建筑物区分所有权
什么是建筑物区分所有权
什么是建筑物区分所有权建筑物区分所有权是随着城市化的发展、⼈⼝⼤量向城市集中、⼟地⽴体化利⽤的加剧⽽产⽣的⼀种特殊的所有权形态。
今天店铺⼩编为你带来什么是建筑物区分所有权的内容，希望可以帮助到你。
什么是建筑物区分所有权⼀是专有部分的所有权。
所谓专有部分，是指在构造上及使⽤上具有独⽴性，并且能够成为所有权客体的部分，如⼀栋住宅楼中的某⼀套房屋。
⼆是共有权，指所有⼈依据法律、合同以及全体所有⼈之间的规约，对建筑物的基本构造部分、建筑物的共⽤部分、⼟地使⽤权及设施等共同享有的财产权利。
三是成员权，当整栋建筑物或整个⼩区的全体所有⼈成⽴管理组织以便有效管理相关事务时，各个所有⼈即享有成员权，包括对重要管理事项的表决权、参与订⽴规约的权利、选举管理者的权利、解除管理者的权利、请求停⽌违反共同利益⾏为的权利等。
民法典草案较之先前颁布的《物业管理条例》和《城市异产毗连房屋管理规定》这两部法规具有如下新颖性：⼀是⾸次使⽤了业主的建筑物区分所有权的概念。
虽然我国早已存在建筑物区分所有权的事实，但我国法律⼀直未确认这⼀概念。
民法典草案采纳了这⼀概念，从⽽为我国的物权类型增加了新的内容。
⼆是确认了建筑物区分所有权的内容。
民法典草案明确规定建筑物区分所有权包括专有部分的所有权、专有部分以外的共有部分的共有权以及共同管理的权利。
三是明确了重要设施的权利归属。
民法典草案规定，建筑区划内的绿地、道路以及物业管理⽤房，属于业主共有，但属于市政建设设施的除外。
会所、车库的归属，有约定的，按照约定;没有约定或者约定不明确的，除建设单位等能够证明其享有所有权外，属于业主共有。
四是对业主的⾏为加以严格规范。
民法典草案规定业主对建筑物专有部分实施的⾏为不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益;所有⼈将住宅改变为餐饮、娱乐等商业⽤房时，应当经有利害关系的全体业主同意。
建筑物区分所有权指根据使⽤功能，将⼀栋建筑物在结构上区分为由各个所有⼈独⾃使⽤的专⽤部分和由多个所有⼈共同使⽤的共⽤部分，每⼀所有⼈享有的对其专有部分的专有权和对共⽤部分的共有权的结合。
建筑物区分所有权的内容
建筑物区分所有权的内容
建筑物区分所有权是指在一个建筑物内，不同的部分或单位归属于不同的所有人，这些所有人拥有各自独立的享有权、支配权、剥夺权和处理权。
建筑物区分所有权的内容主要包括以下方面：
1. 独占使用权：每个分区的所有人都有对其所拥有的部分独占使用的权利，并可防止他人干扰或侵犯这种使用权。
2. 禁止划拨权：每个分区的所有人都有禁止将其所拥有的部分出售、转让或划拨给他人的权利。
3. 剥夺权：每个分区的所有人都有剥夺其所拥有的部分的权利，但需遵守相关法律规定和程序。
4. 支配权：每个分区的所有人都有对其所拥有的部分进行支配和管理的权利，包括装修、改造、租赁和出售等。
5. 费用承担权：每个分区的所有人需承担其所拥有的部分的相关费用，如物业管理费、维修费等。
6. 共用部分的使用权：建筑物中存在一些共用部分，如电梯、楼道、消防通道等，这些部分属于共用部分，所有人均有权利使用，并需共同承担相关费用。
建筑物区分所有权是一种特殊的物权，要求法律和规定的支持和管理。
对于建筑物区分所有权的转移、分配和管理，应当遵守相关法律规定和程序，以保障各方权益。
建筑物区分所有权
建筑物区分 所有权组成
专有所有权 共有所有权
成员权
• 专有所有权——业主对专有局部享有的单独的所 有权；
• 共有所有权——每一位业主都和其他业主一起对 除房屋单元以外的整个物业小区〔即共用局部〕 享有共同的所有权；
• 成员权——基于区分所有权人间共同关系所生的 “构成员〞地位，业主对共用局部的共同管理权。
• 《物权法》第73条：“建筑区划 内的道路，属于业主共有，但属 于城镇公共道路的除外。建筑区 划内的绿地，属于业主共有，但 属于城镇公共绿地或者明示属于 个人的除外。建筑区划内的其他 公共场所、公用设施和物业服务 用房，属于业主共有。”
《物权法》第74条：“建筑区划内，规划 用于停放汽车的车位、车库应当首先满 足业主的需要。
2.区分所有权人作为共有所有权人之义 务
按共用局部之本来用途使用共有局部。 如停车场只能用于停车，不允许堆放 杂物。
分担共用局部费用。
维护与保存共用局部之义务
〔五〕共有所有权的行使
1. 业主对建筑物专有局部以外的共用局部， 享有权利，承担义务；不得以放弃权利不 履行义务。
2. 建筑物的共用局部应当由全体业主共同使 用、收益、管理和维护，具规划道路、绿地、物业用房
共
一般情形下的车库、车位
用 部
维修基金
分
建筑物的基础、承重结构、结构部分
范
围
公共通行部分
消防、公共照明等附属设施
其他不属于业主专有亦非市政公用部分
〔二〕共用局部的界定
• ?物权法?的规定 • 道路 • 绿地 • 其他公共场所、公用设施和物业效劳用房 • 车位、车库 • ?物业管理条例?的规定
2.? 物业管理条例?对物业效劳企业的规 定
建筑物区分所有权
15.1 建筑物区分所有权概念
