建筑物区分所有权案例

上海《物权法》第一案
此案中的原告为龚女士一家4人。

龚女士在诉状上称，2005年2月，一家花了50余万元购买了位于上海市南汇区惠南镇城东路759弄康达公寓的一套房子。

随后，龚女士又支付了3.3万元，向房产商购买了一个小区汽车停车位以及一间地下自行车库。

06年5月19日，在办理了房屋交接手续后龚女士一家获得了该部位使用权。

但在07年9月，龚女士将公寓开发商———上海兴吉房地产开发有限公司告上法庭。

理由是“地面停车位以及地下自行车库属业主共有，兴吉公司无权予以销售”。

龚女士一家要求兴吉公司返还购买钱款，并支付因此产生的430元利息。

本案双方争议焦点在于兴吉公司是否有权出售地下自行车库和地面停车位。

龚女士认为，根据相关规定，自己向兴吉公司购买的地面汽车停车位和地下自行车车库属于小区公共配套设施，应归全体业主共有，所以兴吉公司无权销售停车位和车库使用权。

被告兴吉公司承认，小区内并没有设置位于地面上的自行车停车位，而且车位和地下车库的使用权均卖给了龚女士，并且是开发商收下了这笔款项。

“我们认为地下自行车车库不是公用部位，而是专用部位，根据上海市住宅管理相关的若干意见，我们出售所有权的做法是有充分法律依据的。

”兴吉公司的代理人称，即便地下车库是公用部位，根据规定也要求予以出租，不得闲置。

在兴吉公司看来，自己不但有权销售地下车库和地面停车位，而且也不存在3.3万元不当得利之说，所以不同意予以返还。

但龚女士一方对兴吉公司辩称的依据提出异议。

“规定中所描述的是机动车车库，即便包括非机动车车库，也不能说明对方有权利出售，”龚女士代理人强调，“现在谈的是业主‘共有’，而非‘公用’。

”
至于对方的“使用权出售”一说，龚女士代理人表示，除了房屋以外，即车库和停车位是无法出售使用权的，原因在于使用权归属于所有权。

但兴吉公司坚持认为，作为“专用”部分的地下车库，其所有权和使用权都可以转让。

“本案中的合同没有约定地下车库归业主所有。

”兴吉公司的代理人称。

对于争议焦点，法院审理后认为，根据《上海市住宅物业管理规定》，物业管理区域内按规划配建的非机动车车库归全体业主所有。

但由于本案引发争议的地下自行车车库，为兴吉公司利用地下空间投资建造，且已形成可独立使用构筑物，不属于小区共用公共设施，其所有权应归兴吉公司所有，因此有权出售自行车车库。

至于业主龚女士要求返还地面汽车停车位购买款的诉讼请求，根据《中华人民共和国物权法》相关规定，占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。

现房地产公司将小区汽车停车位出售给龚女士，与法有悖，兴吉公司应当将收取的款项退还龚女士，并承担相应利息损失。

据此，法院依法作出一审判决，即兴吉公司退还龚女士地面汽车停车位转让款1万元，以及相应的利息损失。

沈阳“物权法第一案”
60多岁的王老汉用了大半辈子的积蓄，在铁西区金厦雁翔苑花园小区买了一套住房和4个车库。

已经退休安度晚年的王老汉，打算把车库租出去，权当是一项稳妥的投资。

不久前，老汉以每月550元的价格出租了一个车库。

承租人租下车库后，就把车库改成了食杂店，在小区里做起了买卖。

出乎老汉意料的是，因为车库的用途被改变，自己被物业公司推上了被告席。

10月25日，这起颇为典型的民事案件在沈阳张士开发区法院进行了公开审理。

作为原告的小区物业公司，以王老汉私改车库、影响园区的管理秩序为由，要求被告停止出租行为。

对于指控，教了二十多年法律课王老汉则搬出物权法进行抗争，“我是房屋和车库的主人，我当然享有出租车库的权利。

最新实施的物权法强调，所有权人有四种权利，占有权，使用权、经济收益权还有对房产的处置权。

处置权就指我愿意卖谁、租谁、借谁都可以。

物业公司凭什么告我？”王老汉认为，车库产权是他的，他就有使用权和处置权，在不影响居民生活和小区整体环境的情况下，物业无权干涉他的行为，所以，他坚决不听物业的。

物业称业主违反“契约”
物业公司方面则强调，物权法虽然确定了业主的权属关系，但并没有说业主在自己的权属范围之内，可以任意进行自己的行为。

物业公司拿出《金厦雁翔苑物业管理服务公共契约》表示，这份管理服务公共契约是业主在办理入住手续时，与物业公司双方签订的。

王老汉违反了契约第三章第25条：“房屋出租时，业主与承租方应到乙方处进行登记备案并保证承租方遵守本契约的规定；业主与承租方未到乙方处登记备案，产生的责任由该业主承担，该业主承担最终对物业责任。

