建筑物区分所有权的概念(ppt 55张)
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第八章 所有权(二)建筑物区分所有权
• 【案情】某小区开发商在未征得小区业主同意的情形下，将
位于该小区内的一幢宣传为小区会所的独立房屋出售给了A
公司进行餐饮经营。小区业主得知后感到十分气愤，认为既
然开发商将该幢房屋宣传为小区会所，那么这幢房屋就应当
属于小区的公共配套设施而归业主共同所有，开发商无权擅
自将其对外出售。于是业主们分别找到开发商及A公司进行
（二）违反规定破坏、改变建筑物外墙面的形状、 颜色等损害建筑物外观；
（三）违反规定进行房屋装饰装修； （四）违章加建、改建，侵占、挖掘公共通道、道 路、场地或者其他共有部分。 ”
• 【案情】廖阿姨住在某单位临街房改房小区的二楼， 因为周边生活方便，廖阿姨一直感到住得很舒心。 但随着一楼康老伯将自家住房租给外地人作餐饮经 营后，廖阿姨的心烦事也接踵而来：抛开每天难闻 的油烟还有嘈杂的喧哗不说，光想着楼下那被拆得 七零八落的房屋结构就够心惊肉跳一阵子的了。
• 三、业主将住宅改变为经营性用房，本栋建筑物内 的其他业主，应当认定为物权法第七十七条所称 “有利害关系的业主”。建筑区划内，本栋建筑物 之外的业主，主张与自己有利害关系的，应证明其 房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响。
第三节 共有权
• 一、共有权的概念 • 所谓建筑物区分所有人对共有部分的共有权，是
• （2）业主不得违反法律、法规以及管理规约，将 住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性 用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当 经有利害关系的业主同意。
• 【案情】甲购买某花园4号楼29E（顶层）房 屋一套，甲从国外购买了一只占地为8.826平 方米,重为362.8公斤的浴缸。甲欲将其安放 在房屋顶层，经原小区物业公司阻止，甲表 示放在屋内，并就安装问题多次与现物业管 理企业某物业有限公司乙交涉，乙以安装需 经批准及通过安全测定为由拒绝。几天后， 甲再次准备吊装，遭到乙的制止。
第三节 建筑物区分所有权 新
第三节建筑物区分所有权一、建筑物区分所有权的概念及特征（一）概念权利人即业主对于一栋建筑物中自己专有部分的单独所有权、对于共有部分的共有权以及因共有关系而产生的管理权的结合。
对于建筑物区分所有权的概念有一元论、二元论、三元论三种学说，我国采用的是三元论。
（二）特征（1）内容的复合性，即建筑物区分所有权系由专有所有权、共有部分持分权所构成。
另外，区分所有权人还享有成员权。
（2）专有所有权具有主导性，区分所有人取得专有所有权即意味着同时取得了共有权及成员权，专有所有权的大小还决定着共有所有权及成员权（如表决权）的大小。
在区分所有权的成立上，仅须登记专有所有权即可。
如果失去了专有部分所有权，也就失去了其他权利。
（3）一体性，即专有所有权与共有所有权结为一体，不可分离，于转让、处分、抵押、继承时须一并进行。
（4）权利主体身份之多重性，即区分所有权人同时是专有部分所有人、共用部分的共有人及共同事务管理的成员权人。
二、对于业主的界定三、建筑物区分所有权的内容包括专有部分的单独所有权以及共有部分的共有权以及因区分所有权人的共同关系而产生的成员权。
（一）专有部分的单独说所有权这里需要注意的是（1）业主将住宅改变成经营性用房，要经有利害关系的业主同意，未经同意的，有利害关系的业主有权请求排除妨害、消除危险、恢复原状。
（2）应经所有利害关系的业主同意；有利害关系的业主，主要是指本栋建筑物内的其他业主，本栋外的其他业主，主张与自己有利害关系的应当负举证责任。
（二）共有部分的共有权还有就是既有全体业主共同使用的部分，也有部分业主共同使用的部分，如一楼的天棚是二楼的地板隔壁墙属于部分共有。
属于相邻的共有。
(三)业主的管理权1．业主的管理权的范围基于区分所有建筑物的构造，业主在建筑物的权利归属以及使用上形成了不可分离的共同关系，并基于此一共同关系而享有管理权。
该管理权的内容为：第一，业主有权设立业主大会并选举业主委员会。