3、建筑物区分所有权的性质： 1）一元论说：认为其实质为专有部分上成 立的所有权 2）二元论说：认为是专有部分所有权与共 有部分持份权的结合 3）三元论说：专有部分所有权、共有部分 持份权、因共同关系所生成员权
15.2 专有所有权
1、专有所有权的行使与一般单独所有权无异，但不得危及 建筑物的安全，不得损害其他业主的合法利益。专有权的 享有须有以下前提： a. 构造上的独立性（建筑构造上能加以区别） b. 利用上的独立性，可排他使用（有无单独的门户等） c. 能够登记成为特定业主所有权的客体 2、专有部分的范围（关于审理建筑物区分所有权纠纷案件 具体应用法律若干问题的解释） 1）房屋套内面积 a.壁心说 b.空间说 c.最后粉刷说 d.壁心（外部关系）和最后粉刷说（内部关系） 2）独立车库 3）车位、摊位等特定空间 4）专属于特定房屋，且销售时已经根据规划列入该特定房 屋买卖合同中的露台等
成员的共同管理权
1、概念 对全体区分所有人的共同事务所享有的权利和承担的义务。 2、物权法对业主权利的规定 1）制定和修改业主会议议事规则； 2）订立管理规约； 3）选举和更换业主委员会； 4）选聘物业管理机构； 5）筹集和使用建筑物维修基金； 6）改建、重建建筑物及附属设施 决定以上1-4项事项须占建筑物总面积二分之一以上业主 且占业主总人数二分之一以上业主的同意，决定5-6项事 项须三分之二以上面积业主，且占业主总人数三分之二以 上业主同意。
小区内车库、车位的所有权 物权法74条对于小区车位、车库的规定： 1、建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、 车库应当首先满足业主的需要。 2、建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、 车库的归属，由当事人通过出售、附赠或 者出租等方式约定。 3、占用业主共有的道路或者其他场地用于 停放汽车的车位，属于业主共有。
第七章 业主的建筑物区分所有权
权部分”，是指建筑物区分所有人依照法律 或管理规约的规定，对区分所有建筑物的共 有部分所享有的占有、使用和收益的权利。
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（二）特征与性质
• 主体身份的复合性 • 客体范围的广泛性 • 内容的多样性 • 种类的多样化 • 权利变动的从属性
• 按份共有 • 共同共有 • 依建筑物的种类而区分
• （二）总人数，按照前项的统计总和计算。
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第四节 区分所有建筑物的管理
• 一、含义 • 区分所有建筑物的管理，是指为维持区分
所有建筑物的物理机能，并充分发挥其社 会的、经济的机能，而对之所为的一切经 营活动。 • 包括物的管理与人的管理 • （一）物的管理 • 建筑物 • 基地 • 附属设施
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签订了售房合同并获得实 际交付者
已婚，属于夫妻 共同财产
夫妻产权证 夫妻产权证 书署名者 书未署名者
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业主总人数
• 第九条 物权法第七十六条第二款规定的业 主人数和总人数，可以按照下列方法认定：
• （一）业主人数，按照专有部分的数量计 算，一个专有部分按一人计算。但建设单 位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分， 以及同一买受人拥有一个以上专有部分的， 按一人计算；
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（二）建筑物区分所有权的类型
指对房屋（建筑物）拥有的与其他部分区别 开来的某一特定部分的所有权。
共分三种： 1、纵割式。一般指连栋式和双并式等纵切为 数户的建筑物。
2、横割式。上下横切分层所有的建筑物。 3、纵横分割式。上下横切分层所有的建筑物。
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第二节 专有所有权与共有所有 权
一、专有所有权 （一）概念与性质 涵义：区分所有人对其专有部分所享有的占
建筑物区分所有权的概念
建筑物区分所有权的概念建筑物是指以土地为基础修建的房屋、厂房、桥梁等建筑物。
在现代经济社会中，建筑物作为大量资本的投资对象，其价值不断地提高，对所有权和使用权的问题日益凸显。
建筑物区分所有权是指在一个建筑物内，对该建筑物的每一部分（如门、窗、墙、地板等）归属的权利归属进行区分，确立各方权利，防止发生纠纷，维护身分损失。
此文将从建筑物的区分所有权的定义、特点和建筑物区分所有权的实施等方面进行论述。
一、建筑物区分所有权的定义建筑物区分所有权是指：在一个建筑物内，对该建筑物的每一部分（如门、窗、墙、地板等）归属的权利归属进行分别确立，维护相关当事人之间的权益。
由于建筑物一般由不同的业主所有，因此建筑物内各部分的归属必须要进行合理的划分和安排，以维护不同所有人的权益。
