办理在建工程抵押贷款应注意的法律问题.doc
在建工程抵押的风险及防范
在建工程抵押的风险及防范作者：单敏来源：《中国房地产》2013年第02期一、在建工程抵押风险及防范1.开发商在一家银行用在建工程申请抵押贷款并办理登记，但在预售期房时又与另一家银行达成按揭贷款合作协议，就出现重复抵押的情形。
根据抵押权“登记在先，优先受偿”的原则，在后登记的债权有不能或不能完全实现的风险。
对于开发商这种重复抵押的行为，接受申请的银行应该到登记部门查询开发商提供的抵押物是否已经设置过抵押以及其他影响抵押权实现的情形，如果没有，才可以考虑接受，如果有过抵押，则只可以考虑余额抵押。
2.开发商在获得抵押贷款之后，有的并不用于在建工程的建设，而是转入其他的用途，致使在建工程的建设进度受到影响，银行债权的实现也存在不确定因素。
所以，银行在向开发商发放贷款时，就应该对其使用情况进行严格的监管，例如，可以给开发商设立特别的账户，将该笔贷款打入该特别账户，然后对该特别账户资金去向进行监管。
一旦发现开发商贷款流向他处，应立即采取补救措施，如终止合同、让开发商提前偿还贷款等，尽量降低风险。
3.为不影响销售，开发商在预售已经作为在建项目抵押的商品房之时前，并未按有关规定要求取得银行的书面同意，预售过程中也未如实告知购房者。
根据最高人民法院《关于适用中华人民共和国担保法若干问题的解释》第67条规定：“抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权”，开发商如果未告知，购房人在付款购买已经抵押的房屋后，银行仍然可以对该房行使抵押权，由此引发合同纠纷，势必牵连到银行。
《物权法》第191条第1款规定：“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。
转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
”第2款规定：“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。
商业银行在建工程抵押贷款管理办法
商业银行在建工程抵押贷款管理办法第一章总则第一条为进一步防范和化解贷款风险，规范商业银行（以下简称“本行”），在建工程抵押贷款业务经营行为，根据《担保法》、《物权法》、《贷款通则》等法律法规及《商业银行贷管理基本制度》等规章制度，并结合本行实际，制定本办法。
第二条在建工程抵押贷款管理的任务是通过建立健全在建工程抵押担保管理制度，完善在建工程抵押贷款抵押担保手续，强化贷后管理，努力实现担保债权，提高贷款的安全性、流动性、效益性。
第三条本办法所称在建工程，是指本区内正在处于施工建设的房屋。
本办法所称在建工程抵押，是指抵押人为取得在建工程继续建造所需资金，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，作为贷款抵押物履行担保的行为。
第四条贷款担保的范围应当包括借款合同项下的借款本金、利息、复利、罚息、违约金、赔偿金、实现债权的费用（包括诉讼费、律师费等）和其他所有应付费用。
第五条在建工程抵押存款必须实行专项管理。
第二章贷款的对象和条件第六条存款工具：经国家主管部门核准设立、工商行政管理机关核准登记，取得企业法人业务执照，并按规定办理年检手续的企事业法人及各类经济组织。
第七条借款人应具备以下条件：1.具有法人营业执照、组织机构代码证、税务登记证（或三证合一的营业执照），并经年检合格，企业经营管理制度健全，财务状况良好。
2.房地产开发企业应具有相应房地产开发企业资质证书，并经年检合格。
3.在本行开立基本结算账户或一般存款账户。
4.企业具有良好的经业务绩和誉，确有按期偿还存款本息的能力。
5.规定的其他条件。
第八条在建工程贷款须具备以下条件：1.抵押人为借款人。
2.贷款须用于在建工程继续建造。
3.抵押人已合法取得在建工程占据的地皮使用权，且是以出让方式取得的国有地皮使用权。
4.在建工程已取得有权部门的立项批文、“四证”，即：《国有地皮使用权证》、《建设工程规划许可证》、《建设用地规划许可证》《建筑工程施工许可证》；四证载明的权利人和建设单位应一致，在建工程项目与批准文件内容应相符。