地方人民政府有关部门应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。
建筑物区分所有权PPT课件
B、按份共有：处分时其他共有人享优先
购买权。
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区分所有概述
2、区分所有的基本含义
建筑物区分所有制度在德国法上称为“住 宅所有权”，法国法中称为“住宅分层所有 权”， 瑞士法上称为“楼层所有权”，英美 法中称为“公寓所有权”。日本和我国台湾称 为“区分所有权”，我国大陆学者一般采纳了 “建筑物区分所有”概念。
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自用部分和专有权
2、自用部分专有权和独有房屋所有权的 异同：
相同点：都是一种排他性支配权，表 现在： a、积极方面
b、消极方面
不同点：a、土地使用权共有
所有权
b、对房屋四ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ拥有不完整的
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自用部分和专有权
3、自用部分专有权的权利限制——物权法第
71条
区分所有人不得违反全体业主的共同利益，表现在：
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几个案例
₣建筑物区分所有权与相邻权的 比较
₣建筑物区分所有与土地使用权 按份共有
₣优先购买权与建筑物区分所有
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自用部分和专有权
“最后粉刷表层说”认为：专有部分的范围包 括至墙壁、天花板、地板等境界部分表层最 后粉刷的部分。
该说的优点：弥补了空间说和壁心说的不足， 使区分所有人一方面得在自己专有部分上自 由装演，另一方面把境界壁最后粉刷以内的 部分视为共有部分，有利于整栋建筑物的管 理与维护。
该说的缺点：忽视当前区分所有建筑物系以 壁心为界线之交易习惯。
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区分所有概述
4、区分所有的法律特征 a、是独立的所有权形式； b、有3种权利构成； c、权利主体的身份具有多重性所有权人（基础）+共有权人+成员权人
建筑物区分所有权制度PPT课件
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（四）车位车库的归属
❖ 物权法第74条：建筑区划 内，规划用于停放汽车的 车位、车库应当首先满足 业主的需要。建筑区划内， 规划用于停放汽车的车位、 车库的归属，由当事人通 过出售、附赠或者出租等 方式约定。占用业主共有 的道路或者其他场地用于 停放汽车的车位，属于业 主共有。
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问题：车位车库的所有权到底归谁？
❖ 理解：这种共有既不是按份共有，也不是共同共 有，是一种特殊的共有形态。具体有小区内全体 业主的共有、某一栋建筑物内全体业主的共有、 特定单元或者特定几个业主的共有。
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（二）共有权的行使
❖ 物权法第72条：业主对建筑物专有部分以外 的共有部分，享有权利，承担义务；不得以 放弃权利不履行义务。业主转让建筑物内的 住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共 有和共同管理的权利一并转让。
谢谢
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Hale Waihona Puke 物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施并接受业主并接受业主的监督的监督
建筑物区分所有权 制度
主讲人：王涵
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一、概念 二、专有权 三、共有权 四、管理权 五、业主大会和业主委员会
