住宅小区物业管理的特点和难点
小区物业管理的重点和难点
小区物业管理的重点和难点小区物业管理是确保居民生活质量和社区环境秩序的重要环节。
以下是一些物业管理的重点和难点：1. 安全管理：确保小区的安全性是物业管理的首要任务。
这包括监控系统的维护、门禁系统的管理、以及对突发事件的快速响应。
2. 环境维护：保持小区的清洁和绿化，定期进行垃圾清理和绿化养护，是提升居民生活质量的关键。
3. 设施维护：小区内的公共设施，如电梯、供水供电系统、消防设施等，需要定期检查和维护，以确保其正常运行。
4. 服务管理：提供高质量的客户服务，包括及时响应居民的咨询和投诉，以及提供便捷的生活服务。
5. 费用管理：合理收取和管理物业管理费用，确保费用的透明度和公平性，同时控制成本，提高效率。
6. 社区文化建设：组织社区活动，增强邻里间的交流与合作，营造和谐的社区氛围。
7. 法律法规遵守：严格遵守相关法律法规，处理小区内可能出现的法律问题，保护居民的合法权益。
8. 应对突发事件：制定应急预案，对可能发生的自然灾害、公共卫生事件等进行有效应对。
9. 技术应用：利用现代信息技术，如智能物业管理系统，提高管理效率和服务质量。
10. 居民参与：鼓励居民参与物业管理，通过业主大会等形式，让居民对物业管理有更多的发言权和监督权。
难点主要包括：- 居民需求多样化：不同居民可能有不同的需求和期望，满足所有人的需求是一个挑战。
- 资金筹集：物业管理需要足够的资金来支持日常运营和设施维护，资金筹集往往是一个难点。
- 法律法规更新：物业管理法规可能随时更新，需要物业管理者及时了解并适应新的法规要求。
- 技术更新：随着科技的发展，物业管理需要不断更新技术，以提高服务质量和效率。
- 人员培训：物业管理人员需要定期接受培训，以提高专业技能和服务水平。
通过不断优化管理策略和提升服务质量，物业管理可以克服这些难点，为居民创造一个更加安全、舒适和便利的居住环境。
小区物业管理的重点和难点
小区物业管理的重点和难点小区物业管理的重点和难点物业管理是小区内必不可少的一项服务，但是管理过程中也存在一些难点。
其中，收费难、电梯运行收费及摊销、停车场责任承担是比较常见的问题。
首先，收费难是物业管理中的一大问题。
业主对“掏钱买服务”的消费观念不够成熟，导致一些业主拖欠物业管理费。
同时，物业公司与业主委员会之间的权利义务关系错位也给收费带来了难度。
解决这个问题的办法是，物业公司要加强服务工作，同时加强宣传力度，提高业主的消费意识。
此外，建议成立一个专职的委员会，对业主欠费的行为进行惩罚，同时对物业公司的服务质量进行评估。
其次，电梯运行收费及摊销也是一个问题。
认为按住户使用频繁度进行摊销比较合理，缴费的比率可以参照财务会计资产使用年限折旧法。
最后，停车场责任承担也是一个争议点。
对于盗车事件赔与不赔，主要是看物管区域的停车是占位还是保管，或两者兼有。
仅仅是占位，交纳占位费用，则物业公司不用承担赔偿责任。
若是保管或两者兼有则理应赔偿。
这个问题需要物业公司和业主委员会进行协商，明确责任界定。
一。
车位管理问题在现实生活中，部分业主购买了车位，可以自由进入停车场，无需交纳停车费。
然而，物业公司必须妥善看管这些业主的车辆，并且开发商所售出的车位收益全部归其所有。
这是因为这些业主车辆的保管费用已经按照物业费用标准计入其交纳的物业管理费用中，而购买车位的业主并不需要交纳占位费用。
没有购买车位的业主或外来车主则需要按规定交纳停车费用，其中的占位费用收益归全体业主所有，而保管费用则是物业管理的收益来源。
