“一带一路”战略产业结构模式(下篇)

“一带一路”战略产业结构模式(下篇)“一带一路”战略实施中，通过区域经济顶层设计和资本“走出去”，帮助发展中国家建设大规模产业集群、发展产业集聚带经济是核心工作，其中，沿线城镇文化庄园经济和庄园经济集聚带建设为重中之重。

一、中国房地产向农业产业化发展2014年的楼市，使曾经供需两旺、价格持续上扬俨然成为历史。

未来房地产行业面临“四大变局”：80%以上的城市住房供应已经严重过剩；宽松货币政策时期居民恐慌性购房的街景将不复存在；2013年房地产资金增速26%，而在2014年前9个月的增速只有2.3%，部分资金正在逃离房地产；过去的炒房者未来都将变成卖房者，供求关系将发生巨大变化。

随着市场大势的变化，房地产行业进入转型期，没有了“青年时期”的朝气蓬勃，任何环节的失误都会导致严重的后果。

房地产行业只有从原来的注重开发和传统的营销，转变成为注重产业规划、顶层设计、产业整合，注重三产服务，增加产业运营，实现跨平台的产业搭接，才有可能在新常态下的市场环境中实现转型发展。

当前城市化进程已进入后城市化时代，从原来的土地城镇化向产业城镇化转型。

部分房地产企业开始依靠自身力量专注导入和植入产业，通过实现产业多元化来带动房地产业务并轨发展。

后城市化阶段，由于城市化边界效应缩短，城市发展的弹性不足，城市创业门槛奇高，挤压效应将会使得大量的资金、资本、资源向中小型城市挤压，向农村挤压。

产业城镇化将会使中小型城市和农村成为中国未来主要发展区域，亦将是房地产行业未来主要的发展空间。

从国内来看，庄园经济将会成为推动产业城镇化发展的支撑点。

国内农业市场处于自给自足的小农经济，产业发展的初级阶段，农民存在资源不足、资金缺乏、信用不高、品牌意识薄弱和短视性农作等诸多问题，制约当前乡村经济的发展。

而国外农业市场方面，发展庄园经济，有较为完善的产业链和庄园品牌认证及食品安全的标准。

2004年至2014年，“中央一号文件”连续11年聚焦“三农”，2015年更是在农业可持续发展长效机制、土地制度改革、新型农村经营体系构建以及农村金融制度等方面作出了重要决策和部署。

未来中国的发展，将更加注重集约高效的农业现代化，以及创新的农业经营体系构建。

本文研究的城镇文化庄园经济为重要落地方案。

二、国内外庄园形态与类型（一）我国农庄经济概况20世纪80年代后，随着中国农村家庭承包制走过最辉煌的时期，其弊端也逐渐显现。

千家万户分散经营的小农生产方式成为制约农村经济发展和先进生产力发展的桎梏。

抵御风险能力差的农民们纷纷弃农入城务工。

20世纪90年代后先驱者开始创新、尝试农庄经营，农庄经济应运而生。

最近10年我国出现了对庄园经济的投资风尚，广东已有规模以上的庄园超过100家，其中有观光农庄园、种养农庄、加工业农庄、旅游农庄、商贸开发型庄园。

我国近年农庄经济初步发展，生态农庄旅游成为都市新兴的休闲方式，出现钓鱼泛舟、冬泳野游、单车漫游、真人CS野战、拓展游戏等丰富多彩的户内外活动。

提供远离压力和污染，亲近自然的机会。

“都市笼鸟”对农庄趋之若鹜、心神往之。

人们找寻陶渊明笔下“结庐在人境，而无车马喧。

采菊东篱下，悠然见南山”怡然自得、超凡脱俗的境界。

（二）国外庄园经济概况1.欧洲欧洲的农庄经济经历了三个阶段：19世纪末，农庄以家庭经营居多，提供的服务较单一，属萌芽期；20世纪中期二战后，农庄数量剧增，经营范围多样化，属发展期；20 世纪80年代后，步入发展的成熟期，农庄走上了连锁经营或产业园化发展的轨道，属成熟期。

