜明的特点。
这些特点为我国物业管理制度的改革和发展提供了有益的借鉴。
管家式服务的内容
一、管家式物业管理系统保证业主、物业中心、服务中心实时在线服务。
星级服务，体贴入微，为所有业主提供24小时的全方位多项目的酒店式服务，并能根据每一个客户的需求提供各种特约服务。
1. 管家为主体的物业管理模式，每户业主专配一个管家，一管家可5-10户业主。
2. 专业服务队伍，套餐式服务模式，包括园艺师，工程师，中西餐厨师，音乐师，清洁师，按摩师等专业人员，提供日常清洁卫生服务，园艺保养服务，餐饮服务，根据主人需要筹办节日派对，生日派对，朋友聚会，客宴，家宴等。
3. 智能化网络管理模式，由管家或业主凭卡订购服务套餐，实现物业服务实时一卡通付费服务功能。
二、“管家式管理模式是高档物业管理发展趋势”管家式管理已经在北京等地部分高档物业住宅实施，成为未来高档别墅住宅区物业管理的发展趋势。
北京除了香江花园、茗都花园等几家传统的富人区豪宅外，包括今夏业内最为关注的高档公寓星河湾、开盘不久的威尔夏大道、即将开盘的香山81号院等都提供了类似的服务项目。
龙熙顺景别墅的项目也正在筹划引进“英式管家”的服务。
豪宅中的物业服务已经不拘泥于物质上的享受，而更多地扩展到了人性化的服务管理上。
真正的“英式管家”，他们衣着讲究、态度谦和、气质庄严，他们受聘于世袭贵族和亿万富翁，手下管理着一支包括家庭教师、厨师、保镖、花匠、裁缝、保姆、仆人等等的庞大家庭服务队伍，他们不仅安排整个家庭的日常事务，更是主人的私人秘书和亲信，他们有着极高的自身素质和丰富的生活知识。
在我国，目前可以说基本没有如此专业化、私人化的“英式管家”，不仅仅因为雇佣这种管家的薪酬十分昂贵，而且跟现代人的生活方式有关。
专家告诉记者，在北京，“管家式服务”的概念十几年前就开始在别墅区率先实践了。
发展到现在，别墅区的“管家式服务”小到叫车、遛狗，大到照顾小孩都可以交由客服人员处理。
别墅区的客服队伍3、5、10人规模不等，提供“一对多户”的24小时服务。
现在温榆河一带的别墅，有很多国外住客达到50%以上的住宅区都会提供相应的“管家式服务”。
英美与香港的物业管理模式
英美与香港的物业管理模式1. 引言物业管理是指对不动产物业进行维护、管理和运营的一系列活动。
在国际上，各个国家和地区对物业管理模式都有各自的特点和做法。
本文将对英美和香港的物业管理模式进行比较和分析。
2. 英美的物业管理模式在英美国家，物业管理主要由专业的物业管理公司负责。
这些公司通常会与业主签订合同，代表业主负责物业的维修、保养、租赁和管理等工作。
以下是英美物业管理模式的一些特点：•专业化管理：英美的物业管理公司通常拥有经验丰富的专业团队，包括物业经理、维修人员、租赁经纪人等，能够提供全方位的物业管理服务。
•透明的经营模式：英美的物业管理公司通常会与业主保持沟通，并向业主提供详尽的报告，包括物业的收入、支出、维修情况等，确保业主对物业管理情况有清晰的了解。
•制定规范的管理制度：英美的物业管理公司通常会制定一套规范的管理制度，包括物业管理流程、服务标准、应急预案等，以确保物业的高效管理和安全运营。
•便捷的在线服务平台：英美的物业管理公司一般会提供在线服务平台，业主可以通过该平台查看物业的维修进度、租赁情况、交流意见等，并进行在线支付物业费用。
3. 香港的物业管理模式在香港，物业管理也由专业的物业管理公司负责，但与英美的做法有一些不同之处。
以下是香港物业管理模式的一些特点：•以居住公寓为主：香港的物业管理主要针对居住公寓，包括私人住宅、公寓大楼等。
物业管理公司负责公共区域的维修、保养和管理，以确保居民的生活环境良好。
•租金管制：香港的物业管理中，有些住宅公寓的租金可能受到政府的管制，物业管理公司需要根据政府规定的租金标准进行租赁管理，包括收取租金、签订租赁合同等。
•物业设施的维护：香港的物业管理公司负责维修和保养公共区域的设施，包括电梯、楼梯、大堂、游泳池等，以确保居民的安全和舒适。
•社区活动组织：香港的物业管理公司通常会组织各种社区活动，如居民聚餐、运动比赛等，以促进居民之间的互动和社区的凝聚力。
港式物业管理专题介绍5