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一、概念
❖ 业主对建筑物内的住宅、经营性用房等 专有部分享有所有权，对专有部分以外 的共有部分享有共有和共同管理的权利。
❖ 物权法第80条：建筑物及其附属设施的费用 分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约 定；没有约定或者约定不明确的，按照业主 专有部分占建筑物总面积的比例确定。
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（三）法定共有的范围
1、绿地、道路、物业管理用 房。物权法第 73条：建筑 区划内的道路，属于业主 共有，但属于城镇公共道 路的除外。建筑区划内的 绿地，属于业主共有，但 属于城镇公共绿地或者明 示属于个人的除外。建筑 区划内的其他公共场所、 公用设施和物业服务用房， 属于业主共有。
（四）车位车库的归属
❖ 物权法第74条：建筑区划 内，规划用于停放汽车的 车位、车库应当首先满足 业主的需要。建筑区划内， 规划用于停放汽车的车位、 车库的归属，由当事人通 过出售、附赠或者出租等 方式约定。占用业主共有 的道路或者其他场地用于 停放汽车的车位，属于业 主共有。
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问题：车位车库的所有权到底归谁？
❖ 理解：这种共有既不是按份共有，也不是共同共 有，是一种特殊的共有形态。具体有小区内全体 业主的共有、某一栋建筑物内全体业主的共有、 特定单元或者特定几个业主的共有。
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（二）共有权的行使
❖ 物权法第72条：业主对建筑物专有部分以外 的共有部分，享有权利，承担义务；不得以 放弃权利不履行义务。业主转让建筑物内的 住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共 有和共同管理的权利一并转让。
谢谢
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Hale Waihona Puke 物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施并接受业主并接受业主的监督的监督
建筑物区分所有权 制度
主讲人：王涵
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一、概念 二、专有权 三、共有权 四、管理权 五、业主大会和业主委员会
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一、概念
❖ 业主对建筑物内的住宅、经营性用房等 专有部分享有所有权，对专有部分以外 的共有部分享有共有和共同管理的权利。
❖ 物权法第80条：建筑物及其附属设施的费用 分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约 定；没有约定或者约定不明确的，按照业主 专有部分占建筑物总面积的比例确定。
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（三）法定共有的范围
1、绿地、道路、物业管理用 房。物权法第 73条：建筑 区划内的道路，属于业主 共有，但属于城镇公共道 路的除外。建筑区划内的 绿地，属于业主共有，但 属于城镇公共绿地或者明 示属于个人的除外。建筑 区划内的其他公共场所、 公用设施和物业服务用房， 属于业主共有。
建筑物区分所有权
《天津市物业管理用房管理办法》明确指出， 物业管理用房属于全体业主共有，用于物业 管理服务活动和业主活动。房地产行政主管 部门对物业管理用房将独立测量、计算面积， 其面积不计入分摊的共用建筑面积。
关于会所的相关问题？
问题一：会所所有权归谁？ 问题二：开发商或物业公司是否有权变更会 所用途？ 问题三：如果宣传册上讲会所归业主所有， 但交房后并没有，开发商承担什么责任？