”契约中还规定“业主、物业使用人在本小区，不得改变房屋外貌、用途和主体结构”。

“他把车库改为食杂店，并且把原来的钢制的卷帘门改成塑钢窗的平拉门，破坏了车库的外观，完全影响园区的管理秩序。

”物业公司的张总经理说。

张经理表示：“《沈阳市住宅物业管理规定》中也明确表示‘物业使用中禁止擅自改变物业的使用性质’，根据这些规定，我们认为老王不能擅自把车库出租并改成食杂店”。

他们打官司也是为了维护园区的秩序，如果老王这种行为获得支持，那么明天别的业主也学着开个麻将社，开个录像厅，那园区不就乱套了吗？
对此，王老汉则反驳称，这份契约的盖章单位是物业公司下属单位——金厦雁翔苑物管处，其不具有法人资格，因此合同无效。

《物权法》会支持谁？
观点A：如果业主认为业主公约侵犯了自己的权利，根据物权法的规定，可以到人民法院起诉，撤销或者确认该公约无效。

如果在没有起诉或者没有确认公约无效或是可以撤销的情况下，业主必须执行业主公约。

按照物权法第77条的规定，业主将住宅改变为经营性用房，除遵守法律、法规以及管理规约外，应经有利害关系的其他业主同意。

观点B：物业公司的起诉应经业主委员会授权，否则其不具备主体资格。

王老汉出租车库的行为得当，改变车库用途系承租人的行为，如果起诉应将承租人列为第三人。

观点C：个体权利应受公共权利约束，应当符合整体权利的一致性和整体利益。

小区车库的规划设计是经过政府审定的，所有人无权更改其外观和用途。

本案中，值得关注的问题是作为原告的物业公司只是受人委托的公共服务单位，其不具备管
理职权。

对于房屋承租的管理干预问题，应当由政府的建筑规划部门出面。

沈阳经济技术开发区法院07年12月份已经对此案做出裁定，裁定书已经送达当事双方，裁定结果是法院认为原告物业公司不具备起诉业主老王的资格，因此，驳回原告物业公司的起诉。

沈阳经济技术开发区法院认为：物业管理是指业主通过选聘物业管理企业，由物业管理企业按照物业合同约定，做出的物业管理行为，该行为是基于业主的委托提供的劳务行为，物业管理活动应当按照国务院颁布的《物业管理条例》进行。

《物业管理条例》第46条规定，对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律法规规定的行为，物业管理企业应当制止并及时向有关行政管理部门报告，即在业主出现违规或违约行为时，物业公司的义务是劝阻，制止和及时报告，而且依据我国《物权法》的规定，对违反管理规约的行为人，业主大会和业主委员会有权要求行为人停止侵害，消除危险，排除妨害，业主对侵害自己合法权益的行为可以依法向法院提起诉讼。

本案原告作为物业管理企业，既不是相关权利义务的承受主体，也不是本案适格主体，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第108条，《中华人民共和国物权法》第82条、第83条规定，裁定驳回原告物业公司的起诉。

老王又被业主委员会告了
2008年1月28日上午，沈阳经济技术开发区法院再次开庭审理“物权法沈阳第一案”。

在庭审过程中，发生了一个戏剧性的变化，直接导致业主委员会的诉讼请求被法院当庭驳回。

诉讼请求被驳回
虽然此次起诉老王的是业主委员会，但是，出现在法庭原告座位上的依然是物业公司张经理。

张经理以业主委员会代理人的身份，宣读了起诉状，要求法庭根据《物权法》有关条款规定判令老王停止将车库租他人改为食杂店，并恢复车库原貌。

老王在法庭上称，《物权法》相关条款赋予他权利，可以随意处置自己的财产。

正当庭审即将进入激烈的辩论时，老王陈述的一个事实让案件发生戏剧性变化。

老王在法庭上说，业主委员会告他是没有事实的，因为，现在他的车库已经不出租了，食杂店也撤了，车库现在只用于放车用。

由于老王的车库已经停止出租，而且恢复了原貌，因此，法庭认为，业主委员会的诉讼请求已经得到满足，没有必要再审理，因此驳回业主委员会的诉讼。

“物权法沈阳第一案”就这样结束了。

事实是：老王说，租他车库开食杂店的人原本要租三年。

但是，食杂店刚一开业，物业公司和业主委员会就多次来干涉，甚至还找来过行政执法。

后来，又起诉到法院，虽然法院驳回了物业公司的起诉，但是，物业公司一直还在干涉食杂店的经营。

并把园区内最近发生的盗窃案件怪在食杂店头上，还说食杂店有消防隐患，如果出现问题一切后果自负。

在这种情况下，租食杂店的人综合考虑各种因素之后，决定提前退租。