关于在建项目抵押的条件
关于在建项目抵押的条件，法律并未做明确规定。
但是根据《担保法》、《城市房地产抵押管理办法》以及其他法律法规等的规定可以得出，在建项目抵押必须满足以下几种条件：1、已经交付全部土地出让金，取得国有土地使用权证书。
根据《担保法》的规定，债务人不履行债务时，债权人有权以折价、拍卖或变卖的方式处置抵押物，就相关价款优先受偿。
集体所有土地或划拨形式取得的土地使用权不能转让，故不得进行抵押。
2、取得建设用地规划许可证和建设工程规划许可证。
《城市房地产抵押管理办法》明确规定在建工程抵押合同应载明土地使用证、建设用地规划许可证以及建设工程规划许可证三证的编号，而只有已经取得三证的情况下，才能按要求填写相应编号。
3、按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。
因为只有符合该比例要求，开发商才能申请商品房预售，在建项目才具有了可转让的属性，满足抵押法定要求。
4、在建项目与土地使用权必须同时抵押。
《城市房地产抵押管理办法》明确规定，以在建工程已完工部分抵押的，其土地使用权随之抵押。
这也是与我国房地产法律中的“房随地走”或“地随房走”保持一致的要求。
法律对在建项目抵押做出以上要求，主要是从保护债权人即银行的利益出发。
但是对开发商而言，必须依法履行自己的义务，否则可能会因为不符合法律要求未能及时取得银行贷款，延误了工程进度，导致更大的损失。
同时，需要注意的是，即使开发商以在建项目做抵押成功获得贷款也并不意味着事情到此结束，相反，开发商仍须履行相应的义务，否则可能会受到法律的惩罚，遭受完全不必要的损失。
二、在建工程抵押后应履行的义务及相应的法律责任。
根据《担保法》的规定，抵押人转让已办理登记的抵押物，应通知抵押权人并告知买受人转让物已经抵押的情况，抵押人未通知或告知的，转让行为无效。
实践中，尤其是商品房在建工程抵押，抵押人务必将抵押事实如实告知买受人。
因为《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》对抵押人（商品房出卖人）未向买受人履行告知义务规定了远比《担保法》更为严格的责任。
在建工程抵押遇到法律问题如何处理
在建工程抵押遇到法律问题如何处理法律赋予建筑商工程款有限受偿权的意图在于保护劳动者的利益，鼓励创造社会财富。
但是，宜兴房产诉讼律师表示，法律赋予承包人工程款优先权却使得贷款银行抵押权的有限受偿处于“有名无实”的境地。
所谓在建工程，是指正在建设中的固定资产建设或改良工程，包括成套或单项建设的生产性和非生产性固定资产以及维修、安装、改建、扩建和大修理工程①。
关于在建工程抵押的问题，《担保法》未作规定，而是由1997年建设部《城市房地产抵押管理办法》(以下简称《抵押办法》)第3条第5款作出规定。
由于在建工程抵押在实践中比较常见，因此而发生的纠纷也较多。
为此，《担保法解释》第四十七条对此专门作出了规定：以依法获准尚未建造的或者正在建造中的房屋或其他建筑物抵押的，当事人办理了抵押物登记，人民法院可以认定抵押有效。
但应注意的是，《抵押办法》对在建工程抵押的设定了几个条件：(1)抵押人为主债务人;(2)债权人为具有贷款经营权的金融机构;(3)主债权的种类为贷款;(4)担保的贷款须用于在建工程继续建造;(5)抵押人已合法取得在建工程占用土地的使用权，且须将其合法取得的土地使用权连同在建工程的投入资产一并抵押。
《担保法解释》中并未规定在建工程抵押必须具备上述条件，由于《抵押办法》仅是建设部的一项规章，在审判实践中其效力层次低于司法解释;而且《抵押办法》对于在建工程抵押所设定的条件已不适应实际的需要。
因此，人民法院在审理在建工程抵押的案件时，对于在建工程抵押是否有效不应从上述条件来考虑，而应根据担保法或《担保法解释》的规定进行判断。
从《担保法解释》第四十七条的规定来看，该条规定所规范的实际上不仅是在建工程抵押问题，还包括预售商品房抵押问题，但后者不属本文探讨范围，不再赘述。
一、在建工程的性质物权的成立与存在，须以标的物存在为前提。
作为物权标的的物通常是有体物，亦即可为人的感官感觉的物质。
在特定情况下，无体物或某些权利亦可作为物权的标的，但无体物主要是指热、声、光、电、气味等，这与在建工程显然有所区别，而在建工程本身显然也不属于权利的范畴。