上海市房屋资源管理局2003年颁布的《关于加强 商品住宅项目附属会所交易管理的通知》中对此有 较为明确的规定，该规定的第2条称会所的所有权 允许开发商与业主通过书面的方式进行约定，没有 约定的，会所的所有权属于开发商。 第五条：会所的经营服务方式和服务功能，房地产 开发企业应当与购房人在商品房预（出）售合同正 文或者合同附件中约定明确，商品住房销售广告、 售楼书等宣传资料中明确会所经营服务方式和服务 功能的，房地产开发企业不得擅自改变。
关于物业用房的相关问题
1、物业用房的面积是否有规定？
2、物业用房的是否计入公摊面积？ 3、物业用房能否设在地下？
湖南省实施《物业管理条例》办法第十一条 物业管理用房应当按照下列标准配置： （一）建筑面积按照不少于建设工程项目总 建筑面积2‰的比例配置，最少不低于50平 方米。 （二）地面以上具备水、电、采光、通风等 正常使用功能的独立成套装修房屋；没有配 置电梯的物业管理用房，其所在楼层不得高 于4层、低于1层。
六、共有部分包括哪些？
《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件 具体应用法律若干问题的解释》第三条 除法律、行政法
规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为 物权法第六章所称的共有部分： （一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分， 通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设 施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；
经济法课件第五章物权法6建筑物区分所有和共有
经济法课件第五章：物权法(6)建筑物区分所有和共有第五章：物权法（6）共有与建筑物区分所有权第一部份业主的建筑物区分所有权一业主的建筑物区分所有的概念二专有权三共有权四治理权五业主大会和业主委员会一、业主的建筑物区分所有权的概念《物权法》第70条概念:“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部份享有所有权，对专有部份之外的共有部份享有共有和一起治理的权利。
”这是我国法律第一次对建筑物区分所有权的概念作出规定。
《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律假设干问题的说明》法释[2020]7号（以下简称说明）《最高人民法院关于审理物业效劳纠纷案件具体应用法律假设干问题的说明》法释[2020]8号二、专有权一、专有权的概念专有部份所有权，简称为专有权，是指区分所有人对其建筑物内的住宅、经营性用房等专有部份所享有的占有、利用、收益、处分的权利。
二、客体即专有部份，是指具有构造上及利用上的独立性，并能够记录成为别离所有权客体的部份。
（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，能够排他利用；（三）能够记录成为特定业主所有权的客体壁心说（对外）和最后粉刷层说（对内）案例一：某小区开发商在未征得小区业主同意的情形下，将位于该小区内的一幢宣传为小区会所的独立衡宇出售给了A公司进行餐饮经营。
小区业主得知后感到十分气愤，以为既然开发商将该幢衡宇宣传为小区会所，那么这幢衡宇就应当属于小区的公共配套设施而归业主一起所有，开发商无权擅自将其对外出售。
于是业主们别离找到开发商及A公司进行交涉，要求将该幢衡宇的所有权及利用权交还业主。
但是，开发商却表示，尽管该幢衡宇曾经确实打算用作小区会所，但其建筑面积并未计入业主公摊，在宣传时销售人员也从未许诺过该幢衡宇将归属业主一起所有，因此，开发商固然有权对该幢衡宇进行出售。
同时，A公司也表示，A 公司作为该幢衡宇的买受人，在购买衡宇后已经依法进行了产权记录，已经成为该幢衡宇的合法所有权人，业主无权向其主张该幢衡宇的所有权。
第三章 现代建筑物区分所有权制度 《物业管理理论与实务》PPT课件
关于区分所有建筑物的物的管理，世界卫 生组织（WHO）设定了安全、健康、便利、 舒适的居住环境基本标准。其内容可归纳 为四个部分：（1）消防保安；（2）清洁 维护；（3）公共设施维修养护；（4）绿 化管理。
（二）人的管理