欧洲乡村农庄旅游为农庄带来可观的旅游收入，1999年欧洲GDP中农庄经济占10%。

法国每年300万人前往乡村农庄旅游，直接营收110亿欧元。

欧洲各国开发特色自然风光、人文和历史底蕴。

除特色美食品尝外，还提供露营、狩猎、各种球赛、赛马、钓鱼、出海、园艺等项目服务。

法国旅游庄园涵盖了农场客栈、农产品农场、点心农场、骑马农场、教学农场、探索农场、狩猎农场、暂住农场和露营农场等九大系列，法国公民在本国乡村旅游的消费额约为200亿欧元，对法国旅游影响巨大。

在庄园营销方面，加强宣传，出版指导手册，制定旅游计划。

“农庄计划”建立了1.6万户农家旅馆；法国鼓励农民参与乡村旅游开发投资并加强引导。

从20世纪60年代开始，西班牙推出乡村旅游，政府出资修建乡村旅游社区，将废弃的城堡改造开展旅游活动，主要有房屋出租型、别墅出租型、山地度假型、乡村观光型等，开展徒步、骑马、滑翔、登山、漂流等多种休闲活动，85%的乡村旅游者周末驾车前往农场休闲度假。

在农庄营销方面，注重主客交流和生活体验，游客可把农场租下，自行料理生活，重视文化的复兴和传统习俗的渗透，经营形式灵活。

意大利的农庄文化主要以开展骑马、钓鱼、采摘、欣赏田园风光等乡村旅游的形式为主，辅以手工制作、古文化体验、乡村节日之旅、乡村美食、田园骑马等特色项目，专供“绿色旅游”者的农庄有6500间。

在农庄营销方面，成立旅游协会和行业互助组织，农业部门对乡村旅游进行资助，扩大乡村旅游产业能力。

2.美国美国自20世纪60年代后，政府政策上的鼓励，农庄旅游迅速发展。

农业旅游主要形式是大型度假农场及观光牧场。

据2001年美国旅行行业协会统计显示8680万成年人（占成年人1/3）去农村休闲旅游，其中，乡村文化遗产旅游、自然生态旅游、农艺体验及教育农业科普旅游。

3.韩国“观光农园”和“周末农场”已经成为韩国郊区农民一项重要收入来源，同时韩式文化通过农庄国际旅游使软实力输出。

三、城镇文化庄园经济的意义纵观世界农业发展的历史，农业产业化最早产生于21世纪50年代的美国，然后迅速传入西欧、日本、加拿大等西方发达国家，充分显示了农业产业化给农业乃至整个国民经济带来的积极促进作用。

各个国家对农业产业化的依托载体与模式各异，按照现代化大生产的要求，实行产销一体化；实行资金、技术、人才等要素的集约经营；形成生产专业化，产品商品化，服务社会化的经营格局。

国外农业产业化产生的条件及启示：发达的市场经济为产业化提供了体制条件。

产业化组织中的各个层次的经营主体都必须通过市场机制的作用和市场制度的规范来保证其利益的实现。

西方发达国家建立市场经济已有200多年的历史，无论是要素市场还是产品市场都十分发达。

政府的宏观调控手段也较为健全和有效。

城镇文化庄园以乡村资源为依托，实现文化支撑、产业集约、跨界整合、规模经营。

城镇文化庄园形态是未来城镇化的基础细胞；是未来承接资本的基础载体；是未来产业下沉的载体；是未来承接创业热潮的载体；以庄园为空间载体，搭建以农业产业为核心，多种产业联动发展的大整合平台，通过跨界经营、多点互动、异业促进，引入新型投资经营主体，最终推动城镇统筹发展。

四、城镇文化庄园经济模式通过创新模式让投资成本碎片化，降低投资门槛，打通小微个体投资人的投资通路，利用专业产业管理公司和职业经理人进行统一管理，使得发展乡村经济成为房地产行业未来发展的一条新路径！国奥集团以“生产、生活、生态――三生合一”思想为准则，围绕国家改革方向，紧扣“三农”问题，构建新型城乡统筹、城镇化发展模式：生产上，以农业产业为主题，构建现代农业综合发展体系；生活上，将国奥集团奥运运营的理念和文化注入新农村建设中，引导新型生活方式；生态上，注重环境统筹与生态和谐发展，保护性利用湿地，打造国家级现代农业生态发展样板区，成为智慧科技、绿色低碳、文化体育的引领项目。