北京关于办理在建工程抵押有关操作的说明
关于办理在建工程抵押有关操作的说明各区县房屋交易管理单位、市权属登记中心、开发区房地局交易管理部门：根据《关于房地产开发项目在建工程抵押登记有关问题的通知》（京国土籍〔2007〕751号）的有关规定，现将通过交易权属系统操作流程说明如下：一、已取得《北京市商品房预售许可证》的项目，出具《查询情况》的操作流程如下：第一步、由初审人员登陆交易权属系统，在“交易管理”目录下的“在建工程抵押协办”－“在建工程抵押证明”－“新建”－“申请”步骤中点击“新增”，在弹出的页面中根据预售证号查询拟出具查询证明的预售许可项目，点击“保存”并“关闭”后，在原申请页面中系统自动增加一条记录。
说明：通过系统无法选择已超过预售许可截止期限的预售项目。
第二步、页面右下方的“权利人”页签中点击“选择抵押权人”弹出选择框“筛选”抵押权人信息，选中一条业务点“保存”并“关闭”后，原申请页面生成抵押权人信息。
第三步、“楼栋”页签自动显示已选预售证所包含的全部楼栋。
如某楼栋无需出具《查询情况》，可通过点击楼栋后“删除”键，将此楼栋从页面中删除。
如果误删除了“楼栋”，可以通过页签下方的“选择”恢复楼栋信息。
第四步、页面右下方的“房屋”页签将显示已选楼栋的全部未销售房屋（不包括已认购、已签约、已限制或已占用的房屋）。
如某房屋不属于拟抵押房屋，可点击此房屋后的“删除”键，将此房屋从页面中删除。
“房屋”误删除后的恢复方法与“楼栋”相同。
凡在“房屋”页签下的房屋，在出具《查询情况》后，系统自动被限制，除司法查封外，无法办理其他业务。
以上工作完成后，由初审人员将此条记录提交到“核对”步骤。
第五步、复审人员登陆交易权属系统后，在“交易管理”目录下的“在建工程抵押协办”－“在建工程抵押证明”－“新建”－“核对”步骤中，点击“楼栋”页签中的“打印查询证明”，仔细核对划“★”的房屋是否全部为拟抵押房屋。
检查无误后点击页面上方的“打印”并关闭窗口。
已出具《查询情况》的记录点击“完成”后，一个出具《查询情况》的系统操作完成。
在建工程抵押贷款相关问题详解
在建工程抵押贷款相关问题一、在建工程抵押的定义及其构成要件1、定义：指抵押人为取得工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，抵押给银行作为偿还贷款履行担保的行为。
在建工程抵押作为抵押的一种特殊形式，因具有良好的加速资金流动和促进资金融通等优点,在满足银行拓展客户的同时，又可解决企业的融资需求现广泛地被银行所采用。
2、法律依据：《城市房地产抵押管理管理办法》第十一条，以在建工程已完工部分抵押的,其土地使用权随之抵押第二十八条，以在建工程抵押的,抵押合同还应当载明以下内容：（一）《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》编号；（二)已交纳的土地使用权出让金或需交纳的相当于土地使用权出让金的款项.（三）已投入在建工程的工程款。
（四）施工进度及工程竣工日期（五）已完成的工作量和工程量。
关于在建工程抵押的法律依据,《担保法》未作明确规定。
最高人民法院关于适用《担保法》若干问题的解释第四十七条规定：“以依法获准尚未建造的或者正在建设中的房屋或者其它建筑物抵押的，当事人办理了抵押登记,人民法院可以认定抵押有效”。
该司法解释首次将“正在建造中的房屋或其他建筑物抵押”作为法律概念，也正式确立了在建工程抵押的法律效力。
2007 年的《物权法》颁布实施,第一次在立法层面上认可了在建工程作为抵押标的物的身份,对在建工程抵押制度的发展具有里程牌意义。
该法第一百八十条规定“债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：（五）正在建造的建筑物、船舶、航空器”.建设部发布了《房屋登记办法》，对在建工程抵押权的登记做了专门规定,其中第五十九条规定“以在建工程设定抵押的,当事人应当申请在建工程抵押权设立登记"，第六十条规定“申请在建工程抵押权设立登记的,应当提交下列材料：（一）登记申请书；（二）申请人的身份证明；（三）抵押合同；（四）主债权合同；（五）建设用地使用权证书或者记载土地使用权状况的房地产权证书；(六)建设工程规划许可证；（七）其他必要材料";第六十二条规定“在建工程竣工并经房屋所有权初始登记后，当事人应当申请将在建工程抵押权登记转为房屋抵押权登记"。