如果小区内的车辆丢失，交纳了停车费的业主，物业公司应按照保管费用在停车费中所占比例承担责任；如果车辆的业主拥有车位且无需交纳停车费，物业公司则必须根据委托物业管理合同承担赔偿责任；如果是外来车辆，也没有交纳停车费，物业公司则无需承担赔偿责任。
二。
停车收费问题在现实中，许多物业管理小区在收取停车费时，都采取相同的价格标准，无论汽车的档次、价值如何。
住宅小区物业特点与管理要求
住宅小区物业特点与管理要求随着城市化进程的不断推进，住宅小区如雨后春笋般涌现，成为人们生活的重要场所。
住宅小区物业作为小区的管理者和服务者，扮演着至关重要的角色。
了解住宅小区物业的特点和管理要求，对于提高小区的居住品质、维护业主的合法权益以及促进社区的和谐稳定具有重要意义。
一、住宅小区物业的特点（一）综合性住宅小区物业涵盖了众多方面的服务和管理工作，包括房屋及设施设备的维护、环境卫生的清洁、绿化养护、安全保卫、车辆管理、公共区域的维护等。
这些工作相互关联、相互影响，需要综合考虑和协调，以确保小区的正常运转和居民的生活舒适。
（二）长期性住宅小区物业的服务和管理是一个长期的过程，从小区的建成入住到房屋的老化更新，物业需要持续不断地提供服务。
这就要求物业管理企业具备长期规划和持续服务的能力，以适应小区不同阶段的需求。
（三）业主需求的多样性小区业主来自不同的社会阶层、年龄层次和职业背景，他们对物业服务的需求也各不相同。
有的业主注重小区的安全保障，有的关注环境卫生，还有的对社区文化活动有较高的期望。
因此，物业需要充分了解业主的需求，提供个性化的服务。
（四）公共性住宅小区的很多设施和服务具有公共属性，如电梯、楼道、路灯、消防设施等。
这些公共设施和服务的质量直接关系到全体业主的利益，需要物业进行统一管理和维护，以保障公共资源的合理利用和公平分配。
（五）管理难度大住宅小区人口密集，人员流动频繁，容易出现各种问题和纠纷，如邻里矛盾、违规装修、车辆乱停乱放等。
这给物业管理带来了较大的挑战，需要物业管理人员具备良好的沟通协调能力和问题解决能力。
二、住宅小区物业管理要求（一）专业的服务团队物业管理企业应拥有一支具备专业知识和技能的服务团队，包括物业管理人员、维修人员、保洁人员、保安人员等。
这些人员应经过严格的培训和考核，熟悉物业管理的相关法规和业务流程，能够为业主提供优质、高效的服务。
（二）完善的管理制度建立健全完善的物业管理规章制度，包括物业服务标准、收费标准、投诉处理机制、维修养护制度等。
住宅小区物业管理的关键部分和难点剖析
住宅小区物业管理的关键部分和难点剖析引言住宅小区物业管理是一个复杂而多元的领域，涉及到多个方面的工作和责任。
本文将分析住宅小区物业管理的关键部分和难点，并提出一些简单而有效的策略。
关键部分1. 设施维护和保养住宅小区的设施包括道路、绿化、电梯、供水供电等，对其维护和保养是物业管理的关键部分之一。
物业管理人员应制定定期检查和保养计划，确保设施的正常运行和安全性。
2. 安全管理住宅小区的安全是居民的首要关切，因此安全管理是物业管理的重中之重。
物业管理人员应加强巡逻和监控，确保小区的安全，及时处理安全事件和紧急情况。
3. 社区服务物业管理人员应提供良好的社区服务，包括垃圾清运、公共设施维护、报修服务等。
他们应与居民建立良好的沟通渠道，及时回应居民的需求和反馈。
4. 财务管理物业管理人员应负责小区的财务管理，包括收取物业费、管理预算、报账等。
他们应确保财务的透明和合规性，有效管理小区的经济资源。
难点剖析1. 居民满意度管理不同居民对物业管理的期望和需求各不相同，物业管理人员需要面对居民满意度管理的难题。
他们应积极倾听居民的意见和建议，解决居民的问题，提高居民满意度。
2. 纠纷处理住宅小区中常常会发生各种纠纷，如邻里纠纷、物业费纠纷等。