二、建筑物区分所有权的特点1.民法规定：我国《物权法》第102条规定，“物业共有的各业主对共有部分以及各自专属部分的意见，须经过协商一致，但有关法律规定另行办理的除外。
”因此，建筑物区分所有权是一种依法实施的合法权利。
2.区分精准性：建筑物区分所有权的实行，必须对建筑物内部的每一个细节进行准确的划分和明确的归属，确保各方权益均得到合理保障。
3.权益保护性：建筑物区分所有权的实际操作中需要进行协商和讨论，各方意见必须达成一致的共识，避免因过程中的误解和分歧导致权益的损失和纷争。
三、建筑物区分所有权的实施1.编制建筑物区分所有权划分图：根据建筑物的特征，把建筑物划分为若干个合理的部分，并在图上标注各个部分的归属人。
2.协商确定归属权：建筑物所在地区的业主或物业管理机构需组织相关当事人开展协商或业主大会，就各部分的归属权进行讨论、协商、表决等过程，最终形成一致意见并签署相关协议。
3.协调分配对策：涉及到权益划分的问题，难免会存在一定的摩擦和争议，这时，需专业人士或者独立第三方调解。
在权益分配时，需采取公平公正的原则，避免权益分配中产生偏向性。
总之，建筑物区分所有权是维护建筑物内部业主权益必须的一项操作。
考点4 建筑物区分所有权
考点4 建筑物区分所有权考点说明：《物权法》首次规定了业主的建筑物区分所有权的客体、内容及权利行使方式。
一、理论精炼建筑物区分所有权，是指业主对建筑物的与其他部分区别开来的某一特定部分所享有的所有权。
所有人的所有权不及于建筑物的全部，只能及于其所有的部分。
该所有权的客体和使用上均具有独立性。
（一）业主的建筑物区分所有权的客体范围：1、业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。
2、建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。
建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示归个人的除外。
建筑区划内的物业服务用房，属于业主共有。
3、业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利，但不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。
4、业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。
业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对建筑物共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。
（二）下列事项由业主共同决定：1、制定和修改业主会议议事规则；2、制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；3、选举和更换业主委员会；4、选聘和解聘物业服务机构或者其他管理人；5、筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；6、改建、重建建筑物及其附属设施；7、有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金以及改建、重建建筑物及其附属设施的事项应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。
决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
二、命题角度分析【角度１】建筑物区分所有人的权利义务。
例题：对于区分所有人的建筑物（）？Ａ．区分所有人对整个建筑物享有共同所有权Ｂ．区分所有人得就共有部分请求分割Ｃ．区分所有人得就共有部分的权利可单独转让Ｄ．共有部分的修缮费用及其他分担，由各区分所有人按其所有部分价值的比例分担答：Ｄ区分所有人对专有部分享有单独所有权，共用部分享有共有权。
建筑物区分所有权是什么
建筑物区分所有权是什么
建筑物区分所有权是区分所有的建筑物所有权⼈对专属于他的部分有效⾏使占有、使⽤、收益的权利，建筑物区分所有权是物权的⼀种，在现代⼩区较为常见。
针对的建筑物区分所有权是什么问题，下⾯店铺⼩编为您详细解答。
⼀、建筑物区分所有权是什么
1、建筑物区分所有权，是指区分所有建筑物的所有⼈对其专有部分享有独⾃占有、使⽤的专有权，对共同使⽤部分享有共有权，以及对建筑物的整体享有成员权，构成的建筑物的复合共有权。
2、《民法典》第⼆百七⼗⼀条规定，业主对建筑物内的住宅、经营性⽤房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。
⼆、建筑物区分所有权的法律特征
1、建筑物区分所有权的客体具有整体性，建筑物区分所有权是建筑在整体的建筑物上⾯的所有权形式;
2、建筑物区分所有权的内容具有多样性，由专有权、共有权和成员权构成;
