现代建筑物区分所有权制度

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浅析建筑物区分所有权制度

2020/4/5
Edited by Q. L. Wang
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第二节建筑物区分所有权人的三项权利
一、专有所有权专有所有权（Sonderei gentum）又称“专有权”或 “特别所有权”，是指区分所有人对专有部分予以自由使用、收益及处分的权利。
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Edited by Q. L. Wang
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Edited by Q. L. Wang
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所谓请求权，是指区分所有权人作为管理团体的成员而对共同管理事项及公共利益的应得份额所享有的请求权。主要包括五项内容：（1）请求召集集合；（2）请求正当管理共同关系的事务；（3）请求收取共用部分应得的利益；（4）请求停止违反共同利益的行为，并有权请求拍卖违反义务者的专有所有权，解除其共同关系；（5）其他请求权。
(4)不动产或区分所有权人连带负责的债务。
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Edited by Q. L. Wang
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三、成员权
（一）成员权的概念成员权，亦称构成员权，是指建筑物区分所有权人基于在一栋建筑物的构造、权利归属及使用上的不可分离的共同关系而产生的，作为建筑物的一个团体组织的成员而享有的权利与承担的义务。
第一节建筑物区分所有权制度概述
一、建筑物区分所有权制度的形成和发展（一）建筑物区分所有权制度的形成（二）建筑物区分所有权的发展
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Edited by Q. L. Wang
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二、建筑物区分所有权的概念与特征
(一) 建筑物区分所有权的含义
建筑物区分所有权是指多个区分所有权人共同拥有一栋区分所有建筑物时，各区分所有权人对建筑物专有部分所享有的专有所有权，与对建筑物共用部分所享有的共有部分持分权，以及因区分所有权人之间的共同关系所生的成员权之总称。该界定表明建筑物所有权是由专有所有权、共有所有权（共有部分持分权）和成员权三部分组成。

建筑物区分所有权的原则是什么

建筑物区分所有权的原则是什么
1.法定所有权原则：根据法律规定，建筑物的所有权归属于法定的主体。

这通常由国家立法机关法律明确规定，例如土地管理法、房屋管理法等。

按照这个原则，建筑物的所有权不受个人意志的约束，而是根据法律
的规定来确定。

3.混合所有权原则：这个原则适用于建筑物同时有多个功能或多个作
用的情况。

例如，一个建筑物既用于住宅，又用于商业用途，或者既用于
办公，又用于工厂生产等。

按照混合所有权原则，这样的建筑物的所有权
可以归属于不同的主体，每个主体可以拥有其使用的部分建筑物的所有权。

4.权利人的共同行为原则：根据这个原则，如果多个人以共同行为共
同享有建筑物的使用和收益权，那么他们共同享有建筑物的所有权。

这适
用于多个人共同购买、共同建设或共同继承建筑物的情况。

5.建筑物使用者享有所有权原则：按照这个原则，建筑物的使用者拥
有对该建筑物的所有权。

这是因为对建筑物的使用是实际上对建筑物的支
配和控制，使用者应该享有对建筑物的所有权。

6.按照合同约定原则：有时，建筑物的所有权归属可以根据合同约定
来确定。

例如，建筑物的所有权可以通过买卖合同、租赁合同等约定来转
移或确立。

需要注意的是，以上原则并不是互相排斥的，不同的原则在不同的情
况下可以适用。

在实际应用中，各个原则会被灵活运用，根据具体情况来
确定建筑物的所有权归属。

此外，不同国家、地区的法律体系和传统习俗
也会对建筑物所有权的归属有所不同。

业主的建筑物区分所有权：专有所有权、共有所有权、共同管理权

业主的建筑物区分所有权：专有所有权、共有所有权、共同管理权一、建筑物区分所有权的概念建筑物区分所有权，是指多个业主共同拥有一栋建筑物时，各个业主对其在构造和使用上具有独立的建筑物部分所享有的所有权和对供全体或部分所有人共同使用的建筑物部分所享有的共有权以及基于建筑物的管理、维护和修缮等共同事务而产生的共同管理权的总称。