物业管理人员需要具备良好的沟通和协调能力，及时处理纠纷，维护小区的和谐稳定。
3. 法律法规遵守物业管理人员需要了解和遵守相关的法律法规，包括物业管理法、消防法等。
他们应确保物业管理的合法性和合规性，避免出现法律风险和纠纷。
4. 技术应用和创新随着科技的发展，物业管理也需要应用新的技术和创新手段。
物业管理人员需要不断研究和更新知识，掌握物业管理软件和设备的使用，提高工作效率和服务质量。
简单策略1. 建立健全的管理制度和流程物业管理人员应建立健全的管理制度和流程，明确各项工作的责任和流程。
这有助于提高工作效率和规范性，减少管理漏洞和纰漏。
2. 加强与居民的沟通和互动物业管理人员应加强与居民的沟通和互动，建立良好的居民关系。
物业管理服务重点,难点分析
十五、总结与展望
物业管理服务作为提升居住小区品质的重要环节，其面临的重点和难点问题需要得到充分关注和有效解决。通过对公共设施设备维护、环境卫生管理、安全保卫工作、业主服务与沟通、人力资源配置、费用管理、法规政策落实、信息化建设、跨部门协作以及持续改进与创新等方面的深入分析，我们可以看到物业管理服务的发展潜力与挑战。
九、人力资源配置难点分析
1.人才招聘与保留
在人力资源配置方面，物业公司面临招聘难、保留难的问题。应通过提高薪酬待遇、优化工作环境、提供职业发展机会等措施，吸引和留住优秀人才。
2.员工培训与发展
员工的专业素质直接影响到物业服务质量。物业公司应建立健全的培训体系，定期对员工进行专业技能和服务意识的培训，促进员工个人和企业的共同发展。
七、安全保卫工作难点分析
1.安全防范体系的建立与完善
安全防范体系是保障业主生命财产安全的关键。物业公司需不断优化安全防范措施，加强小区监控设备的安装与维护，提高安全防范能力。
2.安全管理人员素质提升
安全管理人员素质直接关系到安全保卫工作的质量。物业公司应加强安全管理人员的培训，提高其业务水平和服务意识，确保安全保卫工作落到实处。
十二、信息化建设难点分析
1.信息化基础设施的完善
信息化建设对物业管理效率的提升具有重要意义。物业公司需投入资金，改善信息化基础设施，包括升级网络设备、采购必要的软件系统等，以支撑信息化管理的需求。
2.数据管理与信息安全
在信息化建设中，数据管理和信息安全是关键环节。物业公司应建立完善的数据管理体系，确保数据的准确性、完整性和安全性。同时，加强信息安全管理，预防数据泄露和网络攻击。
2.沟通渠道的建立与优化
有效的沟通是解决业主问题的关键。物业公司应建立多元化的沟通渠道，如线上客服、线下座谈会等，及时了解业主的意见和建议，优化服务流程，提高服务质量。
住宅小区物业管理的重点及难点分析
住宅小区物业管理的重点及难点分析引言随着城市化进程的加速，住宅小区的数量不断增加，物业管理变得愈发重要。
住宅小区物业管理涉及到多个方面，包括设施设备的维护、安全保障、环境卫生等。
本文将分析住宅小区物业管理的重点及难点，并提出相应的解决方案。
重点分析1. 设施设备的维护住宅小区的设施设备维护是物业管理的重中之重。
包括电梯、管道、电器设备等的维护保养和故障修复。
这些设备直接关系到居民的生活质量和安全。
因此，物业管理需要建立健全的维护机制，包括定期巡检、保养维修预防措施等。
2. 安全保障住宅小区的安全问题是居民普遍关注的焦点。
物业管理需要加强小区的安全防范，确保居民生活的安宁和安全。
加强小区的安全管理，包括安装监控设备、加强门禁管理、制定火灾预防措施等。
3. 环境卫生住宅小区的环境卫生直接影响到居民的居住体验，也是物业管理的一个重要方面。
物业管理需要定期清理小区的公共区域，包括道路、花园、绿化带等。
加强垃圾分类管理，严格执行清洁卫生标准，改善小区的环境卫生状况。