3、建筑物区分所有权的本⾝具有统⼀性，尽管建筑物区分所有权包括专有权、共有权和成员权三个部分，但它却是⼀个独⽴的、统⼀的、整体的权利;
4、建筑物区分所有权中的专有权具有主导性，只登记专有权即设⽴了区分所有权、共有权、成员权随此⽽发⽣，不必单独进⾏登记。
在区分所有的成⽴登记上，⼀般只登记专有部分所有权，⽽对共有部分所有权并不单独登记。
正是由于共有部分附随于专有部分，因⽽区分所有权中的共有，既不同于按份共有，也不同于共同共有，可以将其视为⼀种特殊的共有形态。
我国《民法典》对建筑物区分所有权是什么有了明确的规定，同时也规定了业主⾏使专有部分的权利和义务及共有部分的权利和义务。
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3.建筑物区分所有权的特点
一是复合性，建筑物区分所有权是由专有权、共 有权和成员权构成的复合型权利，权利主体同时 具有专有权人，共有权人和成员权人三重身份。
二是一体性，构成建筑物区分所有权的专有权、 共有权和成员权是不可分离的，在处分时，必须 将三者一体处分，不可分开。
四、建筑物区分所有权
（一）典型案例 （二）法律依据 （三）法理分析 （四）本案的处理
（一）典型案例 【案例3-6】业主告开发商擅自改建KTV案
（二）法律依据
1．《物权法》第76条：下列事项由业主共同决定： （一）制定和修改业主大会议事规则； （二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约； （三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员； （四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人； （五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金； （六）改建、重建建筑物及其附属设施； （七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二 以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专 有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
2．《物权法》第83条：业主应当遵守法律、法 规以及管理规约。 业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、 排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违 章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合 法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理 规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除 妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的 行为，可以依法向人民法院提起诉，简称专有权，是指 区分所有人对其建筑物内的住宅、经营性用 房等专有部分所享有的单独所有权。
所谓建筑物区分所有人对共有部分的共有权， 是指区分所有人依据法律、合同以及区分所 有人之间的规约，对建筑物的共有部分、基 地使用权、小区的公共场所和公公设施等所 共同享有的财产权利。
三是专有权主导性，在建筑物区分所有权的结构 中，专有权具有主导性，是享有共有权和成员权 的前提。在设权登记中，只需登记专有权，共有 权和成员权无须单独登记。专有权标的物的大小 决定共有权和成员权的行使范围，处分专有权的 法律效力当然及于共有权和成员权。
（四）本案的处理
在【案例3-6】中，开发商的改建行为很明显是侵权， 根据物权法的规定，小区改建行为应当经专有部分占 建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之 二以上的业主同意。根据物权法第83条的规定，业主 对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提 起诉讼。
（三）法理分析
1.建筑物区分所有权的概念
建筑物区分所有权，是指多个所有人 共同拥有一栋建筑物时，各个所有人 对其独自使用的专有部分所享有的所 有权和对供全体或部分所有人共同使 用的共有部分所享有的共有权，以及 基于建筑物的维护等共同事务而产生 的成员权的总称。简言之，它是建筑 物区分所有权人的专有权、共有权和 成员权的结合。（ 《物权法》第70条）
3.《最高人民法院关于审理建筑 物区分所有权纠纷案件具体应用 法律若干问题的解释》第7条：改 变共有部分的用途、利用共有部 分从事经营性活动、处分共有部 分，以及业主大会依法决定或者 管理规约依法确定应由业主共同 决定的事项，应当认定为物权法 第七十六条第一款第（七）项规 定的有关共有和共同管理权利的“ 其他重大事项”。