在建工程抵押合同是否有效
在建工程抵押合同是否有效首先需要明确的是，在建工程抵押合同并非无法可依。
根据《中华人民共和国物权法》及《中华人民共和国担保法》，只要符合法定程序和要求的在建工程是可以设定抵押权的。
具体来说，在建工程抵押必须满足以下几个条件：1. 在建工程应当具备合法的土地使用权以及建设用地规划许可证、建设工程规划许可证等相关批准文件，确保工程的合法性。
2. 在建工程应当具有一定的价值，能够作为债务履行的担保。
3. 抵押合同应当明确双方的权利义务，包括抵押物的详细描述、抵押金额、抵押期限、还款方式等关键条款。
4. 抵押合同应当依法办理登记手续。
只有经过登记，抵押权才能对抗第三人。
如果一个在建工程抵押合同满足了上述所有条件，是否意味着它一定有效呢？答案是不一定。
因为除了法律明文规定的条件外，还有一些实务操作中需要注意的问题：- 抵押人必须是在建工程的合法权利人，有权对该在建工程进行处分。
- 在建工程的实际进度与合同约定是否一致，是否存在重大缺陷或延误风险。
- 抵押合同中的其他条款是否符合法律规定，例如利率水平、违约责任等。
在实际操作中，银行和其他金融机构通常会对在建工程的价值和完成度进行严格的评估，以决定是否接受抵押。
同时，也会对开发商的信誉和过往记录进行调查，以确保贷款的安全性。
值得注意的是，即便在建工程抵押合同在签订时符合所有要求，但在合同执行过程中出现变化，比如在建工程因故停工或者破产清算等情况，都可能影响到抵押权的实现。
因此，合同双方应当保持沟通，及时处理可能出现的问题。
总结而言，在建工程抵押合同的有效性取决于多个因素，包括合同的法定要件、在建工程的实际情况以及合同双方的履约能力。
只有在综合考量这些因素后，才能判断一个在建工程抵押合同是否真正有效。
对于拟通过在建工程进行融资的企业或个人，建议在进行抵押前仔细审查自身的权益状况，确保在建工程无法律纠纷；同时，与专业的法律顾问合作，设计合理的抵押结构，确保合同的法律效力和实际可操作性。
浅谈在建工程抵押贷款的风险及其防范
浅谈在建工程抵押贷款的风险及其防范浅谈在建工程抵押贷款的风险及其防范一、签订在建工程抵押贷款合同的风险及防范:关于在建工程抵押，建设部《城市房地产抵押管理办法》(以下简称《办法》)第3条作了明确规定:“本办法所称在建工程抵押，是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。
”《办法》第11条同时规定:“以在建工程已完工部分抵押的，其土地使用权随之抵押。
”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》(以下简称《解释》)第47条规定:“以依法获准尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的，当事人办理了抵押物登记，人民法院可以认定抵押有效。
”结合建设部的《办法》和最高院的《解释》，办理在建工程抵押应要注意:(一)在建工程抵押贷款的目的是“抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款”，该贷款的用途是继续建造工程，在建工程抵押的抵押人必须是借款合同的债务人，同时也是在建工程所占用土地的使用权人。
这就要求我们不能接受债务人以第三人的在建工程作为抵押物的贷款。
需要进一步说明的是，虽然《城市房地产抵押管理办法》规定在建工程抵押的目的是抵押人为了取得在建工程继续建造的资金，但担保法司法解释并无此要求，而只是明确规定“当事人办理了抵押登记的，人民法院可以认定抵押有效”。
因此，如果抵押人以在建工程为他人进行担保，或为自己其它性质的债务进行担保，并在有关部门办理了抵押登记的，那么这种抵押合同是否有效呢,按照《合同法》的规定，只有违反法律的合同才是当然的无效合同，因此，建设部的部门规章并不足以作为抵押合同当然无效的依据。
但是，部门规章对法院的判决有很强的参考作用，鉴此，在接受在建工程抵押贷款时，为保证抵押的合法及有效，债务人以第三人的在建工程作为抵押物的贷款相对来说存在较大的风险性。