国奥示范农庄将打造“庄”、“园”、“坊”、“驿”四种业态。

庄：面向企业客户，绿色有机、食品安全领导者，文化内涵新诠释。

园：面向家庭，颐养自然，“归园田居”诗意栖居，远离喧嚣，大自然中的“家庭会客厅”。

坊：面向个体小微投资者，道法自然，生态古法手工坊，个体农业领军者。

驿：面向个体消费型投资者，田园生活，全年侯旅居定制休闲养老。

示范农庄营销体系搭建，重点是异业促进，住宅产品与农产品互动；农庄与农产品互动，以及网络众筹运用：（1）互联网产品众筹：通过互联网平台，众筹农产品，丰富农产品的营销渠道；（2）农庄与农产品互动：邀消费者参与众筹农场，一起寻找味蕾上的乡愁，享用品质健康、味道纯粹的乡间食材；（3）将农庄和农产品两者结合带动，将农庄使用权和农产品等作为众筹回报。

示范农庄十大亮点：（1）回归田园生活：农庄实现“归本、归家、归原、归园、归梦”为目标，让居者回归田园。

（2）鸭稻田景观：体验鸭稻米栽种、养植、收割脱壳过程。

体验丰富的稻田鸭、鱼、蟹、冷水鱼特色农田种养植情景。

（3）古法手工工坊：体验古法、原生态、纯手工的农产品加工，感受道法自然的生产方式。

（4）田野体育运动：农庄健身步道、生态骑行道、野泳……（5）知青电影院、怀旧照相馆：追思青年时代……（6）定制化养老居所：实现网络医疗保障“云医院”。

（7）农庄5D音疗：从音、乐、韵、音色和波段来阐述透析其对身体、精神及人体磁场的影响。

（8）湿地观景平台：微风吹过，苇尖如波浪般摇曳。

芦苇丛中，鲫鱼、泥鳅等游鱼身姿矫健，野鸭、丹顶鹤及缤纷水鸟穿梭觅食……（9）四季采摘：扎龙庄园沃土辽阔，四季丰产，是享受采摘乐趣的乐园。

（10）农庄标识塔：实时监测天气状况的智能化平台。

城镇文化庄园经济的发展要有一整套相对完善的市场经济政策和法规，要有发达的市场服务体系、产品的销售渠道和资金融通渠道。

中国的农业产业化是市场经济的新兴产业，农业产业化的发展将促进了社会劳动的分工和协作，使农业格局细划分为专业机构和公司，彼此相互紧密衔接，组成包括从种子研发农用物资生产和供应到农业生、收购、物流、加工、包装和销售的各个环节在统筹的有机体。

中国迅速发展的社会生产力是推动农业向产业化发展的内在条件。

政府应对为农业提供低息贷款的金融机构予以补贴，对合作社、私人银行所发放的农业贷款，广泛提供担保，补贴农产品价格，提高农民收入和福利，帮助兴修水利和实现电气化，为农业产业化经营提供政策环境。

五、“一带一路”建设城镇文化庄园经济集聚带“一带一路”沿线、沿岸大部分是发展中国家，甚至是贫穷国家，以沿线国家广袤的土地资源为依托、互联、互通，创建国际合作共赢机制。

城镇文化庄园能够拥有高效管理和规模产出，可设计这样的运营机制：建立农业上下游产业链的系统和信用体系的完善。

期货公司可在播种时节前与庄园订货，签订订货合同后，期货公司就提高一定价格在期货市场挂牌，庄园可向银行抵押销售合同，获得生产流动资金，播种季节庄园可与专业种子公司预定，专业种子公司如约用飞机播洒种子，同时，银行给专业种子公司开局信用证，担保会在麦子收获后向专业种子公司付款。

施肥、施药、锄草、收割等生产流程庄园可协议给专业公司和产业农民进行种植操作，完成整个农业产业生产流程。

（一）城镇文化庄园实行农业专业化和集中化。

农业专业化包括农业企业专业化、农艺过程专业化和农业地区专业化三个方面。