港式物业管理专题介绍5(实用版)编制人：__________________审核人：__________________审批人：__________________编制单位：__________________编制时间：____年____月____日序言下载提示：该文档是本店铺精心编制而成的，希望大家下载后，能够帮助大家解决实际问题。
文档下载后可定制修改，请根据实际需要进行调整和使用，谢谢!并且，本店铺为大家提供各种类型的实用资料，如管理制度、企业管理、岗位职责、心得体会、工作总结、工作计划、演讲稿、合同范本、作文大全、其他资料等等，想了解不同资料格式和写法，敬请关注!Download tips: This document is carefully compiled by this editor.I hope that after you download it, it can help you solve practical problems. The document can be customized and modified after downloading, please adjust and use it according to actual needs, thank you!And, this store provides various types of practical materials for everyone, such as management systems, enterprise management, job responsibilities, experiences, work summaries, work plans, speech drafts, contract templates, essay compilations, and other materials. If you want to learn about different data formats and writing methods, please pay attention!港式物业管理专题介绍5第1篇港式物业管理专题介绍5五、业主参与大厦管理的形式当业主购买多层建筑物的单位时，亦同时拥有该大厦不可分割的业权份数，因此参与该大厦的日常管理应该是业主的基本权力。
香港与内地物业管理的比较分析
⼆次世界⼤战前,⼤部分⾹港的市民为农夫及渔夫,他们主要零散地居住在⼭脚或渔船上,加上当时⼈⼝不多,居住问题不难解决。
⼆次世界⼤战后,⼤量⼈⼝从中国⼤陆涌来⾹港,从1945⾄1949年间短短4年,当时⾹港的⼈⼝从60万骤增⾄200万,其中30万⼈在⼭边盖搭简陋⽊屋作为居所,政府当时仍未向⾹港市民提供公营房屋。
在1953年圣诞节前⼣,九龙⽯峡尾发⽣⼤⽕,销毁了成千上万⽊屋民居的住屋,⾹港政府于是在1954年初开始赶建简单的房屋来安置灾民,此乃⾹港政府提供公营房屋之始。
为了管理这些给灾民居住之房屋,⾹港政府当时从英国聘请了物业管理专家来港加⼊政府公务员⾏列,此为⾹港早期之物业管理。
由1960年⾄1980年,由于市民的拼搏及勤劳,⾹港的经济陆续得到改善,需求改善居住环境的欲望因⽽⼤⼤提⾼。
1960年末开始,⾹港陆续建成⼤型住宅屋村(⼩区),如美孚新村、置富花园、太安楼等。
私营物业管理公司因此应运⽽⽣。
国内物业管理之由来 从1979年开始,中国政府施⾏改⾰开放,从经济及社会等⽅⾯开始逐步实⾏开放政策。
1980年已故领导⼈邓⼩平发表有关住房改⾰重要讲话,⽬的是要中国的住房⾛商品房路线。
其后住房改⾰分阶段逐步进⾏,⾄今虽然仍有未完善地⽅,但与1980年时⽐较,中国的住房有了⾮常⼤的改变。
正因为中国在过去20年之房地产市场迅速发展,⼀向被认为属房地产售后服务的物业管理亦急速发展。
起初,中国的物业管理经验主要模仿外地经验,⽽当中以参考⾹港的物业管理模式为主。
1981年,全国⾸家物业管理企业——深圳市物业管理公司成⽴。
⾄今,全国的物业管理企业已超过15000家,⽽物业管理从业员亦超过180万⼈。
虽然现时全国仍有很多⼈对物业管理之概念不认识,但在中国之主要⼤城市,如北京、上海、⼴州及深圳等地,物业管理发展⾮常迅速,所提供服务⽔准亦很⾼。
国内物业管理从业⼈员更称此⾏业为“朝阳⾏业”。
⾹港、内地物业管理之⽐较 (A)概念⽅⾯ 内地、⾹港两地在以下物业管理概念上有着显着的差异: 在⾹港,⼀般的物业管理泛指按公契管理之物业,亦即只负责公共地⽅及设施管理。