《物权法》第七十条规定：业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。

根据上述规定，我们知道，业主的建筑物区分所有权由以下三部分构成：第一、业主对专有部分的所有权。

即业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，有权对专有部分占有、使用、收益和处分。

第二、业主对建筑区划内的共有部分的共有权。

即业主对专有部分以外的共有部分如电梯、过道、楼梯、水箱、外墙面、水电气的主管线等享有共有的权利。

第三，业主对建筑物区划内的共有部分的共同管理权。

即业主对专有部分以外的共有部分享有共同管理的权利。

二、专有部分的所有权1.业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。

业主对建筑物内属于自己所有的住宅、经营性用房等专有部分可以直接占有、使用，实现居住或者营业的目的；也可以依法出租，获取收益；还可以出借，解决亲朋好友居住之难，加深亲朋好友间的亲情与友情；或者在自己的专有部分上依法设定负担，例如，为保证债务的履行将属于自己所有的住宅或者经营性用房抵押给债权人，或者抵押给金融机构以取得贷款等；还可以将住宅、经营性用房等专有部分出售给他人，对专有部分予以处分。

2.业主行使专有部分所有权时，不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权利。

业主的专有部分是建筑物的重要组成部分，但与共有部分又不可分离。

例如，没有电梯、楼道、走廊，业主就不可能出入自己的居室；经营性用房等专有部分，没有水箱、水、电等管线，业主就无法使用自己的居室。

经营性用房等专有部分，由于建筑物专有部分与共有部分具有一体性、不可分离性，所以业主对专有部分行使专有所有权应受到一定限制。

建筑物区分所有权的内容

建筑物区分所有权的内容
建筑物区分所有权是指在一个建筑物内，不同的部分或单位归属于不同的所有人，这些所有人拥有各自独立的享有权、支配权、剥夺权和处理权。

建筑物区分所有权的内容主要包括以下方面：
1. 独占使用权：每个分区的所有人都有对其所拥有的部分独占使用的权利，并可防止他人干扰或侵犯这种使用权。

2. 禁止划拨权：每个分区的所有人都有禁止将其所拥有的部分出售、转让或划拨给他人的权利。

3. 剥夺权：每个分区的所有人都有剥夺其所拥有的部分的权利，但需遵守相关法律规定和程序。

4. 支配权：每个分区的所有人都有对其所拥有的部分进行支配和管理的权利，包括装修、改造、租赁和出售等。

5. 费用承担权：每个分区的所有人需承担其所拥有的部分的相关费用，如物业管理费、维修费等。

6. 共用部分的使用权：建筑物中存在一些共用部分，如电梯、楼道、消防通道等，这些部分属于共用部分，所有人均有权利使用，并需共同承担相关费用。

建筑物区分所有权是一种特殊的物权，要求法律和规定的支持和管理。

对于建筑物区分所有权的转移、分配和管理，应当遵守相关法律规定和程序，以保障各方权益。

第三章现代建筑物区分所有权制度《物业管理理论与实务》PPT课件

关于区分所有建筑物的物的管理，世界卫生组织（WHO）设定了安全、健康、便利、舒适的居住环境基本标准。其内容可归纳为四个部分：（1）消防保安；（2）清洁维护；（3）公共设施维修养护；（4）绿化管理。
（二）人的管理
所谓人的管理，如前所述，是指对区分所有权人的群居生活关系所产生的社区管理，主要包括对建筑物不当毁损行为的管理、对建筑物不当使用行为的管理以及对生活妨害行为的管理。
2、区分所有权人作为成员权人在享有上述权利的同时，也应承担以下义务：
1）执行区分所有权人管理团体所作出的决议的义务；
2）遵守管理规约的义务； 3）接受管理者管理的义务。
第三节区分所有建筑物的管理制度
随着建筑技术的不断进步，建筑物不断向立体化高空方向发展。因此，建筑物利用面积增大，人口密度增高，随之带来的是人际关系的复杂化，其结果，所有权人之间的矛盾和纠纷层出不穷。如何建立一整套完善的管理制度，调节区分所有权人间的利害关系，化解区分所有权人之间及区分所有权人与管理团体间的纷争，促进社区的精神文明和物质文明建设，具有极为重要的意义。
2、基地。基地包括四类： 1）立体重叠上去的专有部分下的基地； 2）共用部分的基地； 3）建筑物至市政道路的基地； 4）其他基地。
3、附属设施。附属于建筑物的一切设施，如建筑物的附属物、附属的建筑物、非属专有部分建筑物的附属物，如供电系统、供水系统、煤气管道、空调系统、紧急报警装置、中央监控系统、电梯以及屋顶的水槽等共用部分。
我国学者陈华彬先生认为，共用部分的概念可界定为：区分所有权人全体或一部予以共同所有的，不属于专有部分的法定共用部分与规约共用部分。
（三）共有所有权的形态
1、总有。总有作为“共有”的一种形态，是指建筑物各区分所有权人以构成员身份，对其共同财产，享有占有、使用、收益权，而处分权、管理权则完全归属区分所有权人全体。