所谓人的管理，如前所述，是指对区分所 有权人的群居生活关系所产生的社区管理， 主要包括对建筑物不当毁损行为的管理、 对建筑物不当使用行为的管理以及对生活 妨害行为的管理。
2、区分所有权人作为成员权人在享有上述权利的同 时，也应承担以下义务：
1）执行区分所有权人管理团体所作出的决 议的义务；
2）遵守管理规约的义务； 3）接受管理者管理的义务。
第三节 区分所有建筑物的管理制度
随着建筑技术的不断进步，建筑物不断向立体化 高空方向发展。因此，建筑物利用面积增大，人 口密度增高，随之带来的是人际关系的复杂化， 其结果，所有权人之间的矛盾和纠纷层出不穷。 如何建立一整套完善的管理制度，调节区分所有 权人间的利害关系，化解区分所有权人之间及区 分所有权人与管理团体间的纷争，促进社区的精 神文明和物质文明建设，具有极为重要的意义。
2、基地。基地包括四类： 1）立体重叠上去的专有部分下的基地； 2）共用部分的基地； 3）建筑物至市政道路的基地； 4）其他基地。
3、附属设施。附属于建筑物的一切设施， 如建筑物的附属物、附属的建筑物、非属 专有部分建筑物的附属物，如供电系统、 供水系统、煤气管道、空调系统、紧急报 警装置、中央监控系统、电梯以及屋顶的 水槽等共用部分。
我国学者陈华彬先生认为，共用部分的概念可 界定为：区分所有权人全体或一部予以共同所有 的，不属于专有部分的法定共用部分与规约共用 部分。
（三）共有所有权的形态
1、总有。总有作为“共有”的一种形态， 是指建筑物各区分所有权人以构成员身份， 对其共同财产，享有占有、使用、收益权， 而处分权、管理权则完全归属区分所有权 人全体。
建筑物区分所有权
建筑物区分 所有权组成
专有所有权 共有所有权
成员权
• 专有所有权——业主对专有局部享有的单独的所 有权；
• 共有所有权——每一位业主都和其他业主一起对 除房屋单元以外的整个物业小区〔即共用局部〕 享有共同的所有权；
• 成员权——基于区分所有权人间共同关系所生的 “构成员〞地位，业主对共用局部的共同管理权。
• 《物权法》第73条：“建筑区划 内的道路，属于业主共有，但属 于城镇公共道路的除外。建筑区 划内的绿地，属于业主共有，但 属于城镇公共绿地或者明示属于 个人的除外。建筑区划内的其他 公共场所、公用设施和物业服务 用房，属于业主共有。”
《物权法》第74条：“建筑区划内，规划 用于停放汽车的车位、车库应当首先满 足业主的需要。
2.区分所有权人作为共有所有权人之义 务
按共用局部之本来用途使用共有局部。 如停车场只能用于停车，不允许堆放 杂物。
分担共用局部费用。
维护与保存共用局部之义务
〔五〕共有所有权的行使
1. 业主对建筑物专有局部以外的共用局部， 享有权利，承担义务；不得以放弃权利不 履行义务。
2. 建筑物的共用局部应当由全体业主共同使 用、收益、管理和维护，具规划道路、绿地、物业用房
共
一般情形下的车库、车位
用 部
维修基金
分
建筑物的基础、承重结构、结构部分
范
围
公共通行部分
消防、公共照明等附属设施
其他不属于业主专有亦非市政公用部分
〔二〕共用局部的界定
• ?物权法?的规定 • 道路 • 绿地 • 其他公共场所、公用设施和物业效劳用房 • 车位、车库 • ?物业管理条例?的规定
2.? 物业管理条例?对物业效劳企业的规 定
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物权法之所有权（二）
建筑物区分所有权
建筑物区分所有权的概念
专有权 共有权 管理权
特点
《最高人民法院关于审理 建筑物区分所有权纠纷案 件具体应用法律若干问题 的解释》（以下简称区分 所有权解释）第1条
“业对建筑物内的住宅、经营性用房等专有
部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分 享有共有和共同管理的权利。”A70包括：
第二条 建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车 位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章 所称的专有部分： （一）具有构造上的独立性，能够明确区分； （二）具有利用上的独立性，可以排他使用； （三）能够登记成为特定业主所有权的客体。 规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时 已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台 等，应当认定为物权法第六章所称专有部分的组 成部分。 本条第一款所称房屋，包括整栋建筑物。