香港物业管理的教材
香港物业管理的教材引言香港物业管理行业作为日益重要的行业之一，其管理规范和实践经验值得系统总结并编写一份专门的教材。
本文档旨在提供一份全面且详尽的香港物业管理教材，为学习者、业界从业人员和研究者提供相关知识和实践指导。
1. 物业管理的概述1.1 什么是物业管理物业管理是指对不动产及其附属设施进行全面管理、维护和操作，以实现安全、舒适、高效的使用环境。
本节将介绍物业管理的定义、目标及其在香港的特点。
1.2 物业管理的重要性物业管理的重要性体现在多个方面。
本节将重点介绍物业管理对个人、社区和经济的重要作用，并分析香港物业管理的现状及其挑战。
2. 香港物业管理的法律框架2.1 香港物业管理相关的法规香港物业管理行业受到一系列法规的约束和规范。
本节将详细介绍香港物业管理相关的法律法规，包括《物业管理条例》、《建筑物业管理规章》等。
2.2 物业管理与业主大会物业管理涉及业主大会的运作和决策。
本节将解释业主大会的定义、功能以及在香港物业管理中的角色和重要性。
3. 物业管理的基本职能与流程3.1 物业管理的组织体系物业管理涉及多个职能部门和专业人员的配合协作。
本节将详细介绍香港物业管理的组织体系，包括物业管理公司的设置、部门职责和工作流程。
3.2 物业维护与保养物业维护与保养是物业管理的核心工作之一。
本节将介绍香港物业管理中常见的维护与保养工作内容、流程和技术要求。
3.3 安全管理与紧急事件处理安全管理和紧急事件处理是物业管理的重要职能之一。
本节将重点介绍香港物业管理中的安全管理措施、应急预案和危机处理流程。
3.4 财务管理与资产评估物业管理涉及大量的财务管理和资产评估工作。
本节将介绍香港物业管理中的财务管理流程、预算编制和资产评估方法。
4. 香港物业管理的专业技能与素养4.1 基本交流与沟通技巧物业管理人员需要具备良好的交流和沟通技巧。
本节将介绍香港物业管理中的基本交流与沟通技巧，并提供相关培训教材。
4.2 管理技巧与决策能力物业管理人员需要具备一定的管理技巧与决策能力。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
港式物业管理专题介绍(周波)一、大厦公契(一)大厦公契(Deeds of Mutual Covenant)的性质在香港,大厦公契是一份必须在土地注册处注册的法律文件。
大厦公契依照土地批约条款、城市设计条例、建筑物管理条例所规定,详细列明了各单位的用途,清楚地列明大业主、小业主及经理人所应有的权利、权益及责任。
另外,公契还定义了公共权益及公共地方的划分与用途,特别在维修保养楼宇方面都有详细说明。
同时大厦公契无论是对现时的业主还是将来的业主都有同样的约束力。
(二)大厦公契的产生大厦公契通常是由发展商委托其律师制订,并由发展商、首次买家及经理人等联合签订,有时亦可能包括提供楼宇按揭的银行等。
可以说大厦公契是整个物业开发项目产权多元化的产物。
(三)大厦公契——管理者权力的来源管理大厦的权力主要来源于大厦公契,大厦公契详细列明了经理人的职责,并授予其充分权力执行对整个大厦的全面管理。
如负责大厦公共地方及设施的维修与保养,为大厦购买适当的保险,拟定、收缴、追讨及运用管理费,每年公布审核帐目,执行及监察公契约规定各业主应该遵守履行的条款等等。
(四)大厦公契的发展由于公契是由发展商的律师制定的,其他小业主并未有机会提出意见及参与制订,因此早期的大厦公契出现了许多过于保护发展商的条款,也有些大厦的物业管理权长期操纵在发展商手中。
鉴于以上情况,香港政府于1987年10月15日发出了第一份关于非工业楼宇的《草拟新公契指引》,该“指引”规定从1987年12月1日起,凡不符合“指引”的公契不能获注册总署批签。
“指引”的产生对保障众多小业主的权利、权益起了重大变化。
比如“指引”规定：对于未售出的单位发展商仍需交付管理费；承包合约如超过总管理支出的20％,则必须公开招标,第一任管理公司任期最多不能超过两年,业主可以成立立案法团来监督管理公司的运作并可以更换表现不佳的管理公司等等。
(五)大厦公契与《建筑物管理条例》及守则香港早在1970年6月已发布了《多层大厦(业主法团)条例》,于1993年5月6日经立法局通过作了大量修改,并正式改名为《建筑物管理条例》。