(二)建设部《办法》还规定以在建工程抵押时，抵押合同还应当载明以下内容:1、《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》三证的编号;2、已交纳的土地使用权出让金或需交纳的相当于土地使用权出让金的款额; 3、已投入在建工程的工程款; 4、施工进度及工程竣工日期; 5、已完成的工作量和工程量。
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办理在建工程抵押贷款应注意的法律问题
办理在建工程抵押贷款应注意的法律问题在银
行信贷业务中，在建工程抵押是采用较多的担保方式之一，但是由于在建工程在权属关系和权利价值等方面都存在不
确定性、以及有关法律法规对在建工程的抵押有特殊的规定，因此需在实践操作中高度注意防范法律风险。
一、设定在建工程抵押时应当审查在建工程的合法性和权属关
系抵押物的合法性和权属确定性是每个抵押权设定的前提条件，但由于在建工程处于"在建"状态，其合法性和权属还未最终明确，所以在接受在建工程抵押时需特别审查在建工程的合法性和权属关系。
在建工程的合法性主要审查"四证是否齐全"，即在建工程是否具备合法有效的《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》。
对国家重大建设工程，还应当审查其报批和审批程序。
对可能造成环境污染的工程项目，审查《环境影响报告书》是否获得了环境保护行政主管部门的批准。
另外，还应特别注意在建工程项目本身是否有违反审批文件建设施工的情况。
在建工程的权属审查，主要需要审查在建工程项目的有关合同文件，调查实际（出）投资关系、委托建设施工关系、工程建成后的权利分配关系，特别是要注意以下三方面的问题：一是在供地方与
建设方不一致的情况下，要特别注意供地方对于在建工程的权利占有情况；二是要查实是否还存在建设合作方（包括是否存在名为合作、实为企业间借款的第三方等），以避免该合作方今后对在建工程主张权利；三是要注意查清建设方与其股东单位、所投资的子公司之间的关系，以防止出现在建工程权属不清的情况（即不能明确在建工程究竟是抵押人自己的资产、还是其股东的资产、还是其子公司的资产）。
通过这些详尽的审查，来判断在建工程的权属关系是否清晰明确、有无潜在的权属瑕疵、从而确保抵押人就是在建工程的权利人；或者虽不是唯一的权利人，但已得到其他共有权利人的有效许可、可以在建工程进行抵押。
二、应当在抵押合同中就抵押权人的救济措施作出特殊约定已抵押的在建工程，随着工程的进度可能会不断产生新的变化和新的法律风险，如工程项目违反规划许可而形成违章建筑最后导致抵押权利的无效，因此必须在抵押合同中赋予抵押权人对在建工程建设施工的监督检查权；同时，为防止抵押人违约或意外风险造成抵押权灭失或贬损，必须特别约定抵押权人可以行使的不安抗辩权。
例如，可以明确约定：一旦发现工程项目违反规划许可，抵押人在限定期限内不予纠正时，抵押权人可以立即宣布贷款提前到期，并以诉讼或非讼方式要求抵押人立即清偿。
又例如，可以明确约定，抵押权人在贷款期间，有权随时单方委托中介机构进行抵押物价值
评估，一旦评估结论证明抵押物（在建工程）价值发生重大贬损，抵押权人可以立即要求抵押人以其他资产补足抵押物价值或要求提前清贷。
三、在建工程抵押登记的效力不同于一般抵押他项权利登记的效力，当在建工程竣工验收合格后，必须及时要求抵押人正式办理房屋所有权证和他项权证。
一般的房地产抵押，经过登记机关的抵押登记之后，就产生了法定的公示效力和对抗第三人优先受偿的效力。
而在建工程抵押则有所不同。
因为在建工程的实物形态和所有权都没最终确定，在没有取得房屋所有权证之前，在建工程尚未形成法律意义上完整的所有权，也就尚未形成基于所有权而产生的完整的抵押权。
在建工程抵押登记也只是种预告登记（备案登记），其作用在于：在登记公示的抵押权利价值范围内，不能再为其他债权登记抵押权利；抵押人取得房屋所有权证后，未经抵押权人同意，不能进行过户转让。
这种预告登记有对抗第三人和限制在建工程转让过户的效力，但在建工程抵押权人不能直接请求法院对抵押物的所有权进行处分来行使优先受偿权，只有在建工程的所有权得到确认后，才能行使优先受偿权。