1、对专有部分的单独所有权。 即业主对建筑物内属于自己所有的住宅、经营性用 房等专有部门可以直接占有、使用，实现居住或者 经营的目的；也可以依法出租、出借，获取收益 ； 还可以用来抵押贷款或出售给他人。 2、对建筑区划内的共有部分享有共有权。 每个业主在法律对所有权未作特殊规定时，对专有 部分以外的走廊、楼梯、过道、电梯、外墙面、水 箱、水电气管线等共有部分，对小区内道路、绿地、 公用设施、物业管理用房以及其他公共场所等共有 部分享有占有、使用、收益、处分的权利；对建筑 区划内，规划用于停放汽车的车位、车库有优先购 买的权利。
《解释》第5条：“建设单位按照配置比例 将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方 式处分给业主的，应当认定其行为符合物权 法第七十四条第一款有关“应当首先满足业 主的需要”的规定。 前款所称配置比例是指规划确定的建筑 区划内规划用于停放汽车的车位、车库与房 屋套数的比例。 ”
【案情】市民张先生刚搬了新家就碰到了烦 心事：住进去不久，住宅楼底层开始装修， 准备开澡堂，并将在半年后启用。装修需用 的水泥、木材等材料占据了过道空间，不但 让邻居们走路都很不方便，而且施工发出的 巨大噪音，严重影响了楼里住户的正常生活。 想到半年后澡堂就要开业，张先生更是心有 余悸，他不知道有没有办法改变目前这种状 况。 【问题】对此有何办法解决？
【案情】家住某小区7幢302室的王某在对新房进行 装潢时，为了改善其客厅的采光条件，便在客厅朝 南的外墙小阳台旁又自行开设了一扇1.5米×1.2米 的塑钢窗户。楼下住户刘某见状后，即以王某擅自 在楼房外墙开设窗户对其居住造成安全隐患为由， 要求王某立即将开设的窗户拆除并恢复原状。在多 次协调未果的情况下，刘某一纸诉状将王某告上了 法庭。 在诉讼过程中，法院委托有资质的房屋安全鉴定处 对王某在外墙所开设的窗户进行鉴定，结论为： 302室在外墙所开设的1.5米×1.2米的塑钢窗户未 对整幢楼房的主体造成明显的结构性损坏，目前不 影响居住和使用安全。
3、对共有部分享有共同管理的权利。 即有权对共用部位与公共设备设施的使用、收益、 维护等事项通过参加和组织业主大会进行管理。 上述三个方面的内容是不可分离的整体。其中专有 部分的所有权占主导地位，是其他两方面的基础。 如果业主转让专有部分，其对共有部分享有共有和 共同管理的权利则也一并转让。 业主享有建筑物区分所有权的同时，也必须履行相 应的义务。如行使专有部分所有权时，不得危及建 筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益，如装 修房子时不能破坏建筑物的整体结构；在住宅里面 不得存放易燃易爆等危险物品；对公共部分行使共 有权时，要遵守法律的规定和业主委员会的约定； 认缴建筑物共有部分的维护资金等。
【案情】甲购买某花园4号楼29E（顶层）房 屋一套，甲从国外购买了一只占地为8.826 平方米,重为362.8公斤的浴缸。甲欲将其安 放在房屋顶层，经原小区物业公司阻止，甲 表示放在屋内，并就安装问题多次与现物业 管理企业某物业有限公司乙交涉，乙以安装 需经批准及通过安全测定为由拒绝。几天后， 甲再次准备吊装，遭到乙的制止。 甲诉至法院，要求排除妨碍，赔偿人工损失 费7600元，精神损失费5000元，承担本案 诉讼费。 【问题】乙是否有权阻止甲安装浴缸？
【裁判】法院认定被告擅自在其居室外墙壁开 设窗户的行为，构成对原告的侵权，遂判决被 告拆除开设的窗户并恢复原状。 【析】本案中，被告在其居室的外墙壁开设窗 户的行为，从形式上看好象是被告在正常行使 他的专有所有权，而且该窗户的开设并未对原 告的居住安全构成妨碍，但正是由于被告是在 属于共有部分的其居室的外墙壁上擅自开设窗 户，既未经城市规划建设部门的批准，又未征 得其他共有人（原告）的书面同意，尽管该窗 户的开设未对整幢楼房的主体造成明显的结构 性损坏且目前不影响居住和使用安全，但被告 的行为仍构成对原告及其他共有人共有权的侵 害，故其依法应承担排除妨碍、恢复原状的民 事责任。