该条例第34E条文特别规定了“公契”所必须包括的强制性条款,即经理人每年制定预算的程序、保存帐目时间、开设独立银行户口、设立特别基金、订立服务合约程序、经理人辞职、业主委员会终止经理人的委任及经理人委任结束后的责任。
换言之,《建筑物管理条例》是一部法律,“大厦公契”是受该法律制约的一份法律文件,而守则和手册则是管理者为有效执行管理及方便小业主和住户理解而编定的管理制的一部分。
如：业主守则、用户消防手册、修车场使用守则、内装修规则等。
(六)名词的互用“大厦公契”也称“大厦公共契约”、“大厦公约”、管理公约”、“管理使用维修公约”等。
“管理公司”有时也称“经理人”或“管理者”。
“发展商”即“大业主”或“第一业主”．二、大厦保险大厦各单元内部的保险通常由业主或住户自行负责,但对物业和楼宇的公共地方及设施的保险则应由一个共同的团体承担,以保障公共地方及设施意外损毁及对第三者的生命及财物安全。
专业的物业管理公司须依照大厦公契的规定为其接管物业的公共地方及其设施购买保险,以便在意外发生后,全体业主的赔偿问题有所保障。
在香港,管理公司须考虑的大厦保险有以下三类：(一)财产保险财产保险通常又分为两种情况：一种是只保公共地方及设施；另一种还包括大厦的结构。
购买保险之前,管理公司会依照大厦公契的投保要求,并聘请专业测量师对投保额进行估价,然后向信誉好的保险公司投保,以便大厦在遭受火灾、水浸及其他受保的风险所造成毁坏时,小业主的利益有所保障。
(二)公共责任险此类保险通常没有固定保额,保险公司通常会以每次索偿的最高赔偿限额为依据,再视其管理公司的物业大小及类型签定保价。
购买此类保险后,投保人对第三者在该物业公共地方所发生的意外造成的赔偿责任,便由保险公司承担。
比如：大厦外墙脱落击伤行人或砸坏车辆、电梯困人造成第三者受伤、私家车被盗等情况发生,而管理公司被控并证明确有职责疏忽时,保险公司须对受害者依法例作出赔偿。
(三)雇员赔偿保险香港劳工法例规定：雇主必须为其雇员购买意外伤害保险,保额是以所有受雇员的全年薪金总和(包括奖金、花红等)作为准则。
购买保险之后,专业的管理公司却会特别注意以下事项：1．复核保单资料,详审投保人名称、地址、保额、投保风险范围、期限等是否准确；2．妥善保存保单；3．每年重估保额并续保当真正有事故或意外事故发生时,如管理公司认为保险公司赔偿不足,则可以通过以下方式寻求解决：1．向保险索偿委员会投诉；2．向保险业联会投诉；3．向消费者委员会投诉；4．通过法律途径向保险公司起诉。
应该强调的是管理公司购买的大厦保险通常是不包括小业主单元内部。
如业主单元内部水浸或火灾造成损失则由业主自行承担；又如业主水龙头忘记关闭,其水流入公共地方或电梯间等遭受巨大损失或他人受伤,就需由该业主负责赔偿。
但是小业主是可以自行为其单元内部购买财产保险及第三者责任保险,以进一步保障其自身利益。
三、管理费的理定在物业管理中,管理费是业主最关心的问题之一。
很多时候业主都想知道管理费都包括哪些费用?管理公司是怎么理定管理费的?为什么有时候管理费会增加等?下面从几个方面为大家介绍管理费：(一)管理费开支包括的内容1．公共地方及设施的维修与保养,如电梯、水泵、消防系统等；2．公共地方清洁服务；3．保安服务；4．公共地方水电费、煤气费、采暖费、空调费等；5．管理公司员工薪金及福利；6．财产保险及第三者责任保险；7．大型维修改善储备基金；8．管理公司酬金；9．行政支出,包括法律及专业费用、核销费用、管理处的支出一切杂项等。
以上开支,管理公司必须备有详细准确的帐目,如业主有要求,应随时提供给业主查询,管理公司亦要将每年管理收支帐目及资产负债表经核数师核对,交予业主代表审阅及张贴在楼宇大堂显眼的地方。
(二)管理费的增加管理费理定之后,并非一成不变,因各种因素的影响在新的一年度开始,往往管理费需要调整,通常下列因素会直接影响管理费的水平。
1．通货膨胀因素；2．发展商为增加楼宇的销售能力及吸引租户,故意将管理费压低而导致巨大管理开支赤字；3．管理公司财务管理不善及其他不可预见的因素。
物业管理公司要增加管理费,必须通过一定的程序进行,不可以擅自做主。
简言之,须经业主委员会和业主法团同意方可。