难点分析1. 业主管理住宅小区物业管理需要和业主进行有效的沟通和协调。
但是，由于业主数量众多，意见和需求各异，管理起来存在一定的难度。
物业管理需要建立健全的业主管理制度，开展定期的业主大会和业主代表选举，听取业主的建议和反馈，保持与业主的良好沟通。
2. 施工管理住宅小区的维修和改造需要进行施工管理。
物业管理需要与施工方进行有效的协调和监督，确保施工过程安全、整洁，并尽量减少对居民生活的影响。
同时，物业管理还需要与业主及时沟通施工计划和进度，减少不必要的纠纷和投诉。
3. 资金管理住宅小区的物业管理需要有足够的资金支持。
物业管理需要做好财务管理，确保资金的合理使用和透明度。
同时，物业管理还需要与业主共同协商和制定物业费用的收取标准和使用方案，提高资金的使用效益。
解决方案1. 加强人员培训物业管理需要具备一定的专业知识和管理技能。
为提高物业管理水平，可以加强物业管理人员的培训和研究，包括法律法规、管理知识和技能等方面的培训，提升物业管理团队的整体素质。
物业小区管理存在的主要问题和困难
物业小区管理存在的主要问题和困难一、背景介绍随着城市化进程的加速推进，物业小区管理日益成为城市发展中的重要环节。
物业小区管理涉及到对住户居住环境的规划和管理，包括维修、保洁、安全等方面的工作。
然而，在实际操作过程中，物业小区管理存在着诸多问题和困难需要解决。
二、主要问题和困难1. 人力资源短缺与培训不足在许多小区中，物业公司往往无法提供足够数量和素质良好的员工进行服务。
人手不足导致了各项工作难以顺利开展，并且复杂的工作任务需要专业技能和管理经验支持，但大部分物业员工缺乏相关培训和知识更新。
2. 缺乏有效的沟通机制物业公司与居民之间存在信息传递不畅、反馈渠道不畅通等问题。
由于缺乏有效的沟通机制，居民对于小区内发生的事情了解甚少，并且无法及时反映问题给物业公司。
3. 收费体系不合理很多小区收费体系模糊、表述晦涩，导致居民难以理解具体费用项目。
此外，物业公司的收费标准缺乏统一制定和明确范围规定，导致不同小区的收费存在差异和不合理性。
4. 设施设备维护不到位物业小区管理中最大的问题之一是设施设备的维护保养不足。
由于资金限制、人力短缺等原因，小区内的公共设施往往无法及时维修和更新，严重影响了居民的生活质量。
5. 安全管理薄弱物业小区安全管理事关广大居民的安全和生命财产安全，但现实中存在诸多问题。
部分小区没有有效的安防系统，容易发生盗窃等恶性事件；同时也有部分物业员工素质不高，未能做好警示提示工作。
三、解决问题的途径1. 加强人力资源培训与引进为了提高物业服务质量，公司应加大对员工培训力度，并引进更多具备专业背景和经验的员工来提升整个团队素质。
2. 建立信息沟通平台开展互动交流活动、建立微信群、设置投诉建议信箱等方式，加强与居民的沟通和互动。
及时有效地传递信息，解决居民反馈的问题。
3. 完善收费制度物业公司应明确费用项目，并且以简明易懂的方式向居民解释收费内容和标准。
在收费方面，可考虑推行电子缴费系统，提高收费公正性和透明度。
住宅小区物业管理存在问题与难点
住宅小区物业管理存在问题与难点总体上看，XX市居住小区物业管理的发展是健康有序的，但随着房地产业的持续快速发展、居民生活水平的不断提高，对物业管理提出了一系列新要求,实践中也产生了不少新的矛盾和问题，突出表现在“二难一少”, 即物业管理收费难、小区停车难、品牌物业管理企业少。
1、住宅小区物业管理公司收费难。