建筑物区分所有权制度与物业管理

建筑物区分所有权制度与物业管理建筑物区分所有权制度与物业管理建筑物的所有权是指对该建筑物的控制和支配权力，是建筑物的最终支配者。

建筑物的所有权制度是指建筑物所有权的法律规则和制度，它是建筑物地位和利用的基础，对于建筑物的使用、改建、出租、转让等行为均有严格的规定。

建筑物的所有权制度在不同国家和地区存在一定的差异，但是其核心思想是一致的，即地球是不可分的，因此建筑物的所有权分为分权和整权两种基本形式。

分权制度建立在法律和法规的基础上，所有权由建筑物所有人拥有，但是建筑物内部空间的使用权可以被划分给其他人。

整权制度则由集中制度来管理，只有建筑物所有人可以控制建筑物的内部和外部空间。

在建筑物所有权制度下，物业管理是附带于所有权的权利和义务，建筑物所有人不能将物业管理全权委托给他人，必须承担一定的责任和义务。

物业管理是对建筑物进行管理、维护和保护的行为，包括安全和环境保护，维护和修缮，清洁和卫生等。

物业管理是保证建筑物利用顺畅和建筑物维护稳定的重要手段。

物业管理的实施需要依赖于物业管理公司和物业管理制度。

物业管理公司是实施物业管理的具体执行单位，它需要根据物业管理制度对建筑物进行管理、维护和保护。

物业管理制度则是对物业管理进行规范和限制，包括管理目标、管理人员、管理策略、管理规范等。

物业管理制度的制定需要参考建筑物所在地的法律法规和市场需求，制定适合于自己的管理制度。

在物业管理的实践过程中，需要特别注意以下几点。

首先，物业管理需要保证环境卫生和环境安全，包括垃圾清理、消防安全等。

其次，物业管理需要保证建筑物的正常使用，包括电梯、门禁等设备的维护。

最后，物业管理需要保证建筑物的维修和保养，包括墙面刷漆、瓦顶检修等。

总的来说，建筑物区分所有权制度与物业管理是建筑物正常运行和利用的基础，合理的所有权制度和物业管理制度是建筑物维护和管理的基础。

建筑物所有权制度需要依照法律法规进行设定，物业管理则需要依据实际情况制定相应的规章，并加强执行，这样才能保证建筑物的正常使用和平稳运行。

房地产法第八章建筑物区分所有和物业管理制度

及人法性二要素合为一体之“共同空间所有权〞之法律关系。
?德国住宅所有权法?采取了三元论说，该法上的所有权概念系由专有所有权、持分共同所有权和共同所有人的成员权三局部组成。
段启武：建筑物区分所有权，是指多个所有
人、甚至上百个所有人，共同拥有一栋高层建筑物时，各个所有人对其在构造上和使用上具有独立性的建筑物局部〔专有局部〕所享有的所有权和对供全体或局部所有人共同使用的建筑物局部〔共有局部〕所享有的共有权以及机遇建筑物的
建筑物的专有局部就是与其它专有局部或公用局部以墙壁、天花板、地板相间隔而形成的一定的空间局部，关于专有局部的范围，有四种不同的观点：
1、壁心说。专有局部是到达墙、柱、天花板、地板等境界局部厚度的中心线。
2、空间说。专有局部限于由墙壁、地板、天花板所围成的空间局部，而墙壁、地板、天花板那么为共有局部。根据此说，每个人拥有的只是房屋的空间。