如果业主法团开会决议否定了新的收支预算案,经理人应视该年度预算管理费总额与上一年度的相同,然后另外增加不得超过此数的10％,直至新的收支预算给业主法团接纳为止。
如果经理人在新的财政年度开始没有按其大厦公契的规定的程序制备收支预算案,则管理费不可以有任何增加。
虽然增加管理费是解决大厦管理赤字的一个方法,但如果赤字额巨大,仅仅靠合理地增加管理费并不能解决问题,有时会需要大厦全体业主集款一次性填补赤字,或暂挪用管理费押金或储备基金,以应付当前的需要,待管理帐户有盈余时再拨回填补。
(三)管理费的分担有了管理费支出总额,那么管理公司是怎么将这笔费用分摊到每个小业主头上的呢?按现时的大厦公契计算及分摊管理费有三种常见的方法：1．以该单元的建筑面积；2．以不可分割权份数；3．以管理份额。
无论以哪一种方法计算分摊,其每个单元应支付的管理费份数必须在大厦公契附表中列出,下一次将为大家介绍管理公司如何追讨欠缴的管理费。
四、管理费的迫讨一般大厦公契都会详细列明每个单位所占的应付管理费的比率及缴款日期。
如业主将该单位出租,就算在租约上列明由住客支付管理费,管理公司仍有权向业主追讨欠款。
总之,业主有责任准时缴付管理费,管理公司亦有责任代表其他业主向有欠管理费的业主追讨。
个别业主在决定购买物业之前,应透过负责买卖文件的律师向管理公司查清前业主是否已缴付所有大厦管理费用。
如前业主欠交管理费,新业主一旦签了屋契,则前业主所欠的管理费或大厦维修费用所承担的部分,可能由新业主负责,管理公司可依法向新业主追讨。
故此,为免除不必要的麻烦及责任,业主在购买物业之前,应查清前业主是否已清缴所有大厦管理的有关费用。
当管理公司发现大厦有单位欠交管理费时,通常会采取以下途径来追讨：1．向住客及业主同时发出通告,详列所欠款项及清还期限及说明管理公司会采取什么行动。
2,过期未付,管理公司可采取法律行动,假如所涉及的款项少于一万伍干元港币,则可透过小额钱债审裁处解决；若款项超过此数,管理公司便需入禀地方法院提出控诉。
3．假若管理公司无法与欠管理费的业主联络或者业主采取置之不理的态度,管理公司可向田土厅登记,特别注明该单位所欠管理费总数,当该单位转让时业主必须先清付所欠的管理费,否则便不能将该单位转让。
4．对于出租单位,如租约订明租金已包括管理费,但业主却不交管理费,那么管理公司可向法庭申请封租令,要求租客在缴付租金时扣除业主所欠的管理费,直接付予管理公司,剩余的租金才归还业主。
此外,一些旧大厦公契还有规定：业主若欠交管理费,管理公司有权截断其水电供应及禁止其使用公共地方和设施,但实际上这种方法并不可以应用,因为在香港,水、电都由私人公司与业主有直接的服务关系,管理公司无权给小业主断水断电,而禁止业主使用公共设施亦容易恶化业主与管理公司之间的矛盾。
最后,倘涉及的款项非常庞大时,管理公司是可以入禀法庭申请强逼将该物业出售,将所得的款项用以偿还管理费用。
专业的管理公司决不会待到个别业主拖欠管理费达到一万伍干元港币以上才采取行动,而最好的方法莫过于减少业主拖欠管理费的机会。
为避免业主疏忽而忘记了交费,管理公司可安排住户通过银行每月自动转帐方法支付管理费,此外还可以在大堂显眼地方张贴一份管理费收支进度表,提醒那些经常拖欠管理费的业主。
总之,收缴管理费通常是管理公司最头痛的问题,业主不交管理费可以找出一万个理由,但有效追讨方法却很有限,有时管理公司亦需根据实际情况而灵活处理。
从长远讲,加强及改善管理公司与客户住户的关系非常重要。
五、业主参与大厦管理的形式当业主购买多层建筑物的单位时,亦同时拥有该大厦不可分割的业权份数,因此参与该大厦的日常管理应该是业主的基本权力。
在香港,业主参与大厦管理形式通常有三种：即业主委员会、业主立案法团及互助委员会。
(一)业主委员会通常大厦公契里都列明了业主委员会的组成方法及动作程序。
因此,其权利与责任同样来源于大厦公契。
委员会的任务主要是协助加强各业主与管理者的沟通,并就大厦管理的重要事宜向物业经理提供意见及作出建议。
管理者通常有责任在大厦入伙一年之后召开业主大会,并选举产生业主委员会。
此后业主委员会须每年召开一次大会,每次召开大会及讨论内容均须按一定的民主程序进行。
业主委员会通常包括主席、副主席、秘书等职位,并且所有会议须有详细记录及保存在一个固定地方可供其他业主查阅。