造成物业管理收费难的原因多种多样：一是受传统思想观念的影响，一些居民物业管理消费观念还未形成；二是部分住户，受单位改制、拆迁征收等影响而未能就业，生活比较困难无法负担物业费; 三是由于一些体制的欠缺，使一些在房屋生产建设管理过程出现的问题在进行物业管理时显现出来,使得业主入住后不满而拒付物业管理费；四是收费与服务脱节，收了费服务跟不上，或所收费用与提供的服务不匹配而使业主拒交.2、住宅小区停车难.随着城市建设的发展和居民生活水平的不断提高，拥有私家车的家庭越来越多，停车位数量无法适应汽车增长的需求.目前XX市县城住宅小区停车位比大多只有1:0。
6左右,远不能满足现在私家车增长速度对车位的需求.加之，部分车主为了避免支付地下车库租金或为了图一己之便，不将车停入地下车库,导致部分小区地下有车位，地上停满车的现象。
另外还有部分车主存在占行车道、人行道、小区走道、绿地停车和违章停车等行为，造成了各方的利益冲突和纠纷投诉,加剧了交通拥挤、恶化了生活居住环境，给防灾、安全带来一定的隐患。
3、物业管理企业的运作机制不规范、服务水平和队伍素质不高。
物业管理与城市发展、居民生活水平提升之间还存在不小差距。
一是多数企业尚未实现物业管理的规模化、社会化、专业化, 总体上仍处于家庭式的粗放型经营状态。
二是小区物业管理服务水平难以满足不同层次居民服务要求。
三是物业管理队伍的素质有待提高,部分企业缺乏必要的设备和一支懂经营、通技术、业务精的物业管理专业化队伍。
从业人员现状与行业发展的要求相比还不适应，因而导致物业管理服务不到位。
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住宅小区物业管理的特点和难点住宅小区物业管理的特点和难点摘要住宅是供人类居住的人造空间。
住宅要具备人们在一定空间内吃、穿、住、用等起居功能和设施条件。
而住宅小区物业管理是住宅小区业主通过选聘物业管理企业由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定对房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。
目前我国城市住宅小区物业管理市场已逐步走向规范化行业的管理也日趋成熟。
物业管理行业的快速发展、经济地位的持续上涨使其成为了与我国经济协调发展与广大人民群众生活、工作息息相关的一个相对独立的新兴行业它以经营为手段以为业主提供优质服务为宗旨以经济效益、社会效益和环境效益的综合统一为目的成为我国城市管理的重要组成部分也有其自身的特点。
但是作为新生事物的物业管理行业在发展进程中必将遇到诸多的困难和压力管理中许多不尽人意的现象也会随处可见暴露出了一系列的问题和矛盾如房屋及附属设备、设施的维修养护物业管理区域的清扫保洁、治安保卫、交通及车辆管理、环境绿化以及业主或使用人生活、工作、生产方面的服务还有并代表业主或使用人就有关事宜与政府各部门或公共事业单位交涉以及房屋的使用及出租的管理等。
为此物业管理企业要想在激烈的市场竞争中脱颖而出就必须率先解放思想转变观念用科学、系统的管理理念创造企业个性品牌创新品牌的知名度、美誉度、忠诚度这是当前物业管理企业迎接市场挑战的战略思维与现实抉择。
一、住宅小区的特点1.居住功能单一相对封闭独立。
2.住宅小区居住的人多人口结构复杂形成相对独立的社区文化。
3.住宅小区房屋产权多元化公用设施社会化。
4.规划建设合理配套设施齐全居住方便。
加强住宅小区的管理改革现行的管理体制针对住宅小区产权多元化的客观实际变各自为政的多家管理为统一管理变单一的行政管理为多层次的综合管理大力发展社会化、专业化的物业管理模式不断提高住宅小区的管理水平更好地为业主生活和小区建设服务。
二、住宅小区物业管理的特点住宅小区内居住着不同阶层、职业的家庭,不同的生活习惯、爱好、文化程度、道德水准、经济收入水平等等决定了他们对居住环境要求和居住行为的差异。