〔三〕物业管理制度的本质和根本框架
1、业主自治是物业管理的根底 2、专业化的物业管理企业受托管理是物业管理
的外在表现
物业管理本质上是业主自治管理。
〔四〕物业效劳企业对物业实施管理的内容和性质
1、内容
包括对物的管理和对人的管理。管理的内容包括：对建筑物不当毁损行为的管理、对建筑物不当使用行为之管理及对生活妨害行为的管理。
第八章建筑物区分所有和物业管理制度
第一节建筑物区分所有制度
一、建筑物区分所有权的名称及概念
〔一〕关于建筑物区分所有权各国称谓：日本：建筑物区分所有权。德国、奥地利：住宅所有权。法国：住宅分层所有权。
加拿大、澳大利亚：单元住宅所有权。瑞士：楼层所有权。美国：公寓所有权。英国、新西兰：住宅所有权。

现代建筑物区分所有权制度(doc 2页)

现代建筑物区分所有权制度(doc 2页)第三章现代建筑物区分所有权制度复习思考题参考答案1、现代建筑物区分所有权的含义？建筑物区分所有权是指对建筑物的与其他部分区别开来的某一特定部分所享有的所有权。

我国学者对建筑物所有权作了如下界定：建筑物区分所有权是指多个区分所有权人共同拥有一栋区分所有建筑物时，各区分所有权人对建筑物专有部分所享有的专有所有权，与对建筑物共用部分所享有的共有部分持分权，以及因区分所有权人之间的共同关系所生的成员权之总称。

该界定表明建筑物所有权是由专有所有权、共有所有权（共有部分持分权）和成员权三部分组成。

2、成员权包含了那些内容?成员权，亦称构成员权，是指建筑物区分所有权人基于在一栋建筑物的构造、权利归属及使用上的不可分离的共同关系而产生的，作为建筑物的一个团体组织的成员而享有的权利与承担的义务。

成员权的内容是指建筑物区分所有权人作为成员权人所享有的权利及承担的义务。

⑴区分所有权人作为成员权人所享有的权利--- 表决权；--- 参与订立规约权；--- 选聘和解聘管理者的权利；--- 请求权:①请求召集集合；②请求正当管理共同关系的事务；③请求收取共用部分应得的利益；④请求停止违反共同利益的行为，并有权请求拍卖违反义务者的专有所有权，解除其共同关系；⑤其他请求权。

⑵区分所有权人作为成员权人在享有上述权利的同时。

也应承担以下义务：--- 执行区分所有权人管理团体所作出的决议的义务；--- 遵守管理规约的义务；--- 接受管理者管理的义务。

3、简述建筑物区分所有权制度中的管理内容根据各国建筑物区分所有权法，区分所有建筑物的管理，也就是我们所说的物业管理，是指为维持区分所有建筑物的物理机能，并充分发挥其社会的、经济的机能，而对之所进行的一切经营活动。

现代区分所有建筑物的管理，包括物的管理与人的管理。

①物的管理所谓物的管理，是指对建筑物、基地以及附属设施的保存、改良、利用以至处分等所为的物理的管理。

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第三章现代建筑物区分所有权制度
复习思考题参考答案
1、现代建筑物区分所有权的含义？
建筑物区分所有权是指对建筑物的与其他部分区别开来的某一特定部分所享有的所有权。