•建筑物区分所有权，又称公寓所有权、分
层所有权或简称为区分所有权，是指多个 区分所有权人共同拥有一栋区分所有建筑 物时，各区分所有权人对建筑物专有部分 所享有的专有所有权和对共有部分所享有 的共有权的总称。
第一条 依法登记取得或者根据物权法第二 章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的 人，应当认定为物权法第六章所称的业主。 基于与建设单位之间的商品房买卖民事法 律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但 尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为 物权法第六章所称的业主。
内容的复合性； 专有所有权具有主导性； 权利主体身份的多重性； 流转上的一体性。（A72-2）
专有权，是指业主对其建筑物专有部分享有占有、 使用、收益和处分的权利。 （A71） 专有部分：《解释》第2条。 对于公寓楼中的一套单元住宅之内房屋的专有部分 范围的认定，一般认为应区分内部关系和外部关系 而定。 台湾学者观点：在区分所有权人间，尤其是在建筑 物的维护、管理关系上，专有部分应包括壁、柱、 地板及天花板等境界部分表层所粉刷的部分；但在 于外部关系上尤其是对第三人，如买卖、保险、税 金关系上，专有部分应达到壁、柱、地板及天花板 厚度的中心线。即“最后粉刷表层说和壁心说” 建筑物中的车位和车库。A74。关于：“首先满足 业主的需要” 解释A5 专有权人的权利义务（L）.
建筑物区分所有权
建筑物区分所有权的概念
专有权 共有权 管理权
特点
《最高人民法院关于审理 建筑物区分所有权纠纷案 件具体应用法律若干问题 的解释》（以下简称区分 所有权解释）第1条
“业对建筑物内的住宅、经营性用房等专有
部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分 享有共有和共同管理的权利。”A70包括：
第二条 建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车 位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章 所称的专有部分： （一）具有构造上的独立性，能够明确区分； （二）具有利用上的独立性，可以排他使用； （三）能够登记成为特定业主所有权的客体。 规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时 已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台 等，应当认定为物权法第六章所称专有部分的组 成部分。 本条第一款所称房屋，包括整栋建筑物。
1、对专有部分的单独所有权。 即业主对建筑物内属于自己所有的住宅、经营性用 房等专有部门可以直接占有、使用，实现居住或者 经营的目的；也可以依法出租、出借，获取收益 ； 还可以用来抵押贷款或出售给他人。 2、对建筑区划内的共有部分享有共有权。 每个业主在法律对所有权未作特殊规定时，对专有 部分以外的走廊、楼梯、过道、电梯、外墙面、水 箱、水电气管线等共有部分，对小区内道路、绿地、 公用设施、物业管理用房以及其他公共场所等共有 部分享有占有、使用、收益、处分的权利；对建筑 区划内，规划用于停放汽车的车位、车库有优先购 买的权利。
《解释》第5条：“建设单位按照配置比例 将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方 式处分给业主的，应当认定其行为符合物权 法第七十四条第一款有关“应当首先满足业 主的需要”的规定。 前款所称配置比例是指规划确定的建筑 区划内规划用于停放汽车的车位、车库与房 屋套数的比例。 ”
【案情】市民张先生刚搬了新家就碰到了烦 心事：住进去不久，住宅楼底层开始装修， 准备开澡堂，并将在半年后启用。装修需用 的水泥、木材等材料占据了过道空间，不但 让邻居们走路都很不方便，而且施工发出的 巨大噪音，严重影响了楼里住户的正常生活。 想到半年后澡堂就要开业，张先生更是心有 余悸，他不知道有没有办法改变目前这种状 况。 【问题】对此有何办法解决？