业主在物业小区内买了房子用于居住这个房子对于业主来说便是一个家家对于每一个人来说应该是温馨美满、宁静舒适的。
业主一天内最起码有三分之一的时间是在小区内度过的因此业主对居住小区的要求便是舒适且能在紧张的工作之后放松下来。
正因为居住小区内的业主有了这样的要求居住小区的物业公司就有了工作上的着重点。
要想做好住宅小区物业管理服务工作应该明确这样的指导思想而且住宅小区物业管理还带有相当的复杂性与其自身所具有的特点(一)、管理具有社会性住宅小区是人们生活、居住的地方是整个社会的一个组成部分它的管理必然具有很强的社会性。
小区内居住着各行各业的人员居住的人口结构十分复杂产生社会化现象。
物业管理公司应争取住宅小区居民及社会各方面力量的支持与帮助。
例如生活小区的治安状况与整个社会的治安状况紧密相关社会治安状况的大环境必然对小区的小环境产生巨大的影响所以在小区的治安管理工作中应加强与所在地公安部门的沟通。
为了做好住宅小区的物业管理工作保证住宅小区内的公共秩序和全体居民的利益住宅小区物业管理公司应制定一些物业管理规章制度禁止居民有违背公共利益的住用行为。
为了让小区居民遵守这些制度物业管理公司要采取寓管理于服务中将物业管理的专业化管理服务与居民的自治管理相结合要向住宅小区居民及社会各界做好宣传、沟通等工作让小区居民自己制定业主公约形成自我管理的约束机制这样容易达到小区居民满意、政府满意、物业管理公司也满意的理想工作目的。
(二)管理具有统一性住宅小区内部的各个组成部分形成一个整体如果仍然采用传统的房屋管理模式进行管理各自为政其弊端显而易见。
因此对小区内的保洁、绿化、安全保卫、进出小区的车辆、公共设施维修养护及业主的房屋整修等进行统一的管理是现代小区物业管理的主要特点之一既可保证有效成本的控制又能提高综合服务质量使业主直接享受到物业服务的成果。
(三)、管理强调服务性住宅小区物业管理的目的是为了满足小区内居民居住生活的需要为居住在小区内的人们提供一个优美、安全、舒适、满意的居住环境。
物业管理企业应该强化服务意识本着服务至上的宗旨为居住在小区内的人们提供到位的服务。
从事住宅小区管理的物业管理公司通过向居住在小区内的人们提供优质的服务达到管理的目的。
同时不仅要提供物业管理服务委托合同范畴内的基本服务还要结合小区内的特点、业主的需求提供有针对性的个性化服务。
(四)、管理具有复杂性主要体现在居民的构成复杂对物业管理服务内容和标准要求不一房屋产权具有多元化的特点使得管理难度增大在住宅小区的物业管理实施过程中经常涉及市政管理、水电气暖供应、公安、街道办事处等多个部门和单位需要协调关系明确职责由于居民的收入水平和物业管理消费意识差别较大目前住宅小区物业管理服务费用收缴工作难度较大具有相当的复杂性。
(五)、管理追求艺术性为了使住宅小区的环境幽雅、整洁美观给居住在小区内的人们提供一个良好的生活、休息和学习的环境物业管理公司应注意从艺术的角度对环环境的管理加以美化。
例如强化小区的绿化管理使人们感受到大自然的魅力加强小区内的整修管理禁止私搭乱建维护小区整体风貌的艺术性加强小区内园林艺术小品的维护美化人们的视觉使居住在小区的人们始终感到心情舒畅等等。
三、住宅小区物业管理的指导思想1.服务至上寓管理于服务之中。
2.人民城市人民建人民城市人民管。
3.坚持统一领导与综合管理产权与经营管理权相分离。
4.有偿使用有偿服务合理负担。
四、住宅小区物业管理的难点和问题物业管理是随着国家房地产业尤其是住宅产业的发展而逐步发展起来的。
当人们的生活水平逐步提高后人们就更关注生活的质量关注居住环境的日常保养和维护尽可能使住宅小区整洁环境优雅生活便利安全不受侵侵害。
根据政府关于物业管理的有关规定新建小区必须实行物业管理制度而旧小区却在推行物业管理的过程中遇到了很多困难和问题。