该界定表明建筑物所有权是由专有所有权、共有所有权（共有部分持分权）和成员权三部分组成。

2、成员权包含了那些内容?
成员权，亦称构成员权，是指建筑物区分所有权人基于在一栋建筑物的构造、权
利归属及使用上的不可分离的共同关系而产生的，作为建筑物的一个团体组织的成员
而享有的权利与承担的义务。

成员权的内容是指建筑物区分所有权人作为成员权人所享有的权利及承担的义务。

⑴区分所有权人作为成员权人所享有的权利
--- 表决权；
--- 参与订立规约权；
--- 选聘和解聘管理者的权利；
--- 请求权:①请求召集集合；
②请求正当管理共同关系的事务；
③请求收取共用部分应得的利益；
④请求停止违反共同利益的行为，并有权请求拍卖违反义务者
的专有所有权，解除其共同关系；
⑤其他请求权。

⑵区分所有权人作为成员权人在享有上述权利的同时。

也应承担以下义务：
--- 执行区分所有权人管理团体所作出的决议的义务；
--- 遵守管理规约的义务；
--- 接受管理者管理的义务。

3、简述建筑物区分所有权制度中的管理内容
根据各国建筑物区分所有权法，区分所有建筑物的管理，也就是我们所说的物业
管理，是指为维持区分所有建筑物的物理机能，并充分发挥其社会的、经济的机能，而
对之所进行的一切经营活动。

现代区分所有建筑物的管理，包括物的管理与人的管理。

①物的管理
所谓物的管理，是指对建筑物、基地以及附属设施的保存、改良、利用以至处分等所为的物理的管理。

原则上仅限于物业的共用部分。

②人的管理
所谓人的管理，如前所述，是指对区分所有权人的群居生活关系所产生的社区管理，主要包括对建筑物不当毁损行为的管理、对建筑物不当使用行为的管理以及对生活妨害行为的管理。

4、阐述管理规约的重要性
在现代各国建筑物区分所有权立法与实务中所说的管理规约，是指全体区分所有权人就建筑物的管理、使用及所有关系，以书面形式所为的自治规则。

一般来说，建筑物规模大而且区分所有权人数较多时，共用部分的管理及所有关系也变得比较复杂，有必要设定一个各区分所有权人共同遵守的规约。

在中国物业管理实践中，称之为“业主公约”。

制定公约目的，是为了维护区分所有权人全体的合法权益以及物业管理区域内的公共环境和秩序，保障物业的安全与合理使用。

管理规约的性质，是区分所有权人管理团体客观化了的自治法规，如同国家的宪法和公司的制度，为区分所有权人管理团体的最高自治法规。

5、如何看待管理团体的地位与作用？
区分所有权人管理团体的设定，一般是以一栋建筑物为基础的。

生活在同一栋建筑物内的全体区分所有人事实上形成了一共同体的关系。

而该共同体关系的成员，从人数上来说，因建筑物规模大小不同而有多寡；从区分所有权人的财力而言，有财力雄厚的，也有财力有限的；从居住者的心态来说，长期居住者，希望管理方法尽善尽美，临时居住者，则认为管理方法越简单越好；置业保值者，因无居住或出租的意思，则不希望承担管理费。

对于如此复杂的关系，要统一区分所有权人及其居住者的意思甚为困难。

因此为了维护建筑物各部分应有的机能，解决彼此间的纷争，维护共同生活秩序，协调彼此间的共同利益，需要一个超越个人的团体组织，以借该团体组织的力量，妥善订立管理规约，设置管理机构，处理共同事务。

区分所有权人团体组织因此而得以形成。

由此可知，所谓管理团体，是指一栋区分所有建筑物上的全体区分所有权人为进行建筑物及其基地、附属设施的管理而结成的管理组织。