因此，当在建工程的建设施工完成后，银行作为抵押权人应当及时要求、督促抵押人进行竣工验收、办理房屋所有权证和他项权证。
只有将在建工程抵押的预告登记（备案登记）变成一般房地产抵
押的他项权利登记后，抵押权人的担保权利才能得到法律的最终确认和保护。
为防止抵押人怠于办理房产权证、抵押权证，可以提前要求（如在签署抵押合同即提出要求、或在最后一笔贷款发放时提出要求）抵押人出具"委托办理房产权证、抵押权证的授权书"，指令由银行（抵押权人）的某位工作人员负责办理；并提前要求抵押人提交办证所需要的全部资料和费用。
四、需注意民事诉讼中的"预查封制度"
对在建工程抵押权利实现的影响虽然《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第四十七条规定了在建工程抵押的合法有效性，但是这种特殊的抵押权利如何实现，我国的现行法律中还没有具体、明确的规定。
目前主要需注意的是2004年3月1日实施的、由最高人民法院、国土资源部、建设部联合发布的《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若
干问题的通知》（以下简称"《通知》）"）。
该《通知》赋予人民法院对在建工程进行"预查封"的权利，这是《通知》中新创立的一项强制执行措施。
所谓预查封，是指对尚未在登记机关进行物权登记但又履行了一定的批准或者备案等
预登记手续、被执行人享有未公示或者物权期待权的房地产所采取的控制性措施，即由人民法院制发预查封裁定书和协助执行通知书，由国土资源、房地产管理部门办理预查封登记手续；待该房地产权属登记完结时转为正式查封。
所以，
是否进行了权属关系的公示登记和权属关系是否最终确定，成为了是否适用预查封的标准。
在建工程的特点之一就是权属关系尚未最终确定，与预查封适用对象的特征正相符合。
基于该《通知》的规定，由于在建工程可以被查封，鉴此，作为抵押权人的银行就需要注意两个问题：其一，由于根据我国的民诉法律制度，抵押不影响查封，在建工程的抵押亦不例外。
鉴此，银行享有抵押权的在建工程是存在被抵押人的其他债权人申请法院预查封的可能的，虽然银行的抵押权优先于其他债权人，但在执行过程中，抵押物是由第一查封法院进行执行处置，那么就很有可能使得银行在抵押物的执行处置过程中陷于被动。
为此，在发生贷款风险时，银行要考虑及时地申请法院进行预查封，而不宜因为享有在建工程抵押权就怠于查封。
第二，要注意预查封的时限：《通知》第十六条规定："国土资源、房地产管理部门应当依据人民法院的协助执行通知书和所附的裁定书办理预查封登记。
土地、房屋权属在预查封期间登记在被执行人名下的，预查封登记自动转为查封登记，预查封转为正式查封后，查封期限从预查封之日起开始计算。
"第十七条规定："预查封的期限为二年。
期限届满可以续封一次，续封时应当重新制作预查封裁定书和协助执行通知书，预查封的续封期限为一年。
确有特殊情况需要再续封的，应当经过所属高级人民法院批准，且每次再续封的期限不得超过一年。
"第十八
条规定："预查封的效力等同于正式查封。
预查封期限届满之日，人民法院未办理预查封续封手续的，预查封的效力消灭。
"银行的相关经办人员应清楚上述规定，尤其是要记住"预查封转为正式查封后，查封期限从预查封之日起开始计算"。
五、需注意房地产政策变化对在建工程抵押权利实现的影响2005年4月30日，建设部、发改委、银监会等七部委联合发布了《关于做好稳定住房价格工作的意见》（以下简称为《意见》），对房地产市场进行宏观调控。
该《意见》明确指出"根据《城市房地产管理法》有关规定，国务院决定，禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让。
在预售商品房竣工交付、预购人取得房屋所有权证之前，房地产主管部门不得为其办理转让等手续；房屋所有权申请人与登记备案的预售合同载明的预购人不一致的，房屋权属登记机关不得为其办理房屋权属登记手续"。
这一政策规定旨在整顿和规范房地产市场秩序，扼制过度投机的"炒房"行为，但《意见》的上述规定，导致银行难以将抵押的商品房在建工程通过协商转让变现的方式来实现抵押权利，而可能只能借助法院诉讼执行程序。