主要有以下几个方面。
(一)、居民观念需转变多年来计划经济体制下形成的居民住房福利制度使很多居民还存在无偿享受服务的传统观念习惯了由单位的房产管理部门或房管所管房的模式认为实行物业管理就是想多收钱如果实施物业管理需要收费也应该由单位交住房消费意识淡薄。
(二)、硬件条件相对落后旧小区在建设之初主要是为了解决居民的住房困难问题小区的规划方案比较简单。
随着城市人民生活水平的提高硬件设施主要有以下一些不足包括绿化面积较小、机动车停车位缺少、体育健身设施和文化活动空间较小等等。
(三)、产权形式多样旧小区普遍存在住房产权形式多样的特点。
住房产权形式有全产权商品房房改售房回迁房农转居的承租房居民承租房。
住房的产权人多样有居民个人、房管局、单位产权人(包括中央单位、市属单位、区属单位)、公共设施产权人(如各市政设施部门、邮局、银行、区属商业单位所有的房产)、托管房、二手房产权人等。
(四)、存在多头物业管理的现象产权形式的多样化使小区形成多家物业管理单位同时对小区不同物业进行管理的局面。
主要有"单位自管房"物业管理公司"房管局直管公房"物业管理公司社区管理单位居委会市政设施单位商业网点单位等。
(五)、对旧小区基础设施进行改造的资金缺口较大旧小区实施物业管理改善居民的生活环境必须对小区的基础设施进行不同程度的改造如小区进行封闭、绿化美化、道路修整等。
根据改造项目的多少和改造等级的不同资金量少则几十万多则上百万甚至上千万。
资金从哪里来是困扰实施物业管理的一个重要问题。
(六)、物业管理收费困难已经实施了物业管理的小区甚至物业管理水平比较好的小区也存在物业管理收费困难的问题。
旧小区物业管理收费经物价部门核准目前最低收费标准为每平方米0.50元普通小区全年收费总额为200多元。
尽管是如此低廉的费用很多物业管理公司只能收到30%左右。
(七)、管委会作用有待进一步发挥实施了物业管理的小区一般都成立了物业管理委员会或业主委员会但受方方面面因素的影响很难发挥其应有的作用。
如根据有关规定业主委员会成员必须是拥有较大面积房屋产权的产权人但产权单位怕要求出资整治小区环境或承担其他经济责任就不愿意参加业主委员会已经参加到业主委员会的个人甚至要求退出业主委员会。
业主委员会在行使职权过程中存在越权行为或不能充分履行相关职责。
(八)、社区管理与物业管理存在矛盾社区管理与物业管理在对小区物业实施管理的问题上存在矛盾。
有的社区委员会以赢利为目的与物业管理企业争夺物业管理项目把政府补贴给物业管理单位的专项资金承担过来进行有关物业的专项管理。
有的社区委员会出租小区经营用房开早市、菜摊、饭馆、理发店等对小区内绿化、卫生、保安造成一些影响。
五、针对当前旧住宅小区物业管理工作中存在的主要问题提出以下建议1.加快、加强物业管理的立法工作2.逐步加大对住宅小区基础建设的投资改善居民生活环境3.政府部门应加强对旧小区实施物业管理工作的规划4.深化房改政策在工资中增加物业消费部分5.建立房屋使用人与物业管理公司的物业管理契约关系6.加强实施物业管理的正面宣传7.处理好社区管理与物业管理的关系8.确立物业管理公司是对小区物业实施物业管理的唯一性改变多头管理的局面应该明确物业管理企业是小区物业唯一的管理企业一个小区应尽量安排一个物业管理公司。
六、住宅小区物业管理的目标住宅小区物业管理的目标概括起来就是要通过科学的管理手段和专业化管理技术来实现社会效益、经济效益、环境效益的统一。
结合先进的现代计算机技术、现代控制技术建立一个整个小区的综合服务中心为住户提供一个安全、舒适、便捷、节能、高效的生活环境。
实现以家庭智能化为主的、可持续发展的、具有二十一世纪的住宅小区物业管理。