【案情】家住某小区7幢302室的王某在对新房进行 装潢时，为了改善其客厅的采光条件，便在客厅朝 南的外墙小阳台旁又自行开设了一扇1.5米×1.2米 的塑钢窗户。楼下住户刘某见状后，即以王某擅自 在楼房外墙开设窗户对其居住造成安全隐患为由， 要求王某立即将开设的窗户拆除并恢复原状。在多 次协调未果的情况下，刘某一纸诉状将王某告上了 法庭。 在诉讼过程中，法院委托有资质的房屋安全鉴定处 对王某在外墙所开设的窗户进行鉴定，结论为： 302室在外墙所开设的1.5米×1.2米的塑钢窗户未 对整幢楼房的主体造成明显的结构性损坏，目前不 影响居住和使用安全。
3、对共有部分享有共同管理的权利。 即有权对共用部位与公共设备设施的使用、收益、 维护等事项通过参加和组织业主大会进行管理。 上述三个方面的内容是不可分离的整体。其中专有 部分的所有权占主导地位，是其他两方面的基础。 如果业主转让专有部分，其对共有部分享有共有和 共同管理的权利则也一并转让。 业主享有建筑物区分所有权的同时，也必须履行相 应的义务。如行使专有部分所有权时，不得危及建 筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益，如装 修房子时不能破坏建筑物的整体结构；在住宅里面 不得存放易燃易爆等危险物品；对公共部分行使共 有权时，要遵守法律的规定和业主委员会的约定； 认缴建筑物共有部分的维护资金等。
【案情】甲购买某花园4号楼29E（顶层）房 屋一套，甲从国外购买了一只占地为8.826 平方米,重为362.8公斤的浴缸。甲欲将其安 放在房屋顶层，经原小区物业公司阻止，甲 表示放在屋内，并就安装问题多次与现物业 管理企业某物业有限公司乙交涉，乙以安装 需经批准及通过安全测定为由拒绝。几天后， 甲再次准备吊装，遭到乙的制止。 甲诉至法院，要求排除妨碍，赔偿人工损失 费7600元，精神损失费5000元，承担本案 诉讼费。 【问题】乙是否有权阻止甲安装浴缸？
【裁判】法院认定被告擅自在其居室外墙壁开 设窗户的行为，构成对原告的侵权，遂判决被 告拆除开设的窗户并恢复原状。 【析】本案中，被告在其居室的外墙壁开设窗 户的行为，从形式上看好象是被告在正常行使 他的专有所有权，而且该窗户的开设并未对原 告的居住安全构成妨碍，但正是由于被告是在 属于共有部分的其居室的外墙壁上擅自开设窗 户，既未经城市规划建设部门的批准，又未征 得其他共有人（原告）的书面同意，尽管该窗 户的开设未对整幢楼房的主体造成明显的结构 性损坏且目前不影响居住和使用安全，但被告 的行为仍构成对原告及其他共有人共有权的侵 害，故其依法应承担排除妨碍、恢复原状的民 事责任。
•建筑物区分所有权，又称公寓所有权、分
层所有权或简称为区分所有权，是指多个 区分所有权人共同拥有一栋区分所有建筑 物时，各区分所有权人对建筑物专有部分 所享有的专有所有权和对共有部分所享有 的共有权的总称。
第一条 依法登记取得或者根据物权法第二 章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的 人，应当认定为物权法第六章所称的业主。 基于与建设单位之间的商品房买卖民事法 律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但 尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为 物权法第六章所称的业主。
内容的复合性； 专有所有权具有主导性； 权利主体身份的多重性； 流转上的一体性。（A72-2）
专有权，是指业主对其建筑物专有部分享有占有、 使用、收益和处分的权利。 （A71） 专有部分：《解释》第2条。 对于公寓楼中的一套单元住宅之内房屋的专有部分 范围的认定，一般认为应区分内部关系和外部关系 而定。 台湾学者观点：在区分所有权人间，尤其是在建筑 物的维护、管理关系上，专有部分应包括壁、柱、 地板及天花板等境界部分表层所粉刷的部分；但在 于外部关系上尤其是对第三人，如买卖、保险、税 金关系上，专有部分应达到壁、柱、地板及天花板 厚度的中心线。即“最后粉刷表层说和壁心说” 建筑物中的车位和车库。A74。关于：“首先满足 业主的需要” 解释A5 专有权人的权利义务（L）.